NBBO s Generalforsamling avholdt 19. juni uten dramatikk side 5 Er boligselskapet forberedt på ny henteordning for glass og metall? side 8 Bygger midlertidige tak på Konnerudgrenda borettslag for en tørr byggeplass side 13 Verdt å vite 2-2014 Velkommen til styrekveld 9. sept. NBBO inviterer til styrekveld på Union Scene i Drammen. Les mer på s11. Styreblad 2
Skal du selge bolig? Vi omsetter alle typer boliger i hele regionen. Ring oss i dag på 32 21 15 10 Eiendomsforsikring for boligselskaper _ Det er styrets ansvar å sørge for at boligselskapet er godt nok forsikret. Med forsikring fra OBOS Skadeforsikring vil styret sikre at boligselskapet har en god forsikringsavtale med et personlig og effektivt skadeoppgjør om uhellet skulle være ute. OBOS Skadeforsikring gjør det enklere å være tillitsvalgt! OBOS Skadeforsikring AS Telefon: 22 86 59 30, hjemmeside: www.obosskadeforsikring.no, e-post: post@obosskadeforsikring.no 2 Styreblad
Leder Etter en strålende vår er det bare å krysse fingrene for en like strålende sommer. Tiden for årsmøter er forbi, og når du leser dette sommernummeret av Verdt å vite er det allerede mange som så vidt har begynt på ferien sin. Vi er imponert over den innsatsen dere legger ned i boligselskapene dere bor i. Mange av dere har tatt gjenvalg i styret, og noen av dere er nye og får dette bladet for første gang. Felles for dere alle er at dere er viktige bidragsytere til å skape gode hjem og bomiljøer for andels- og seksjonseiere over hele Drammensregionen. I NBBO er vi opptatt av å kunne hjelpe dere med å skape attraktive og trygge boligselskap med hyggelige og gode bomiljøer. Vi er her for dere. Generell rådgivning er dessuten inkludert i forretningsførerkontrakten, og dermed gratis. Så ikke nøl med å ta kontakt med oss hvis dere møter utfordringer i styrehverdagen. Av erfaring vet vi at det lønner seg å spørre en gang for mye, enn en gang for lite. Selv om sommeren er en rolig tid hos oss og som regel for de fleste styrer, minner vi om at dere må følge opp attestering av fakturaer på Portalen. Det jobbes stadig med utvikling av tjenesten, og vi er lovet at denne i fremtiden skal bli et enda bedre verktøy for dere i styrene, og etter hvert også beboerne dersom det er ønskelig. Jeg ønsker dere alle en strålende sommer, og jeg gleder meg allerede til å ta fatt på høsten. Det skjer mye spennende, og vi jobber hele tiden med å utvikle oss slik at vi hele tiden skal kunne tilby dere en totalpakke innenfor forretningsførsel. En pakke som vi ønsker å skreddersy for akkurat deres boligselskap. Unn Hege Nordhagen, forvaltningssjef Redaktør Unn Hege Nordhagen unnhege@nbbo.no Design og produksjon TIBE Drammen Forsidefoto Lars-Johan Solheim Trykk Trykk-Service AS Opplag 1.500 Annonser Ønsker du å annonsere i dette bladet? Kontakt oss på ingrid@nbbo.no INNHOLD: 5 Aktuelt 6 Info fra forvaltningsavd. 7 Info fra regnskapsavd. 8 Miljø - kildesortering / RfD 9 Drammen kommune 11 Styrekveld på Union 13 Midlertidig tak mot tøffere vær 15 Nasjonal gigant seiler inn som utfordrer i Drammen 16-17 Jushjørnet, rådighet over fellesarealer 18-19 Samarbeidsavtaler til forvaltningskunder NBBO Styreblad 3
Trenger du en lift minigraver, lensepumpe eller annet utstyr? Du leier det fra Drammen Maskinutleie Vi har utstyr for store og små prosjekter, til hyggelige leiepriser for boligselskap i NBBO. De andre boligkjøperne hadde det ikke lett - - bortsett fra Arne Brett -han tok boligen på forkjøpsrett Meld deg inn i NBBO i dag eller gi et medlemskap i gave. Medlemskap gir deg forkjøpsrett på nesten 10.000 boliger i Drammen, Lier, Røyken, Hurum, Svelvik, Sande, Nedre og Øvre Eiker, Modum og Sigdal. I tillegg får du rabatter på en rekke varer og tjenester. Medlemskapet koster kr. 300,-. Årskontingent for voksne er kr. 250,- Meld deg inn på www.nbbo.no eller ring medlemsservice på telefon 32 21 15 00. Øvre Eikervei 83 3048 Drammen Tlf. 32 20 25 00 Fax 32 20 25 01 post@dmu.no www.dmu.no Nedre Buskerud Boligbyggelag. Nedre Torggate 5 /7, 3015 Drammen. Telefon: 32 21 15 00. E-post: nbbo@nbbo.no. www.nbbo.no NY samarbeidsavtale mellom NBBO og Nordea. Gunstige betingelser til borettslag og sameier under NBBO s forvaltning. Som kunde i Nordea får du Nordens største og mest solide bank i ryggen. I tillegg kjenner vi markedet i Drammen og Buskerud godt. Vi ønsker nye kunder velkommen. Ta kontakt med din forvaltningskonsulent i NBBO for et uforpliktende tilbud. Rentebetingelser nedbetalingslån til borettslag: Brl med belåningsgrad under 30% pt. rente på 3,20% Brl med belåningsgrad fra 31% til 60% pt. rente på 3,40% Brl med belåningsgrad fra 61% til 70% pt. rente på 3,80% Etableringsgebyr/refinansiering av langsiktig lån for eksisterende brl kr 1 000,-. Termingebyr kr 125,-. Sameier finansieres etter egne regler (fellesgjeld skal ikke overstige 15% av markedsverdi og maksimert til kr 150.000 pr. leilighet). Drammen Bragernes Torg 1 Tlf.: 94 17 66 57 Lise Maren Brock Tynes nordea.no Gjør det mulig 4 Styreblad
