RISØR KOMMUNE Rådmannens stab Arkivsak: 2015/117-11 Arkiv: 16/643 Saksbeh: Sigrid Hellerdal Garthe Dato: 06.03.2015 Kjøp av eiendom i Risør sentrum Utv.saksnr Utvalg Møtedato 18/15 Formannskapet 17.03.2015 48/15 Bystyret 26.03.2015 Rådmannens innstilling: To alternative innstillinger: 1. Risør kommune ønsker å kjøpe Storgata 8 med tilhørende hage. Rådmannen gis tillatelse til å forhandle med selger om pris. 2. Risør kommune ønsker ikke å kjøpe Storgata 8 og hagen.
Vedlegg: 1 Vedlegg 1 Mulighetsstudie Einar Myraker 2 Vedlegg 2 Bilder fra Storgt 8 og hagen Kort resymé Risør kommune har fått tilbud om å kjøpe en ca 850 m2 stor eiendom i Risør sentrum. Eiendommen har en prisvurdering på 2,5 mill. kr og består av en bygning og et grøntområde. Saksopplysninger Like før nyttår fikk Risør kommune henvendelse om å kjøpe Storgata 8 (grunnflate 110 m2) og uteområdet (grunnflate 700 m2) for 2,5 mill. kr. Taksten er utarbeidet av Thomas Kildahl og er basert på utvendig besiktigelse (datert 19.12.2014). Eier ønsker å beholde Havnegata 8 og leie ut leiligheter og næringslokale, men tilbyr kommunen å kjøpe resten. Kartet viser sentrumskvartalet. Det blå området viser eiendommen som kommunen er tilbudt. Det grønne området viser Havnegata 8. Skravert område er felles areal hvor grenser ikke er definert ennå. Eiendommen er omfattet av DIVE-rapporten som ble utarbeidet av Norsk institutt for kulturminneforvaltning (NIKU) og politisk behandlet i bystyret i september 2014. Det ble vedtatt at den skal legges til grunn ved framtidige byggesøknader og planendringer i Kvartalet (sak 93/14). Området, inkludert grøntarealer, er omfattet av reguleringsplanen for Risør sentrum (Verneplanen, 1991) og regulert til bolig, forretning, kontor og til spesialområde bevaring. Saken ble behandlet i formannskapet i januar 2015 (sak 3/15) med følgende vedtak: Formannskapet vedtar å gå i forhandlinger om å kjøpe hagen (Hollenderskjæret) og Storgata 8. Forholdet til naboer avklares og det utarbeides enkle mulighetsskisser for området med tanke på allmennhetens bruk. Det ble orientert om saken på formannskapsmøtet 12. februar. Risør kommune har vært i kontakt med naboene i kvartalet, bortsett fra to (ikke direkte naboer til hagen). Med unntak av èn nabo er samtlige nøytrale eller positive til at kommunen overtar eiendommen. Èn nabo mener hagen vil få et helt annet preg og at det vil være svært negativt for privatlivet.
Det er utarbeidet en enkel mulighetsstudie av arkitekt Einar Myraker. (Han er allerede involvert i planleggingen av Havnegata 8, og siden disse har felles adkomst/portrom, fant Risør kommune det naturlig å benytte Myraker.) Myraker har levert en mulighetsskisse som bygger på to konsept; a) bevare Hollenderskjæret/det grønne byrommet og b) utvikle et stort næringsareal og mulighet for passasje gjennom kvartalet. Se vedlegg 1. Arkitekten synes det er viktig å ta vare på skjæret, men ønsker samtidig gjøre det mer synlig og tydelig. Han foreslår å ta bort jorda rundt skjæret, samtidig om det etableres et betonglokk på nivå med dagens hage. Dette kan gjøres grønt igjen ved beplantning/plen, og hagen vil dermed få noe av det samme preget. Under betonglokket, på nivå med dagens butikklokaler i Havnegata, vil han åpne opp lokalene slik at det blir store næringsarealer under hagen, helt bort til skjæret. Han ser på det som interessant hvis en får passasje fra Sparebanken sørs portrom og at dette inkluderes i næringslokalet. Næringslokalet under hagen kan bli på ca 300 m2, men større hvis en inkluderer lagerrommet til Sparebanken sør og eventuelt Havnegata 2-4, 6 og 8 (Havnegata 2-4 og 8 har samme eier). Det er mulig å tilrettelegge for adkomst til hagen gjennom Storgata 8. Myraker mener det beste alternativet er å åpne opp i byggets hovedinngang og gjøre innvendige tilpasninger med blant annet løfteplattform. Denne delen av bygget er sannsynligvis etablert på 1920-/1930-tallet og var ikke en del av det