RAPPORTANSVARLIG: Margrete Apelseth Skaare Pb 292, 6101 VOLDA Tlf: 70 07 77 00 E-post: kontoret@lundbergno VERDI- OG LÅNETAKST Adresse STRANDGATA 157, 6060 HAREID Matrikkelnr Gnr 41 Bnr 800* Kommune HAREID Hjemmelshaver(e) HAREID KOMMUNE Dato for befaring 29102013 Markedsverdi: kr 4 900 000 Anbefalt låneverdi: kr 4 650 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Snr Fnr STRANDGATA 157 41 800* Postnr Poststed Kommune Område/bydel 6060 HAREID HAREID Hareid Rekvirent HAREID KOMMUNE Hjemmelshaver(e) HAREID KOMMUNE Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Kai Rune Bjørke, Asbjørn Pilskog, takstingeniørane Uno Lundberg 29102013 og Margrete Apelseth Skaare Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Kartskisse over planlagt frådelt eigedom, leigeavtale, saksframlegg frå Hareid kommune Sammendrag Hareid Godsterminal, industribygg på industriområde i Hareid sentrum ved fjorden Spennbetong- bygg, påkosta og oppussa siste åra Premisser - Generelle opplysninger *Næringstaksten omfattar del av eigedomen 41/800 I næringstaksten er det lagt til grunn at industribygg på tomt med areal på om lag 2300m² vert utskilt med eige bruksnummer for sal i den opne marknaden Eigedomen er vurdert som den står i dag Det er lagt til grunn at traverskran og kompressor tilhøyrer leigetakar og er ikkje med i næringstaksten Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Industriområde i Hareid sentrum ved fjorden Reguleringsmessige forhold I næringstaksten er det lagt til grunna at Hareid kommune endrar reguleringsmessige forhold slik at eigedomen kan seljast Etter Sunnmørskart er eigedomen omfatta av REGULERINGSPLAN HAREID SENTRUM, planidentifikasjon 20060003 Plantype: Eldre reguleringsplan Planstatus: Endelig vedtatt arealplan Ikraftredelsesdato 8112006 Bygg har reguleringsformål Industri Reguleringsformålsutdyping lager Feltbetegnelse I 04 Grad av utnytting: Utnyttingstype BYA Utnyttingstall 100,000 Tomteareal har reguleringsformål Kai Reguleringsformålsutdyping: godsterminal Feltbetegnelse HK 01 Gnr: 41 Bnr: 800 29102013 Side 1 av 5 Margrete Apelseth Skaare
Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 2300 Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet 41/800 består av to teigar med samla areal 13747,6m² I næringstaksten er det lagt til grunn at del av eigedomen skal skiljast frå med eit tomteareal på ca 2300m² rundt industribygget, kartskisse ligg ved Eigedomen ligg ved fjorden, eigedomen har ikkje strandline og område som eventuelt vert vidare utfylt vil verte kommunalt Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab - ombygd år A Næringseiendom ca 1980 Fram til dato Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris Ikkje oppgjeve --- --- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Ikkje oppgjeve Ikkje oppgjeve Fullverdi Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Beskrivelse Utfylt tomtegrunn ved fjorden Bærande konstruksjonar i spennbetong Etasjeskilje av trebjelkelag i del av bygget Ytterveggar av betongelement med singel Vindauge i metallkarmar 4 nyare metallportar Nyare industrigolv i industrihall Innvendige modulveggar med glas til kontor og møterom Branndør til industrihall Tekniske installasjonar er tilpassa dagens bruk Ny elektrisk hovudtavle, påkosta elektrisk anlegg tilpassa dagens bruk Opphavleg ventilasjon, opplyst at det er form for gjenvinning Tilpassa belysning Det er lagt til grunn at traverskran og kompressor tilhøyrer leigetakar og er ikkje med i næringstaksten Innvendig standard er tilpassa dagens bruk Nytt industrigolv i produksjonshall Takkonstruksjon i betong med fall, parapet, yttertak ikkje synleg frå bakkenivå Generelle kommentarer Bygningens standard pr dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Normalt vedlikehald, der noverande leigetakar har teke kostnad med utsett vedlikehald og standard hevingar tilpassa sine funksjonskrav/produksjonsmetode Verdiskapinga er teke inn i taksten og tilfell eigedomseigar Eiendommens potensial Eigedomen kan tilpassast anna produksjonsform og kan med enkle grep/kostnad endrast Gnr: 41 Bnr: 800 29102013 Side 2 av 5 Margrete Apelseth Skaare
Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger en disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) (m²) (m²) Industribygg 1etg 795 764 Industrihall med høgde frå 6,56m til 6,8m, høgd underkant bjelke ca 6,1m Gang, møterom, fleire kontor, kjøkken, garderobe, trapp til andreetasjen, bøttekott, toalettrom Industribygg 2etg 98 93 Kontordel Delsum bygg 893 857 Industribygg SUM 893 857 Kommentarer til planløsningen Areal er målt på staden med laser BTA er utrekna på grunnlag av oppmålt BRA Areal og leier Bygg Et plan Utleid Leieinntekt Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (m²) / år (m²) bruk (m²) kr/m² markedsleie BTA (m²) BTA Industribygg Hovedplan og 2etg 893 429634 0 0 893 650 580450 SUM 893 429634 0 0 893 580450 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 B Sum normal A Sum leieinntekter 429 634 580 450 markedsleie Kommentarer til leiekontrakt(er) Leigeavtale frå mars 2011 ligg ved, omfattar bygg, uteområde på 4000m² og truckar Justert leigeavtale tilpassa 2300m² uteområde og ikkje leige av truckar: Leigeareal 654m² x 360,- Kontorlokale 150m² x 590,- Uteområde 2300m² x 40,- Sum kr 415940 Etter SSB: 415940 kr i mars 2011 tilsvarte 429634,81 kr i september 2013, og er lagt til grunn i næringstaksten Gnr: 41 Bnr: 800 29102013 Side 3 av 5 Margrete Apelseth Skaare
Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ja Nei Ja Nei Kommentarer til Grunnboksbladet Heimelshavar er kontrollert Legg til grunn at bygget vert selt heftefritt Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 9 500 000 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 34 3 230 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 6 270 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = 6 270 000 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 3 000 000 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 9 270 000 Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 429 634 B Markedsleie 580 450 Offentlige avgifter 5 240 5 240 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 8 270 8 270 Vedlikehold / adm 15 000 15 000 0 0 0 0 Inntektsfradrag 28 510 28 510 Normal leieinntekt 401 124 Normal leieinntekt 551 940 A B -Tap ved ledighet 75 000 -Tap ved ledighet 75 000 NETTO LEIE 326 124 NETTO LEIE 476 940 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Eigedomsskatt eri ikkje innført i Hareid, saka er under utredning Bruk og verk er føreslege å vere unnateke Kapitalisert verdi A ut fra 875 % 3 727 000 B ut fra 875 % 5 451 000 avkastn avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Verdien i det etterfølgande er gjort utfrå grunnlaget i eksisterande kontrakt og vist alternativ for utleige i den opne marknaden Gnr: 41 Bnr: 800 29102013 Side 4 av 5 Margrete Apelseth Skaare
Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Eigedomen er på takseringstidspunktet utleig Eigedomen kan tilpassast anna utleigeformål/produksjonsform med enkle grep/mindre kostnandar Sentralt plassert eigedom med god access for tilkomst/transport også av større køyrety Forutsetning for taksten er at eigedomen vert fråskildt med eige bruksnummer og tomteareal på om lag 2300m² Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 4 900 000 Anbefalt låneverdi: kr 4 650 000 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Volda 08112013 Margrete Apelseth Skaare Uno Lundberg Dokumentkontroll Kartskisse over planlagt frådelt eigedom, leigeavtale, saksframlegg frå Hareid kommune, kart frå Sunnmørskart Gnr: 41 Bnr: 800 29102013 Side 5 av 5 Margrete Apelseth Skaare