Kurs og temakvelder 2014/2015 Høst 2014 Vår 2015 GRUNNLEGGENDE STYREARBEID Torsdag 28.8. kl 1800 på Papirbredden Kunnskapspark Fokuset rettes mot det praktiske styrearbeidet med vekt på styrets oppgaver og ansvar. STYREKVELD PÅ UNION SCENE Tirsdag 9.9. Se egen omtale på side 11 i denne utgaven av Verdt å vite. BUDSJETT M/REGNSKAPS- FORSTÅELSE Torsdag 9.10. kl 1800 på Papirbredden Kunnskapspark Vi går gjennom de grunnleggende budsjett og regnskaps-prinsippene og styrets ansvar i denne sammenheng. HØSTKURS FOR BORETTSLAG Fra ettermiddag fredag 31.10 til lunsj lørdag 1.11. Sted er Holmen Fjordhotell i Asker. Invitasjon med program sendes ut i slutten av august. GENERALFORSAMLING OG SAMEIERMØTE Torsdag 12.2. kl 1800 på Papirbredden Kunnskapspark Vi går gjennom forberedelse, gjennomføring og etterarbeid, og tar for oss styrets og NBBOs ansvar og oppgaver i så måte. BRANNSMITTE I BOLIGSELSKAP Onsdag 11. mars på Papirbredden. På denne kvelden ønsker vi å belyse ulike farer i forbindelse med spredning av brann i boligselskap. Invitasjon til alle kurs og temakvelder sendes styreleder i god tid. Vi ønsker velkommen til kurs og temakvelder i NBBO! NBBOs styre for perioden 2014-2015: AKTUEL Unngå brannsmitte! Brannsmitte i gamle bygninger har ført til strengere krav mellom leiligheter i ny forskrifter. Særlig åpne loft over leiligheter, gir branner muligheter for å bre seg. Vår nyeste mann Eivind Norum har mange års erfaring forsikringsbransjen, og har sett resultatene på nært hold. Ønsker dere å bedre sikkerheten i deres boligsels kan vi hjelpe til med planlegging og gjennomføringa av dette. Resultatet blir øket sikkerhet for alle som bor. REHABILITERING - PROSJEKT OG BYGGELEDELSE NYBYGG - PROSJEKTERING OG BYGGELEDELSE NBBO Byggtek as Nedre Torgg. 5 /7, 3015 Drammen Telefon: 32 21 15 00 - E-post: byggtek@nbbo.no - www.nbbo.no HÅNDTERING AV FORSIKRINGSSKADER Styreleder Tore E. Hansen ikke på valg Styremedlem Liv Stabæk valgt for 2 år Arve Fjeld valgt for 2 år Turid Jonassen valgt for 2 år Espen Ellingsen ikke på valg Kirsten Heggelund ikke på valg Kristian C. Andersen ansattes repr. Varamedlem Sven Erik Fredriksen valgt for 1 år Karin Enerberg Stuldalen valgt for 1 år Tone Falck Olsen ansattes repr. EL- OG VA VÅTROMSSJEKK VEDLIKEHOLDSPLANLEGGING TEKNISK RÅDGIVNING HMS DO Generalforsamling uten dramatikk NBBOs generalforsamling ble avholdt på Union Scene 19. juni uten noen antydning til dramatikk. Det var totalt 78 delegater fra 54 borettslag som hadde møtt frem. Etter et kort kulturelt innslag av dyktige elever fra musikklinja ved St. Halvard videregående skole ble generalforsamlingen åpnet av direktør Steinar Kjærnli. Det er nok et fantastisk år vi har lagt bak oss. Vi har kjøpt nye tomter som sikrer boligbyggingen i årene som kommer, medlemstallet er stadig stigende, og de økonomiske resultatene er gode, oppsummerte han. Gode tall Etter direktørens innledning var det duket for gjennomgang av årsberetning og årsregnskap. Det var gode resultater som ble presentert, med et samlet årsresultat for hele konsernet på 11,7 millioner. Det er hyggelig at nesten alle virksomhetsområder nå går i pluss. Stadig flere velger NBBO som leverandør av boligtjenester, og flere og flere mennesker i vår region har fått opp øynene for verdien av å være medlem i NBBO. Når vi på toppen av dette får levert gode boligprosjekter, blir resultatene gode. Noe som ikke hadde vært mulig uten alle de svært dyktige medarbeiderne vi har, fortsetter Kjærnli. Alle fortsetter i styret Generalforsamlingen ble avsluttet med et udramatisk valg. Valgkomiteens innstilling ble fulgt fullt ut, og etter avholdt valg vil det samme styret fortsette for neste år. Styreblad 5
Informasjon fra forvaltningsavdelingen Etter årsmøteperioden 2014 Dersom dere ikke har sendt inn papirene fra generalforsamlingen/ sameiermøtet, minner vi om at følgende må sendes oss så fort som mulig etter avholdt årsmøte: Protokoll fra generalforsamling/sameiermøte i underskrevet stand. Original eller god kopi. Utfylt kontaktskjema med treffpunkter mot styreleder. Signert Foretaksregistermelding. Her må alle faste styremedlemmer signere på siste side, resten av utfyllingen tar vi oss av. Særskilt styreprotokoll som viser at godkjenningsfullmaktene for fakturagodkjenning er utfylt og styrebehandlet. Dette gjelder også selv om det ikke er endringer i styret/fullmaktslisten. Det skal sendes inn ny godkjenningsprotokoll etter årsmøtet hvert år. Innsending av styreprotokoller Revisor krever som kjent at styret sender inn protokollene fra styremøtene (de skal da være signerte av alle tilstedeværende, slik også loven krever) slik at revisor har disse tilgjengelig i sitt arbeid. Disse protokollene leses ikke av NBBO, men går rett til revisor selv om styrene av praktisk grunner sender disse til vår adresse. Det er derfor viktig at dere gjør særskilte henvendelser til oss (telefonisk, e-post eller brev) om saker dere ønsker at vi behandler eller følger opp. Rentesituasjonen medio juni 2014 Husbanken (Kilde: www.husbanken.no) Juni Juli August Flytende rente 2,485% 2,386% 2,485% Fast rente 3 år 2,682% 2,682% - Fast rente 5 år 3,076% 3,076% - Fast rente 10 år 3,863% 3,765% - Fast rente 20 år 4,157% 4,059% - Den flytende renten for juli-august er nesten 0,10 prosentpoeng lavere enn den var i juni. Etter en liten økning i mai har 3- og 5 års fastrente sunket i juni og flater ut i juli. 10- og 20 årsrentene har sunket noe siden mai/juni og ligger på samme nivå som i april. Mange borettslag har utløp av sin fastrente i løpet av 2014. Vær da obs. på at det ikke vil komme tilbud om ny fastrente fra Husbanken ut over varsel om at fastrenteavtalen utløper. Ønskes ny fastrenteavtale må derfor Husbanken kontaktes om dette. Ta kontakt med selskapets forvaltningskonsulent om dette skulle være aktuelt. DNB - Rentevilkår fra 24.4.2014 Innskudd driftskonto reguleres fortløpende etter nivået på pengemarkedsrenten. (1 mnd. NIBOR+ 40 bp) Pantelån borettslag inntil 60 % 3,40 % p.a. Pantelån borettslag over 60 % 3,60 % p.a. Pantelån til boligaksjeselskap 4,15 % p.a. Lån til boligsameier 4,55 % p.a. Nordea Rentevilkår Som omtalt i egen sak i forrige utgave av Verdt å vite har NBBO inngått en avtale med Nordea om lån til boligselskap under vår forvaltning. Nordea tilbyr lån til borettslag fra 3,2 % p.a. For boligsameier gjelder egne vilkår. Ta kontakt med forvaltningskonsulenten i NBBO for bistand til alle typer lånesøknader. 