INNKALLING TIL GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling i borettslaget Hagegata 39, avholdes onsdag 09.06.1999, kl. 19.00 i Kampen bydelshus, Bøgt. 21. TIL BEHANDLING FORELIGGER: 1. KONSTITUERING A) Opptak av navnefortegnelse. B) Valg av sekretær og to personer til å underskrive protokollen. C) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn. D) Valg av møteleder 2. ÅRSBERETNING FOR 1998 3. ÅRSOPPGJØRET FOR 1998 Behandling av regnskap 1998 og disponible midler. 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET OG REVISOR 5. ENDRING AV VEDTEKTENE 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av 1 styremedlem for 2 år. B) Valg av 1 varamedlem for 2 år. Oslo, 30.04.1999 I styret for borettslaget Hagegt. 39 Frode Eriksen /s/ Annelene Rør /s/ I generalforsamlingen kan andelseier og ektefelle eller eventuell samboende møte, men bare en med stemmerett for en andel. Framleietaker har rett til å møte, men uten stemmerett. Dersom De ikke kan møte på generalforsamlingen kan De i henhold til lov om borettslag 58 siste ledd møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn en andelseier. Navneseddelen leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Borettslaget Hagegata 39 ÅRSRAPPORT FOR 1998 1. TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært følgende: STYRET: VALGT Styreleder : Frode Eriksen 1998 2 år Styremedlem: Bjørn Erik Indahl 1998 2 år Styremedlem: Annelene Rør 1998 2 år Varamedlem : Liv Blom 1998 2 år Varamedlem : Hanne Svard 1998 2 år 2. GENERELLE OPPLYSNINGER OM BORETTSLAGET FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er i henhold til kontrakt utført av OBOS Eiendomsforvaltning A.S. Borettslagets revisor er Otterstads Revisjonskontor A/S. EIENDOMMEN Borettslaget består av 1 bygning med tilsammen 25 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Brønnøysund med organisasjonsnummer 976 758 498. Borettslagets eiendom har gårdsnr. 231 bruksnr. 164 og er på 494 m2. BRANNSIKRINGSUTSTYR I henhold til forskriftene skal det være installert en røykvarsler og brannslokningsapparat eller brannslange i alle leilighetene. BORETTSLAGETS LÅN Borettslaget har lån i Husbanken og i Oslo Energi. Se balansen og note i regnskapet. TELENOR Borettslaget er for tiden tilsluttet samarbeidsavtalen mellom Telenor og OBOS Eiendomsforvaltning AS om rabattordning på teletjenester for den enkelte beboer.
3 Borettslaget Hagegata 39 FORSIKRING Borettslagets eiendommer er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring og polisenummeret er 0649828. Fullverdiforsikring vil si at forsikringsselskapet har ansvar for at borettslaget til enhver tid har de riktige forsikringssummer. En forutsetning for dette er at forsikringsselskapet får melding om vesentlige verdiøkninger på bygninger, f.eks. ved rehabilitering. Ved totalskade skal erstatningsbeløpet dekke oppføring av ny bygning av samme standard og størrelse. Forsikringen omfatter også bygningsmessige forandringer den enkelte andelseier gjør inne i boligen. Den enkelte andelseier bør ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Hvis borettslagets forsikring skal benyttes, må beboerne straks ta kontakt med OBOS Eiendomsforvaltning A.S v/forvaltningskonsulenten tlf. 22 86 59 99 eller OBOS' forsikringsavdeling, tlf. 22 86 55 00, slik at skademelding blir sendt forsikringsselskapet. Oppfølging av forsikringssaker blir gjort av forsikringsavdelingen i OBOS. EIENDELER OG GJELD - OMSETNING OG TAKSTER Omsetning av selskapets leiligheter skjer til markedspris. Det finnes ikke generelle takster for leilighetene hverken hos styret eller forretningsfører. Så langt forretningsføreren får oppgitt omsetningspriser, blir disse registrert. Forretningsfører kan, på bakgrunn av disse opplysningene, gi antydning om prisnivået for leilighetene. Ved salg/refinansiering kan takst bestilles hos forretningsfører. Når det gjelder øvrige leilighetsopplysninger, henvises det til egen note i årsregnskapet. 3. STYRETS ARBEID Borettslaget Hagegt. 39 ble etablert 20.september 1996, og var fram til innflytting av de fleste leilighetene i månedsskiftet februar/mars 1998 mer å anse som en papirorganisasjon, konstruert av utbyggere/huseier, med sikte på å opparbeide eiendommen gnr 231 bnr 164 til beboelige leiligheter. Styret i laget har således fram til 2.april 1998 ikke bestått av reelle beboere, men av representanter for utbyggere og eiere. Den 23.september 1996 inngikk borettslaget avtale med Hagegaten 39 AS om kjøp av boligdelen av eiendommen Hagegt. 39 for 3,3 millioner kroner. Inka Eiendom AS kjøpte den 30.september 1997 Modus AS rettigheter til utbedring av Hagegt. 39. Modus AS og Hagegaten 39 AS har samme eier.
