RAPPORT 2014/41 Handels- og sentrumsanalyse Sande i Vestfold Hanne Toftdahl
Dokumentdetaljer AS Rapporttittel ISBN Forfatter Dato for ferdigstilling Prosjektleder Oppdragsgiver Publisert Rapport nummer 2014/41 Sentrumsanalyse Sande i Vestfold 978-82- 8126-182- 2 Hanne Toftdahl November 2014 Hanne Toftdahl Klokkerjordet Utvikling A/S og Sande Meieri Handelslag A/S www.vista- analyse.no
Forord Sande Meieri Handelslag A/S og Klokkerjordet Utvikling AS er grunneier til et utviklingsområde i Sande sentrum. Denne analysen er et ledd i planlegging og regulering av området til bolig med noe handel. Som ledd i planene er det et ønske å etablere en stor dagligvareforretning med ferskvare i boligområdet fordi dagens butikk ikke har utvidelsesmuligheter og fordi en ser for seg annet innhold i eksisterende butikklokaler i sentrum ved torget. Det knytter seg to problemstillinger til tiltaket. Det ene er utvikling av tomten i sentrum og det andre er hvorvidt det er markedsgrunnlag for en større dagligvare i Sande sentrum. Ole Jonny Lofsberg har vært oppdragsgiver kontaktperson. Hanne Toftdahl, partner i As har gjennomført oppdraget. Hanne Toftdahl Økonomisk geograf Prosjektleder AS 1
Innhold Forord... 1 Hovedpunkter... 7 1. Innledning... 9 1.1 Oppgaven... 9 1.2 Analyser og rammebetingelser... 9 1.3 Begreper benyttet I analysen... 10 2. Problemstilling... 12 2.1 Innledning... 12 3. Planmessige føringer... 13 3.1 Innledning... 13 3.2 Nasjonale føringer... 13 3.2.1 Overordnete føringer... 13 3.2.2 Rikspolitisk bestemmelse... 13 3.3 Planmessige føringer lokalt og regionalt... 16 3.3.1 Regional plan... 16 3.4 Kommuneplan... 18 3.5 Tiltaket... 19 4. Teori og metode... 20 4.1 Innledning... 20 4.2 Generelt om handelsanalyser og ulike analysemetoder... 20 4.3 Handelsanalyse og konsekvenser av tiltak... 21 4.4 Departementets krav til handelsanalyser... 22 4.5 Metodisk valg... 23 4.5.1 Statistisk analyse... 23 4.5.2 Arealbruksanalyse... 23 4.5.3 Urban kvalitet arealbruk... 23 4.5.4 SWOT- analyse... 23 4.6 Oppsummert... 24 5. Hvordan påvirker handel sentrum og omvendt... 25 5.1 Om handel... 25 5.2 Dagligvarer... 27 5.3 Klokkerjordet... 28 6. Hva har betydning for et attraktiv sentrum?... 30 3
6.1 Innledning... 30 6.2 Hvordan skape den gode by med attraktive møteplasser?... 30 6.2.1 Sol og hygge... 30 6.2.2 Det kan ikke bli trangt nok... 30 6.2.3 Den italienske piazzaen... 30 6.2.4 Boliger og kontorarbeidsplasser inn I byen... 32 6.2.5 Små butikkenheter og åpen fasade gir urbanitet... 33 6.2.6 Velg noen viktige gangakser... 35 6.3 Oppsummert... 35 6.4 Trender og drivkrefter... 35 6.5 Forbruket øker... 36 6.6 Oppsummert... 38 6.7 Anbefaling... 39 6.8 Utfordringer med dagens lokalitet... 40 6.9 Muligheter ved Torget og Meierigården... 42 7. Handelsomfang... 45 7.1 Tidligere analyse... 45 7.2 Nye tall... 45 7.3 Oppsummert... 48 8. Oppsummert... 49 Figurer: Figur 1-1 Illustrasjon fra kommuneplan. Nytt Sande sentrum.... 10 Figur 2-1 Eksempel på en storhandelspark. Varnaveien, Moss kommune.... 12 Figur 3-1 Sentrum og sentrumssone Sande.... 16 Figur 3-2 Kommuneplanens arealdel. Sande.... 18 Figur 3-3 Befolkningsprognoser Sande. Kilde; Kommuneplan.... 19 Figur 5-1 Faktorer som påvirker handleatferd... 25 Figur 5-2 Forhold som påvirker handleatferd. Noen eksempler.... 26 Figur 5-3 Ulike kategorier handelstilbud... 26 Figur 5-4 Lokalisering etter kategori... 27 Figur 5-5 Torget i Sande sentrum med tiltakshavers dagligvareforretning i bakgrunnen.... 28 4
