Detaljreguleringsplan. for Ringstadsætra hyttegrend i Hevsdalen i Stranda kommune

Transkript

1 Detaljreguleringsplan for Ringstadsætra hyttegrend i Hevsdalen i Stranda kommune Storslagen utsikt frå paviljongen på Fursetsida mot Ringstadsætra og planområdet Oppdragsgjevar: Ringstadsætra Hyttegrend AS v/martin Vollen Brendhaugen 16, 6013 Ålesund Tlf E-post: martin@mivo.no Prosjektleiar: v/ arealplanleggar/seniorrådgjevar Knut Sterud Grinakerlinna 144, 2760 Brandbu Tlf E-post: post@grinaker.net Prosjektrådgjevarar: MjøsPlan v/kreativ leiar Even Sjøli og arealplanleggar Tor Ivar Gullord Postboks 6, 2390 Moelv Tlf E-post: post@mjosplan.no Brandbu/Moelv 29. november

2 INNHALD: 1. Bakgrunn og prosess Forslagsstillar og planleggarar Bakgrunn, planstart og medverknad i opprinneleg planforslag Prosess og avklaringar gjennom endra planforslag Områdeavgrensing Føremål med planarbeidet Planområdet - eksisterande tilhøve og vurderingar Arealdisponering Lokalisering Naturtypar i nærområdet Naturgrunnlag, landskap og vegetasjon Landskapstilpassing og estetikk Plassering og utforming av bygg Infrastruktur - Veg og parkering Vatn, avløp og straum Grønstruktur, friluftsliv og rekreasjon Kulturminne Landbruk Støy Renovasjon...11 Reguleringsføresegnene

3 1. Bakgrunn og prosess 1.1 Forslagsstillar og planleggarar Tidlegare planforslag er utarbeidd av Allskog på vegne av grunneigar Ola Ødegård. Endra planforslag er utarbeidd i løpet av sommaren og hausten 2010 på vegne av Ringstadsætra Hyttegrend AS v/martin Vollen. Reguleringsplanarbeidet er leia av v/arealplanleggar/seniorrådgjevar Knut Sterud. MjøsPlan v/dagleg leiar Even Sjøli og arealplanleggar Tor Ivar Gullord har medverka med oppmåling, framstilling av digitale plankart og andre planoppgåver. 1.2 Bakgrunn, planstart og medverknad i opprinneleg planforslag Reguleringsarbeidet starta i 2008 og reguleringsplan vart fremma våren 2009 i regi av Allskog. Bakgrunn for planarbeidet: Det føreslegne planområdet er avsett til fritidsbygg i kommuneplanen sin arealdel for Hevsdalen nemnd som H34 og H43. Planstart og medverknad: Planstart er meldt sett i verk i Sunnmøringen og Sunnmørsposten. Oppstartsbrev er oversendt Stranda kommune, Møre og Romsdal fylke, Statens Vegvesen - Region Midt, hytteeigarar innanfor planområdet og tilgrensande naboar. Samandrag vedkomande innspel av planoppstart: Stranda kommune - brev datert : PLA-031/09 Vedtak samrøystes: 1. Stranda kommune tilrår oppstart av arbeid med reguleringsplan for området H34 og H43 i Hevsdalen i medhald av PBL Planen skal utarbeidast i tråd med kommunedelplan for Hevsdalen m/planføresegner og retningsliner. 3. Hytter og vegar skal utformast og plasserast slik at ein i størst mogleg grad følgjer området sin eksisterande topografi og vegetasjon slik at ein får ein god plan tilpassa terrenget og at miljøet vert ivareteke. 4. Ein tilrår dispensasjon frå føresegnene til kommunedelplan Hevsdalen, punkt 1.1, tabell 1, der det heiter seg at det skal utarbeidast felles reguleringsplan for H33, H34, H43 og H59, men det må takast omsyn til vegframføring og tekniske anlegg for desse områda. 5. Det vil bli stilt krav om utbyggingsavtale, jf. PBL 64 (KOM-vedtak 027/06). 3

