Global Eiendom Vekst 2007 AS Kvartalsrapport desember 2014
innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 2 Kvartalsrapport desember 2014
HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en positiv utvikling på 1,22 prosent. Siste kurs er beregnet til 2,48 kroner per aksje. i Denver har selskapet signert to leieavtaler for hele tredje og sjette etasje i Link bygningen med arbeidsdepartementet i Colorado. i Jordbro er selskapet i dialog med eksisterende leietaker om å flytte til større lokaler. selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 45,75 prosent, justert for utbetalinger på totalt 2,55 kroner per aksje.* Nøkkeltall for Global Eiendom Vekst 2007 AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 259 GEOGRAFISK FORDELING Sverige 27 % USA 73 % SEGMENTFORDELNING Handel 27 % Kontor 73 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MNOK) 44 Økonomisk ledighet 23 % Areal (Kvm) 54 038 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 168 Rentebinding 92 % Gjennomsnittlig lånerente 4,4 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 3,6 Over-/underkurs MNOK** -3,3 MANDAT Etableringsår 2007 Forventet avviklingsperiode 2015-2017 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 15.12.2014* Utvikling siste kvartal 1,22 % Utvikling siste år -4,62 % Utvikling siste tre år 21,91 % Utvikling siden start -45,75 % HISTORISKE UTBETALINGER 2011 1,55 2012 1,00 Totalt 2,55 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. Kvartalsrapport desember 2014 3
Aksjekurs og utbetalinger INNLEDNING Aksjekursen i Global Eiendom Vekst 2007 AS (GEV) har økt med 1,22 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er at den norske kronen har svekket seg mot den amerikanske dollaren. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og valutakurs per 30. september 2014. Verdifastsettelsen på eiendomsporteføljene er innhentet fra eksterne selskaper i juli. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har svenske kroner svekket seg med 3,1 prosent mot norske kroner, mens dollaren har styrket seg med 4,8 prosent mot norske kroner. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen positivt. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN GEV har i all hovedsak fast rente på låneengasjementene sine. Lånet i Denver ble refinansiert i fjor sommer og den nye låneavtalen er på fem år. Lånet i Jordbro/Haninge ble reforhandlet i april og den nye låneavtalen løper i to år med samme betingelser som tidligere. Overkursen på selskapets fastrentelån har økt sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen negativt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 30. september 2014. Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. desember gir en kurs på 2,48 kroner per aksje. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -45,75 prosent. KURSUTVIKLING NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 Kvartalsrapport desember 2014
Porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Denver 621 USA Kontor USD 80 % 39,500 27,590 63,1 % Comerciante Sverige Handel SEK 100 % 14,538 16,118 36,9 % Sum 54,038 43,707 100 % * 100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) Portefølje fordeling (andel av årlig leie) Sverige 27 % Sverige 27 % Comerciante Comerciante 37 % 37 % USA 73 % USA 73 % Denver 621 Denver 621 63 % 63 % Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. Kvartalsrapport desember 2014 5
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING JORDBRO/HANINGE Selskapet er i dialog med en lokal førskole, som er en eksisterende leietaker, om å flytte til større lokaler i Jordbro. Utleieprosessen har kommet inn i siste fase og selskapet har fått godkjenning fra kommunen til å endre de ønskede lokalene etter behovene til førskolen. DENVER 621 Selskapet har signert to leieavtaler for tredje og sjette etasje med arbeidsdepartementet i Colorado i Link bygningen. Kontraktene er på henholdsvis 5 og 10 år og med en leie på 1 400 per kvadratmeter i året. Dette er høyere enn forventet. Totalt er de to leieavtalene på 1 265 kvadratmeter. Videre har selskapet også signert en to-års kontrakt i andre etasje med en annen statlig leietaker. 6 Kvartalsrapport desember 2014
struktur Cirka 1 250 aksjonærer i Norge Cirka 1 050 aksjonærer i Sverige Global Eiendom Vekst 2007 AS Global Fastighet Tillväxt 2007 71,5 % 28,5 % Global Eiendom Vekst Norge 2007 AS 100 % Comerciante Handel I AB (Kjøpesenter i Sverige) 80 % 621 Denver Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte tre emisjoner i 2007 og eier investeringer i USA (Denver) og Sverige (Jordbro og Haninge). Eiendomsporteføljen er totalt på cirka 54 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT GEV er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i eiendomsutviklingsprosjekter og eiendom med utviklings- og/ eller høyt verdistigningspotensial, hovedsakelig i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende 12-15 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. Kvartalsrapport desember 2014 7
Om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet GEV. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i GEV. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i GEV. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 Kvartalsrapport desember 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no