Plan, byggesak og oppmåling Byggmester I Støkkan AS Lillesjøvegen 6 7562 Saksvik Deres ref. Vår ref. Dato 14839/2015/1621/74/233/ARNNOR 28.01.2016 _ VEDTAK - OMBYGGING OG FASADEENDRING AV BOLIG PÅ 1621/74/233 - SJØGATA 5 Saksnr.: Byggest.: Vedt.nr.: Saksb.h.: 2015/954 Sjøgata 5, 7142 Uthaug gnr:74 bnr: 233 16/8 Arne Nordgård Ans. søker: Tiltakshaver: Søknadsdato: Byggmester I Støkkan AS Ingar Støkkan 15.06.2015 Avdelingsleder PBO har etter Ørland kommunes delegasjonsreglement behandlet og fattet vedtak i følgende sak: Saksopplysninger: Deres søknad om ett-trinns søknadsbehandling er mottatt av kommunen den 22.06.2015. Tegninger og øvrig dokumentasjon mottatt samme dato og senere ligger til grunn for behandling av søknaden. Søknaden gjelder ombygging og fasadeendring for bolig registret som fritidsbolig på gnr. 74 bnr. 233 i reguleringsplan for Uthaug. Boligen er SEFRAK registrert med 1621 8 10 og ligger i et område vist som antikvarisk område i reguleringsplanen. Tiltaket ble omsøkt etter at det ble gitt stoppordre av 05.06.2015 for utførelse av søknadspliktige tiltak på fritidsboligen og etterspurt forskriftmessig søknad. Utført arbeid bestod av heving av boligen og rivning av deler av 1. etasje. Omsøkte arbeider omfatter: Yttertak skiftning av tak med blant annet nye sperrer oppå eksisterende takåser. Yttervegger ny utvendig kledning og isolering, ny innvendig kledning. Gulv på grunn nye fundamenter og gulv på grunn, løfting av bygning fra bakken. Innvendige oppgraderinger nye trapp til 2. etasje, nytt bad i 1.etasje, utskiftning av dører og vinduer i yttervegg (eksisterende utvendig omramming er tatt vare på og skal remonteres).
12 i reguleringsbestemmelsene for Uthaug: Antikvarisk område: 1.1 Antikvarisk område har et bygningsmiljø som er kulturhistorisk verdifullt. 1.2 Bebyggelsen kan nyttes til boligformål og som feriehus. Bygningsrådet kan i unntakstilfelle tillate bygning benyttet til annet formål. 1.3 Planer om rivning, påbygging, tilbygging, ombygging, omfattende reparasjoner og oppussing av alle typer bygninger skal godkjennes av bygningsrådet. Videre skal utvendig materialbruk, utforming av dører og vinduer, taktekking og farger godkjennes av bygningsrådet. 1.4 Ny bebyggelse skal gis en dimensjon, form og materialbruk som harmonerer med områdets spesielle særpreg. 1.5 Området kan suppleres med bygninger av historisk verdi fra annet sted dersom dette etter bygningsrådets skjønn ikke forringer strøkets karakter. 1.6 Før bygningsrådet treffer avgjørelse i søknader vedrørende overnevnte punkter, skal det innhentes uttalelse fra riksantikvaren/kulturvernkontoret. Søknaden ble oversendt til Sør-Trøndelag Fylkeskommune (SFTK) for uttalelse fra antikvariske myndigheter. Uttalelse av 22.08.2015 konkluderte med at STFK som antikvarisk myndighet så svært alvorlig på de ikke omsøkte fasadeendringene og at de er i strid med gjeldene reguleringsplan i et regionalt prioritert kulturmiljø. Det ble oppfordret til at Ørland kommune sørget for at de gjennomførte tiltakene tilbakeføres og rettes som beskrevet i uttalelsen. De omsøkte ikke gjennomførte tiltakene ble etterspurt mer detaljert beskrivelse og begrunnelse for at de kunne vurdere dem som en dispensasjonssøknad. Tilleggsopplysninger fra Ingar Støkkan kom i brev av 12.09.2015, mottatt 18.09.2015. Det ble i det brevet gjort en nærmere beskrivelse over hvilke materialer som skal benyttes og hvordan arbeidene er tenkt utført. Det ble også gitt en utdypende forklaring for bakgrunnen for de arbeidene som har blitt gjort. Uttalelse fra STFK på de mottatte tilleggsopplysningene kom i brev av 26.10.2015. Konklusjon: Det som er gjort av endringer i følge vår dokumentasjon i uttalelsen datert 22.08.2015 er søknadspliktige fasadeendringer. Inngrep som er allerede utført og omsøkte inngrep er etter vår vurdering i strid med gjeldende reguleringsplan. Det er ikke kommet nye momenter og argumenter for at det kan dispenseres fra gjeldende bestemmelser. Vi kan ikke se at det foreligger konkrete samfunnsrelevante grunner til å dispensere fra gjeldende bestemmelser når det gjelder ønsket om etterisolering av taket, fasaden og gulvet som beskrevet i