Detaljreguleringsplan for UH6 i Hevsdalen i Stranda kommune Vedteken i Stranda kommunestyre 09.11.2011 Planområdet sett frå Roaldsida Utsyn frå Hevsdalsheimen og austover mot planområdet Oppdragsgjevar: Merafta AS v/kristian Mork Åsmarka 1B, 6017 Ålesund Tlf. 91117933 E-post: kmor2@online.no Prosjektleiar: v/ arealplanleggar/seniorrådgjevar Knut Sterud Grinakerlinna 144, 2760 Brandbu Tlf. 90 66 70 00 E-post: post@grinaker.net Prosjektrådgjevarar: MjøsPlan v/kreativ leiar Even Sjøli og GIS-konsulent Line Danielsen Postboks 6, 2390 Moelv Tlf. 62 36 52 98 E-post: post@mjosplan.no Brandbu/Moelv 28. juni 2011 Revidert 14. september 2011 1
1. Bakgrunn og prosess 1.1 Forslagsstillar og planleggarar Planforslaget er utarbeidd på vegne av Merafta AS. Reguleringsplanarbeidet er leia av v/arealplanleggar/seniorrådgjevar Knut Sterud. MjøsPlan v/arealplanlegger/oppmålingsingeniør Tor Ivar Gullord og GIS-konsulent Line Danielsen har medverka med synfaring, oppmåling og framstilling av digitale plankart. 1.2 Tiltakshavar, grunneigarar og naboar Tiltakshavar på eiendommen 45/70 i UH6: Merafta AS v/kristian Mork, Åsemarka 1B, 6017 Ålesund Grunneigarar i planområdet UH6: Gnr/Bnr 45/3 Arne Furset, 6200 Stranda Gnr/Bnr 45/70 Merafta AS v/kristian Mork, Åsemarka 1B, 6017 Ålesund Naboar i følgje tilsendt oversikt frå Stranda kommune: Gnr/Bnr 46/2 Lars Håkon Furset, Furset, 6200 Stranda Gnr/Bnr 45/54 Arnfinn Olger Solevåg, Tørla, 6200 Stranda Gnr/Bnr 45/55 Leif Kåre og Bjørg Liv Otterlei, Veddegjerde 40, 6030 Langevåg Gnr/Bnr 45/58,61 Dag Kvamme, 6713 Almenningen Gnr/Bnr 52/1/137 Brynhild Fauske, Urabakken 8 G, 6017 Ålesund Gnr/Bnr 52/1/137 Hilde Fauske, Storgjerdevegen 20, 6200 Stranda Gnr/Bnr 52/1/137 Jens Petter Fauske, Sørestrandvegen 540, 6222 Ikornes Gnr/Bnr 52/1/137 Randi Fauske, Barlia, 6200 Stranda 1.3 Bakgrunn, planstart og medverknad Reguleringsarbeidet starta i februar 2011. Bakgrunn for planarbeidet: Føremålet med planforslag er planlegging av fritidsbustader med tilhøyrande anlegg. Det føreslegne planområdet er avsett til byggeområde for utleigehytter i reguleringsplan for Hevsdalen sentrum av 08.09.2010. Planstart og medverknad: Oppstartsbrev er oversendt offentlege høyringsorgan og tilgrensande naboar 16.03.2011 med frist for merknad 26.04.2011. Planstart er meldt sett i verk i Sunnmøringen. I tillegg har kommunen varsla oppstart på heimesida si. Høyringsfristen var satt til 1. juni 2011. 2
Innspel av planoppstart: Norges vassdrags-og energidirektorat brev datert 15.04.2011: Påpeiker at området er definert som potensielt fareområde for snøskred i aktsomhetskart for Skrednett. Men NVE påpeiker at det ikkje er krav om nærmare vurdering av skredfare i forbinding med planarbeidet. Våre kommentarar: Det visast til godkjent reguleringsplan for Hevsdalen sentrum av 10.05.2010. Fylkesmannen i Møre og Romsdal brev datert 15.04.2011 Fylkesmannen har ikkje spesielle innspel til planområdet. Vår kommentar: Merknad tas til orientering. Møre og Romsdal fylkeskommune brev datert 15.04.2011 Møre og Romsdal fylkeskommune savnar referat frå obligatorisk oppstartsmøte med kommunen. Vår kommentar: Referat frå oppstartsmøte er sendt over. Statens vegvesen - brev datert 26.04.2011 Påpeikar at planområdet i framtida skal ha tilkomst frå nytt kryss som vil bli etablert ca. 400 m aust for sentrumsområdet på Strandafjellet. Påpeka at det ikkje er knyta rekkefølgjevilkår til utbygging av området som vil påskynde etablering av ei ny brú. Dei gir uttrykk for at ny kryss- og vegløsning for Hevsdalen sentrum må realiserast så snart som mulig Våre kommentarar: Det visast til synfaring med Statens Vegvesen 6. april 2011 kor det blei påpeika at dagens tilkomst via Hevsdalsheimen må kunne brukast inntil grunnlaget for ny tilkomstveg og ny bru er avklart. Rådet for funksjonshemma saknr 014/11 brev av 13.04.2011 Påpeikar at universell utforming skal leggjast til grunn for utarbeiding av reguleringsplan for UH6. Utleigeenheitar må vera universelt utforma. Våre kommentarar: Merknaden tas til orientering. Utleigebygga 3, 9, 12 og 13 skal vera universell utforma. 1.4 Prosess og avklaringar Oppstartsmøte vert gjennomført i Stranda kommune 22. februar 2011. I referatet frå oppstartsmøtet ble det påpeika: 3
