Sakshandsamar: Jorunn Fosse Fidjestøl Vår dato Vår referanse Telefon: 57643156 05.08.2016 2016/690-421.4 E-post: fmsfjfi@fylkesmannen.no Dykkar dato Dykkar referanse Mottakarar etter liste Vedtak i klagesak om områdeplan for Fjøra vest, Sogndal kommune Vi viser til oversending frå Sogndal kommune dagsett 05.02.2016, som gjeld klage på vedtak frå kommunestyret 12.11.2015, sak 60/15, områdeplan for Fjøra vest. Det er klaga innan fristen, og vilkåra for å handsame saka er oppfylte. Saka har dessverre blitt gammal hjå oss, og Fylkesmannen beklagar dette. Fylkesmannen tek ikkje klagene frå Liv Kjøstvedt og Kristian Vikøren til følgje. Vi stadfestar vedtaket frå Sogndal kommunestyre 12.11.2015, sak 60/15, der områdeplan for Fjøra vest vart godkjent. Bakgrunn for saka Kommunestyret i Sogndal vedtok områdeplan for Fjøra vest i sak 60/15 den 12.11.2015. Planframlegget vart sendt på høyring og lagt ut til offentleg ettersyn i perioden 01.09.2014-14.10.2014. Kommunen sende melding om vedtaket til partane 18.11.2015. Det følgjer av områdeplanen punkt 5.2 at områdeplanen erstattar alle gjeldande reguleringsplanar for området. Liv Kjøstvedt og Gildevangen 10 AS v/kristian Vikøren (heretter kalla Vikøren) har klaga på områdeplanvedtaket. Kjøstvedt er heimelshavar til gbnr. 20/10 og 20/14, og Vikøren er heimelshavar til gbnr. 21/88. I kommuneplanen for perioden 2013-2023 er arealet klagene gjeld avsett til sentrumsføremål. I områdeplanen er arealet B/F/K10 ved Gildevangen, som omfattar gbnr. 21/88, sett av til bustad/forretning/kontor. Strekninga Trehestebakken er lagt inn som gang- og sykkelveg utan tilkomst for køyrety, noko som er ei vidareføring av reguleringsplan Sogndal Sentrum del 1, vedteken 18.09.1980. I områdeplanen er arealet H2, som også omfattar gbnr. 20/10 og 20/14, sett av til hotell. For desse eigedomane medfører områdeplanen ei vidareføring av arealføremålet i reguleringsplan Bahus, vedteken 16.12.1998. Liv Kjøstvedt klagar på at hennar eigedom vert regulert til hotellføremål i den vedtekne områdeplanen. Etter Kjøstvedt sitt syn bør det i staden leggjast til rette for framtidige hotellføremål på Billagstomta, samt at framtidig avvikling av gjennomgangstrafikken bør leggjast utanom dagens trasé i Rv 5 Gravensteinsgata. Kjøstvedt understrekar at ho vil motsetje seg innløysing. Kommunen held fast på gjeldande regulering frå 1998, og viser for øvrig til at hotellutviding Telefon 57 64 30 00 Organisasjonsnummer N-974 763 907 Nettstad fylkesmannen.no/sfj E-post fmsfpost@fylkesmannen.no Besøksadresse Hovudkontor: Njøsavegen 2, 6863 Leikanger Landbruksavdelinga: Fjellvegen 11, 6800 Førde Postadresse Hovudkontor: Njøsavegen, 2 6863 Leikanger Landbruksavdelinga: Postboks 14, 6801 Førde
2/5 vil skje mot søraust, vekk frå Kjøstvedt sine eigedommar. Det vert også vist til at den noverande og framtidige bygningskroppen er avgrensa med byggjelinjer i plankartet. Etter det kommunen kjenner til har ikkje hotellnæringa utviklingsplanar som gjer til at Kjøstvedt sin bustad er i fare. Kommunen viser til at med omsyn til både lokalisering og arealdelen i kommuneplanen må Kjøstvedt sine eigedommar definerast som del av Sogndal sentrum. Det vil ifølgje kommunen vere i strid med føringane som ligg i planverket for sentrumsutvikling i Sogndal å regulere desse eigedommane som enkeltståande einebustadareal. Kommunen viser til at areala i Sogndal sentrum må planleggjast og disponerast for framtidig fortetting, næringsutvikling, offentlege areal og/eller infrastruktur. Kommunen vil difor ikkje ta klagen frå Kjøstvedt til følgje. Vikøren klagar på at ein ikkje får nytte Trehestebakken som tilkomst til parkering sørvest på eigedommen gbnr. 21/88. Vikøren