Figur 5-6 Alternativ utvikling av Klokkerjordet. Områdeplan. Næring nord.... 29 Figur 5-7 Alternativ utvikling av Klokkerjordet. Detaljplan. Næring syd.... 29 Figur 6-1 Møteplass i Oslo. Ved Nationaltheatret stasjon.... 31 Figur 6-2 En festplass som mangler møteplasser i hverdagen.... 32 Figur 6-3 Utviklingen i detaljhandelsomsetningen i perioden 2002-2011. Nasjonale tall.... 36 Figur 6-4 Endring i forbruksmønster fra 2005 til 2009. Nasjonale tall.... 37 Figur 6-5 Endring i omsetning i detaljhandelen. Etter kategorier. 2005=100. Nasjonale tall.... 38 Figur 6-6 Dagens torg. Små blomsterkasser og en mur som kunne vært sitteplass.... 39 Figur 6-7 En av bilene som strever med å levere varer i Sande sentrum.... 40 Figur 6-8 Traileren som leverer ferskvarer kommer nesten ikke frem.... 40 Figur 6-9 Det er trangt om plassen.... 41 Figur 6-10 Kjernefamilien bruker bil.... 41 Figur 6-11 Inngangspartiet er et gullegg for alternativ publikumsrettet virksomhet med potensial for utvikling i gateplan.... 42 Figur 6-12 Med blomster, fontene, fortauskafe kan torget blomstre... 43 Figur 7-1 Utvikling i omsetning i varehandelen for 2008 til 2013. Per kommune. Prisjustert for 2013.... 45 Figur 7-2 Dagligvareandelen av total varehandelsomsetning. Etter år. Kommune, fylke og land.... 46 Figur 7-3 Utvikling i omsetning av dagligvarer etter snitt per innbygger. Prisjustert. Etter år. Kommuner og land. Prisjustert.... 46 Figur 7-4 Utvikling i omsetning av utvalgsvarer etter snitt per innbygger. Prisjustert. Etter år. Kommuner og land. Prisjustert.... 47 Figur 7-5 Utvikling i omsetning av kategorien bredt vareutvalg etter snitt per innbygger. Prisjustert. Etter år. Kommuner og land. Prisjustert.... 47 5
Hovedpunkter Denne rapporten er en analyse av potensialet for utvikling i eksisterende bygningsmasse til Sande Meieri i Sande sentrum, som i dag er dagligvarebutikk med ferskvare (Meny). Eiendommen har lav tilgjengelighet for dagligvareleveranser (semitrailere) og bygget er ikke tilfredsstillende som ferskvarekonsept slik forretningen drives i dag. Tiltakshaverne søker annen lokalisering av et tilsvarende dagligvarekonsept med et større format, mens det fra kommunens side er viktig med aktivitet i sentrum. Hvordan kan disse ulike ønskene forenes? Og hva er kritiske suksessfaktorer for et pulserende liv i Sande sentrum. Kommuneplanen for 2011-2023 1 har en tydelig differensiert arealbruksstruktur. Planen er en illustrasjonsskisse som viser mulig arealdisponering i sentrum, men den er ikke juridisk bindende. Sentrum har et godt avgrenset område for sentrumsformål, mens boliger ligger i randsonen nord og sør for sentrum og ved stasjonen. Næring ligger lenger ute. Elva utgjør et potensial for grøntstruktur for friluftsliv og området nord og sør for sentrum disponeres til tjenesteyting. Området Klokkerjordet er avsatt for fremtidig tjenesteyting og boligformål. Området kan i følge planen gi arealer til offentlig formål koblet til sentrum og Hagaområdet. Tiltakshaver har to alternativer til utvikling på Klokkerjordet, med henholdsvis næring(dagligvare) i nord eller syd. Tiltakshaver ønsker en regulering på Klokkerjordet som omfatter både bolig og næring. Med utvikling av sentrum som viktig møteplass for innbyggerne i kommunen, vil de store byggene (big- boxes) som vi ser en bransjeglidning mot, kunne lokaliseres ved Klokkerjordet som er egnet for utvikling av noe plasskrevende sentrumsnær virksomhet. Med et forventet økt befolkningsgrunnlag fra 9.000 og opp mot 16.000 for Sande i planperioden fram mot 2040 vil det forventes en økt behov for supersentre og bransjesentre i Sande. Å lokalisere dette innenfor sentrumssonen, og med god tilgjengelighet med bil kan gi Sande et fortrinn. I området fra torget, mot inngangspartiet på dagens Meny og videre ned til elvestien, ligger et potensial for videre urban utvikling dersom det løses på en publikumstilpasset måte. Men det må elementer av opplevelse inn i bybildet. Menybygget kan åpne med butikkfasade mot gateplan for småbutikker. Inngangspartiet kan være inngang til fortauskafe og andre og tredje etasje kan være små leiligheter. Torget kan oppgraderes med blomster, sitteplasser og tilpasses til hverdagsformål. En storkiosk kan være aktuelt i dagens dagligvareforretning. Sande har hatt en liten omsetningsvekst i perioden fra 2008 til 2013. Det er har samtidig vært en forbruksvekst i perioden slik at etterslepet fortsatt er stort. Med handelslekkasje for dagligvarer, har Sande en utfordring i å tilrettelegge for et bedre 1 Kommuneplan. Arealdel. 2012. Sande kommune 7
