Fellestenester Politisk sekretariat «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» Rosendalsvegen 10 5470 ROSENDAL Tel: 53483100 Fax: 53483130 Org. nr: 964 967 636 Bankgiro: 3460.07.00083 post@kvinnherad.kommune.no www. kvinnherad.kommune.no facebook.com/kvinnherad «POSTNR» «POSTSTED» Saksbehandlar Jon Harald Kjærland Tlf. direkte innval Vår ref. 2015/2930-18 Dykkar ref. «REFDATO» Dato 11.05.2016 Særutskrift - 82/94 - bustader i 2 etasjar - Rosendal - Trygge Bustader Ullvaren AS Kvinnherad forvaltningskomité hadde saka føre i møte 04.05.2016 med vedtak nr 2016/71. Vi legg ved utskrift av møteboka og syner til vedtaket. Då saka gjeld dispensasjon etter plan- og bygningslova kap 19, vert kopi av vedtaket også send til berørte regionale og statlege styresmakter for eventuell klagevurdering. Dette brevet er sendt elektronisk utan underskrift og vert ekspedert med e-post som inneheld lenkje til kommunen sin arkiv webmodul. Her kan de finna alle dokument som er vedlegg til saka: http://innsyn.kvinnherad.kommune.no/einnsyn/registryentry/case?caseid=48530 Dersom du vurderer å klaga på vedtaket, viser vi til reglane i forvaltningslova og spesielt til plan og bygningslova 1-9. Vi viser også til pbl 21-9 om at eit dispensasjonsløyve fell bort etter 3 år dersom eit tiltak ikkje er igangsett. Tiltak omfattar også oppretting og endring av eigedom (frådeling). Eventuelle spørsmål kan rettast til saksbehandlar. Med helsing Bente Høyland Møtesekretær Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift.
Kopi til: Jon Harald Kjærland Side 2 Mottakarar: Trygge Bustadar AS Neslia 92 5470 ROSENDAL Hordaland fylkeskommune Postboks 7900 5020 Bergen Fylkesmannen i Hordaland Postboks 7310 5020 Bergen Marit Nymoen Kyrkjevn. 50 5470 ROSENDAL Kvinnherad Bygg As Seimsvn. 140 5472 SEIMSFOSS
Side 3 Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2015/2930-15 Jon Harald Kjærland Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2016/71 Forvaltningskomiteen 04.05.2016 Behandling dispensasjon arealformål og ett-trinnssøknad - 82/94 - bufelleskap i 2 etasjar - Rosendal - Trygge Bustader Ullvaren AS Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i pbl 19 dispensasjon frå arealføremålet kontor i gjeldande kommunedelplan som vart godkjent i 2003 slik at tiltak om innreiding av 12 omsorgsbustader/bufelleskap, kontor, fellesareal og 2 hyblar i 1. og 2. etj., utebod, renovasjonsskur og uteplass på 82/94 i Rosendal vert godkjent etter pbl 20-1 i samsvar med søknad motteken 08.02.2016 med framlagte planar og rev. teikning og situasjonsplan motteken 22.04.2016. Forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at tiltaket i seg sjølv eller konsekvensane av tiltaket ikkje er av ein slik karakter at det vert vesentleg endringar i beståande miljø eller tiltaket utløyser trong for andre tiltak som samla gjev ein større verknad. Tiltaket er ikkje i strid med allmenne og offentlege interesser. Løyvet omfattar også tiltaksklassar og ansvarsrettar for fylgjande innsende foretak: Kvinnherad Bygg AS, Seimsfoss; SØK, PRO; UTF tkl.1 (Tømrararbeid). Siv.ark Kari Kjøde, Bergen; PRO t.kl. 1 (Arkitektur, bygn.fysikk). Multiconsult Stord AS, Stord; PRO t.kl. 3 (Sprinkler). Johansen Rør AS, Skånevik; PRO/UTF t.kl. 2/3 (Sanitær og sprinkler). SBS Consult AS, Haugesund; PRO t.kl. 3 (Brannkonsept). Leigland Bygg AS, Strandvik; Kontroll t.kl. 1 (Fuktsikring våtrom og lufttettleik). Løyvet vert gjeve på fylgjande vilkår: Igongsetjing av arbeida kan starta. Behandling i Forvaltningskomiteen den 04.05.2016 Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 04.05.2016 Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i pbl 19 dispensasjon frå arealføremålet kontor i gjeldande kommunedelplan som vart godkjent i 2003 slik at tiltak om innreiding av 12