viser til at eigedommen er det gamle gardsbruket i området. Bruksnummer 88 har alltid hatt tilkomst via Trehestebakken, også lenge før Veidekke opparbeida parkeringsarealet på eigedomen som brakkerigg. Dersom ein ikkje får nytte gang- og sykkelvegen som tilkomst, meiner Vikøren at ein ikkje vil ha mogelegheit til å kome inn på eigedommen med bil. Vikøren syner til parkeringskrava i arealdel til kommuneplanen, og at ved å nekte tilkomst vil ein berre ha oppstillingsplass til ein av tre kravde plassar. Vikøren meiner at ein då må få løyve til å parkere i den kommunale vegen. Vikøren meiner også at det ligg hevd i bruken av Trehestebakken. Kommunen viser til at Trehestebakken i gjeldande reguleringsplan er regulert til gang- og sykkelveg, utan tilkomst for køyretøy, og at det ikkje er søkt om eller gjeve løyve til oppretting og bruk av det aktuelle arealet til parkeringsføremål. Kommunen meiner det ikkje er rett å gje køyretilkomst til eit parkeringsføremål som det ikkje er gjeve løyve til. Kommunen viser også til brev datert 11.05.2012, som ifølgje kommunen syner at Gildevangen 10 AS vart orientert om at arealet vart opparbeida som eit midlertidig riggområde, ikkje parkeringsareal, og at det aldri har vore gitt løyve til køyretrafikk på gang- og sykkelvegen langs riksvegen eller i Trehestebakken. Kommunen vil difor ikkje ta klagen få Vikøren til følgje. Sogndal kommune ved forvaltningsutvalet handsama klagene i møte 04.02.2016, sak 2/16, men fann ikkje grunn til å ta klagene til følgje. Saka vart deretter sendt hit for endeleg klagehandsaming. Fylkesmannen viser elles til sakstilfanget i sin heilskap, som vi legg til grunn er kjent for partane i saka. Regelverk Fylkesmannen er delegert mynde til å avgjere klager som gjeld enkeltvedtak etter plan- og bygningslova, sjå plan- og bygningsloven 1-9 femte ledd og rundskriv T-2/09 frå Klima- og miljødepartementet. Vi skal som klageinstans sjå til at kommunen under handsaminga av saka har følgt dei lovene, forskriftene og sakshandsamingsreglane som gjeld på området. Fylkesmannen kan under klagehandsaminga prøve alle sider ved vedtaket, også dei skjønnsmessige vurderingane som kommunen har gjort, jf. forvaltningslova 34. Ved prøving av det kommunale skjønnet skal Fylkesmannen leggje vekt på omsynet til det lokale sjølvstyret. Fylkesmannen si primære oppgåve som klageinstans er å kontrollere at den kommunale sakshandsaminga er i samsvar med regelverket, og at dei omsyna som er lagt vekt på i vurderingane og som ligg til grunn for utfallet, er saklege. Etter plan- og bygningslova 3-3 er det kommunestyret som er planstyresmakt og som har ansvaret for arbeidet med reguleringsplanar. Det er kommunestyret som etter ei omfattande vurdering av dei
3/5 ulike omsyna som gjer seg gjeldande innanfor planområdet, avgjer kva areal som skal inngå i planen, og kva desse areala skal nyttast til, jf. plan- og bygningslova 12-12. Reguleringsplanar vert til gjennom ein omfattande avgjerdsprosess. Plan- og bygningslova 12-8 til 12-10 har nærare føresegner om korleis framlegg til reguleringsplanar skal handsamast. Sakshandsamingsreglane skal sikre demokratiske omsyn som medverknad, offentlegheit og samråd med dei planen får følgjer for. Gjennom grundige planprosessar skal kommunen sikre at offentlege og private standpunkt kjem fram, slik at planar for arealdisponeringa vert fastlagt på eit best mogleg grunnlag. I planleggingsprosessen må ulike interesser, fordelar og ulemper, vegast mot einannan. Dette vil regelmessig innebere at gjennomføringa av planane får negative konsekvensar for einskilde. Forvaltningslova gjeld elles ved handsaming av saker etter plan- og bygningslova der det ikkje er