originale huset. Se vedlegg 2. Risør kommune hadde møte med fylkeskommunen v/kulturvernleder Thomas Hirsch 4. mars hvor Myraker presenterte mulighetsstudien. Spesielt var det ønskelig å få kulturvernlederens synspunkter på hvorvidt tiltaket er i strid med verneplanen og bevaring av viktige historiske og arkitektoniske verdier. Thomas Hirsch mente dette var et spennende prosjekt og at det i utgangspunktet er forenelig med både verneplanen og DIVE-analysen. Økonomi Storgata 8 og hagen har en takstvurdering på 2,5 mill. kr (des. 2014). Det er laget en B-sak hvor formannskapet eventuelt skal vurdere videre prosess og pris. Kjøp av bygning og hage er ikke forankret i handlingsprogram/økonomiplan, og må lånefinansieres. Det må betales renter og avdrag av kjøpet. En mulighet er å kjøpe eiendommen for deretter selge bygningen i Storgt. 8 videre (med avtaler og rettigheter til offentlig atkomst til hagen), eller etter at kommunen selv har bekostet/etablert dette. Storgata 8 er godkjent for to leiligheter og kan selges med dette vedtaket om utbygging. Da må eventuelt noe av hagen også selges med og kommunen kan alternativt sikre seg atkomst til hagen fra f.eks. banken eller Villvin (ikke drøftet med grunneiere på nåværende tidspunkt). Det er mulig å søke om ulike støtteordninger til både kjøp, utbedring og drift av området. Kommuneplan Kommuneplanen ble vedtatt i september 2014. Utfordringsdokumentet til kommuneplanen peker på at det er en utfordring å få til både utvikling av vern av et levende sentrum samt å videreutvikle destinasjonen Risør, inkludert Trehusbyen/det historiske Risør.
Kommuneplanens hovedmål er Vi skal vokse. Saken oppfattes som svært relevant for kommuneplanens satsingsområde om attraktivitet. I denne ligger blant annet en forpliktelse til å jobbe for flere innbyggere og mer besøk: Vi skal legge til rette for gode kultur- og fritidstilbud til alle våre innbyggere ved å videreutvikle kunst- og kulturbyen Risør, ved å ha tilgjengelige og tiltalende sentrum og andre møteplasser som arena for aktiviteter. Vi vil bedre aktivitetstilbudet ved å legge til rette for større aktivitet i sentrum som støtter opp under merkevaren Trehusbyen gjennom bruk av næringslokalene og videreutvikling av gode møteplasser. Vi vil bedre aktivitetstilbudet gjennom å øke tilgjengeligheten til kulturarenaer, serveringssteder, parker og et autentisk og vakkert sentrum (spesielt relevante utdrag). Mer besøk og en sterkere besøksnæring øker antall arbeidsplasser. Større næringslokaler i sentrum er positivt for utvikling av handel. Folkehelse og levekår Utvikling av gode møteplasser og utearealer er vesentlig for kommuneplanens gjennomgripende tema folkehelse og levekår. Tiltak for å gjøre områder mer attraktive, gjør levekårene bedre for de som bor der. Ivaretakelse og utvikling av lett tilgjengelige utearealer er særlig viktig for barnefamilier som oppholder seg mye i nærmiljøet. Klima og miljø Kjøp og bevaring av hagen har ingen direkte klima/miljø-konsekvens. Ved en utbedring/endring av Storgata 8 bør det tas miljøhensyn. Hvis det utvikles næringsarealer i tilknytning til skjæret, bør det vektlegges miljøvennlige løsninger. Det er positivt med gode nærmiljøanlegg hvor mange har gå- og sykleavstand. Vurderinger Mulighetsskissen fra Myraker er spennende fordi den åpner opp for både vern og utvikling av eiendommen og kvartalet som helhet. DIVE-analysen angir muligheter for utvikling, men er tydelig på hva som ikke bør endres. Felles for utviklingsmulighetene er at de forutsetter en varsomhet for at Kvartalet fortsatt skal ivareta sine kulturhistoriske kvaliteter. Helt konkret er det tatt stilling til hagen i området. Det konkluderes utvetydig med at hagen som tilhører Storgata/Havnegata 8 ikke bør endres. Denne er en del av det tidlige landskapet i Risør, fra før det ble en by. Kvartalets form og skala bør ikke endres. Nye tiltak må underordne seg den eksisterende bebyggelsen. Dette er helt i tråd med gjeldende verneplan og den praksis kommunen har ført. Nytt byrom Det å skape flere offentlige byrom, gode møteplasser og grøntområder sees på som attraktivt for sentrumsutviklingen og i tråd med kommuneplanen. Et stort offentlig grøntområde i sentrum av Risør er noe mange har savnet. Hagen har en ideell plassering, midt i byen, midt i sentrumskvartalet, men har i tillegg en unik historisk forankring. Området inne i sentrumskvartalet har et annet preg enn bebyggelsen rundt. Historien i kvartalet, med den gamle hagen og bybrannen som ødela alle
