SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Helge Hustoft Arkiv: GNR 38/2 Arkivsaksnr.: 14/1682 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk 26.09.2014 Hovedutvalg teknisk 29.01.2015 DELING BOLIGHUS NR. 2 GNR/BNR 38/2 M.FL. - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder teknisk sjefs delegerte vedtak i saksnr. 868/14 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og plan- og bygningslovens 19-2 avslår teknisk sjef dispensasjon fra kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål for fradeling av bolighus nr. 2 på gnr./bnr. 38/2, jfr. samme lovs 11-6 - samt utredning og vurdering av saken. Hovedutvalget kan ikke se at det i klagen fremkommer momenter av en karakter og med en tyngde som tilsier at tidligere vedtak bør endres. Saken sendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.

SAKSFREMSTILLING BAKGRUNN I møte den 28. jan. 2010 fattet HTS enstemmig vedtak om å ikke ta klage på delingsnektelse etter jl. 12 til følge (se vedlegg nr. 2 side 13). Delingssaken gjaldt da også bolighuset som nå omsøkes (se kart: vedlegg nr. 2 side 22). Fylkesmannen i Rogaland (landbruksavdelingen) stadfestet som overordnet klageorgan den 27. juli 2010 HTS sitt vedtak etter jl. Vedtaket er endelig (jf. vedlegg nr. 2 side 15), og det offentliges behandling etter jl. er således ferdig. Advokat Jan Henrik Høines har på vegne av Bente Faltinsen (gnr./bnr. 38/2) søkt etter pbl. om fradeling av det samme bolighus nr. 2 på landbrukseiendommen. Det ble i delegert sak nr. 868/14 etter pbl. gitt avslag på dispensasjon (se vedl. nr. 2). Avslaget ble i brev mottatt 20. okt.-14 påklaget av advokat Høines (se vedl. nr. 1). For nærmere opplysninger om forutgående behandling viser teknisk sjef til vedlegg 2. Etter forvaltningsloven 29 er klagefristen i denne type saker 3 uker. Delegert vedtak ble fattet den 26. sept.-14, og klagen er mottatt den 20. okt. Med bakgrunn i disse datoene anses klagen med normal tid for postgang å være innkommet innenfor den klagefristen som gjelder, og tas derfor opp til behandling som klagesak etter plan- og bygningsloven (pbl.). Argumentene i klagen oppsummeres i følgende punkter: 1. Det er en driftsmessig god løsning å fradele bolighus nr. 2 fordi gjenværende landbrukseiendom da ikke vil bli belastet med vedlikeholdet av bygningen. 2. Landbruksdepartementet har sendt ut høringsbrev hvor både konsesjonslov og boplikt foreslås opphevet. Derfor kan det ikke legges vekt på boplikten. 3. Hovedutvalg teknisk godkjente i september fradeling av bolighus nr. 2 i en annen sak. 4. Karmøy kommune har en praksis på dette området som avviker fra det som ble avdekket i rapporten «Undersøkelse deling jordloven 12» (datert år 2011) fra SLF. 5. Landbrukseiendommen har i dagens situasjon ikke bruk for hus nr. 2 og kommunen har ikke vurdert bosettingsbehovet i det berørte området. For nærmere detaljer viser teknisk sjef til vedlagte klage (se vedl. nr. 1). VURDERING Innledningsvis vil teknisk sjef til advokat Høines gjøre oppmerksom på at det er hovedutvalget selv som avgjør hvorvidt de ønsker å befare før det fattes vedtak i saken. Til punkt 1 ovenfor forstår en klagers argumentasjon dithen at det er økonomiske hensyn som er hovedargumentet. Teknisk sjef kan ikke se at det fremkommer nye/endrede momenter som ikke har vært vurdert i delegasjonssaken. Derfor viser en til side 5 under andre avsnitt i vedlegg nr. 2 hvor dette ble behandlet. Momenter knyttet til økonomi blir derfor ikke ytterligere vurdert i klagesaken.