6 Styreblad For fjortende gang på rad kunngjorde Norges Bank i midten av juni at styringsrenten skal holdes uendret på 1,5 %. Analysene (rentebanen) er nå endret til at styringsrenten holdes på dagens nivå i alle fall fram til annet halvår 2016, og at det er større sjanser for rentenedsettelse enn renteøkning i perioden. Hverken DNB, Nordea eller de øvrige banker er knyttet direkte opp mot styringsrenten, da bankens egne påslag og rammevilkår utenfor Norges Bank også vil være utslagsgivende for rentevilkårene som tilbys.
Informasjon fra regnskapsavdelingen: Ny som leder i ditt boligselskap eller ny kunde hos NBBO? Eller ønsker du å friske opp rutinene for styrets økonomiarbeid? Regnskapsavdelingen inviterer nye styreledere hos våre kunder, samt hele styret i boligselskaper som er nye kunder hos NBBO til et møte for en rutinegjennomgang i forhold til arbeidet med regnskapet og den økonomiske forvaltningen. I samsvar med gjeldende regnskapsregler er vi pålagt å avholde dette møtet, som en forsikring for at aktuelle rutiner og regler er kommunisert. Møteinnkallelse sendes av selskapets regnskapskonsulent, og møtet holdes i NBBO s lokaler. Dersom det er ønskelig å avholde dette møtet uten at styret eller leder er ny, er det selvsagt mulig. Mange aktuelle praktiske problemstillinger blir belyst så en oppfrisking og gjennomgang kan være fornuftig også for styrer som har lang erfaring da det hele tiden skjer endringer bransjen. Ta i så tilfelle kontakt med din regnskapskonsulent for å avtale et tidspunkt som passer. Forvaltningskonsulentene blir også gjerne med på møtet dersom det er et ønske, bare gi oss beskjed. Kommunikasjon med regnskapskonsulentene via Portalen Når du ønsker å kommentere på en faktura som er feil kan dette gjøres i kommentarfeltet i fakturagodkjenningsbildet. (Alternativt kan dere sende en e-post til deres regnskapskonsulent). Dersom styrene imidlertid benytter seg av «send melding» funksjonen, når ikke meldingen frem til regnskapskonsulenten, men forblir som en samtale i portalen for styremedlemmer som har tilgang. Ofte benytter regnskapskonsulenten kommentarfeltet til enkle spørsmål til dere som skal godkjenne fakturaen. Denne kommentaren og evt din tilbakemelding følger fakturaen slik at den behandles riktig. Tips til nye styreledere: Ta med dere et oppdatert regnskap fra Portalen på styremøter, og gi de andre i styret en status på økonomien! Dersom leverandøren har mulighet til det ønsker vi at fakturaene sendes som vedlegg til e-post til faktura@nbbo.no (Obs! e-posten kan kun inneholde en faktura dersom leverandøren skal sende to fakturaer må det sendes to e-poster) Adressen på fakturaene skal være: Navn deres boligselskap, klientnr hos NBBO Fakturamottak NBBO Postboks 1035, Bragernes 3001 Drammen Husk og send løpende kopi av styrereferater og kopi av kontrakter ved anskaffelser. Alle som ansettes fast eller midlertidig skal ha en skriftlig arbeidsavtale. Variabel lønnsdokumentasjon må leveres NBBO før den 20. for utbetaling siste dag i måneden. Skjema for refusjon av utlegg finnes under styrefanen på nbbo.no Vi minner nok en gang om at dersom en faktura avvises på Portalen, men senere skal godkjennes og betales må dere ta kontakt med regnskapskonsulenten som «åpner» den for godkjenning på nytt. Eventuelle godkjenninger som allerede er gjort blir da slettet, og styret godkjenner på nytt som om det var en nyregistrert faktura. Trine Alvim Regnskapskonsulent Styreblad 7
Er boligselskapet forberedt på ny henteordning for glass og metall? Tekst og foto: Lars-Johan Solheim I løpet av 2015 vil alle boligselskap i Drammensregionen ha fått beholdere utplassert til den nye henteordningen for glass- og metallemballasje. Ordningen som innebærer at glass- og metallemballasje nå skal hentes hos den enkelte husstand, ble innført i Svelvik i våres, og i løpet av de neste 18 månedene skal den være på plass i hele regionen. Samtidig vil de eksisterende returpunktene avvikles. Vi kommer til å ta kontakt med alle boligselskap med mer enn ti boenheter i forkant av innføringen, slik at vi kan finne den løsningen som passer best for dem. Men styret bør allerede nå sjekke om det er plass i eksisterende avfallsrom til nye beholdere, eller om man bør tenke på alternative løsninger, sier Ellen Svendsvoll, kommunikasjonssjef i Renovasjonsselskapet for Drammensregionen (RfD). På nettsidene til Rfd (www.rfd.no) finnes det en oversikt over de ulike avfallsløsningene som styret kan velge mellom. For små boligselskap vil det være mest naturlig med vanlige beholdere, men for de større kan det være aktuelt med glasshus som har stor kapasitet, forklarer Svendsvoll. Overta et returpunkt Dersom styret ser at det blir nødvendig å gjøre endringer i dagens