PR E I Kvartalsrapport 4-2010 SR EiendomsInvest Tyskland I AS
SR EiendomsInvest Tyskland I AS har som formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ). Denne investorrapporten omhandler derfor aktivitetene i PRE. PRE har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har til nå fokusert på området Rhein/Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein/Neckar og i Stuttgart. Kraftig vekst også i fjerde kvartal... Tyskland opplevde kraftig økonomisk vekst gjennom årets tre første kvartaler, og veksten fortsatte også gjennom fjerde kvartal. Landets bruttonasjonalprodukt ( BNP ) steg omlag 0,5 % fra tredje til fjerde kvartal, og årlig BNP endte opp 3,6 % fra 2009, den største årlige veksten siden måling av BNP for det sammenslåtte Tyskland startet i 1992. 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % Prosentvis endring i BNP 1992-2010 (prisjustert) 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010...og stor tillit til videre vekst i kommende perioder Senteret for europeisk økonomisk forskning, Mannheim- baserte ZEW, kartlegger tyske investorers økonomiske sentiment gjennom månedlige spørreundersøkelser av 284 analytikere og institusjonelle investorer. Etter et positivt fjerde kvartal steg ZEW-indeksen over all forventning i januar med hele 11,1 poeng, til 15,4 poeng. Til sammenligning var den forventede økningen kun 3,7 poeng. Februar så en mer beskjeden oppgang på 0,3 poeng. Indeksen har utvist stor grad av volatilitet de siste årene, og selv om februar-nivået er lavere enn indeksens historiske gjennomsnitt på 26,7 poeng signaliserer de siste måneders utvikling at aktørene i det tyske finansmarkedet forventer en stabil økonomisk vekst i løpet av de neste seks månedene. Investorenes oppfatning av den nåværende økonomiske situasjonen er også forbedret i løpet av de to første månedene i 2011. Indeksen steg med totalt 2,6 poeng i januar og februar, til 85,2 poeng. Innenlandsk etterspørsel var ifølge Tysklands statistiske sentralbyrå Destatis den største bidragsyteren med hele 2,5 %. Privat forbruk økte med 0,5 %, statlig forbruk økte 2,2 % og investeringer i produksjonsutstyr steg 5,5 %. Tysk handelsbalanse bidro med 1,1 % av den totale BNPveksten. Import økte 13 % sammenlignet med 2009, mens eksporten av tyske varer, hovedsakelig til andre EU land, steg med hele 14,2 %. 100 50 0-50 ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Februar 2009 - Februar 2011 Økonomisk sentiment Historisk gjennomsnitt Nåværende økonomisk situasjon feb.09 mai.09 aug.09 nov.09 feb.10 mai.10 aug.10 nov.10 feb.11 Europeisk sjefsøkonom hos storbanken Société Générale i London, Klaus Baader, mener momentumet skapt av etterspørselen etter tyske varer vil fortsette inn i 2011. I en kommentar til nyhetsbyrået Bloomberg sier Baader at vekstprognosene for første kvartal 2011 kan vise seg å være altfor pessimistiske, og at den tyske økonomien sannsynligvis vil være tilbake på førkrise-nivåer i løpet av tredje kvartal 2011. -100 De seneste resultatene fra Ifo institutets indeks er også oppløftende nyheter. Ifo-indeksen, som kartlegger tyske næringslivslederes oppfatning av den nåværende og fremtidige økonomiske situasjonen, steg 0,9 poeng i februar til 111,2 poeng, og var således den niende sammenhengende måneden i vekst og den tredje sammenhengende måneden med rekordhøy toppnotering. Ifo president Hans-Werner Sinn uttaler i forbindelse med offentliggjøringen av februarmålingen at tyske bedrifter 3