4 Borettslaget Hagegata 39 Høsten 1997 ble det via Varden Eiendomsmegling startet salg av 22 leiligheter i laget, og innflytting fant sted fra slutten av februar -98. 3 leiligheter i 6.etg. ble senere solgt og innflyttet sommeren 1998. Innflyttingsperioden var skjemmet av anleggsarbeid i og utenfor bygget. Bakgården ble ikke opparbeidet før innflytting, og heller ikke heis var i drift ved innflyttingstidspunktet. Pr dato har styret ennå ikke gjennomført en avsluttende gjennomgang av fellesareal og boenheter sammen med Inka Eiendom, jf utbyggingsavtalen av 1.9.1997, punkt 5. Styret har erfart at flere av beboerne fremdeles sitter med mangler i sine leiligheter. Styret regner med at en endelig gjennomgang av fellesareal kan gjennomføres i løpet av 1999 slik at de gjenværende arbeidene kan utføres. Styret forutsetter at alle mangler i leilighetene blir rettet ved Inka Eiendoms ettårsgjennomgang av bygget. Styret Styret tiltrådte sin funksjon på ekstraordinær generalforsamling 2.april 1998. Denne beretningen gjelder således for perioden 02.04.98 t.o.m. 31.12.98. Styret har gjennomført 6 møter i løpet av perioden. Sittende styre har ikke fått overlevert noen styrepapirer som forteller om aktiviteten i det avtroppende styret for perioden 01.01.98-02.04.98. Styrets generelle inntrykk er at mye tid brukes for å samle trådene. Vår forretningsfører har gjort en god innsats med å skaffe til veie nødvendig dokumentasjon. Styret har hatt direkte samtaler vedrørende fellesareal og boenheter med Inka Eiendom, og har dessuten ført en dialog med Telenor Avidi og Access vedrørende installering og drift av kabel-tv og heiser. Borettslaget utgjør en del av sameiet Hagegt. 39. Tidligere styre/tillitsvalgte har pr dags dato ikke overlevert noen dokumenter til sittende styre eller borettslagets forretningsfører vedrørende etablering av sameiet, annet enn kopi av grunnbokopplysningene med fordelingsnøkkel for kostnader. I henhold til «Lov om eierseksjoner» skal det eksistere et styre for sameiet siden en seksjonering faktisk er foretatt, men dette er det ikke opplyst om til sittende styre i borettslaget. Styret har brukt mye av tiden våren 1999 til å avklare spørsmål rundt sameiet.
5 Borettslaget Hagegata 39 Beboermøter Det har vært gjennomført to beboermøter i laget. Beboermøtene er rådgivende organ for styret. Det er blant annet utarbeidet «trivselsregler» for lagets beboere på beboermøtet. Fester 1.august ble det gjennomført sosialt samvær i bakgården, med grilling. Avtaler Borettslaget har i skrivende stund følgende avtaler i virksomhet: Forretningsføreravtale: OBOS Eiendomsforvaltning AS Revisor: Otterstads Revisjonskontor AS Vask av fellesareal: Tripp Trapp Renhold v/ Karl Gustav Hole Forsikring: Gjensidige ASA Nøkler/låser: Norsk Innbruddssikring AS Heisanlegg: Access AS (ennå ikke inngått serviceavtale) Alarmsystem, serviceavtale: Cerberus AS Kabel-TV: Telenor Avidi AS Strøm: Hurum Energi AS Laget har byttet strømleverandør fra Oslo Energi til Hurum Energi AS, grunnet antatte besparelser på vel 4000 kroner pr år. Den påtenkte vaktmester trakk seg uventet fra stillingen tidlig i februar 1999. Vedlikehold Det er ikke gjennomført spesielt vedlikehold i borettslaget i perioden i regi av styret annet enn arbeid i forbindelse med Inka Eiendoms ferdigstilling av eiendommen. Det er i skrivende stund ingen planer for ytterligere vedlikeholdsarbeider. Kjæledyr I henhold til trivselsreglene må andelseiere varsle styret om husdyrhold. Styret har fått varsel om følgende kjæledyr i laget:! en katt Bomiljø I nærområdet foregår det betydelige arbeider for å opparbeide bedre nærmiljø, blant annet i Kjølberggt. Y2K-problematikk Borettslaget har to interne anlegg som kan påvirkes av Y2K-problematikken; heisanlegg og alarmsystem. Det er utstedt garantibevis for at heisanlegget skal fungere også 1.januar 2000. Leverandøren av brannvarslingsanlegget, Cerberus AS, har på spørsmål fra styret garantert sitt anlegg for å fungere også etter 01.01.00. Styret har utover dette ikke vurdert hvilke andre konsekvenser Y2K vil få for lagets drift eller beboernes sikkerhet. Vi vil imidlertid vise til retningslinjer gitt av Direktoratet for sivilt beredskap.