bestemt noko anna, jf. plan- og bygningslova 1-9. Dersom det vert gjort sakshandsamingsfeil under arbeidet med ein reguleringsplan, vil vedtaket likevel kunne vere gyldig når det er grunn til å rekne med at feilen ikkje kan ha hatt verknad for resultatet, jf. forvaltningslova 41. Fylkesmannen si vurdering Saka gjeld områdeplan for Fjøra vest. Etter vår vurdering er klagesaka tilstrekkeleg opplyst til at vi kan ta stilling til klagegrunnane. Det er ikkje grunn til å tru at synfaring vil avdekke nye opplysningar som kan få vesentleg verknad for resultatet i saka, og det har derfor ikkje vore nødvendig for Fylkesmannen å gjennomføre synfaring. Den vedtekne områdeplanen for Fjøra vest er i tråd med kommuneplanen for Sogndal, der området er sett av til sentrumsføremål. Klagen frå Kjøstvedt Når det gjeld arealet H2 som er sett av til hotell, viser Fylkesmannen til at arealdisponeringa i områdeplanen er i tråd med overordna føringar for sentrumsutvikling i kommuneplanen. Planane for Quality Hotel Sogndal er gjort greie for planomtalen punkt 7.5 og punkt 8.1.3.2. Vi kan ikkje sjå at det er usaklege eller tilfeldige omsyn som ligg til grunn for arealdisponeringa, men at det er tale om å sikre areal til ei viktig auke av hotellkapasiteten i Sogndal, jf. punkt 2 s. 5 i planomtalen. Vi viser elles til at planlagt utviding av hotellbygningane er avgrensa med byggeliner i kartet, og det per i dag ikkje er noko som tilseier at huset til Kjøstvedt er i fare. Kjøstvedt har i klagen uttalt seg om løysing for gjennomgangstrafikken gjennom Sogndal. Kommunen har i saka opplyst om pågåande arbeid med løysing for rundkøyring på nordsida av Stedje bru, og at denne kunne komme svært nær Kjøstvedt sine eigedommar. Denne problemstillinga vert ikkje omfatta av områdeplanen for Fjøra vest, og fell difor utanfor denne klagesaka. Klagen frå Kjøstvedt er såleis ikkje teken til følgje. Vi nemner også at følgjande føresegn, som er relevant for Gravensteinsgata 1, som er eigedomen til Kjøstvedt, er teken inn i reguleringsplan for ny rundkøyring i krysset ved Gravensteinsgata og Dalavegen, som vart vedteken 09.06.2016 sak 22/16: 4.1 Hotell/overnatting (BH) 12-7, punkt nr 2. Gjennom området hotell/overnatting merka a_bh i plankart skal ikkje byggast ut slik at det hindrar vegtilkomst for personbil til bustadeigedomane Gravensteinsgata 1 og 3 (Gnr/Bnr 20/10 og Gnr/Bnr 20/9) så lenge desse eigedomane er i bruk som bustad.
4/5 Klagen frå Vikøren Planomtalen punkt 8.1.9.6 B/F/K10 skildrar formålet som ligg til grunn for planlegginga av det aktuelle området nær Gildevangen. Det følgjer mellom anna at fortetting ved høgare utnytting, større bygningar og auka byggehøgder er målsettinga på sikt. Difor ligg området innanfor omsynssone med krav om felles planlegging, jf. føresegnene punkt 4.9.2.8 og punkt 8.6.1. Det ligg mellom anna føringar i kommuneplanen om at nye parkeringsplassar i sentrum i størst mogleg grad bør byggjast under bakkeplan eller i parkeringsanlegg, og at minst mogleg areal på bakken skal gå med til parkering, jf. kommuneplanomtalen pkt. 3.6.2. Føringane om parkering i kommuneplanen er følgt opp i områdeplanen punkt 7.8, og 8.2.10. Opparbeiding av parkeringsplass er eit tiltak som krev løyve etter plan- og bygningslova 20-1. Det er klarlagt at det ikkje er søkt om eller gitt løyve til bruk som parkeringsplass for heile det planerte området på gbnr. 21/88. Fylkesmannen tek ikkje stilling til spørsmålet om løyve, bortsett frå å nemne at arealføremålet på eigedomen er sett av til bustad/kontor, og parkering tilhøyrande eigedomane vil i prinsippet vere omfatta av arealføremålet. Vikøren hevdar at det ifølgje kommuneplanen skal vere tre parkeringsplassar