4 Våre kommentarar: Gjennom fleire synfaringar og ein grundig prosess i løpet av sommaren og hausten 2010 fann ein det riktig å fremje en reguleringsplan med ein del andre planløysingar enn opphavleg planforslag. Møre og Romsdal fylke - brev datert : Ber om at registrert naturtype vert teke omsyn til i planlegginga Dersom det skal leggjast inn vatn tilrår de at det utarbeidast avløpsplan samstundes med den generelle planlegginga Ber om at ein er varsam under opparbeiding av området og at ein melder i frå til fylkeskommunen dersom det bli gjort funn som kan vere av arkeologisk interesse, jf. 8 i kulturminneloven Det må gjennomførast ei risiko og sårbarheitsvurdering for å avklare om reguleringsplanen kan medføre nokon tryggleiks- og beredskapsmessige konsekvensar. Våre kommentarar: Registrert viktig naturtype på Ringstadsetra vil ikkje bli påverka av planforslaget. Det er ikkje gjort funn av kulturminne. Det vil bli utarbeidd VA-plan for området. Statens vegvesen - brev datert Området vil ha tilkomst via krysset til Ringstadsetra dette krysset held ikkje ein tilfredstillende standard. Kommunen er einig i dette og vil starte arbeid med ein regulering for dette. Våre kommentarar: Tilhøvet til dagens kryssløysing er drøfta med kommunen. Stranda kommune vil bistå med regulering av ny kryssløysing uavhengig av dette planforslaget. Ann Karin Olsen brev - datert den Ber om at det framvises plan for oppgradering av eksisterande adkomstveg, evt. ny adkomst til H34 og H43, då dagens veg ikkje er vinterbrøyta. Våre kommentarar: Merknaden er tatt til fylgje. Ny vegløysing inngår i planforslaget. 1.3 Prosess og avklaringar gjennom endra planforslag Det har vore eit nært samarbeid med Stranda kommune om endra planforslag. Premissane for tilhøvet til kommunedelplanen for Hevsdalen, planarbeidet og nye planløysingar er drøfta i møter i Stranda kommune 1. juni, 26. juni og 27. august Det vart gjennomført møte/synfaring med hytteeigarar i Område H43 den 22. juni Av omsyn til lansert ny hovudveg, vart det gjennomført møte med hytteeigarar i nærområdet den 28. august Det er også gjennomført synfaring på eigedomen Gnr/Bnr 51/1 med Per Inge Jelle og Jens Petter Jelle av omsyn til mogleg endra vegløysing. 4

5 Etter råd frå Stranda kommune, vart det søkt om dispensasjon frå kommunedelplanen for Hevsdalen. Bakgrunnen for dette var ønske om ny tilkomst til området, ny kurvatur øvst i H34, sikre skliløype nord for H34 og justering av utbyggingsområda. Fast utval for plansaker innvilga dispensasjon frå kommunedelplanen for Hevsdalen i sak PLA-082/10 i møtet Dette vedtaket er grunnlaget for endra planforslag. 1.4 Områdeavgrensing Denne reguleringsplanen omfattar eit areal på totalt ca. 40 daa. Planområdet er avgrensa av grønkorridor mot sør, eigedomsgrense mot Jelle sin eigedom Gnr/Bnr 51/1 mot vest (med unntak av ein mindre del av ny veg), nytt byggeområde mot nord og justert byggeområde H34 og grønkorridor mot vest. 1.5 Føremål med planarbeidet Føremålet med endra planforslag er omsyn til ny hovudveg, gode utbyggingsområde, sikring av skliløypetrase nord for planområdet m.m. Planen er å legge til rette for oppføring av private hytter, nye veganlegg, vatn- og avløpsløysingar, turstiar og grønstruktur. Ringstadsetra 2. oktober

6 2. Planområdet - eksisterande tilhøve og vurderingar 2.1 Arealdisponering Arealdisponeringa framgår av plankartet. Planområdet omfattar ca. 40 daa. 2.2 Lokalisering Hyttefeltet er lokalisert til lia nord for Ringstadsætra i Hevsdalen. Det ligg 8 km frå Stranda sentrum, 83 km frå Volda og 53 km frå Ålesund. 2.3 Naturtypar i nærområdet Jamfør Direktoratet for Naturforvaltning sin naturbase der Ringstadsætra er kartlagt med følgande: Tegnforklaring PRIORITERTE NATURTYPER 6

