ATP-Grenland TILLEGGSVURDERING - KRAV TIL MINSTESTØRRELSER PÅ KJØRBEKK OG ENGER Vurdert av Are Kristiansen 22.10.2013 Oppsummerende tabell Alternativ for Kjørbekk og Enger Skien sentrum Porsgrunn sentrum/ Down Town Herkules Totalt handelstilbud i Grenland Miljøvennlig transport Ingen detaljhandel på hverken Positivt Sterkt positivt Nøytralt Positivt Positivt Enger eller Kjørbekk Kjørbekk minstekrav 3000 m 2 Positivt Positivt Nøytralt Svært positivt Svakt positiv Enger minstekrav 10.000 m 2 Kjørbekk minstekrav 2.500 m 2 Positivt Nøytralt Svakt negativt Positivt Nøytralt Enger minstekrav 5.000 m 2 Ingen begrensninger på detaljhandel, hverken på Enger eller Kjørbekk Sterkt negativt Sterkt negativt Negativt Negativt Negativt Bakgrunn Fylkesutvalget besluttet den 22.10 å sende Regional plan for samordna areal- og transport i Grenland (ATP-Grenland) på høring. Asplan Viak har utarbeidet en handelsanalyse som grunnlag for planen. Fylkesutvalget ønsket å høre ulike alternativer vedrørende handel på Kjørbekk og Enger. Handelsanalysen utarbeidet av Asplan Viak er ikke detaljert nok til å fange opp alle nyansene i disse alternativene. Dette notatet er derfor utarbeidet som et supplement til Asplan Viaks analyse og som et supplement til Konsekvensutredning av areal- og transportplan for Grenland. Overordnede mål ved ATP-Grenland er å legge til rette for befolkningsvekst og bærekraftige løsninger inne areal- og transport. For temaet handel, er de overordnede målene brutt ned til at Grenland skal ha et godt og variert handelstilbud, samtidig som handelsområdene skal være lett tilgjengelig, også for dem som ikke disponerer bil. Den videre utviklingen i handelen skal bidra til en mer kompakt byutvikling og reduserte klimagassutslipp. Asplan Viaks analyse viser at en styrking av bysentrene vil bidra til god måloppnåelse. Det er imidlertid en erkjennelse at arealpotensialet for store handelsvirksomheter i bysentra er begrenset. For å sikre et variert handelstilbud er det ønskelig at alle kjeder skal kunne etablere seg i Grenland. For å sikre muligheter, også for de største konseptene, er det i ATP-Grenland foreslått at det også åpnes opp for detaljhandel på Kjørbekk og Enger. I den forbindelse er det viktig å sikre at det kun er de største virksomhetene som etablerer seg her. Planforslaget inneholder derfor krav om minstestørrelser for å etablere seg i disse områdene. På Kjørbekk er det foreslått at kun virksomheter over 3.000 m 2 får etablere seg. På Enger er det foreslått at kun virksomheter over 10.000 m 2 får etablere seg. På den måten ønsker man å sikre at regionen har arealreserver både til de mellomstore og til de største handelskonseptene. Fylkesrutvalget 1
ønsker også å høre et alternativ med minstestørrelse 2.500 m 2 på Kjørbekk og 5.000 m 2 på Enger. Konsekvensene ved ulike alternativer er søkt belyst i dette notatet. Alternativ A: Ingen ny detaljhandel, hverken på Enger eller Kjørbekk Dette er anbefalt i Asplan Viaks analyse. Alternativet innebærer at det ikke åpnes opp for ny detaljhandel hverken på Enger eller Kjørbekk. I henhold til Asplan Viaks analyse vil dette alternativet være det optimale med tanke på å sikre forutsigbarhet og gode betingelser for kommunesentrene i Skien og Porsgrunn. Porsgrunn sentrum vil i henhold til rapporten kunne øke sine markedsandeler med opp til 11 % dersom man satser på stor utbygging av Down Town. Skien sentrum vil kunne øke sine markedsandeler med 6 %. Styrking av eksisterende sentre vil være positivt for regionens attraktivitet. Alternativet vil motvirke utarming av