avfallsrom eller skur for å få plass til nye beholdere, kan det 8 Styreblad hende at Rfd kan komme med en hjelpende hånd. Dagens returpunkter er nedbetalt og vi tilbyr boligselskap å overta disse vederlagsfritt. Vi dekker til og med transportkostnaden. Så her har boligselskapene mulighet til å få et søppelskur som ser godt ut og er funksjonelt til en svært rimelig penge. Forutsetningen er at boligselskapet bygger en ny såle og står for de elektriske arbeidene selv, forteller kommunikasjonssjefen. Første-mann-til-mølla Det er første-mann-til-mølla-prinsippet som gjelder, og ønsker boligselskapet å ta over et returpunkt må de ta kontakt med Olav Frode Bråten på ofb@brat.no innen utgangen av august, fortsetter hun. Tilskudd til nedgravd søppel Et annet alternativ Svendsvoll vil trekke frem er nedgravde søppelbeholdere. Disse er ikke en del av standardleveransen fra Rfd, men det gis et tilskudd på kr. 10.000,- per beholder for de som velger en slik løsning. Nedgravde beholdere er både estetisk og praktisk. De tar mindre plass og lukter mindre. Og er definitivt en løsning for fremtiden. Så dersom styret ønsker å ta et større grep rundt avfallsløsningen i boligselskapet er det bare å ta kontakt med oss for mer informasjon, avslutter hun. Rekkefølge på innføring av henteordning for glass- og metallemballasje: Svelvik er pilot vår 2014 Modum høst 2014 Øvre Eiker høst 2014 Nedre Eiker høst 2014 Sande første halvår 2015 Lier første halvår 2015 Hurum første halvår 2015 Røyken første halvår 2015 Drammen, innføring skjer i to puljer vår og høst 2015
Med mennesket i fokus Tekst og foto: Lars-Johan Solheim Drammen Kommune eier rundt 500 boliger i borettslag rundt om kring i Drammen. Dette er boliger som brukes til alle i befolkningen som har et behov. Såkalt vanskeligstilte på boligmarkedet. Det kan være mange årsaker til at mennesker søker hjelp hos oss. Det kan være snakk om fattigdomsproblematikk, eller problemer knyttet til helse, for å nevne noen eksempler, forteller John Dutton, leder for boligtjenesten i Drammen Kommune. Boligtjenesten er ansvarlig for samordning og faglig ledelse av kommunens boligsosiale arbeid, og jobber blant annet for å redusere antall bostedsløse til det minimale. Tjenesten ble opprettet i 2011 som et delprosjekt i kommunens boligsosiale utviklingsprogram. Boligtjenesten ble opprettet for å samordne og tydeliggjøre ledelsen av kommunens boligsosiale arbeid, og består av medarbeidere fra Drammen Eiendom, NAV og Tjenestetildeling og samordning, forklarer Dutton. Fordelen med en slik organisering er at de som har et behov for hjelp slipper å bli sendt fra kontor til kontor, men kan forholde seg til kun en saksbehandler gjennom hele prosessen fra første møte og helt frem til man eventuelt får tildelt en bolig. På den måten beholder vi mennesket i fokus, fortsetter han. Det er imidlertid viktig å merke seg at det er mennesker vi jobber med, og at alle saker er individuelle, så det er viktig å ha forståelse for at det kan ta litt tid å finne frem til gode løsninger, understreker han. Fra leie til eie Et av prosjektene Dutton vil trekke frem som suksesshistorier er prosjektet som har fått navnet «Fra leie til eie» Gjennom bruk av Husbankens virkemidler jobber vi med å få på plass finansiering til de som etter hvert har blitt i stand til å kjøpe ut den kommunale boligen de bor i, og frem til i dag har rundt 80 mennesker blitt boligeiere som følge av prosjektet, forteller han. Dette bidrar også til at spredningen av de kommunale boligene blir større, da vi ved salg av en bolig ofte kjøper ny bolig i et annet borettslag i et annet område, avslutter Dutton. Godt samarbeid Dutton forteller om et godt samarbeid med borettslagene. Vi har en god relasjon til styrene i borettslagene. Og det er relativt sett få klager tatt boligmengden i betraktning. Men vi kan naturligvis komme i situasjoner hvor vi ikke er helt enige, og da er vi opptatt av å opprette en sunn dialog, slik at vi finner en løsning som er til det beste for alle, forklarer han John Dutton er leder for boligtjenesten i Drammen Kommune. Styreblad 9
BYTT TIL NBBO STRØM - DET LØNNER SEG! Gå til eb.no/nbbo og bestill i dag!... både for deg og miljøet! EB garanterer 100 % ren og fornybar strøm produsert i lokale kraftverk. Du betaler innkjøpspris + kun kr 27,- pr. måned for fakturering og avregning. Smarte valg skal lønne seg! Fordelene med NBBO Strøm: Strøm til innkjøpspris Kun kr 27,- i påslag pr. måned Én faktura for nettleie og strøm - enklere for deg* Løpende avtale uten bindingstid l Betalingsutsettelse, måleravlesning og oversikt over strømforbruk på «min side» Garantert 100 % ren og fornybar strøm fra EBs vannkraftverk i Buskerud * Dersom leveringspunktet ligger i Kongsberg, Nedre Eiker eller Drammen I NBBO er vi stolte av å tilby strøm fra EB, som er en av få leverandører i Norge som leverer 100 % ren, fornybar strøm. EB leverer kun strøm fra egne vannkraftverk i Buskerud til våre kunder. Alle vet at bensin- og dieselbiler slipper ut betydelige mengder CO2, men få tenker over at strømforbruk uten opprinnelsesgaranti kan være enda verre. Det er stor forskjell på strøm sett fra miljøets side! Vi ønsker flere NBBO-medlemmer velkommen som strømkunder! Så enkelt gjør du det! :-) Runar Johnsen markedssjef i EB Strøm Gå inn på eb.no/nbbo og fyll ut bestillingsskjemaet eller ring EB Kundeservice på tlf. 03101 så hjelper vi deg! EB.NO - TLF. 03101 10 Styreblad