tilbud. Folk ønsker å handle mat der de bor. Med nær 10.000 innbyggere i dag og 16.000 på sikt, bør det være et mål å tilby full dekning av dagligvarer i hjemkommunen. Og det bør legges til rette for plasskrevende virksomhet i sentrums ytre sone. 8
1. Innledning 1.1 Oppgaven Denne rapporten er en analyse av potensialet for utvikling i eksisterende bygningsmasse til Sande Meieri i Sande sentrum, som i dag er dagligvarebutikk med ferskvare (Meny). Eiendommens har lav tilgjengelighet for dagligvareleveranser (semitrailere) og bygget er ikke tilfredsstillende som ferskvarekonsept slik forretningen drives i dag. Tiltakshaver søker annen lokalisering av et tilsvarende dagligvarekonsept med et større format, mens det fra kommunens side er viktig med handel i sentrum. Hvordan kan disse ulike ønskene forenes? Og hva er kritiske suksessfaktorer for et pulserende liv i Sande sentrum. Tiltakshaver ønsker å utvikle Klokkerjordet mellom tidligere E- 18- trase og Hagaveien til boligformål samt dagligvare og tiltakshaver ønsker samtidig å redusere tilbudet av dagligvare til et langt enklere konsept (storkiosk el l) i sentrum. Sande sentrum fremstår i dag som et moderne og attraktivt sentrum. Handlegater, torg og møteplass, busstasjon i sentrum og et torg som godt eksponert for sol. Barne- og ungdomsskolen nær sentrum har gangakser til torget der det er busstasjon. Dette gir et godt grunnlag for aktivitet og sirkulasjon i sentrum. Utfordringene knytter seg derimot til andre tilbud i store handelssentra i regionen. Både Drammen og Eiker med Buskerud Storsenter og Gulskogen sammen med Liertoppen og tilbudet i Sandvika og Asker har store nedslagsfelt som påvirker potensialet i Sande. Denne analysen omhandler Sandes potensial som handelssted sett i lys av det øvrige tilbudet i regionen og konsekvenser av å tilrettelegge for dagligvarehandel på Klokkerjordet. 1.2 Analyser og rammebetingelser Det foreligger en handelsanalyse fra 2009. 2 Sande kommune har en ambisjon gjennom kommuneplanen 3 om følgende for Sande sentrum: Levende sentrum Elva i sentrum Kompetanseoppbygging Det er store ambisjoner for utvikling av Sande og av sentrum spesielt. Klokkerjordet som ligger inne med betydelig boligutbygging på kommuneplanens forside, utgjør en 2 Rambøll 2009 3 Kommuneplan 2014-2026. Sande kommune 9
Handels- og sentrumsanalyse Sande i Vestfold viktig del av utviklingspotensialet i Sande sentrum. Klokkerjordet inngår som en del av sentrum i kommuneplanen for 2014-2026. Figur 1-1 Illustrasjon fra kommuneplan. Nytt Sande sentrum. Vestfold fylkeskommune har en egen regional plan for handel og sentrumsutvikling4 med regionale virkemidler. 1.3 Begreper benyttet I analysen Begreper som benyttes i analysen er: o Kundeomland nedslagsfelt Ulike butikker baserer sitt tilbud på ulike kundeomland/nedslagfelt målt i forventet omsetning pr innbygger. Mens en bilforhandler trenger store kundeomland for sin virksomhet, vil en dagligvare i nærbutikk basere sin virksomhet på en liten lokal kundegruppe. Butikkstørrelse vil alltid være tilpasset et forventet kundeomlandet/nedslagsfelt. Potensiell etterspørsel per innbygger tilpasses deretter nødvendig omsetning pr kvadratmeter. Billig bygningsmasse kan ha lavere omsetning pr kvadratmeter butikkflate. o Bruksareal Kommunen benytter bruksareal som begrep i sin arealoversikt. Fellesareal er inkludert i begrepet bruksarael når kommunen gir arealoversikt i kjøpesenter, mens fellesareal naturlig nok ikke inngår i strøksgatevirksomhet. Da vil fellesareal være utendørs i gateplan. I departementets metodeveileder er det brukt begrepet bruksflate. 4 Vestfold fylkeskommune. Regional plan for handel og sentrumsutvikling I Vestfold. 2012 10 Vista Analyse