Når det gjelder pkt. 2 vil teknisk sjef påpeke at det er høyst uvisst hvorvidt Stortinget kommer til å vedta de forslag til endringene knyttet til boplikt på landbrukseiendom som advokat Høines bruker som et av sine argument for at klagen må tas til følge. Videre er det teknisk sjefs generelle vurdering at å legge høringsforslag til endringer i lovverket til grunn før de er vedtatt og dato for ikrafttredelse er fastsatt, vil være et fundamentalt brudd med både retts- og forvaltningspraksis. Følgelig vurderes dette argumentet som helt irrelevant, og kan ikke gis noen vekt i denne saken. Til pkt. 3 vil teknisk sjef først bemerke at det i klagen bare vises til i hvilket møte det ble behandlet en sammenlignbar sak som da ble godkjent. Teknisk sjef vil til advokat Høines bemerke at det ved evt. fremtidige klager hvor argumentasjonen også ønskes vurdert i henhold til likebehandlingsprinsippet og evt. usaklig forskjellsbehandling, forutsettes bedre presisjonsnivå ved henvisning til hvilken sak man sammenlikner seg med. Fordi klagers argumentasjon kan forstås dithen at en mener seg usaklig forskjellsbehandlet, har teknisk sjef funnet grunnlag for å undersøke hvilken sak klager ønsker å sammenlikne seg med. Ved gjennomgang av møteboken for 25. sept.-14 fremkom det at kun en sak angikk fradeling av hus nr. 2. Klagen fra advokat Høines blir derfor sammenliknet med denne saken (heretter kalt «Mjølhus-saken») se vedlegg nr. 3. Teknisk sjef mener også som tidligere omtalt i delegasjonssaken (se vedlegg 2: siste avsnitt på side 4) at bosettingsbehov på landbrukseiendom er et moment som også formelt faller innenfor det man etter pbl. skal vudere av landbrukshensyn i LNF-områdene. I «Mjølhus-saken» fremgår det av SLF's i sluttbehandling etter jl. 12 at eiendommen er en svært marginal eiendom viser her til fremstillingen av fakta under andre avsnitt på side 18 i vedl. nr. 3, hvor det fremgår at det er 5 da dyrket jord på landbrukseiendommen. Videre er det et faktum at Faltinsens eiendom har 55,9 da dyrket jord se delegasjonssaken; vedl. 2; side 34. Denne eiendommen har således et annet faktagrunnlag som medfører et mye mer tungtveiende landbruksrelatert behov for to bolighus. Dette behovet er behandlet i separat delegert sak etter jl. (se siste avsnitt på side 29 i delegasjonssaken). Teknisk sjef mener derfor at svært ulikt faktagrunnlag gjør at disse to sakene ikke er sammenlignbare. Følgelig er det grunnlag for en saklig forskjellsbehandling i denne saken når det gjelder fradeling av bolighus nr. 2. Teknisk sjef kan derfor ikke se at det er grunnlag for å ta klagers argumentasjon som kan knyttet til evt. usaklig forskjellsbehandling til følge. Under pkt. 4 forstår teknisk sjef advokat Høines sin argumentasjon dithen at han mener kommunen har en for streng praksis ved behandling av deling etter jl. Denne behandlingen skal være innenfor de formelle rammene til pbl., og alle offentlige instanser har avsluttet behandling av delingen som separat sak etter jl. (viser her til pkt. under «bakgrunn» i denne saken). Derfor mener teknisk sjef at vurderinger etter jl. faller utenfor den formelle rammen for det som skal vurderes etter pbl. Angående pkt. nr. 5 vil teknisk sjef vise til delegasjonssaken hvor både boligbehovet for eiendommen og i området er vurdert (se vedlegg 2: side 4 og 5). Denne argumentasjonen blir derfor ikke vurdert på nytt. i SLF: Statens Landbruksforvaltning (nå omorganisert til Landbruksdirektoratet).

KONKLUSJON Teknisk sjef kan etter gjennomgang og vurdering av klagers argumentasjon ikke se at advokat Høines fremfører nye/endrede momenter med slik tyngde at hensynene bak LNF-formålet i kommuneplanen kan settes til side. Derfor vil teknisk sjef anbefale at HTS opprettholder tidligere delegerte vedtak om å gi avslag på dispensasjon fra arealanvendelsen til LNF. Vedlegg: 1. Klage. 2. Delegert sak nr. 868/14. 3. Mjølhus-saken.

SAKSPROTOKOLL - DELING BOLIGHUS NR. 2 GNR/BNR 38/2 M.FL. - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk behandlet saken den 29.01.2015, saksnr. 11/15 Behandling: Hagland (FrP) foreslo: Saken utsettes for befaring. Haglands utsettelsesforslag fikk 3 stemmer (FrP 2, Krf 1) og falt. Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: Hovedutvalget for tekniske saker opprettholder teknisk sjefs delegerte vedtak i saksnr. 868/14 som lyder: I medhold av gitt delegasjonsmyndighet og plan- og bygningslovens 19-2 avslår teknisk sjef dispensasjon fra kommuneplanens arealanvendelse til LNF-formål for fradeling av bolighus nr. 2 på gnr./bnr. 38/2, jfr. samme lovs 11-6 - samt utredning og vurdering av saken. Hovedutvalget kan ikke se at det i klagen fremkommer momenter av en karakter og med en tyngde som tilsier at tidligere vedtak bør endres. Saken sendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.