Velkommen til styrekveld 9. september Tekst og foto: Lars-Johan Solheim For første gang inviterer NBBO styremedlemmer i alle boligselskap i Drammensregionen til en egen styrekveld på Union Scene i Drammen. Styrekvelden er et lavterskeltilbud til alle styremedlemmer i boligselskap i Drammensregionen. Her vil det bli mulighet for å komme i snakk med andre styremedlemmer, få faglig påfyll innenfor mange relevante områder, eller møte en av våre mange samarbeidspartnere som holder stand under arrangementet, forteller forvaltningssjef Unn Hege Nordhagen. Styrekvelden gjennomføres som et åpent arrangement med løse rammer, slik at det skal være enkelt for deltagerne å velge selv hva de ønsker å få med seg. Det vil avholdes en rekke miniforedrag i løpet av ettermiddagen og kvelden. Her plukker man selv ut hva man ønsker å få med seg. Og i mellom foredragene kan man benytte seg av de store mingleområdene, eller besøke en av de mange standene, fortsetter Nordhagen. Invitasjonen blir sendt ut rett etter sommerferien og prisen per deltager er kr. 300,- for boligselskap NBBO er forretningsfører for. Vi gleder oss og håper at så mange som mulig vil komme, slik at dette blir en god møteplass for styremedlemmer i boligselskap i vår region, avslutter forvaltningssjefen. STYREKVELD FOR BOLIGSELSKAP Union scene 9. september kl. 15:30 Møteplass for alle styremedlemmer i boligselskap i Drammensregionen 8 miniforedrag 35 stands Pris for boligselskap med NBBO som forretningfører: 300,- pr deltaker. Begrenset med plasser. For å sikre deg plass meld deg på allerede i dag på www.derfolktrives.no Styreblad 11
Unngå brannsmitte! Brannsmitte i gamle bygninger har ført til strengere krav mellom leiligheter i ny forskrifter. Særlig åpne loft over leiligheter, gir branner muligheter for å bre seg. Vår nyeste mann Eivind Norum har mange års erfaring fra forsikringsbransjen, og har sett resultatene på nært hold. Ønsker dere å bedre sikkerheten i deres boligselskap kan vi hjelpe til med planlegging og gjennomføringa av dette. Resultatet blir øket sikkerhet for alle som bor. REHABILITERING - PROSJEKT OG BYGGELEDELSE NYBYGG - PROSJEKTERING OG BYGGELEDELSE HÅNDTERING AV FORSIKRINGSSKADER EL- OG VANNSJEKK VÅTROMSSJEKK VEDLIKEHOLDSPLANLEGGING TEKNISK RÅDGIVNING HMS DOKUMENTASJON NBBO Byggtek as Nedre Torgg. 5 /7, 3015 Drammen Telefon: 32 21 15 00 - E-post: byggtek@nbbo.no - www.nbbo.no 12 Styreblad
Tekst og foto: Lars-Johan Solheim Midlertidig tak mot tøffere vær Hvis du besøker Konnerud i løpet av det neste året kan det hende at du får øynene opp for et massivt hvitt presenningstak over en av byggene i Konnerudgrenda borettslag. For til tross for at Konnerudgrenda borettslag ikke er eldre enn 15 år, har de sett seg nødt til å gjøre en omfattende ombygging av taket som følge av flere år med problemer og lekkasjer fra takkonstruksjonen. Den eksisterende konstruksjonen har dessverre vist seg å fungere dårlig, og etter flere år med problemer og lekkasjer har borettslaget besluttet å gjennomføre en total omgjøring av takkonstruksjonen for å bli kvitt problemene en gang for alle, forteller Kyrre Hagen som er engasjert som byggeleder for prosjektet. Midlertidig tak Prosjektet er omfattende og vil pågå i over ett år. Og det mest iøynefallende er nok det midlertidige taket som bygges over det gamle for å holde regnet ute mens takkonstruksjonen bygges om. Midlertidige tak kan holde byggeplassen tørr hele året, og er ideelt i Norge hvor langsiktige prosjekter garantert vil oppleve værforhold som regn, vind og snø, forklarer Hagen. Det å bygge et heldekkende presenningstak er en ganske ny løsning, og fordelene er store for håndverkerne som kan åpne det gamle taket og jobbe uforstyrret. Ulempen er at taket tar mye plass, med barduner på kryss og tvers langs fasadene. Det er et voldsomt stilas som er rigget til, og det midlertidige taket stiller store krav til bardunering slik at det skal tåle vind og vær, forklarer Hagen mens han demonstrativt sparker borti en av de massive betongklossene som funger som anker for taket. Heldigvis er det kun ett tak som tas av gangen, slik at ulempene blir minst mulig for alle de som blir boende midt oppe i en byggeplass, fortsetter han. Uheldige Det er ikke vanlig at tak må bygges om etter 15 år, men Konnerudgrenda borettslag har vært uheldige. Noe som blant annet har ført til et forlik med entreprenøren som i sin tid stod for oppføringen av bygget. Det er kjedelig når taket ikke holder tett, for det er jo en av tingene som ikke dekkes av forsikringen. Dermed sitter borettslaget med hele risikoen for eventuelle skader, noe som det sier seg selv at er en uholdbar situasjon. Prosessen med å løse utfordringene har også vært lang og tidkrevende, med mange ulike rådgivere inne i bildet, forteller Hagen. NBBO Byggtek ble engasjert i 2011 i forbindelse med takproblematikken, og selskapet har sammen med styret sett på mange alternative løsninger før de landet på dagens løsning. Etter at vi landet løsningen har vi bistått med forprosjektering og full anbudsrunde, og følger nå opp byggeprosjektet på vegne av borettslaget som er byggherre, slik at de får den kvaliteten som er avtalt, forklarer Hagen. Kontroll på økonomien I tillegg til å være tilstede på byggeplassen og følge opp at borettslaget får levert rett kvalitet, har byggeleder en viktig administrativ rolle. Fakturaer skal betales i henhold til en betalingsplan, og dette må avstemmes opp mot hvor langt arbeidet har kommet på byggeplassen. Byggeleder går igjennom fakturaene, og skal vite hva som er forventet og skal være utført i forhold til det som faktureres. Der det kommer tilleggsfakturaer skal dette være avtalt. Denne kontrollen er viktig, og i de største prosjektene er det faktisk et krav fra banken at det er en ekstern byggeleder som står for denne, avslutter Hagen. Styreblad 13