o Big- boxes - fabrikkliknende bygg som normalt er lokalisert i sentrums randsone eller på egne avlastningsområder for plasskrevende varer. På grunn av økende konkurranse på pris er det en bransjeglidning mot slike konsepter. 11
2. Problemstilling 2.1 Innledning I denne analysen omhandles to forhold; sentrumsvirksomhet og sentrumsnær virksomhet. Handel i bysentrum omfatter kjøpesentre, handelshus og strøksgatevirksomhet beliggende i et definert og avgrenset bysentrum. Handel i bysentrum baseres som regel på frakt av varer hjem med kollektive transportmiddel. Det skal være begrenset parkeringskapasitet i sentrum og det er begrenset mulighet for å frakte varer til butikk i sentrum (med for eksempel semitrailere). Handel i sentrumsnære områder eller i randsonen er gjerne handelshus, dagligvareforretninger eller avlastningssentre for plasskrevende virksomhet som baserer sin virksomhet på frakt hjem med bil. Strøksgatevirksomhet er småbutikker i gateplan. Fordi folk går mellom butikkene, kan hver butikk ikke være for store eller ta for stor andel av gateplanet. Sentrumsnær handel eller randsonehandel har ulik karakter. Det kan variere fra handelsparker, stormarked eller kjøpesentre med detaljhandel av utvalgsvarer. Det fysiske uttrykket av handelsparker er ofte enkeltstående box- bygg (big- boxes) eller de mer moderne former der en lang rekke med bygningsbokser har hver sin inngang, slik vi ser langs Varnaveien i Moss/Rygge. Figur 2-1. Kommersielt vil omsetningen per kvadratmeter normalt ligge under NOK 20.000,- og ofte helt ned i NOK 7-8.000 per kvadratmeter med unntak av dagligvareforretninger som har høyere omsetning. Storhandelsparker er kjennetegnet med billig bygningsmasse med lav husleie. Det gir store konkurransemessige fortrinn. Kapitalvarer som elektro og møbler ligger normalt i storhandelsparker. Det er langt færre kunder innom hver butikk i snitt per dag enn i kjøpesentre, men omsetningen per kunde er høy. De senere årene har omsetningen i slike handelsparker økt samtidig som vareutvalget har økt i omfang som følge av bransjeglidning. Figur 2-1 Eksempel på en storhandelspark. Varnaveien, Moss kommune. Håndteringen av slike strukturer har vist seg vanskelig i plansammenheng, ikke minst på grunn av bransjeglidning og utvikling av nye handelskonsepter. Svært mange dagligvareforretninger ligger i dag i bog- boxer dels fordi det er sterk konkurranse på pris og dels fordi de er godt egnet for hyppig vareleveranse, kjølelager og retur av avfall. Det er imidlertid helt klart at strukturene er uegnet i en god urban sentrumsstruktur enten byggene står alene eller samlet slik bildet fra Moss viser. 12
3. Planmessige føringer 3.1 Innledning I dette kapitlet gjennomgås føringer for utvikling i Sande kommune sett i lys av overordnete rammebetingelser. De deler av planprogrammets som har relevans for denne analysen gjengis i dette kapitlet. 3.2 Nasjonale føringer 3.2.1 Overordnete føringer Departementenes sentrale føringer med relevans for handelsutvikling ligger i følgende overordnete dokumenter: St.meld. nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand, St. meld. nr. 34 (2006-2007) Norsk klimapolitikk, St. meld. nr. 23 (2001-2002) Bedre miljø i byer og tettsteder St meld nr 26 (2001-2002) Bedre kollektivtransport Herunder også Belønningsordningen : midler til utvikling av kollektivtransport Fremtidens byer 2008-2014 Rikspolitiske bestemmelser for samordnet areal- og transportplanlegging Rikspolitisk bestemmelse for handel, service og senterstruktur. 2008. Andre føringer fra departementet samt nye signaler fra Regjeringen. Disse overordnete føringene tar i særlig grad opp utfordringene som knyttes til klimagassutslipp, herunder redusert transportomfang, urbanisering og sentrumsutvikling, bedre og økt bruk av kollektivtransport og samordnet areal- og transportplanlegging. 3.2.2 Rikspolitisk bestemmelse Departementet har gjort gjeldene rikspolitiske bestemmelser fra 1.7.08. 5 Disse er en innskjerping av retningslinjene slik de var praktisert gjennom forrige runde fylkesdelplaner. Elementer fra ny bestemmelse er beskrevet under. Målsettingen er som følger: 5 Rikspolitiske bestemmelser for etablering av kjøpesentre. Miljøverndepartementet. 2008. 13