til huset i Gildevangen 10. Parkeringstabellen i føresegnene til kommuneplanen punkt 1-6 bokstav g viser krav til parkeringsplassar i område som er sett av til sentrumsføremål. Når det gjeld arealføremålet gang og sykkelveg, viser Vikøren til at eigedomen alltid har brukt Trehestebakken som tilkomst med bil, altså før bindande arealplanar vart vedtekne og brakkerigg vart etablert. Ifølgje plan- og bygningslova 12-4 er reguleringsplanen bindande for nye tiltak eller utviding av eksisterande tiltak. Det vil seie at eventuelle nye bygningar/tiltak nær Trehestebakken ikkje kan få tilkomst med bil gjennom Trehestebakken. Dersom tilkomsten med bil til gbnr. 21/88 gjennom Trehestebakken derimot var lovleg etablert før vegen i si tid vart regulert til gang- og sykkelveg, og avkjørsel frå offentleg veg tidlegare er godkjent, smln. bygningslova av 1965 66 nr. 1 og 27-4 i gjeldande lov, har grunneigaren framleis rett til tilkomst med bil denne vegen. Retten må i tilfelle oreignast dersom kommunen vil fjerne retten. Fylkesmannen har ikkje med dette teke stilling til om eigedomen faktisk har ein slik tilkomstrett. For Fylkesmannen er det tilstrekkeleg å ta stilling til om gjennomføring av planen slik han ligg føre, jf. plan- og bygningslova 12-4 4. ledd og kapittel 16, jf. særleg 16-3, er kvalifisert urimeleg andsynes grunneigaren. Det må då takast stilling til om kommunen har sakleg grunn til å setje av vegen til gang- og sykkelveg. Fylkesmannen legg til grunn at dette er vurdert i tidlegare regulering, og på nytt i områdereguleringa, jf. også planomtalen punkt 8.2.4, som vurderer av gang- og sykkelvegnettet. Etter vår vurdering vil ikkje ei eventuell oreigning til gjennomføring av planen kunne få slike konsekvensar for eigedomen at han ikkje lenger kan nyttast til det eksisterande og regulerte formålet. Vi kan derfor heller ikkje sjå at arealdisponeringa er klart urimeleg, men at avveginga er forsvarleg innanfor rammene av plan- og bygningslova. Begge klagene sett under eitt; Fylkesmannen kan ikkje sjå at planarbeidet som ligg til grunn for vedtaket er uforsvarleg utgreidd. Sidan områdeplanen vidarefører arealføremåla frå tidlegare reguleringsplanar, legg vi til grunn at også desse reguleringsplanane har vorte vedtekne etter demokratiske prosessar. Det er i stor grad opp til planstyresmakta sitt politiske og faglege skjønn å avgjere kva arealformål dei ulike eigedomane er best eigna til, jf. plan- og bygningslova 3-3. Klagene har derfor ikkje ført fram når det gjeld arealbruken.
5/5 Etter det Fylkesmannen kan sjå, er områdeplanen utarbeidd og handsama i samsvar med plan- og bygningslova kapittel 12. Klagene er handsama i samsvar med reglane i forvaltningslova kapittel VI. På bakgrunn av grunnlagsdokumenta har planstyresmakta gjort ei forsvarleg avveging av dei ulike arealbruksinteressene i saka, og Fylkesmannen har her lagt vekt på omsynet til det lokale sjølvstyret. Det er heller ikkje forhold som tyder på at det er lagt vekt på utanforliggjande forhold. Klagene har etter dette ikkje ført fram. Vedtak Fylkesmannen tek ikkje klagene frå Liv Kjøstvedt og Kristian Vikøren til følgje. Vi stadfestar vedtaket frå Sogndal kommunestyre 12.11.2015, sak 60/15, der områdeplan for Fjøra vest vart godkjent. Vedtaket er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. forvaltningslova 28 tredje ledd. Med helsing Marie Solvoll Lyby fung. juridisk sjef Jorunn Fosse Fidjestøl seniorrådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ikkje underskrift. Mottakarar: Liv Kjøstvedt Gravensteinsgata 1 6856 SOGNDAL Gildevangen 10 AS v/kristian Vikøren Postboks 247 6852 SOGNDAL Elektronisk kopi til: Sogndal kommune Postboks 153 6851 Sogndal