søknaden. Energiøkonomiseringstiltak i samsvar med gjeldende plan og vår uttalelse vil gi, sammen med tilbakeføring, reparasjon og oppretting av skader som beskrevet her og i vår uttalelse datert 22.08.2015, et bolighus i samsvar med dagens krav for historiske bevaringsverdige bygninger. lnngrep som er utført forutsettes rettet opp som beskrevet i vår uttalelse datert 22.08.2015. Omsøkte inngrep i forbindelse med ombygging forutsettes å være i samsvar med gjeldende bestemmelser. Det innebærer etter vår vurdering ny revidert søknad etter at utførte ikke omsøkte endringer er rettet opp som beskrevet i vår uttalelse datert 22.08.2015. Den 18.01.2016 kom det inn presisering av tenkt utført tiltak fra Byggmester I Støkkan AS. Dette med bakgrunn i en befaring med tiltakshaver og Ørland kommune: Yttertak:
Taktro, papp og eternitt vil bli demontert. Deretter vil det bli isolert mellom sperrer/åser. Takkonstruksjonen vil bli forsterket. Over isolasjon legges diffusjonsåpen vindsperre og 5 cm luftelekter. Det vil bli lagt tro og tett papp over der igjen. Det vil bli lagt jord- eller skifertak. Viser til tegning og tekst i «Fiin gammel aargang» side 29, «Etterisolering av takkonstruksjon over varmt loft». Yttervegg: Ytterveggen er svært dårlig. Originalt panel og omramming vil bli tatt vare på. Resten av panelet blir kopiert som originalt panel. Råttent tømmer vil bli utskiftet med stående bindingsverk, for å hindre krymp. Ellers vil utvendig tømmer bli lektet med 2»2», for å rette opp panelet og forsterke tømmeret. Mellom lektene vil det bli isolert med 5 cm isolasjon. Utenpå isolasjon og lekter vil det bli montert diffusjonsåpen vindsperre, lufting og tømmermannspanel. Innenfor tømmeret vil det bli diffusjonssperre og panel. Viser til tegning og tekst i «Fiin gammel aargang» side 33, «Etterisong av yttervegg av tre». Naboer på gnr./bnr. 74/234, 74/341 og 74/232 er varslet på lovbestemt måte. Det er ikke innkommet merknader til omsøkte tiltak. Med byggesøknaden følger søknader om lokal godkjenning av foretak for: Byggmester I Støkkan AS søker ansvarsrett for SØK Ansvarlig søker i tiltaksklasse 1, PRO Overordnet ansvar for prosjektering i tiltaksklasse 1, UTF Overordnet ansvar for utførelse i tiltaksklasse 1 Planstatus: Reguleringsplan for Uthaug, Antikvarisk område Vurdering: Søknadspliktig arbeider ble påbegynt uten at tiltaket var omsøkt og godkjent. Før de søknadspliktige arbeidene ble startet pågikk det en prosess mellom antikvarisk myndighet representert ved Sør-Trøndelag fylkeskommune (STFK) og tiltakshaver. Ørland kommune (ØK) var med på den første befaringen og deretter var det møter mellom STFK og tiltakshaver. Det ble gjort en del undersøkelser av tiltakshaver med blant annet gravearbeider ved grunnmur og fjerning av betong som resulterte ifølge tiltakshaver at pukkelstein løsnet. Ståldragere ble da lagt under for å holde tømmerkassen oppe. ØK fikk da beskjed om at det var påbegynt rivearbeider på boligen og ved befaring ble det konstatert at hele boligen hadde blitt hevet, det hadde blitt etablert ny grunnmur og deler av 1. etasje hadde blitt revet. Stoppordre ble da sendt ut med tilhørende varsel om pålegg om retting samt varsel om at det ble vurdert å gi overtredelsesgebyr da tiltakshaver hadde igangsatt tiltak som kan medføre overtredelsesgebyr. Søknad ble da innsendt innenfor den fastsatte fristen. De omsøkte tiltakene må vurderes opp mot reguleringsbestemmelsene for område og da opp mot punkt 1.1, 1.3 og 1.6 i reguleringsbestemmelsens 12. Formålet med bestemmelsen er bevaring av det kulturhistoriske bygningsmiljøet. Det er også viktig å opprettholde beboelse og bruk av bygningene, men på en slik måte at det ikke kommer i konflikt med reguleringsbestemmelsene. Omsøkte bygning har vært ubebodd en stund og dets tilstand bar preg av det. Ny eier ønsker å fornye boligen slik at den kan brukes som en livsløpsstandard bolig, derfor etablering av bad i 1. etasje. Tiltakene blir da en avveiing av å ha en standard i boligen som gjør at den blir aktivt brukt og om hvor langt man kan gå i arbeidene og samtidig være i henhold/akseptabelt i forhold til bevaring av det kulturhistoriske bygningsmiljøet.