eksisterende sentre. Det er i størst grad Porsgrunn sentrum ved Down Town som vil kunne ta imot større etableringer. Enkelte konsepter er så store at de vil være vanskelig å innpasse i bysentrum uansett. Dette alternativet kan derfor komme til å utelukke enkelte aktører fra å etablere seg i Grenland. Alternativet vurderes derfor ikke optimalt med tanke på å sikre et variert handelstilbud i Grenland Kommunesentrene Skien og Porsgrunn er regionens mest tilgjengelige områder med miljøvennlig transport. Desto større andel av regionens handel som etableres her, desto flere kan nå handelstilbudet med kollektivtransport, gange eller sykkel. Det samme gjelder ansattes tilgjengelighet til arbeidsplassene. 2
Alternativ B Minstestørrelse Kjørbekk 3.000 m 2 Minstestørrelse Enger 10.000 m 2 Dette er fylkesrådmannens anbefalte alternativ. Intensjonen er å styre så mye detaljhandel som mulig mot eksisterende sentre, samtidig som man sikrer muligheter for handelskonsepter som i dag ikke finnes i regionen. Asplan Viaks modell, ATP-Handel, er ikke egnet til å beregne effekten av ulike reguleringsbegrensninger. Konsekvensene som er beskrevet i dette alternativet er vurdert på bakgrunn av erfaringer fra Agder og Rogaland Erfaringsgrunnlaget er begrenset og vurderingene er derfor beheftet med usikkerhet. Alternativet innebærer at mye av handelsveksten skal skje i kommunesentrene. Krav om minstestørrelse på 3.000 m 2 på Kjørbekk, medfører redusert fleksibilitet og vil trolig legge en demper på investeringslysten, jfr. erfaringer fra Agder. Krav om minstestørrelser vil derfor kunne begrense utarmingen av Skien og Porsgrunn sentrum. Store handelsvirksomheter spredt utover hele Kjørbekk-området, vil neppe være særlig attraktivt hverken for dem som investerer i handel, eller for kundene. Dersom virksomhetene på Kjørbekk organiserer seg sammen som et kjøpesenter med flere store butikker, (jfr Tvedt-senteret i Rogaland) vil det imidlertid kunne bidra sterkt til utarming av bysentrene. Det anbefales derfor å stille krav om at handelsvirksomheter må etableres i separate bygg med egne inngangspartier. Krav om minstestørrelse 10.000 m 2 på Enger vil sikre at Grenland har en langsiktig arealreserve for de aller største virksomhetene. Et høyt arealkrav på Enger vil bidra til en tydelig profil og en klar differensiering mellom handelsområdene i Grenland. Beliggende mellom Enger og Kjørbekk, er det av særlig stor betydning for Porsgrunn sentrum, at omfanget av handel på Enger og Kjørbekk begrenses. Konsekvenser for Grenlands totale handelstilbud Alternativet innebærer en styrking av eksisterende sentre, samtidig som man ivaretar mulighetene for at regionen kan tiltrekke seg store handelskonsepter som ikke finnes i Grenland i dag. Alternativet innebærer en klar differensiering mellom handelsområder og sikrer forutsigbarhet for dem som vurderer å investere i Grenland. Alternativet vil derfor trolig være positivt for Grenlands totale handelstilbud. Styrking av eksisterende kommunesentre vil være positivt for miljøvennlig transport. Både Enger og Kjørbekk har bussbetjening, men her er tilbudet vesentlig dårligere enn i Skien og Porsgrunn sentrum. Kjørbekk har, på grunn av sin sentrale beliggenhet, bedre tilgjengelighet med sykkel enn Enger. Alternativet innebærer at mer handel skal etableres i bysentra. Dette vil være positivt med tanke på bruk av miljøvennlig transport, både for ansatte og kunder. 3