Start Start Forfra Forfra Kom du for sent hjem til nyhetssendingen? Med tjenesten Kom du for sent hjem til nyhetssendingen? Med tjenesten Start Forfra Start kan du Forfra med et kan enkelt du med tastetrykk et enkelt starte tastetrykk nyhetene eller starte programmet nyhetene du eller ønsker programmet å se forfra, du og ønsker få med å deg se forfra, alt fra start. og få Enkelt med deg og alt genialt. fra start. Start Forfra er en av flere tjenester i underholdningsportalen T-We. Les mer om på mulighetene canaldigital.no/t-we du får med tv- og bredbåndsløsninger fra Canal Digital på canaldigital.no/t-we. Du kan også kontakte vår lokale representant på telefon 404 55 504. 14 Styreblad
Tekst og foto: Lars-Johan Solheim Nasjonal gigant seiler inn som utfordrer i Drammen NBBO har inngått en ny samarbeidsavtale med Canal Digital som sikrer boligselskapene gode vilkår på levering av kollektive produkter som bredbånd og kabel-tv. Markedet for kabel-tv i Drammen har i mange år vært preget av to store aktører, som på mange måter har delt kundene i mellom seg. Vi syns derfor at det er hyggelig at en ny aktør etablerer seg, slik at konkurransen blir større og boligselskapene får en økt valgfrihet, sier Unn Hege Nordhagen, forvaltningssjef i NBBO. Jørgen Bjune (t.v) og Jørgen Aril Jensen i Canal Digital gleder seg til å komme inn som en seriøs utfordrer på kabel-tv-markedet i Drammen. Kan levere til de fleste Bakgrunnen for samarbeidsavtalen er at Canal Digital, som tidligere ikke har hatt et eget distribusjonsnett i Drammen, har fått ansvar for all fiberutbygging i Telenors nett. Og dermed kan de levere tjenester til de aller fleste boligselskap i Drammen. Vi ser på Drammen som et spennende marked, og ønsker å komme inn som en seriøs utfordrer med konkurransedyktige priser og produkter. Av denne grunn ble det helt naturlig å inngå et samarbeid med NBBO, slik at boligselskapene blir kjent med vår tilstedeværelse i området, forteller Jørgen Bjune, regionsjef i Canal Digital. Nye og spennende tjenester Han forteller videre om en rekke nye og spennende tjenester som revolusjonerer tv-hverdagen. Tiden hvor familien satt seg ned på faste tidspunkt uke etter uke for å få med seg den siste episoden i favorittserien sin er definitivt forbi, nå er det fleksibilitet som gjelder. Vi har allerede i mange år hatt muligheten til å pause og spole under sendinger ved hjelp av en PVR-boks, nå har vi tatt dette et skritt lenger. Med lanseringen av T-We får du en tv-hverdag tilpasset et hektisk liv, med muligheten til å starte programmet forfra, eller hente programmet frem fra et arkiv, forklarer Bjune. Faste prisstrukturer Bjunes kollega, Jørgen Aril Jensen, er kundeansvarlig for Drammen og står klar for å gi boligselskap gode tilbud på levering av internett og kabel-tv. Han forklarer at Canal Digital har faste prisstrukturer slik at det er enkelt for boligselskapet å få et tilbud som kan sammenlignes med avtalen det sitter med i dag. Vi er opptatt av å være tydelige slik at det er enkelt for styret å få et godt beslutningsgrunnlag. Samtidig er det viktig å være klar over at mange boligselskap sitter på gamle nett, som på grunn av økte krav til båndbredde og sikkerhet må oppgraderes. Og når vi først etablerer oss bygger vi et fullverdig fibernett, som ivaretar alle disse kravene, forklarer Jensen. Styreblad 15
Jushjørnet Advokater fra Svensson Nøkleby tar opp aktuelle problemstillinger for boligselskap i hvert nummer av Verdt å vite Kristine A. Aasgaard Beboers faktiske rådighet over fellesarealene Mange borettslag og eierseksjonssameier opplever at enkelte beboere iverksetter tiltak på fellesarealene, uten tillatelse fra styret eller generalforsamlingen/sameiermøtet. Det kan dreie seg om alt fra lagring/oppbevaring av sykler eller dekk i felles kjellerrom til mer inngripende og permanente tiltak som å bygge en platting, sette opp et gjerde, anlegge hekk eller mure opp en peis på gressplenen utenfor boenheten. Dette kommer særlig på spissen i boligselskaper der deler av fellesarealene ligger naturlig i tilknytning til den enkelte boenhet, og der flere beboere har foretatt tiltak. Beboere som «tar seg til rette» på fellesarealer kan gi grobunn til konflikter i boligselskapet, og konflikten kan lett havne hos styret, eller komme opp på generalforsamling/ sameiermøtet. I slike tilfeller kan boligselskapet bli nødt til å ta stilling til spørsmål av typen: Hadde Hansen i 1. etasje lov til å legge heller utenfor boenheten? Hvis han har gjort det «ulovlig», kan boligselskapet da kreve hellene fjernet? Rettslig sett er dette er spørsmålet om beboers faktiske rådighet over fellesarealene, og det er dette som er tema for denne artikkel. Hovedregelen om beboers rett til å benytte fellesarealene Det kan nærmest sies å følge av ordet «fellesarealer» at enkelte beboere ikke egenhendig kan iverksette tiltak på fellesarealene. Formelt sett