Side 4 omsorgsbustader/bufelleskap, kontor, fellesareal og 2 hyblar i 1. og 2. etj., utebod, renovasjonsskur og uteplass på 82/94 i Rosendal vert godkjent etter pbl 20-1 i samsvar med søknad motteken 08.02.2016 med framlagte planar og rev. teikning og situasjonsplan motteken 22.04.2016. Forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at tiltaket i seg sjølv eller konsekvensane av tiltaket ikkje er av ein slik karakter at det vert vesentleg endringar i beståande miljø eller tiltaket utløyser trong for andre tiltak som samla gjev ein større verknad. Tiltaket er ikkje i strid med allmenne og offentlege interesser. Løyvet omfattar også tiltaksklassar og ansvarsrettar for fylgjande innsende foretak: Kvinnherad Bygg AS, Seimsfoss; SØK, PRO; UTF tkl.1 (Tømrararbeid). Siv.ark Kari Kjøde, Bergen; PRO t.kl. 1 (Arkitektur, bygn.fysikk). Multiconsult Stord AS, Stord; PRO t.kl. 3 (Sprinkler). Johansen Rør AS, Skånevik; PRO/UTF t.kl. 2/3 (Sanitær og sprinkler). SBS Consult AS, Haugesund; PRO t.kl. 3 (Brannkonsept). Leigland Bygg AS, Strandvik; Kontroll t.kl. 1 (Fuktsikring våtrom og lufttettleik). Løyvet vert gjeve på fylgjande vilkår: Igongsetjing av arbeida kan starta. Saksutgreiing: Tiltakshavar: Trygge Bustadar AS, Neslia 92, 5470 Rosendal. Søkjar: Kvinnherad Bygg AS, Seimsvn. 140, 5472 Seimsfoss. Søknad motteken: 08.02.2016 Om søknaden og eigedommen: Det er søkt om dispensasjon frå gjeldande planar for å innreida 12 småhusvære fellesareal, kontor og 2 hyblar alle med livslaupstandard og heistilkomst på gnr/bnr 82/94 i Rosendal. Det blir montert radonduk og ytterlegare tiltak mot radon, j.fr. dok. motteke 22.04.2016. Planløysingar er retta slik at gangareal/korridorar vert min 1,5 meter breidde, så nær som forbi bærande konstruksjonssøyler. Energi-forsyning er uavhengig installasjon av to energikjelder, j.fr dok. motteke 22.04.2016. Arealstatus : Området er omfatta av kommunedelplan godkjent 20.02.2003 Kommunedelplanen viser arealføremål; kontor med krav om bebyggelsesplan (område N-03). Dispensasjonssøknad: Søkjar skriv at tiltakshavar har prøvd å få næringsverksemd i eksisterande lokaler utan hell. Bygget ligg litt utanfor sentrum, og er truleg lite attraktivt som kontorlokaler. Då det er bustader i bygget frå før, er det naturleg at heile bygget vert ombygd til bustadføremål. Omsorgsbustadane/bufelleskapet vil få livslaupsstandard og stetta krava til universell utforming.
Side 5 Nabovarsling: Det er nabovarsla til naboar og seksjonseigarar i sameiget på 82/94. Det er motteke ein merknad frå eigar av seksjon 11 i omsøkt sameige som sende merknad i brev av 30.12.2015 om bruksendring til omsorgsbustader. I brev av 15.01.2016 frå Help Forsikring AS, v/adv. E. Johansen vert dette utdjupa. Han skriv at ein slik ombygging krev vedtak i generalforsamling etter eigarseksjoneringsloven 30, og at det pr. 15.01.2016 ikkje ligg føre gyldig vedtak frå sameige om å godkjenna denne ombygginga. Adv. Johansen skriv at eigarseksjoneringsloven 30 krev einstemmigheit i sameige. Klagar meinar at omsøkt tiltak ikkje berre gjeld ombygging, men også bruksendring frå kontor til døgnbemanna omsorgsbustader for psykisk sjuke menneske. Dette endrar karakteren til sameiget fullstendig. Tiltaket inneber også endring av fellesareal utvendig og krev vedtak i felleseiga. Klagar skriv at søknaden ikkje kan handsamast før det føreligg gyldig vedtak frå sameiget. Dispensasjon til endra bruk av arealformål frå kontor til husvære i 1. etj. og 2. etj. samt ombygging til omsorgsbustader/bufelleskap, utebod og renovasjonsskur er nabovarsla særskilt med samtykke frå naboar.