Målet med denne politikken er å styrke by- og tettstedene og legge til rette for miljøvennlig transport. 6 Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. Bestemmelsen fastsetter med juridisk bindende virkning at godkjente fylkesplaner og fylkesdelplaner skal legges til grunn for behandling av søknader om etablering eller utvidelse av større kjøpesentre. Bestemmelsen gjelder foran eldre reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommune- planens arealdel, dersom disse ikke er i samsvar med fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre erstattes av fylkesdelplaner der disse finnes. Miljøverndepartementet definerer detaljvarehandel 7 som følger: o Dagligvare (omsetning med hovedvekt på mat og drikke f. eks alkohol) o Utvalgsvarer (øvrig butikkhandel med unntak av byggvare, hagesentre, møbler og elektro) o Møbler og hvitevarer (møbel, interiør og elektro) o Plasskrevende varer (byggvare, hagesentre og motor) o Plasskrevende omsetning av ikke plasskrevende varer Miljøverndepartementet definerte i sin første Rikspolitiske bestemmelse (RPB) (Miljø- verndepartementet, 1999) for lokalisering av varehandel fire vareslag som plass- krevende; trelast, landbruk, hagesenter og møbelvarehus. I 2008- bestemmelsen ble prinsippet med spesifikke plasskrevende vareslag tatt ut. Målene i RPB 2008 er blant annet følgende: o Bærekraftig og robust bystruktur o Unngå byspredning o Effektiv arealbruk o Redusert bilavhengighet for folk uten bil I 2008- bestemmelsen presiseres at det er de gjeldene fylkesdelplaner (FDP) 8 som skal brukes i arealplanleggingen. Disse har fått juridisk virkning og planen gjelder sammen med RPB. Fravik fra planen vurderes av kommune og avgjøres av fylkesmannen. I siste instans kan en sak sendes departementet for beslutning. Flere detaljer har fulgt gjennom ulike foredrag som representanter fra departementet har holdt. Foredragene 6 Statsråden, 2008 7 Kaldager, Miljøverndepartementet. Foredrag Skien 2013 8 For Oslo gjelder kommunedelplan (KDP) 14
viser at det på mange måter pågår learning by doing. Det innhentes erfaringer gjennom ulike praktiseringer og samtidig blir det tydelig at ikke alle rammebetingelser har gitt de ønskete effektene. Noen fylker 9 har arbeidet spesifikt med problemstillingene og innhenter empiri og kunnskap som brukes som grunnlag i det videre planarbeidet. Etter at det planavdelingen ble ført over til Kommunal- og moderniseringsdepartementet pågår det for tiden en betydelig kunnskapsinnhenting knyttet til lokalisering av varehandel. Statsråden signaliserte tidlig at han ville se på de handelsmessige rammebetingelsene, men han har valgt å la 2008- bestemmelsen videreføres til kunnskapsinnhentingen er gjennomført. I reguleringssaker som omfatter utvidelser av arealer for handel tillegges følgende forhold vekt: 1. Størrelse relatert til volum 2. Høy arealutnyttelse 3. Utvikling av eksisterende byer og tettsteder 4. Redusert bilbruk høy kollektivdekning og redusert parkeringsdekning Departementet har stor fokus på reduksjon av transportveksten i de store byene, der veksten i bruk av bil skal stanses og bilavhengigheten skal reduseres. Byer og tettsteder skal styrkes og regjeringen har satt opp følgende mål for miljøvennlig og bærekraftig by- og tettstedsutvikling 10 : 1. Å legge til rette for at en større del av befolkningen bruker kollektivtransport 2. Å redusere veksten i biltrafikken 3. Å lokalisere videre byvekst innenfor gjeldende byggesoner 4. Å stoppe økningen i bilbasert handel utenfor etablerte