6 Borettslaget Hagegata 39 4. REGNSKAPET FOR 1998 Resultatet av driften året 1998 viser en endring i disponible midler på kr 29.212,25 slik at disponible midler pr. 31.12.98 utgjør kr 29.212,25, og som styret foreslår overført til neste års drift. Forøvrig vises til de enkelte tallene i driftsoversikten og den regnskapsmessige oversikt som fremkommer under noter til regnskapet. 5. KOSTNADSUTVIKLINGEN FOR 1999 Merknad: Bruk følgende tekst ved negative disp. midler, kopier og lim inn: Dette betyr at borettslaget ikke har disponible midler, og styret foreslår at dette dekkes av neste års drift. KOMMUNALE AVGIFTER Renovasjonsavgiften for 1999 øker med ca. 5% (inkl. ny statlig avgift på 12,5%). Vann- og avløpsavgiften er økt med 10%. Eiendomsskatten er fjernet fra 1999. RENTER OBOS Eiendomsforvaltning AS benytter mellomregningsprinsippet med sine oppdragsgivere. Pr. 31.12.1998 gjelder følgende rentesatser: Mellomregningskonto (foliokonto) 4,25 % p.a. Særvilkårskonto (6 mnd. binding) 8,00 % p.a. Negativ kasse (overtrekk) 1,75 % pr. mnd. HUSBANKEN De borettslag som har fastrenteavtale inngått før 1.1.99 har en rentesats på 5,5%. ØVRIGE KOSTNADER Når det gjelder de øvrige kostnadene som styret har tatt i betraktning når det gjelder budsjettet, har en regnet med en generell prisøkning på ca 5 %. 6. INNTEKTS- OG KOSTNADSOVERSLAG FOR 1999 Styret har satt opp en oversikt over forventede inntekter og utgifter i 1999. Tallene er vist som egen kolonne ved siden av resultatregnskapet. (Budsjett 1999.) Oversikten er basert på 20 % økning av husleiene fra 01.01.99. I oversikten er det tatt hensyn til de forhold som er nevnt foran. Forøvrig vises til de enkelte tallene i oversikten.