7 Områdeskildring av viktige område for naturtypar: Områdeskildring er henta frå DN sin naturbase. Området er stort, med innegjerda setrar og ein del hytter. Her er både sølvbunkeenger (med noko myrtistel), lyngmark, skogkantar og fuktenger. Elles går det i gulaksenger og finnskjeggtuver. Her er høg mosedekning. Beitetrykket er brukande, og i dag går her både storfe og sau. Kommentarar til funn: I fylgje DN sin naturbase framgår det at av 74 karplantar er 21 natureng- eller seterplantar. Dette er eit svært høgt tal. Alle er for så vidt vanlege artar. Av 23 beitemarkssoppar (av dei 12 vokssoppar) er heile seks oppførde på raudlista, alle som omsynskrevjande (DC). Her er både den nokså vanlege glasblå raudskivesopp, den svært sjeldsynte lillabrun raudskivesopp, den sjeldsynte mjølraudskivesopp og den uvanlege Entoloma atrocoeruleum mellom raudskivesoppane. Av vokssoppar finn vi m.a. dei raudlista musserongvokssopp og raudskivevokssopp. Området er såleis saman med Espehjelle det beste området for beitemarkssopp i Stranda etter kva undersøkingane har avdekka til no. Konklusjon: Vi har valt å setje mogleg nasjonal verdi, ut frå artsrikdom og driftsform, i kombinasjon med mange sjeldsynte artar. Men ein kan ikkje sjå at reguleringsplanen for H34 H43 vil verke negativt inn på floraen på Ringstadsætra. 2.4 Naturgrunnlag, landskap og vegetasjon Planområdet heller mot syd. Det er solvendt med svært godt utsyn mot Hevsdalen og Sunnmørsalpane. Området er svært bratt ned mot eksisterande tomter. Området er dominert av lavbonitets skogsmark med bjørkeskog. Det går ein mindre bekk i grønkorridor mellom H34 og H43. Her er det forslag om tursti og mindre vannspegel for å auke naturopplevinga. Delar av planområdet består av tett lauvvegetasjon. Denne vegetasjonen hindrar utsikt og god lystilgang til fleire tomter og bør tynnast. I delar av området er det nokre eldre furutre som bør takast vare på i størst mogleg utstrekning. 2.5 Landskapstilpassing og estetikk Alle tomtene vender mot syd og hyttene får god tilgang til sol, lys og utsikt. Arealdisponeringa er fastlagd ut frå ei samla vurdering av omsyn til frilufts- og rekreasjonsinteresser, landskapsestetiske tilhøve, eksisterande infrastruktur og hytter. Under oppføring av hytta, skal terrenget handsamast på ein skånsam måte. Lauvtre og tuntre på tomtene skal ein søkje å ta vare på. Føremålet med dette er å oppnå skjerming mellom hyttene, redusere innsyn og betre lokalklimaet på tomta. Vidare har trea ein viktig landskapsestetisk verdi. 7

8 Ringstadsætra med Sunnmørsalpene sett frå planområdet Ein har tilstreba å legge nye vegtrasear mest mogleg skjerma i landskapet, med god kurvatur og med best mogleg stigningsforhold så langt det har vore råd. 2.6 Plassering og utforming av bygg Det er 6 godkjente tomter, derav 5 bebebygde tomter, innanfor planområdet H34 og H43 i dag. Framtidige bygg: Hyttene skal tilpassast terrenget og hovudmøneretning skal som nemnd tidlegare følgje hovudretninga på terrenget. Ein skal i størst mogleg grad unngå planering og sprenging for å tilpasse hytta, eller for å oppnå eit flatt uteområde. Det må heller ikkje opparbeidast store fyllingar for å tilpasse hytte til tomt. Eksempel frå hytte i Hevsdalen i dag 8

9 Eksempla er henta frå rettleiar for Byggeskikk og estetikk for Norddal, Stordal og Stranda Då heile hyttefeltet i Hevsdalen ligg i ei li som delvis er ganske bratt, er det dess viktigare at hyttene har fokus på lengderetninga, at mønet følgjer kotene og at bruken av vinklar og takutstikk vert avgrensa. Om det ikkje vert teke omsyn til terrenget, kan resultatet m.a. bli store fyllingar i framkant av hytta. Den visuelle avstandseffekten av hyttefeltet vil også vere mykje større om mønet går på tvers at kotene. Det same gjeld om fargevalet på hytta ikkje held seg til mørke terrengtilpassa fargar. Eksempel frå hytter i Hevsdalen i dag. 9