er like fornøyde med den nåværende økonomiske situasjonen som i januar, og at forventningene til de neste seks månedene er mer positive enn tidligere. Dette er spesielt gjeldende innen produksjonsindustrien der forretningsklimaet har sett en betydelig forbedring det siste året. introdusere en mildere pengepolitikk uten mulighet for større renteøkninger. Dette fører til økt inflasjon for tyskerne, som igjen vil kunne forårsake stigende leiepriser og yield i eiendomsmarkedet. 115 110 105 100 95 90 85 80 Ifo-indeks (industriens sentiment) Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt Rekordlav arbeidsledighet Nedgangen i antall arbeidsledige fortsatte i fjerde kvartal, dog med en liten økning på 0,2 prosentpoeng fra november til desember. Fra september til oktober falt antall arbeidsløse med 86 000 personer, og Tysklands arbeidsledighetsrate utgjorde kun 7 % av den totale befolkningen, det laveste nivået siden sammenslåingen av Øst- og Vest-Tyskland i 1991. Dette tilsvarer under 3 millioner mennesker uten arbeid, et svært politisk sensitivt nivå og noe Tysklands arbeidsminister Ursula von der Leyen karakteriserer som en stor suksess. Den tyske regjeringen har også økt prognosene for den tyske økonomien i 2011. Finansminister Rainer Brüderle kunngjorde etter nyttår at det tyske finansdepartementet øker forventet årlig BNP-vekst med 0,5 prosentpoeng til 2,3 %, fra prognoser på 1,8 % noen måneder tidligere. Regjeringens fremtidige forventninger samsvarer med Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, som spår en årlig vekst på 2 % i 2011 og 1,5 % i 2012. Prognosene tilsier at Tysklands økonomi vil fortsette å ekspandere i årene som kommer, dog i et mer moderat tempo enn i 2010. Lav inflasjonsrate i 2010, men ser vi tegn til en økning? Tysk inflasjon har forholdt seg lav de siste årene, og i 2010 endte inflasjonsraten på 1,1 %. Flere eksperter forventer derimot en markant økning de neste par årene som følge av den europeiske sentralbankens ( ECB ) forsøk på å overkomme økonomisk ubalanse i andre EU-land gjennom kapitalinnskytelser i det europeiske markedet. Sjefsøkonom Thomas Mayer hos Deutsche Bank mener en tysk inflasjonsrate på 4 % i løpet av to-tre år er et reelt scenario. Dette støttes av Postbanks sjefsøkonom Marco Bargel som også mener 4 % inflasjon er realistisk innenfor den samme tidshorisonten. Antall personer uten arbeid holdt seg under 3 millioner også i november, og selv om man i januar og februar 2010 opplevde en liten økning tilsier analytikernes prognoser at ledigheten vil holde seg under 7 % også utover i 2011. Flere tyske industrikonsern er så trygge på fortsatt sterk etterspørsel etter tyske varer at de nå tilbyr livsvarig jobbgaranti for sine ansatte. I september gikk Siemens AG, Tysklands største bedrift målt i markedsverdi, ut med tilbud om jobbgaranti på livstid for samtlige av sine sine 128 000 tyske ansatte. Kort tid etter kunngjorde BASF SE, verdens største produsent av kjemikalier, at de vil gjøre det samme for sine 33 000 ansatte. Energiselskapet E.ON og bilprodusenten Porsche har introdusert lignende tilbud. 14 % Prosentvis arbeidsledighet Januar 2005 - februar 2011 13 % 12 % 11 % 10 % 9 % 8 % 7 % 6 % ECB president Jean-Claude Trichet gikk nylig ut og oppfordret Europas sentralbanker til å innarbeide overvåkningsrutiner for inflasjonsbevegelser, en anmodning som satte igang spekulasjoner om at ECB er i ferd med å øke den europeiske styringsrenten. Trichet står derimot ovenfor et EU med svært varierende grad av økonomisk stabilitet mellom de forskjellige medlemslandene, og mange mener ECB kan bli tvunget til å Ifo institutets ansettelsesbarometer er også i en langvarig oppadgående trend. Etter å ha steget 2,5 poeng gjennom fjerde kvartal økte barometeret med ytterligere 1,9 poeng fra desember til februar, mye grunnet planer om nyansettelser innen produksjonsindustrien. De industrielle bedriftene har oppnådd en over-gjennomsnittlig kapasitetsutnyttelse 4