Heile planområdet bør regulerast samla Området er veldig eksponert, mellom anna frå fylkesvegen Utnytting av området og utsjånad på leiligheitene/hyttene er viktig Det bør sparast vegetasjon/buffersone langs med elva, til dømes furuer Noverande tilkomst til UH6 er ved Hevsdalsheimen. Denne avkjørsla er ikkje stengt i dag Forholdet til dagens tilkomst og ny tilkomst og ny brú over Fursetelva blei drøfta i eigen synfaring og eige møte med Statens Vegvesen og Stranda kommune 5. april 2011. Dagens tilkomst er ikkje stengt, men Statens Vegvesen påpeikar at ny tilkomst og ny brú må realiserast snarast råd. 1.5 Områdeavgrensing Denne reguleringsplanen omfattar eit areal på totalt ca.9,2 daa, derav byggjeområde på ca. 8,1 daa nord for regulert seterveg. Planområdet er avgrensa av seterveg til Fursetreset mot sør og grønkorridor med eksisterande turveg og skiløype. Området er planlagt med ny, felles tilkomst og bru til fylkesveg 60 for alle utbyggingsområda i nærområdet. 1.6 Endring av byggjeområde I reguleringsplanen for Hevsdalen sentrum er det avsatt ca. 10 daa byggjeområde. Den austre delen av planområdet er lite egna som byggjeområde. Byggjeområdet er difor noko redusert og utgjer ca. 8,6 daa nord for setervegen HV. Det blei gjennomført synfaring med grunneigar på eiendommen 46/2 25. mai 2011. Her blei ein einige om at det ikkje skal liggje byggjeområde inn på eigedommen innanfor planområde UH6. Denne delen av eiendommen 46/2 er difor tatt ut av planområdet. 2. Planområdet - eksisterande tilhøve og vurderingar 2.1 Arealdisponering Arealdisponeringa visast på plankartet. 2.2 Lokalisering Planområdet er lokalisert til den sentrale delen av Hevsdalen som det visast i reguleringsplan for Hevsdalen sentrum Strandafjellet 08.09.2010. 2.3 Naturgrunnlag, landskap og vegetasjon Planområdet har helling mot nord og ned mot Fursetelva. Den midtre delen består av fleire, mindre platå. Den austre delen består av eit opent område med myrpreg. Den vestre delen grensar også mot opent område og myrområde. Planområdet er elles dominert av fastmark. Planområdet har forholdsvis lite bjørkevegetasjon og noen større furer. 4
Furutre bør takast vare på i størst mogleg utstrekning. Utafor planområdet langs Fursetelva er det en vegetasjonsskjerm med i hovudsak lauvtre som regnast som svært viktig for landskap og miljø. Den blir ikkje berørt av planen. 2.4 Landskapstilpassing og estetikk Store delar av planområdet er forholdsvis opent og vil vere eksponert frå både fylkesvegen og frå Roaldsida. Arealdisponeringa er fastlagd ut frå ei samla vurdering av omsyn til frilufts- og rekreasjonsinteresser, landskapsestetiske tilhøve og planlagt infrastruktur. 2.5 Biologisk mangfald Området er vurdert i tråd med naturmangfaldlova. Det er ikkje registert viktige naturtypar i planområdet i DN s naturbase. Men vegetasjonssona langs Fursetelva reknast som viktig for miljøet. Denne vegetasjonssona er sikra i overordna plan. 2.6 Plassering og utforming av bygg Framtidige bygg: Hyttene skal tilpassast terrenget og hovudmøneretning skal følgje hovudretninga på terrenget (slik det visast på plankartet) eller vinkelrett på denne. Ein skal i størst mogleg grad unngå planering og sprenging for å tilpasse hytta, eller for å oppnå eit flatt uteområde. Det må heller ikkje opparbeidast store fyllingar for å tilpasse hytte til tomt. Mindre bygg i området skal vere universelt utforma. 