Side 6 Uttalar: Miljøretta Helsevern har i brev av 02.03.2016 gjeve uttale til tiltaket, jfr. vedlegg. Det er innsendt brannteknisk konsept dagsett 06.01.2016 som viser at tiltaket er dimensjonert i risikoklasse 6 for personar med trong for heildøgns omsorg. Omsøkte areal blir fullsprinkla og får fulldekkande brannalarmanlegg. Videre blir det montert branngardin framfor internt trapperom og framfor fellesareal/kjøken. Vurdering: Nymoen/Gjerde, eigar av seksjon 11 i sameige på 82/94 er ikkje nabo til tiltakets eigedom, men eigar av seksjon i sameiga. Deira interesser er knytt til sin eigardel i sameiga. Det er motteke protokoll av 02.02.2016 frå ekstraordinært sameigarmøte i sameiget Kyrkjevegen 50 der omsøkt ombygging til bustadar/bufelleskap, samt sak om re-seksjonering til bustadformål er handsama og godkjent. Seksjoneringsloven er ei privatrettsleg lov som omhandlar forholdet mellom sameigarar på bygd eigedom. Tolking og praktisering av interne forhold i seksjonssameige med bakgrunn i seksjoneringslova, må finne sin løysing i sameige eller i rettsapparatet. Privatrettslege forhold kan ikkje/skal ikkje kommunen ta stilling til og må finne si avklaring utanom kommunen. Kommunen handsamar saka etter plan- og bygningsloven. Kor vidt vedtaket frå sameiget er gyldig eller ikkje blir ikkje ein del av byggesaksbehandlinga. Iflg rettleiaren til byggesaksforskrifta VSAK 5-2 første ledd står fylgjande «Leieboere, panthavere, sameiere, borettehavere eller andre med begrensede rettigheter skal derimot ikke nabovarsles direkte. Der nabo er et sameie eller borettslag med styre, er det tilstrekkelig at styret varsles». Nymoen, eigar av seksjon 11 er ikkje nabo og difor ikkje part i saka. Hennar merknad til ansvarleg søkjar er etterkome ved at det er gjennomført sameigarmøte i sameige, og gjort vedtak om ombygging og re-seksjonering i sameiget. Det vart i 1998 gjeve løyve til bruksendring og innreiding av 14 husvære i 3. og 4. etj i bygget. Forvaltningskomiteen godkjente 27.06.2007 bruksendring av kontorlokaler i 1. - 2. etasje til 14 husvære, med endring- og igongsetjingsløyve 03.02.2009. Dette tiltaket vart ikkje realisert, og løyve vart forelda i febr. 2012. Søkjar skriv at bygningen ligg så usentralt i høve til sentrum at det er vanskeleg å få leige ut kontor-lokale. Sidan det er 14 husvære, frå før i bygget er det naturleg å gjera det om til bustadformål. Omsøkt tiltak gjeld bruksendring og ombygging av kontor til 12 husvære og 2 hyblar knytt til eit bufelleskap for personar med nedsett funksjonsevne. Husværa har livslaupsstandard og stettar krav til universell utforming. Det er installert heis i bygget. Samla buareal er 530 m2 BRA pr. etj og er til saman 1.060 m2 BRA. Husværa har bruksareal på 35 m2 til 45 m2 og er to-roms husvære. Det er videre 2 hyblar/personalrom på 18 m2 kvar, kontor, vaktrom samt fellesareal på om lag 125 m2. Ein finn både ute- og inne-bodar til husvære. Tiltaket har ei god plassering, passe skjerma frå bebyggelse, samtidig nært nok til handlegata i Rosendal. Innsendt bebyggelsesplan/situasjonsplan for heile området er detaljert og har ei god fordeling av bygningar og rekreasjon. Utomhusplan viser gode og trygge nærområde. Elles er steinpark, vangsaga og ridehall like ved eigedomen. Tiltaket i seg sjølv eller konsekvensane av tiltaket er ikkje av ein slik karakter at det vert vesentleg endringar i beståande miljø eller tiltaket utløyser trong for andre tiltak som samla gjev ein større verknad. Tiltaket er ikkje i strid med allmenne og offentlege interesser. Konklusjon Administrasjonen meiner ut frå vurderingane ovanfor at det omsøkte tiltaket ikkje er i strid
Side 7 med dei offentlege og allmenne omsyn som planen og planlovgjevinga skal ivareta, og det det kan liggja føre særlege grunnar til dispensasjon. Administrasjonen vil på grunnlag av dette tilrå dispensasjon og ett-trinnsløyve. Vedlegg: 1. Oversiktsplan 2. Situasjonskart 3. Fasadeteikningar 4. Søknad 5. Merknad frå seksjonseigar/adv. E. Johansen 6. Protokoll sameigarmøte 7. Uttale frå Miljøretta Helsevern