på maskiner og annet utstyr, og er således optimistiske til fremtidsutsiktene de neste seks månedene. Det ryktes om et betydelig antall nyansettelser fra denne sektoren, spesielt fra produsenter av produksjonsutstyr samt flere tyske bilprodusenter. Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 5,88 %, mens privatboligsegmentet har en ledighet på 5,65 %. Ledigheten har falt jevnt siden begynnelsen av 2010 og er vesentlig lavere enn majoriteten av porteføljeområdenes gjennomsnittlige ledighet. 115 110 105 100 95 90 Ifo ansettelsesbarometer 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % Porteføljeledighet Total ledighet Ledighet bolig Ledighet næring Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Q1 2009 Q2 2009 Q3 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 Q3 2010 Q4 2010 Tysk eiendom er Europas mest etterspurte eiendomsinvestering Eiendomsmarkedet har historisk sett reagert senere enn den generelle økonomien i oppgangsperioder, og etter ett år med økonomisk vekst ser det nå ut til at tysk eiendom følger etter. Nederlandske Inrev, den europeiske organisasjonen for investorer i ulistede eiendomsselskaper, konkluderer i sin årlige markedsrapport at Tyskland etter vekståret 2010 er Europas mest ettertraktede investeringsmarked for ulistede eiendomsselskaper slik som PRE. Storbritannia, som i flere år har tronet øverst på Inrevs rangeringer, måtte se seg slått av Tyskland idet europeiske investorer, tiltrukket av den økte tilliten til tysk økonomi, øyner muligheter for prisvekst i landets eiendomssektor. Næringseiendom er spesielt attraktivt ifølge Inrevs rapport, som baserer seg på spørreundersøkelser av investorer og forvaltere med en total forvaltningskapital på EUR 981 milliarder. Porteføljen består av totalt 141 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 316,8 millioner, fordelt på totalt 268 426 m 2. Av dette er 155 391 m 2 klassifisert som boligeiendom, 112 665 m 2 som kontoreiendom, og 370 m 2 som øvrig næringseiendom. Porteføljens arealfordeling mellom bolig- og næringseiendom er på henholdsvis 57,9 % og 42,1 %. Regional porteføljefordeling etter areal 4 % 34 % 44 % 18 % Dresden Leipzig Rhein/Main Stuttgart Porteføljestatus - PRE Det har blitt gjort ytterligere én investering i løpet av årets fjerde kvartal. Eiendommen, med adresse Winterbergstraße 23-31 beliggende i Dresden, hadde en kjøpspris på EUR 2,44 millioner og en kjøpsyield på 7,84 %. Samtlige av byggets 2 886 m 2 består av boligenheter. Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 1 % 28 % Foruten ovenstående investering er forvalters hovedfokus fortsatt å skaffe lånefinansiering til markedsmessige vilkår samt å øke selskapets kontantstrøm ved å redusere porteføljens ledighet og kostnader. De seneste tallene fra desember 2010 viser til en ledighet på 5,75 %, ned fra 6,80 % i august og 8,1 % ved utgangen av 2009. 58 % 13 % Dresden Leipzig Rhein/Main Stuttgart 5