10 For å få eit heilskapleg preg på feltet, skal det nyttast ei taktekking som går fint inn i terrenget, og ei fargesetting som held seg til jordfargar (svart, brunt og grått). Lyse hytter høyrer ikkje heime i dette terrenget. Det same gjeld stakittgjerde og flaggstenger. Gammal støl på Ringstadsætra 2.7 Infrastruktur - Veg og parkering Det er berre sommarveg i planområdet i dag. Ny tilkomstveg vil bli anlagt med sikte på heilårs veg. Tilknyting til, og vedlikehald av, desse vegane vil bli løyst etter modell frå 53 i Veglova. Det vert opparbeidd ny hovudveg, samleveg og tilkomstvegar i planområdet. Det er viktig at ein unngår store skjeringar for å få vegen heilt fram til hytta. Der dette er vanskeleg å unngå, bør det vurderast parkering ved samleveg/hytteveg og gangveg fram til hytta. Parkering for inntil 2 bilar skal skje på kvar enkelt tomt. Ny hovudveg er planlagt med 10m reguleringsbreidde, medan interne samlevegar er regulert med 8m breidde. Det bør leggast vekt på avrunda vegskjeringar, helst på 1:2 ( maks 1:1,5) og at det raskt blir påført markdekke og humus. 2.8 Vatn, avløp og straum Området har i dag straumforsyning og trafostasjon ligg ved Ringstadsætra. Framtidig straumforsyning, vatn, avløp og evt. fiberoptikk for breiband bør samkøyrast i grøft i vegtraseane så sant dette er mogleg. Dagens vassforsyning skjer frå kommunalt høgdebasseng lengre oppe i lia. Dette har for liten kapasitet og trykkløysing må forsterkast. H34 og H43 skal knyte seg på eksisterande avløpsnett. Det vil bli utarbeidd eigen VA-plan for området. 10

11 2.9 Grønstruktur, friluftsliv og rekreasjon I kommuneplanen er det sett av grøne korridorar mellom de ulike hyttefelta som skal fungere som nedfart til skiheisene. I ettertid har det vist seg at lokalisering av nokre av desse grønkorridorane ikkje tilfredsstiller krav til skliløyper. Gode moglegheiter for utøving av vintersport, friluftsliv og rekreasjon for brukarar av området har vore ein raud tråd i planarbeidet. Tidlegare nedfartstrase er derfor gjennom dispensasjon frå kommunedelplan for Hevsdalen endra for å sikre denne som skliløype. Grønkorridorane/skikorridorane skal oppretthaldast og ikkje byggast igjen. Dagens adkomst til Meraftahornet vert sikra gjennom mindre tursti fra Ringstadsætra og nordover. Det er også planlagt tursti langs mindre bekk i området. Enkel tursti ut til framtidig utsiktspunkt vil bli tilgjengeleg for alle brukarar i området. Dagens mindre parkeringsplass P1er føreslegen avvikla etter at opprinneleg vegtrase vert teken ut av bruk. Framtidige turgåarar må då visast til parkeringsplass ved Ringstadsætra Kulturminne Det er ikkje kjende kulturminne i planområdet. Men Ringstadsætra som ligg rett syd for planområdet blir sett på som eit viktig kulturhistorisk område med mange kvalitetar Landbruk Planområdet har inga betydning som skogbruksområde då mesteparten av dette består av lav bonitets skogsmark. Området er dessutan tidlegare lagt ut som byggeområde Støy Området er ikkje belasta med støy Renovasjon Dagens renovasjon i form av containarar/miljøstasjon ligg rett nord for adkomst til området. I framtida er det planlagt ny miljøstasjon rett innanfor bommen. 11

12 Reguleringsføresegnene FØREMÅL MED PLANEN: Føremålet med planen er å legge til rette for oppføring av private hytter, auka utnytting av eksisterande tomter, nye veganlegg, skiløype og friluftsområde. 1. GENERELLE BESTEMMELSAR 1.1 Planområdet Det regulerte området er vist på endra plankart datert , sist revidert med planavgrensing. Arealet innanfor denne grensa er regulert etter 12-3 i plan- og bygningslova som detaljregulering. 1.2 Reguleringsføremål Området vert regulert til følgjande føremål: Bebyggelse og anlegg (PBL ledd nr 1): Område for fritidsbygg Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL ledd): Privat veg: Hovedveg (HV) Samleveg (SV) Adkomstveg (AD) Grønnstruktur (PBL ledd): 1.3 Bebyggelse og anlegg Reguleringsføresegnene gjeld for all nybygging innanfor planområdet. Grad av utnytting a) Det kan berre oppførast ei hytte med tilhøyrande uthus på kvar tomt. b) Største tillate bruksareal (BRA) pr brukseining er 200 kvm inkl. hovudhytte, anneks og uthus /garasje. c) Anneks og uthus/garasje skal kvar for seg ikkje vere over BYA= 40 kvm. d) Dersom det blir oppført 2 eller 3 bygningar, skal dei plasserast i tunform. Minst ei av bygningane i hyttetunet skal ha hovudmøneretning parallelt med høgdekotene. Terrengtilpassing/vegetasjon a) Bygningane skal ligge lågt i terrenget og tilpassast eksisterande terreng på tomta. b) Det er ikkje tillate å planere ut over det som er nødvendig for ei føremålstenleg plassering av hytte og uthus. Det kan oppførast tørrmur i skjering bak hytta. Det er ikkje tillate med større tørrmur i framkant av hytta. c) Vedlagd byggesøknaden skal det følgje snitt/profilar som syner bygget si plassering 12