følger også det samme av lovverket. Borettslagsloven 5-1 og eierseksjonsloven 19 første ledd fastslår at beboer har en enerett til å benytte egen boenhet, og «en rett til å nytte fellesarealene til det de er beregnet til eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene». Retten til å benytte fellesarealene er etter hovedregelen lik for alle beboere, og bruken må derfor begrenses og avpasses med tanke på at arealene disponeres av alle beboerne i felleskap. Har en beboer oppført tiltak på fellesarealer uten at tiltaket er forelagt felles beslutningsorganer i boligselskapet, kan det kreves at tiltaket fjernes, ene og alene med den begrunnelse at den enkelte beboer ikke har enerett til å rå over fellesarealet. I borettslag kan styret også utforme regler og retningslinjer (ordensgreler) for bruk av fellesarealer. Dette innebærer for eksempel at styret kan fastsette at det ikke er lov å lagre dekk i felles kjeller, eller at hekker ikke skal være høyere enn 1 meter. I eierseksjonssameier er samme kompetanse lagt til sameiermøtet. Selv om styre formelt sett har anledning til å fastsette slike ordensregler i borettslag, kan det være klokt å legge vedtakelsen til generalforsamlingen slik at reglene får en bredere forankring i felleskapet. Muligheten for til å gi enkelte beboere en enerett til bruk av fellesarealene På samme måte som boligselskapet kan nekte beboer alene å benytte deler av fellesarealet, kan boligselskapet velge å gi beboer en slik særrett. I eierseksjonssameier må midlertidig enerett til bruk av fellesarealer vedtektsfestes, og dette er en beslutning som ligger til sameiermøtet. I borettslag finnes det ikke tilsvarende regler for hvordan en slik særrett skal besluttes. Det må derfor kunne besluttes av så vel styret, som generalforsam- 16 Styreblad
lingen. Pass allikevel på at enkelte beslutninger alltid ligger til generalforsamlingen, jf. borettslagslova 8-9 første ledd. Nedenfor gis det noen rettesnorer for boligselskapet som kan være nyttig å iaktta, før beslutningen om å gi beboer enerett til å benytte fellesarealer tas. Det er også viktig å være klar over at denne type rettigheter er som utgangspunkt ikke evigvarende. De kan endres, omfordeles eller oppheves på samme måte som de ble vedtatt. Dersom enkelte beboere gis særrett til å disponere deler av fellesarealene, bør beslutningen være gjennomtenkt. Og gis det først en slik rett, bør det i alle fall følge med retningslinjer for bruken, gjerne som en del av ordensreglene for resten av boligselskapet, eller som et eget sett ordensregler for bruk av hager, gårdsrom eller andre fellesrom. Retningslinjer for bruk gir større grad av forutsigbarhet for beboerne, kan virke preventivt på konflikter mellom beboerne, samtidig som det gir felleskapet en viss kontroll med bruken av arealene. Det kan være nyttig å søke juridisk bistand ved utformingen av slike regler. Retningslinjer for boligselskapets vurdering av om bruk skal tillates Dersom boligselskapet får seg forelagt søknad fra beboer om å benytte fellesarealer på en bestemt måte bør boligselskapet være oppmerksom på følgende: Strider tiltaket det søkes om mot gjeldende lov, vedtekter, ordensregler eller tidligere sameiermøte-/generalforsamlingsvedtak? Er det en beslutning som etter lov eller vedtekter må treffes av generalforsamlingen/sameiermøtet? Gir tiltaket en beboer en urimelig fordel på bekostning av andre beboere? Kan tiltaket gi grunnlag for en praksis, slik at det blir vanskelig å nekte andre beboere å gjennomføre samme tiltak? Når man står midt oppe i en konflikt, oppleves det ofte som om det ikke finnes noen vei ut av uføret... Vårt råd er enkelt: Kom til oss! kveldsskiftet / foto: pia sønstrød Risikoen for å få en tidkrevende og kostbar konflikt synker dramatisk dersom man søker profesjonell juridisk bistand allerede når man skal inngå en avtale. Har en konflikt først oppstått, bør man benytte advokater som har rutine på konfliktløsning og prosedyre for domstolene. Så enten du trenger hjelp ved inngåelse av avtaler eller juridisk bistand gjennom vanskelige konfliktsituasjoner, har vi ekspertise innen de fleste juridiske fagområder. Velkommen til oss! Ivar Strømsjordet Advokat Partner istromsjordet@eurojuris.no Kristine A. Aasgaard Advokatfullmektig kaasgaard@eurojuris.no Svensson Nøkleby er Buskeruds største advokatfirma med 40 ansatte. Vi har ekspertise innen de fleste juridiske fagområder, og bistår bedrifter, private og det offentlige. Vi er medlem av Eurojuris - Europas største samarbeid av ledende advokatkontorer. Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS Nedre Storgate 15-17, 3015 Drammen Tlf 32 25 55 00 www.svenssonnokleby.no Erfaring. Kompetanse. Løsning. Styreblad 17