Område Antall eiendommer Antall boligenheter Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) Gjennomsnittlig kjøpsyield Dresden 63 627 206 836 88,4 7,4 % Leipzig 45 635 45 682 41,1 7,5 % Rhein-Main * 33 1 077 104 1 181 187,3 7,4 % Totalt 141 2 339 355 2 699 316,8 7,4 % * inkluderer eiendommer beliggende i områdene Rhein/Neckar og Stuttgart PRE EiendomsInvest Tyskland AS Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 234 millioner som tilsvarer en belåningsgrad ( loan-to-value ) på 73,9 %. Porteføljens gjennomsnittlige rentekostnad er 4,85 %. PRE hadde per 31.12.2010 en akkumulert avkastning på 24,66 %. Per 30.06.2010 utgjorde den akkumulerte avkastningen 8,03 %. Akkumulert avkastning 26 % 22 % 18 % 14 % 10 % 6 % 2 % H1 2008 H2 2008 H1 2009 H2 2009 H1 2010 H2 2010 Verdiøkningen det siste halvåret er et resultat av den kvalitet og det langsiktige arbeidet som gjenspeiles i eiendomsporteføljene som forvaltes av PRE Management ( PREM ). Ved oppstart av investeringsaktivitetene i 2006 formidlet PREM en klar strategi: midlene i PRE skulle investeres i kvalitetseiendommer med god beliggenhet og med god inntjening. Dette har ført til at eiendomsporteføljen, til tross for finanskrisen og andre negative effekter, har steget i verdi ved forvalters rapporteringstidspunker. I tillegg har PREs aksjonærer mottatt utbetalinger ved til nå tre anledninger. Da PRE ble startet ble det lagt vekt på at det skulle etableres gode porteføljer gjennom mange små og mellomstore kjøp. På denne måten ønsket forvalter å strukturere porteføljer gjennom godt håndverk. Målet har vært å bygge porteføljer som utover en teknisk verdi på hver enkelt eiendom kunne skape en merverdi i en attraktiv portefølje som enkeltinvestorer ikke kunne oppnå på egenhånd. PREM har langt på vei lykkes med selskapets strategi, og nå som det tyske eiendomsmarkedet viser positiv utvikling blir PRE-porteføljen priset med en premium i forhold til den rene tekniske eiendomsverdien. Etterspørselen etter tyske eiendomsporteføljer av høy kvalitet er i ferd med å ta seg opp. Denne markedsetterspørselen gjør at vår verdivurderer har anbefalt at det legges til en porteføljepremium på majoriteten del av eiendomsporteføljen til PRE. Verdivurdering Etter verdivurderingen den 31.12.2010 er verdijustert egenkapital (VEK) for SR EiendomsInvest Tyskland AS beregnet til EUR 13,96 per aksje. VEK per 30.06.2010 var EUR 11,90 per aksje*. Vekslingskursen for euro har sunket fra EUR/NOK 7,9725 til EUR/NOK 7,8125 i løpet av halvåret, men grunnet den kraftige økningen i eurodenominert VEK har også VEKkursen målt i norske kroner steget. VEK per 31.12.2010 er beregnet til NOK 109,09 mot NOK 94,94 per 30.06.2010. * Etter justering for tilbakebetaling av egenkapital i juni 2010 på omlag EUR 0,28 (NOK 2,20) per aksje. Tysk IPD - et relevant referansepunkt Ved å sammenligne PREs verdijusterte egenkapital med Tysklands Investment Property Database ( IPD ) indeks vil man kunne danne seg et bilde av eiendomsporteføljens utvikling sammenlignet med et relevant referansepunkt. IPD indeksen gir et overblikk over eiendomsmarkedenes periodevise avkastning for en rekke land, deriblant Tyskland. Den tyske IPD indeksen er opprinnelig indeksert med basisår 1995 = 100, men ved å reindeksere indeksen til å samsvare med PREs oppstartsår 2007, samt å indeksere den prosentvise endringen i PREs verdijusterte egenkapital med samme basisår, får man et mer korrekt sammenligningsgrunnlag. 6
IPD-resultatene for 2010 er enda ikke offentliggjort, men i 2009 endte den reindekserte indeksen på 105,80, opp fra 103,23 i 2008. Til sammenligning endte PRE-porteføljens indekserte VEK på 112,57 i 2010, opp fra 104,61 i 2009 og 100,78 i 2008. VEK-utvikling i PRE vs. Tysklands IPD indeks (2007 = 100) Tysk IPD indeks (akkumulert totalavkastning) Indeksert VEK 120 110 100 90 80 70 60 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside www.pre-management.com. 7
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no