2.7 Infrastruktur - Veg og parkering Det går heilårs veg forbi planområdet i dag. Dagens veg har tilkomst frå Hevsdalsheimen. Ny tilkomstveg og ny bru er planlagt vest for planområdet. Tilknyting til, og vedlikehald av, desse vegane vil bli løyst etter modell frå 53 i Veglova. Det vert opparbeidd ny samleveg og nye tilkomstvegar i planområdet. Det er viktig at ein unngår store skjeringar for å få vegen heilt fram til den enkelte utleigehytte. Parkering for inntil 1,5 bilar på minst 27 m2 for kvar utleieleilighet. Dagens seterveg er planlagt med 12 m reguleringsbreidde med minst 5 m køyrebredde, medan interne samleveg er regulert med 8 m reguleringsbreidde og minst 4 m køyrebredde. Tilkomstvegen TV er planlagt med 6 m reguleringsbredde og minst 3 m køyrebredde. Det bør leggast vekt på avrunda vegskjeringar, helst på 1:2 ( maks 1:1,5) og at det raskt blir påført markdekke og humus. 2.8 Vatn, avløp og straum Det er straumforsyning i den vestre delen av planområdet. Framtidig straumforsyning, vatn, avløp og eventuelt fiberoptikk for breiband bør samkøyrast i grøft i vegtraseane så sant dette er mogleg. Dagens hovudavlaupsledning for Hevsdalen går gjennom planområdet og skal nyttast for heile planområdet. Denne traseen skal nyttast til turveg i framtida. 5
2.9 Grønstruktur, friluftsliv og rekreasjon I reguleringsplanen for Hevsdalen sentrum er det sett av grønkorridor langs Fursetelva. Her går det skiløype i dag. I framtida skal del av denne korridoren brukast som både skiløype og turveg. Det er planlagt mindre turveg sentralt i planområdet ned mot grønnkorridor og Fursetelva. Det er gode moglegheiter for utøving av vintersport, friluftsliv og rekreasjon for brukarar av området. 2.10 Kulturminne Det er ikkje kjende kulturminne i planområdet. Nedanfor planområdet går det et gamalt steingjerde langs Fursetelva. Dette blei brukt som gjerde for husdyr på beite før i tida. 2.11 Landbruk Planområdet har inga betyding som skogbruksområde då mesteparten av dette består av lav bonitets skogsmark. Området er dessutan tidlegare lagt ut som byggeområde i reguleringsplan for Hevsdalen sentrum. 2.12 Støy Området er ikkje belasta med støy. 2.13 Renovasjon Det etablerast ny løysing for renovasjon i form av containar/miljøstasjon sentralt i planområdet. 6
Reguleringsføresegner - område UH6 Dato: 06.06.2011, sist revidert: 14.09.2011 Vedtak KOM: 09.11.2011, sak 086/11 FØREMÅL MED PLANEN: Føremålet med planen er å legge til rette for oppføring av fritidsbustadar med tilhøyrande anlegg (uteleigehytter), nye veganlegg, tursti og friluftsområde/grønstruktur. GENERELLE BESTEMMELSAR 1. Planområdet Det regulerte området er vist på revidert plankart datert 14.06.2011 med planavgrensing. Arealet innanfor denne grensa er regulert etter 12-3 i plan- og bygningslova som detaljregulering. 2. Reguleringsføremål Området vert regulert til følgjande føremål: Bygg og anlegg (PBL 12-5 1. ledd nr 1): Område for utleigehytter Trafo Renovasjon Leikeområde Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5 2. ledd): Privat veg og parkering: Hovudveg (HV) Samleveg (SV) Mindre tilkomstveg t(ad) Møteplassar (M) Parkering (P) Grønnstruktur (PBL 12-5 3. ledd): Grønnstruktur/Viktig vegetasjon Turveg Hensynsone (PBL 12-6) Frisiktsone 3. Bebyggelse og anlegg Reguleringsføresegnene gjeld for all nybygging innanfor planområdet. Grad av utnytting og utforming av bygg a) Det er tillate å byggje ut inntil BYA=33 %. 7