7 Borettslaget Hagegata 39 Oslo, 30.04.1999 I styret for borettslaget Hagegt. 39 Frode Eriksen /s/ Annelene Rør /s/
REVISORS BERETNING 8 Borettslaget Hagegata 39
10 Borettslaget Hagegata 39 BUDSJETT 1 9 9 9 DRIFTSOVERSIKT 1 9 9 8 1 9 9 7 INNTEKTER: 1* LEIEINNTEKTER 663.230,00 955.000 2* RENTEINNTEKTER 3.821,85 3.000 - ----------- SUM INNTEKTER 667.051,85 958.000 - ----------- UTGIFTER: REVISJONSHONORAR 1.958,00-2.000- FORRETNINGSFØRERHONORAR 22.500,00-31.000-3* ANDRE HONORARER 17.500,00-0- REP.OG VEDLIKEHOLD 0,00-30.000- REHAB./PÅKOSTNINGER 23.821.500,00-0- 4* ANDRE RENTEUTGIFTER 36,00-0- 5* PANTEGJELDSRENTER 502.814,88-754.000-6* ANDRE DRIFTSUTGIFTER 6.627,22-5.000-7* FORSIKRINGER 27.379,00-30.000-8* KOMMUNALE AVGIFTER 38.304,50-56.000-9* ENERGI OG BRENSEL 36.720,00-40.000- - ----------- SUM UTGIFTER 24.475.339,60-948.000- - ----------- RESULTAT FØR FINANSIELLE INN OG UTBETALINGER 23.808.287,75-10.000
11 Borettslaget Hagegata 39 FINANSIELLE INN./UTBET. TILLEGGSINNB.BORETTSINNS 9.750.000,00 OPPTAK LÅN 14.085.000,00 NEDBETALT LÅN 36.000- INVEST.AV AKSJER OG ANDE 2.500,00 - ----------- ENDRING DISP. MIDLER 29.212,25 26.000- ============ DISPONIBLE MIDLER 1.1 ÅRETS BEVEGELSE 29.212,25 - ------- DISPONIBLE MIDLER 31.12 29.212,25 =======
12 Borettslaget Hagegata 39 OVERSIKT EIENDELER OG GJELD 1998 OMLØPSMIDLER: INNESTÅENDE OBOS 208.135,25 HUSLEIERESTANSER 26.943,00 10* KORTSIKTIGE FORDRINGER 16.000,00 -------- SUM OMLØPSMIDLER 251.078,25 ======== KORTSIKTIG GJELD: FORSKUDD HUSLEIE 27.156,00- PÅLØPNE RENTER 160.732,00-11* ANNEN KORTSIKTIG GJELD 33.978,00- -------- SUM KORTSIKTIG GJELD 221.866,00- ======== DISPONIBLE MIDLER 29.212,25 ======== ANLEGGSMIDL.ANSKAFF.KOST OG SENERE PÅKOSTNINGER: 12* BYGNINGER 23.821.500,00 -------- SUM ANLEGGSMIDLER 23.821.500,00 ======== LANGSIKTIG GJELD: 13* PANTEGJELD 14.085.000,00-14* BORETTSINNSKUDD 9.750.000,00- ANDELSKAPITAL 25 * 100 2.500,00- -------- SUM LANGSIKTIG GJELD 23.837.500,00- ======== PANTSTILLELSE KR 23.442.500,- OSLO DEN 31.12.1998 / 30.04.1999 I STYRET FOR BORETTSLAGET HAGEGATA 39 Frode Eriksen /s/ Annelene Rør /s/ OBOS EIENDOMSFORVALTNING Henning Michaelsen /s/ FORRETNINGSFØRER Tove Bjørnstad /s/ FORVALTNINGSKONSULENT
13 Borettslaget Hagegata 39 NOTER NOTE : 01 LEIEINNTEKTER Husleie 630.730,00 Kjølevann 32.500,00 SUM LEIEINNTEKTER 663.230,00 NOTE : 02 RENTEINNTEKTER Renter av innestående i OBOS 3.040,85 Husleie 781,00 SUM RENTEINNTEKTER 3.821,85 NOTE : 03 ANDRE HONORARER OEF 17.500,00- SUM ANDRE HONORARER 17.500,00- NOTE : 04 ANDRE RENTEUTGIFTER Termingebyr Husbanken 36,00- SUM ANDRE RENTEUTGIFTER 36,00- NOTE : 05 PANTEGJELDSRENTER Inka Eiendom 168.944,00- Husbank 1.prioritet 328.963,88- Oslo Energi Enøk-lån 4.907,00- SUM PANTEGJELDSRENTER 502.814,88-
14 Borettslaget Hagegata 39 NOTE : 06 ANDRE DRIFTSUTGIFTER Kontorrekv.,trykksaker 870,07- Porto,telefonkostnader 1.701,40- Lokaleleie 300,00- Kostn.ny husleiekategori 3.750,00- Gebyr bank og post 5,75- SUM ANDRE DRIFTSUTGIFTER 6.627,22- NOTE : 07 FORSIKRINGER Bygninger 27.379,00- SUM FORSIKRINGER 27.379,00- NOTE : 08 KOMMUNALE AVGIFTER Vannavgift 21.218,73- Renovasjonsavgift 15.821,58- Feieavgift 1.295,19- Eiendomsskatt 31,00 SUM KOMMUNALE AVGIFTER 38.304,50- NOTE : 09 ENERGI OG BRENSEL Elektrisk energi 36.720,00- SUM ENERGI OG BRENSEL 36.720,00- NOTE : 10 KORTSIKTIGE FORDRINGER INKA Eiendom,rest Enøk-lån 16.000,00 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 16.000,00