SAMARBEIDSAVTALER til forvaltningskunder NBBO Advokat Alle boligselskap betaler en timepris på kr 1.650,- + mva for advokattjenester. Selskapet har god kompetanse på boligrelaterte problemstillinger. Kontakt Svensson & Nøkleby på tlf 32255500. Bank DNB tilbyr lån til borettslag fra nom rente på 3,6% pa, sameier fra nom rente 4,55% pa. Ta kontakt med forvaltningskonsulenten i NBBO ved behov for lån for å få bistand til lånesøknaden og beregning av felleskostnader. Nordea tilbyr lån til borettslag fra nom rente på 3,4% pa, sameier fra nom rente 3,65% pa. Ta kontakt med forvaltningskonsulenten i NBBO for bistand til lånesøknader. Byggevarer NBBOs forvaltningskunder har egen rabattavtale. Dersom dere skal i gang med et større prosjekt gis pris på forespørsel, dette gir i de fleste tilfeller riktigere og bedre priser til det enkelte prosjekt. Ta kontakt med XL-Bygg Kulkompaniet på tlf 32209520 eller firmapost@kulkompaniet.no. Containerleie 20 % på containerleie (transport og avfallshåndtering) Kontakt Lindum på tlf 32210900 eller www.lindum.no. 20 % rabatt på avfallsbehandling og containertransport. I tillegg får du gratis leie av container de tre første dagene. Kontakt Norsk Gjenvinning på tlf 09700 eller www.norskgjenvinning.no. El-sjekk Forvaltningskunder får 40 % rabatt på el-sjekk. I tillegg får boligselskapet rabatt på varer og tjenester. Ta kontakt med NBBO Byggtek på for å få tilbud på el-sjekk. Forsikring If har i samarbeid med alle boligbyggelagene i Norge utviklet Totalforsikring for boligselskap. Forsikringen dekker det meste et boligselskap trenger og NBBO behandler skader kostnadsfritt for boligselskapet. Ta kontakt med NBBO for tilbud. OBOS Skadeforsikring tilbyr Eiendomsforsikring Pluss til alle typer boligselskap. Forsikringen er tilpasset boligselskapets behov og NBBO behandler skader kostnadsfritt for boligselskapet. Ta kontakt med NBBO dersom du ønsker tilbud. HMS-system Boligselskapet kan velge mellom et webbasert HMS-system eller et tradisjonelt permsystem. Dersom det er ønskelig kan man også bestille årlig oppfølging av systemet. Ta kontakt med NBBO Byggtek på tlf 32 21 15 00 for å få tilbud. Bestill HMS-system og vedlikeholdsplan samtidig og få 10 % rabatt på begge. Vedlikeholdsplan Vedlikeholdsplanen er et nyttig verktøy for styring av boligselskapet og dersom man velger en fullverdig versjon gir Husbanken tilskudd på 50% av etableringskostnaden. Ta kontakt med NBBO Byggtek AS for tilbud. 18 Styreblad
Maskinutleie Alle boligselskap får 35 % på leie av maskiner. Kontakt Drammen Maskinutleie på tlf 32202500 eller www.dmu.no. Matteleie Solvask AS tilbyr matteservice med 25% rabatt til NBBO s forvaltningskunder. Ta kontakt med Solvask på tlf 90500834 eller på firmapost@solvask.no for å få tilbud. Revisjon tilbyr revisjon til konkurransedyktige priser til alle boligselskap forvaltet av NBBO. Østlandske revisorer Prisene på revisjon av boligselskapene ligger under standard satser for tilsvarende tjenester. NBBO Vaktmesterservice Renhold NBBO Vaktmesterservice NBBO-forvaltede boligselskap har tilbud om gunstige renholdstjenester fra NBBO VaktmesterService. Ta kontakt på tlf 32211500 for tilbud. Rørlegger Forvaltningskunder får 20% rabatt på timepriser og prioritet ved henvendelser. Ta gjerne kontakt for pristilbud på større jobber. Kontakt Holtefjell VVS på post@holtefjell.no. Skadedyr Gratis bekjempelse av skadedyr for boligselskap som har Totalforsikring i If. Anticimex gir også 50% på forebyggende arbeid til de samme boligselskapene. Ta kontakt med Anticimex på tlf 81 54 82 50. Boligselskap forvaltet av NBBO får 20 % på varer og tjenester. Garantert responstid er NBBO 1-3 dager (normalt opptil 1 uke). Kontakt Boss Norge på tlf 80034500, eller www.boss.no. Kabel-TV gir kr 10,- i rabatt pr tjeneste (tv grunnpakke, bredbånd eller tv) /måned/husstand til alle boligselskap forvaltet av NBBO. Kontakt GET. 32% rabatt på tv basispakke 38% rabatt på HD-PVR dekoder I tillegg får beboerne 23-36% rabatt på oppgradering av internettleveranse. Ta kontakt med Viken Fiber for tilbud. Alle forvaltningskunder får gode rabatter på analog grunnpakke og service. I tillegg får alle beboere i boligselskap med kollektiv avtale rabatt på tilleggstjenester, bl.a. T-We Box, og tilgang til T-We hvor det vil være mulig for beboerne å se det de vil se akkurat når det passer dem. Kontakt Canal Digital for tilbud. NBBO Vaktmesterservice Vaktmester NBBO Vaktmesterservice Fleksible og gunstige vaktmesterløsninger. Boligselskapene forvaltet av NBBO er prioriterte kunder og sammen finner vi en løsninger som passer behovene i deres boligselskap. Kontakt NBBO VaktmesterService på tlf 32 21 15 00 for tilbud. Styreblad 19
Avsender: Nedre Buskerud Boligbyggelag Postboks 1035 Bragernes 3001 Drammen B Boligselskapenes egne vaktmestertjenester NBBO Byggtek er boligselskapenes tekniske kompetansesenter Kontakt oss på 32 21 15 00 hvis du trenger hjelp til: Vedlikeholdsplanlegging (også webbasert) El- og vannsjekk HMS (også webbasert) Teknisk rådgivning Kontraktinngåelser NBBO Vaktmester Service - hjelper til der det trengs! NBBO Vaktmester Service kan hjelpe deg med alt vedlikehold - ute og inne! UTE: Gressklipping Barking og sprøyting Trefelling, inkludert opprydding og bortkjøring Beskjæring av beplantning Snømåking Strøing og feiing Staking av kloakk Rens av nedløpsrør Reparasjon av takbelegg og beslag Avfallshåndtering Branntetting Renhold INNE: Reparasjon av interiør og innredning Skifting av lysrør og lyspærer Reparasjon av låser og dører Montering av møbler, innredning og annet inventar og utstyr Ettersyn av heiser, ventilasjonsanlegg, sentralfyr, fjernvarmeanlegg og andre tekniske installasjoner Håndverkstjenester Renhold Hovedrengjøring av boliger Vi jobber tett på styrer og beboere i boligselskap! NBBO Vaktmesterservice Boligselskapenes eget kompetansesenter Ring oss på telefon 32 21 15 90 eller send e-post på vaktmester@nbbo.no NBBO Vaktmesterservice NBBO Byggtek as, Nedre Torgg. 5 /7, 3015 Drammen. Telefon: 32 21 15 00. E-post: byggtek@nbbo.no www.nbbo.no