Heving av boligen og påfølgende ny grunnmur og støpt gulv på grunn er med bakgrunn i å stabilisere og rette opp boligen. For å få boligen i vater ble den hevet 8 cm på den ene siden og 31 cm på den andre siden. Den eksisterende grunnmuren i kalkmurt naturstein ble da tatt bort og erstattet med lecamur. I forhold til byggets autentisitet er det uheldig av grunnmuren ble erstattet og ikke reetablert. Å kopiere den ville ikke være det samme, men bygget ville da ha beholdt et uttrykk som ville å gitt en viss autentisitet. Utført arbeid vil forlenge levetiden og brukbarheten til boligen. Murfasaden må utføres slik at den blir mer lik den opprinnelige murfasaden i farge og materiale. Med bakgrunn i dette vil Ørland kommune godkjenne løsning som utført under forutsetning av at murfasaden får et uttrykk mer mot det opprinnelige i fargebruk og/eller materialvalg. Utvendig panel mot gavlvegger og langvegg mot hage blir nytt høvlet panel som kopi av originalt. Disse veggene fikk skiftet panel/etablert på 1970 1980 tallet. Rundt ytterdør og vinduer vil det bli brukt original omramming. STFK skriver i sin uttalelse at kopi av opprinnelige vinduer som tilbakeføring kan tillates forutsatt at produktet oppfyller de antikvariske kravene. Boligens yttervegg vil da være lik og mer i tråd med den opprinnelige fasaden da 1980 tall vinduene skiftes ut med mer tidsriktige vinduer. Ørland kommune vil godkjenne skissert løsning for fasaden med forutsetning av at vinduer blir som beskrevet av STFK. Det originale panel beholdes for veggen mot sjøsiden og gjenbrukes på den siden som beskrevet i oversendelse av 18.01.2016. Taket demonteres og isoleres mellom sperrene, forsterkning av takkonstruksjonen blir også utført. Torvtak er en mulig løsning for boligen. Boligen vil da bli totalt litt høyere med at den ble rettet opp og torvtaket vil også bygge mer enn de eternittplatene som er på nå. Det blir da den eneste bolig med torvtak i området, men det er mer i retning av ønsket utvikling for området. Skifertak vil være mer i samsvar med områdets eksisterende takfasader og er egentlig saksbehandlers foretrukket løsning. Da boligens tak uansett blir mer mot det opprinnelige og ønsket utrykk godkjennes forslag til løsninger som beskrevet i oversendelse av 18.01.2016. Pipe over yttertak skal oppføres med tegl. Arbeidene ble krevd stanset da avtalte undersøkelser utartet seg til søknadspliktige arbeider. Årsaken til at det ble gjort skriver tiltakshaver at det hadde bakgrunn i at muren begynte å falle fra hverandre. Ny grunnmur ble etablert rett før tiltakshaver ble gjort kjent med stoppordre som ble sendt skriftlig. Dette var en uheldig løsning da muren skulle ha blitt vurdert beholdt i større grad, men om dette ville ha vært mulig er uvisst. Med bakgrunn i dette vil ikke Ørland kommune forfølge saken som brudd på Plan- og bygningsloven og ilegge tiltakshaver noe overtredelsesgebyr. VEDTAK: I henhold til plan- og bygningsloven 20-1 gis det tillatelse til omsøkte arbeider under forutsetning av at arbeidene blir utført som beskrevet under «Vurderinger». I henhold til plan- og bygningsloven 23-1 innvilges søknad om ansvarsrett som omsøkt i byggesaken. -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ansvarlige foretak skal påse at arbeidene blir gjennomført i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.
Kontroll Det forutsettes at kontroll foretas i samsvar med foretakets eget system. Kontrolldokumentasjon skal oppbevares i foretaket og fremstilles på en måte som gjør den lett tilgjengelig ved kommunens tilsyn. Ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse Tiltaket må ikke tas i bruk før det foreligger ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse, jfr. plan- og bygningslovens 21-10. Bortfall av tillatelse Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort, jfr. plan- og bygningslovens 21-9. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Gebyrer Faktura for saksbehandlingsgebyr vil bli utsendt fra kommunens økonomiavdeling. Klageadgang Kommunen har fattet vedtak som gjengitt ovenfor. Vedtaket er et enkeltvedtak og kan dermed påklages i henhold til forvaltningsloven jamfør planog bygningslovens 1-9. Klageinstans er Fylkesmannen. Klagefristen er 3 uker regnet fra den dag da brevet kom fram til den påførte adresse. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Klagen skal sendes skriftlig til den som har truffet vedtaket. Den skal være undertegnet, angi vedtaket det klages over, den eller de endringer som ønskes, og de grunner du vil anføre for klagen. Dersom du klager så sent at det kan være uklart for oss om du har klaget i rett tid, bes du også oppgi når denne meldingen kom fram. Forvaltningslovens 29-32 inneholder bl.a. bestemmelser om adgangen til å forlenge klagefristen og om adgangen til å påklage vedtaket i de tilfeller klagefristen er oversittet. Ved henvendelse til kommunen kan du få ytterligere veiledning. Med hilsen Arne Nordgård avdelingsingeniør Kopi til: Ingar Støkkan Lillesjøvegen 6 7562 SAKSVIK Sør-Trøndelag Fylkeskommune Postboks 2350 Sluppen 7004 Trondheim