Alternativ C Minstestørrelse Kjørbekk 2.500 m 2 Minstestørrelse Enger 5.000 m 2 Dette alternativet er en oppmykning i forhold til alternativ B. Intensjonen er fremdeles å styre så mye detaljhandel som mulig inn mot eksisterende sentre, samtidig som man sikrer muligheter for store handelskonsepter som i dag ikke finnes i regionen. Alternativet innebærer at mye av handelsveksten skal skje i kommunesentrene. Alternativet sikrer muligheter for store virksomheter på Kjørbekk og Enger. Minstekrav 2.500 m 2 på Kjørbekk vil gjøre at noen flere aktører vil finne det interessant å etablere seg på Kjørbekk sammenlignet med alternativ B. Sånn sett vil alternativet bidra til noe mer utarming av Skien sentrum og Porsgrunn sentrum. Det kan også i større grad komme til å tiltrekke seg etableringer fra Herkules. I likhet med alternativ B vil konsekvensene i stor grad avhenge av hvordan virksomhetene organiserer seg på Kjørbekk. Forskjellen fra alternativ B er liten og ikke mulig å tallfeste. Krav om minstestørrelse 5.000 m 2 på Enger medfører liten fleksibilitet for dem som skal etablere seg, og vil sannsynligvis dempe investeringslysten på Enger. Sammenlignet med alternativ B vil imidlertid dette alternativet bety at Enger i større grad konkurrerer med Porsgrunn sentrum/ Down Town om etableringer og kunder. Alternativet innebærer en styrking av eksisterende sentre, samtidig som man ivaretar mulighetene for at regionen kan tiltrekke seg store nye handelskonsepter. Alternativet innebærer en differensiering mellom handelsområder og sikrer forutsigbarhet for dem som vurderer å investere i Grenland. Alternativet vil være positivt for Grenlands totale handelstilbud. Styrking av eksisterende kommunesentre vil være positivt for miljøvennlig transport. Både Enger og Kjørbekk har bussbetjening, men her er tilbudet vesentlig dårligere enn Skien og Porsgrunn sentrum. Kjørbekk har på grunn av sin sentrale beliggenhet bedre tilgjengelighet med sykkel enn Enger. Ettersom noe mer handel vil skje på Kjørbekk og Enger, sammenlignet med alternativ B, vil dette alternativet være mindre positivt med tanke på miljøvennlig transport. Konsekvens: Nøytralt. 4
Alternativ D Ingen begrensninger på hverken Kjørbekk eller Enger Dette alternativet er vurdert i Asplan Viaks analyse. I henhold til Asplan Viaks analyse vil alternativet føre til at Porsgrunn sentrum taper markedsandeler i størrelsesorden 7-9 % og at Skien sentrum taper markedsandeler i størrelsesorden 4 %. Herkules vil tape markedsandeler på 4-6 %. Alternativet vil bidra til ytterligere spredning av handel og uforutsigbarhet for potensielle investorer, og vil trolig svekke Grenland som handelsdestinasjon. Både Enger og Kjørbekk har bussbetjening, men tilbudet her er vesentlig dårligere enn bysentrene. Desto færre målpunkter, desto større mulighet til å gi et godt kollektivtilbud. Den geografiske beliggenheten, utstrekningen, og veistrukturen på Kjørbekk gjør at det ikke er mulig å gi et like godt busstilbud som i Skien og Porsgrunn sentrum. Kjørbekk har, på grunn av kort avstand til mange bosatte, relativt god sykkeltilgjengelighet. Forslag til avbøtende tiltak For å ivareta behovet for arealer til svært arealkrevende handelsvirksomheter, samtidig som man motvirker nye kjøpesenterdannelser på Kjørbekk og Enger, anbefales krav om at handelsvirksomheter skal etableres i separate bygg og ha separate inngangsparti. I en del store byer ser man at virksomheter med stort arealbehov etablerer et visningslokale «showroom» i bysentrum mens de har lager utenfor sentrum hvor varer kan hentes. På lang sikt kan muligens dette også være en løsning for Grenland. Skal dette være gjennomførbart må initiativet komme fra næringslivet selv. 5