byer og tettstedssentral Departementet presiserer at Regjeringen har følgende forventninger til areal- og transportplanleggingen: 5. Mer konsentrert utbyggingsmønster rundt kollektivknutepunkter 6. Reduserte utslipp og støy fra transport 7. Styrket kollektivtransport og økt satsing på sykkelveger 8. Aktiv bruk av parkeringspolitikk for å påvirke reisemiddelfordelingen 9. Ny handelsvirksomhet skal være ledd i en ønsket senterstruktur Retningslinjer for den kommunale arealplanleggingen: o Prinsipper for senterinndeling senterfunksjoner og for avgrensning av sentrumssoner o Tilgjengelighet for kollektivtransport, og gående og syklende og felles parkeringspolitikk o Lokaliseringskriterier handel 9 For eksempel Rogaland og Akershus. 10 Foredrag av T. Kaldager, Miljøverndepartementet, Telemark Fylkeskommune. Februar 2013 15
o Retningslinjer for utforming av områder for handel mht integrering i by- og tettstedsstrukturene, åpning av kjøpesentre mot eksisterende handlegater, tilpasning til kulturmiljøer, universell utforming mv. Ny regjering i 2013 har lempet noe på disse retningslinjene og vektlegger blant annet mulighet for sterkere lokal styring. 3.3 Planmessige føringer lokalt og regionalt 3.3.1 Regional plan I regional plan er sentrum og sentrumssonen definert. Tiltaksområdet er her trukket ut av det som er definert som sentrumssonen. Se pil i Figur 3-1. Men det er presisert i planen at den samlete utviklingen av handel må tilpasses senterets plass i by- og senterstrukturen. Figur 3-1 Sentrum og sentrumssone Sande. Kilde Vestfold fylkeskommune Blant ytterligere presiseringer i planen gjelder at følgende forhold skal vektlegges når det gjelder lokalisering og avgrensning: At avsetting av andre områder for handel baserer seg på dokumentasjon av eksisterende handelsvirksomhet, utviklingen i markedet, vurderinger av mål for handelsvirksomheten og potensial for fortetting At avstand til sentrumssone/sentrum er kort, og innenfor rimelig gang- og sykkelavstand At området har en hensiktsmessig funksjonell plassering i forhold til eksisterende bebyggelse, og et langsiktig utviklingsmønster for byen/tettstedet At handelsetablering kan innpasses i en helhetlig og langsiktig arealbruk, slik at den ikke gir store negative konsekvenser for jordvern, friluftsliv, natur, landskap og kulturminner. 16
Det skal i følge regional plan fastsettes maks tillatt bruksareal innenfor en bestemt tidsperiode for områdene, slik at handelsetableringer ikke får negative konsekvenser for senterstrukturen. I følge planen legges det vekt på at reisemotstand og sentrenes attraksjonskraft legges som grunnlag i analyser av virkninger for senterstrukturen. Følgende forhold skal vektlegges ved vurdering av påvirkning av senterstrukturen: Reduksjon av omsetning i senterstrukturen målt som antall år med tapt omsetningsvekst Om påvirkningen primært er innenfor den aktuelle kommunes egen senterstruktur eller om det er en betydelig påvirkning over kommunegrensen, og lokale vurderinger av virkningen av svikt i omsetning i sentre/sentra. Andre områder for handel som ligger i umiddelbar tilslutning til sentrumssone/ lokalsenter/nærsenter skal vurderes mindre restriktivt enn andre områder for handel som ligger i en viss avstand fra sentra. Andre områder for handel som er innenfor forbudssonen langs E18 skal vurderes særlig restriktivt for å unngå en uthuling av forbudet mot handelsetableringer langs E18. Vestfold fylkeskommune har utarbeidet en egen veileder med praktisk veiledning for hvordan retningslinjer og bestemmelser skal følges opp. Sande sentrum er definert som et områdesenter og rangerer dermed på nivået under regionsenter (som rangerer under fylkessenter). Et områdesenter skal ha et tilbud som dekker handels-, tjenester og arbeidsplassbehov for kommunen, men som også kan ha betydning utover egen kommunegrense. For områder som ikke omfattes av en vedtatt plan