15 Borettslaget Hagegata 39 NOTE : 11 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Viken Energi 32.020,00- Otterstad Revisjonskontor 1.958,00- SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD 33.978,00- NOTE : 12 BYGNINGER Tilgang i år 23.821.500,00 SUM BYGNINGER 23.821.500,00 TOMTEN ER KJØPT I 1998 G.NR. 231 B.NR. 164 NOTE : 13 PANTEGJELD HUSBANK 1.PRIORITET Renter 5,5 % Løpetid 30 år Opprinnelig i år 13.550.000,00-13.550.000,00- OSLO ENERGI ENØK-LÅN Renter... % Løpetid.. år Opprinnelig i år 535.000,00-535.000,00- SUM PANTEGJELD 14.085.000,00- NOTE : 14 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig i år 9.750.000,00- SUM BORETTSINNSKUDD 9.750.000,00- NOTE : PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er kr 23.835.000 sikret ved pant. Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.98 en bokført verdi på kr 23.821.500. LEILIGHETSNOTE
16 Borettslaget Hagegata 39 Ant. Opprinn. Leie Opprinn. Påkostn. Restgjeld Disp. Annet leil. innskudd pr.mnd kostpris /rehab. midler 1 275.000 2.526 795.047 470.089 975 1 340.000 2.526 795.047 470.089 975 1 350.000 2.526 795.047 470.089 975 1 360.000 2.526 795.047 470.089 975 1 370.000 2.526 795.047 470.089 975 1 350.000 2.671 840.685 497.074 1.031 1 300.000 2.742 863.032 510.287 1.058 1 310.000 2.742 863.032 510.287 1.058 1 320.000 2.742 863.032 510.287 1.058 1 330.000 2.742 863.032 510.287 1.058 1 285.000 2.958 931.017 550.485 1.142 1 355.000 2.958 931.017 550.485 1.142 1 365.000 2.958 931.017 550.485 1.142 1 375.000 2.958 931.017 550.485 1.142 1 385.000 2.958 931.017 550.485 1.142 1 400.000 3.277 1.031.420 609.851 1.265 1 410.000 3.277 1.031.420 609.851 1.265 1 420.000 3.277 1.031.420 609.851 1.265 1 430.000 3.277 1.031.420 609.851 1.265 1 460.000 3.511 1.105.071 653.398 1.355 1 410.000 3.548 1.116.716 660.284 1.369 1 420.000 3.548 1.116.716 660.284 1.369 1 430.000 3.548 1.116.716 660.284 1.369 1 440.000 3.548 1.116.716 660.284 1.369 1 470.000 3.815 1.200.753 709.973 1.472 -------------- --- 25 75.685 0 29.211 9.360.000 23.821.501 14.085.003 0 == "Opprinnelig innskudd" er leilighetens innskuddsbeløp fra den gang borettslaget ble etablert. "Opprinnelig kostpris" er leilighetens kostpris fra den gang borettslaget ble etablert. "Restgjeld" pr. leilighet er beregnet med husleie som fordelingsnøkkel. "Disponible midler" er ført opp med den enkeltes andel av borettslagets disponible midler forholdsmessig med husleie som fordelingsnøkkel. Hver enkelt FK må korrigere eller fjerne tekst i hvert enkelt tilfelle.
17 Borettslaget Hagegata 39
5. ENDRING AV VEDTEKTENE Styret foreslår en del språklige endringer i vedtektene. For oversiktens skyld er gjeldende vedtekter gjengitt bakerst i heftet. 1. 3, siste ledd: «..., samt ordensregler dersom slike er fastsatt.» erstattes med: «..., samt trivselsregler (ordensregler).» 2. 5, tredje ledd, nest siste linje: «han...» erstattes med «..vedkommende..» 3. 5, fjerde ledd, første linje: «..., skal det gis ham og overdrageren skriftlig...» erstattes med «..., skal det gis partene skriftlig...» 4. 8, andre ledd: endres til: «... to år, med valg av styreleder og et medlem det ene året og et styremedlem året etter.» 5. 10 «Formannen» erstattes med «Styrets leder». 6. 13, første setning: «formann» erstattes med «leder». 7. 13, siste setning: «han» erstattes med «møteleder».