13 terrenget. d) Terrasse skal tilpassast terrenget og trappast ned i nivå der terrenget er skrått. Avstand mellom terrasse og terreng skal maksimalt vere 80 cm. Rekkverket skal ha jordfargar som harmonerer med andre bygningar på tomta. e) Tomta skal behalde sin naturlege vegetasjon. f) Dersom det blir fylt masse ved tre skal det leggast plast eller liknande rundt stammen. g) Torv skal takast vare på, leggast til side, for så å verte nytta til å dekke skråningar. Estetikk a) I terreng brattare enn 35 grader kan hytter oppførast med inntil 3,5 m gesimshøgde målt frå gjennomsnittleg ferdig planert terreng rundt bygget. Maks mønehøgde er 5,5 m frå ferdig murkrone eller 6 m frå gjennomsnittleg terrengnivå. Høgde på synlig grunnmur skal ikkje vere over 50 cm over ferdig planert terreng. Bygningane skal ha saltak med takvinkel grader. b) I terreng slakare enn 35 grader kan hytter oppføras med inntil 4.9 meter gesimshøgde målt frå gjennomsnittleg ferdig planert terreng rundt bygget. Maksimal mønehøgde er 7m frå ferdig murkrone eller 7.5m frå gjennomsnittlig terrengnivå. Høgde på synlig grunnmur skal ikkje være over 50 cm. over ferdig planert terreng. Bygningane skal ha saltak med takvinkel grader. c) Bygningane skal ha ein harmonisk og arkitektonisk god utforming og god materialbruk. d) Taktekking skal vere torv, skifer eller papp. e) Alle bygg skal ha matte og dempande fargar. f) Hytteområda eller den enkelte hyttetomta skal ikkje gjerdast inn. Det vert elles synt til rettleiaren Byggeskikk og estetikk i Norddal, Stordal og Stranda kommunar, april 1998). 1.4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Privat veg a) Privat hovedveg HV har regulert vegbredde 9 m, med opparbeidd vegbreidde 5 m inkludert vegskulder. b) Privat samleveg SV skal byggast etter normalen for landbruksvegar, vegklasse 3 m med regulert vegbreidde 8 m og opparbeidd vegbredde 4 m inkludert vegskulder. c) Dimensjonerande aksellast skal være 10 t på veg. Veggrøft skal være min. 50 cm under planum og botnbreidde skal være min 30 cm. d) Ved bygging av veg, skal torv takast vare på for så å bli brukt til å kle skråningar med. Der dette ikkje lar seg gjennomføre, skal skråningar dekkast med jord og såast til. e) Vegetasjon skal i størst mogleg grad takast vare på, og tre som blir ståande i skråningar skal takast vare på. f) Regulert vegbreidde på stikkvegar skal min være 4 m. Det skal leggast ned stikkrenner i alle avkjørsler frå hovudvegar. Desse skal ha min diameter på 150 millimeter. 13

14 1.5 Grønnstruktur a) Det skal ikkje settast opp bygg og installasjonar som er til hinder for ålmenta sin ferdsel i grønnstruktur/grøntområde. b) I området kan det opparbeidast gangvegar/turstiar/skiløyper. Dei skal leggjast i terrenget og ikkje framstå som skjemmande for området Rekkefølgjeføresegner a) Utbygging kan ikkje finne stad før tilkomstvegar, vassforsyning, avløpsanlegg og andre tekniske anlegg av godkjend standard er utbygd. Brandbu/Moelv Knut Sterud Arealplanleggar/Seniorrådgiver Reguleringsplan godkjend Stad Dato 14