b) Det kan oppførast utleigehytter med maksimalt 100 kvm i grunnflate pr. eining, med evt. tillegg for altan/terrasse. Kvart større bygg innhald to leilegheiter. Mindre bygg med maksimalt 35 kvm grunnflate pr. eining inneheld ei leilighet. c) To og to bygg kan setjast saman til ei bygning, som rekkjehus der landskapet gjør dette naturleg. d) Utleigebyggene 3, 9, 12 og13 skal vera universelt utforma. Terrengtilpassing, plassering av bygg og omsyn til vegetasjon a) Bygningane skal ligge lågt i terrenget og tilpassast eksisterande terreng på tomta. b) Der det er mindre avstand enn 8 m mellom bygg må det gjennomførast naudsynte tiltak i tråd med brannforskriften. c) Det er ikkje tillate å planere ut over det som er naudsynt for ei føremålstenleg plassering av hytte. Det kan oppførast tørrmur i skjering bak hytta. Det er ikkje tillate med større tørrmur i framkant av hytta. d) Vedlagt byggesøknaden skal det følgje snitt/profilar som syner plassering av bygget i terrenget. e) Terrasse skal tilpassast terrenget og trappast ned i nivå der terrenget er skrått. Avstand mellom terrasse og terreng skal maksimalt vere 80 cm. Rekkverket skal ha jordfargar som harmonerer med andre bygningar på tomta. f) Tomta skal behalde sin naturlege vegetasjon. g) Dersom det blir fylt masse ved tre skal det leggast plast eller liknande rundt stammen. h) Torv skal takast vare på, leggast til side, for så å verte nytta til å dekke skråningar. Estetikk a) Det kan oppførast utleigehytter med inntil 5,5 meter gesimshøgde målt frå gjennomsnittleg ferdig planert terreng rundt bygget. Maksimal mønehøgde er 8,1 m frå ferdig murkrone eller 8,6 m frå gjennomsnittlig terrengnivå. Høgde på synlig grunnmur skal ikkje vere over 50 cm. over ferdig planert terreng. Bygningane skal ha saltak med takvinkel 20-30 grader. b) Bygningane skal ha ei harmonisk og arkitektonisk god utforming og god materialbruk. c) Taktekking skal vere torv eller skifer. e) Alle bygg skal ha matte og dempande fargar. 8
f) Hytteområda eller den enkelte hyttetomta skal ikkje gjerdast inn med unntak av mindre område rundt sjølve bygget. g) Det er ikkje tillate med flaggstenger og synelige antenner. Leikeområde a) Det er planlagt leikeområde sentralt i planområde. Det vert elles synt til rettleiaren Byggeskikk og estetikk i Norddal, Stordal og Stranda kommunar, april 1998. 4. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Privat veg, møteplassar og parkering a) Privat hovudveg HV har regulert vegbredde 12 m, med opparbeidd vegbreidde 5 m inkludert vegskulder. b) Privat samleveg SV skal byggast etter normalen for landbruksvegar, vegklasse 3 med regulert vegbreidde 8 m og opparbeidd vegbredde 4 m inkludert vegskulder. Det anleggas to møteplassar langs samleveg. c) Privat mindre tilkomstveg TV til det enkelte bygg har regulert vegbredde 6 m, med opparbeidd vegbreidde 3 m inkludert vegskulder. d) Dimensjonerande aksellast skal vere 10 t på veg. Veggrøft skal være minimum 50 cm under planum og botnbreidde skal vere min 30 cm. e) Ved bygging av veg, skal torv takast vare på for så å bli brukt til å kle skråningar med. Der dette ikkje lar seg gjennomføre, skal skråningar dekkast med jord og såast til. f) Vegetasjon skal i størst mogleg grad takast vare på, og tre som blir ståande i skråningar skal takast vare på. g) Regulert vegbreidde på stikkvegar skal minst vere 3 m. Det skal leggast ned stikkrenner i alle avkjørsler frå hovudvegar. Desse skal ha minimum diameter på 150 millimeter. h) Det skal setjast av 30 kvm parkeringsareal per utleieleilighet og arealet skal stå ferdig samtidig med bygget. i) Byggene 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 og 10 skal ha opparbeida parkeringsareal på bakkenivå. Byggene 11, 12, 13, 14, 15 og 16 skal anleggas med parkering i underetasjen. 9
5. Grønnstruktur a) Det skal ikkje settast opp bygg og installasjonar som er til hinder for ålmenta sin ferdsel i grønnstruktur/grøntområde. 6. Rekkefølgjeføresegner a) Utbygging kan ikkje finne stad før tilkomstvegar, parkering, vassforsyning, avløpsanlegg, område for renovasjon og andre tekniske anlegg av godkjend standard er utbygd. b) Utbygginga vil skje i føljande rekkefølgje: 1. Byggetrinn: Oppstart av området lengst vest på eigedomen 45/70 frå bygg 4 og 5 2. Byggetrinn: Området sør for samlevei SV 3. Byggetrinn: Området lengst øst Reguleringsplan godkjend i Stranda kommunestyre 09.11.2011, sak 086/11 10