er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn 3.000m2. Innenfor sentrumssonene legger den regionale planen ikke begrensninger på omfanget av etableringer. Kommunene har adgang til å gjøre nye vurderinger av avgrensning av sentrumssonen i kommuneplanens arealdel eller kommunedelplan, samt av senterstrukturen for øvrig. Områder mer enn 500 meter fra kollektivknutepunkt eller torg, regnes normalt ikke som del av sentrumssonen. Det kreves dokumentasjon av handelen i dag, markedet og potensialet. Avstand er et viktig kriterie samt gang- eller sykkelavstand. Transportsystemet er viktig og funksjonell plassering i forhold til langsiktig arealbruk. Det kreves utredet virkninger på senterstrukturen, på handel over kommunegrense mv. Områder som ligger i umiddelbar tilslutning til sentrumssone skal vurderes mindre restriktivt enn områder som ligger i en viss avstand fra sentra. Forhold som skal belyses er sentrenes attraksjonskraft reisemønster befolkningsdata veinett og avstander valg av handelssenter påvirkning av handelsmønster 17
3.4 Kommuneplan Kommuneplanen for 2011-2023 11 har en tydelig differensiert arealbruksstruktur. Planen er en illustrasjonsskisse som viser mulig arealdisponering i sentrum, men den er ikke juridisk bindende. Sentrum har et godt avgrenset område for sentrumsformål, mens boliger ligger i randsonen nord og sør for sentrum og ved stasjonen. Næring ligger lenger ute. Elva utgjør et potensial for grøntstruktur for friluftsliv og området nord og sør for sentrum disponeres til tjenesteyting. Området Klokkerjordet er avsatt for fremtidig tjenesteyting og boligformål. Området kan i følge planen gi arealer til offentlig formål koblet til sentrum og Hagaområdet. Figur 3-2 Kommuneplanens arealdel. Sande. Det forventes en betydelig befolkningsvekst i Sande kommune (Figur 3-3), og svært mye av boligveksten planlegges i nær tilknytning til kommunesenteret, noe som vil påvirke til en positiv urban utvikling. 11 Kommuneplan. Arealdel. 2012. Sande kommune 18
Figur 3-3 Befolkningsprognoser Sande. Kilde; Kommuneplan. 3.5 Tiltaket Tiltaket omfatter utvikling av en dagligvareforretning med beregnet butikkareal på 1800-2000m2 for dagligvare, samt plasskrevende varer i et mindre format. Det er lokalisert helt i randsonen av fylkets definerte sentrumssone, men i kommuneplanen er området innlemmet i sentrumssonene og det inngår planer om å fortette med boliger i området. Tiltaksområdet er innenfor 500 meters avstand fra Sande sentrum/torget. Tiltaksområdet er foreslått som område for tjenesteyting i kommunens arealplan, men det er ingen juridiske bindinger knyttet til dette. 19
4. Teori og metode 4.1 Innledning I dette kapitlet presenteres metoder for denne analysen. Analysen bygger på både kvantitative og kvalitative tilnærminger. Økonomien er i endring og bosettingsmønsteret endrer seg, og fremtidig varehandel vil bli en variabel i en slik utvikling. 4.2 Generelt om handelsanalyser og ulike analysemetoder Byer og tettsteder er bundet sammen i et hierarkisk system og inneholder et variert tilbud av offentlig service, handel, kulturtilbud og annen privat service. Til stedene er det knyttet et markedsområde med tilhørende befolkningsgrunnlag. For de handlende er tilgjengeligheten (avstand, reisetid og transportmulighet) og kvaliteten på tilbudet avgjørende for i hvilken grad de benytter et tilbud. Den eksisterende senterstrukturen kan til enhver tid bli utfordret av endringer i befolkningsgrunnlaget, økt mobilitet/tilgjengelighet, nye trender, nye brands og konkurranse fra andre byer. Med de sentrale føringene fra departementet, vil byplanlegging og byutvikling stå sentralt som overordnet målsetting og dette vil også inngå som del av handelsanalyser. Det er utfordringene mellom utbyggers (økonomiske) forutsetninger, markedets (innbyggernes) handleatferd og myndighetenes krav som skal sees samlet. Litt forenklet kan vi si det er (minst) fire metodiske tilnærminger som benyttes i en handelsanalyse: Dekningsgradsanalyser (som viser handelslekkasje og import) ATP- analyser (areal og transportanalyser med reisemotstand) Trendanalyser (markedsanalyser) Sentrumsanalyse (urban kvalitet) - arealbruksanalyse Departementet krever analyser med beregning av dekningsgrader og dette er også basismetoden som kreves i de fleste fylker. ATP/reisemotstandsmodeller kan benyttes som supplement, men ettersom tid påvirker handlemønsteret, vil dekningsgrader også gjenspeile reisemotstanden. Drøfting knyttet til arealbruk utover det som fremkommer av planmessige føringer bør også inngå i en handelsanalyse. Trendanalyser kan inngå som en del av framskrivningene, men bør suppleres med Finansdepartementets prognoser for forbruk. En handelsanalyse vil inneholde elementer som sier noe om dagens handlemønster; primært hva folk handler hvor. Dekningsgradanalyser viser faktisk omsetning innenfor et område, i forhold til teoretisk beregnet omsetning basert på befolkningsgrunnlag og kjøpekraft. Dette er basis informasjon i en handelsanalyse. 20
Ved å legge inn prognoser for forventet befolkningsutvikling i markedsområdet og forventet vekst i kjøpekraft gir dekningsgrader uttrykk for stedets potensial for forventet utvikling i varehandelen fram i tid. Sammen med disse prognosene drøftes økonomiske drivkrefter, bransjeendringer og forbrukeratferd, og disse faktorenes påvirkning på sentrumsutvikling og byutvikling. I et framskrevet alternativ (som dekningsgrader skal inneholde), må prognoser for vekst/reduksjon/endring i forbruk trekkes inn. Finansdepartementet og SSB er kilder for slik informasjon. Trender (som for eksempel netthandel, nye varer, bransjeglidninger) er kunnskap som kan trekkes inn i drøfting av en framtidig situasjon. Dekningsgradsanalyser (status og framskrivninger) sammen med analysefaktorer knyttet til areal- og transport vil gi et godt grunnlag for politiske og administrative beslutninger. Oppsummert betyr dette at en handelsanalyse bør legge til grunn dekningsgrader, trender/drivkrefter, tettstedsanalyse knyttet opp mot urban kvalitet og den bør se disse analyseresultatene opp mot arealbruk og transport. 4.3 Handelsanalyse og konsekvenser av tiltak En handelsanalyse består av to deler; vurdering av plansituasjon med framskrivninger samt en analyse av konsekvenser av tiltaket. Målet er et velfungerende sentrum, et godt og praktisk handelstilbud med god tilgjengelighet med kollektive transportmidler. Analysen skal omfatte vurderinger på flere temaområder. En handelsanalyse forutsetter derfor et bredt metodisk grunnlag og en god analyse av den helhetlige plansituasjon. I plansammenheng benyttes planfaglige begreper. I faglig sammenheng vil mange flere begreper være nyttige å bruke. Innen handelsfaget finner vi blant annet: Utvalgsvarer, faghandel, kjøpesentre, strøksgater osv Volumhandel - der folk handler mye ( bunkrer ) hver gang de handler slik at de benytter bil for å få med seg varene hjem. Plasskrevende varer varer som tar stor plass i lager og i butikk f eks møbler, trelast, båter og hvite- og brunevarer. Også sportsartikler øker i volum, særlig treningsapparater som stadig øker i omsetning. Bransjesenter som bilrekvisita, kontorrekvisita mv Hypermarked; ofte forbundet med dagligvarer + Handelspark/ avlastningssenter/ storhandelspark/ regionalt knutepunkt. Begreper som dekker det samme men som er brukt spesifikt i ulike planer Handel står i en særstilling planmessig med en egen rikspolitisk bestemmelse. Men handel er bare en del av forbruket som består av etterspørsel etter varer og tjenester. Tjenester vil være bespisning, treningssentre, hår og hudpleie, kultur og underholdning samt økt bruk av hjelp til praktiske formål. De seneste årene har vi sett en tendens til at forbruk av tjenester er i sterk vekst sett i forhold til forbruk av varer. En slik utvikling 21