bygningene rundt, bidrar til å gjøre området til en spennende opplevelse. Bakgårdsbebyggelsen er godt bevart og fremdeles lesbar og gir den hemmelige hagen et unikt preg. DIVE-rapporten er tydelig på at det ikke bør gjøres omfattende endringer av hagen eller bebyggelsen rundt. Den anbefaler også at hagen bør gjøres om til et felles, offentlig rom. Hagen kan bli et annerledes byrom som kan brukes til rekreasjon, servering, konserter, arrangementer i forbindelse med festivalene osv. Ved et eventuelt kjøp av hagen, anses det som viktig at kommunen sikrer seg gode atkomstmuligheter. Dette er enklest å få til gjennom Storgata 8. Ved en utvikling av grøntområdet kan en på sikt se for seg at det åpnes flere atkomster, for eksempel gjennom Villvin/Bakgården og gjennom Sparebanken sørbygget. På denne måten kan hagen bli en mer naturlig del av gang- og oppholdsområdene i Risør sentrum. Storgt 8 Hensikten med å kjøpe bygningen er å sikre gode atkomstmuligheter til hagen. Det bør etableres en tydelig atkomst gjennom/ved siden av bygningen. Rådmannen ser på nåværende tidspunkt ikke behov for at kommunen skal eie bygningen til et kommunalt formål. Det er mulig å selge bygget videre (med avtaler og rettigheter til atkomst), eventuelt leie ut. Per dags dato er det vanskelig å fastslå hvordan kommunen vil komme ut av et slikt salg, det avhenger av mange faktorer, blant annet hva slags bruk/inntjening en eventuell kjøper ser for seg, hva slags atkomstløsninger som er mulige, markedspris, utforming av hagen osv. Det foreligger godkjent rammevedtak om etablering av to leiligheter i bygningen. Næringsarealer I mulighetsstudien foreslår Myraker å etablere et næringslokale i første etasje, altså under deler av hagen. En utgraving og etablering av takkonstruksjoner vil gi området et annet preg og det medfører en stor endring. Hagen i seg selv vil fremdeles beholde sitt grønne preg, men autentisiteten vil endres. Myraker ser for seg at de sørligste områdene av hagen, de som vender mot Villvin-bygget, vil bevares og på denne måten vil mye av særpreget ivaretas. DIVE-analysen påpeker at det viktigste er å bevare skjæret og det grønne preget i hagen, noe mulighetsstudien legger opp til. Ved å etablere næringsarealer i første etasje i hagen, får en tilgang til flere næringsarealer i Risør sentrum. Større næringsarealer kan det være behov for, men rådmannen oppfatter ikke næringsarealet som det vesentligste i denne saken, både fordi den primært omhandler kjøp av et grønt byrom, og fordi utvikling av butikklokaler ikke anses som en kommunal oppgave. I tillegg vil ideen til Myraker, om gjennomgang fra Sparebanken sør og åpning/endring av lokalene i Havnegata, kreve et godt samarbeid og god organisering i den videre prosessen. Kommunens oppgave er primært å tilrettelegge for næringsutvikling og koordinere. Ved at kommunen eier en del av området, blir denne rollen legitimert og tydeligere for alle parter. Rådmannen anser det derfor som formålstjenlig at kommunen også blir en part i utvikling av næringsarealene, men da som koordinator og tilrettelegger. Etter hvert kan det være aktuelt for kommunen å selge/leie ut næringsarealene, på samme måte som for Storgata 8. Hvis kommunen kjøper eiendommen, må det planlegges nøye hva som skal skje videre. Det er vesentlig å ha god dialog med naboene, og da spesielt Havnegata 2/4/8 (samme eier) og 6, Sparebanken sør og eier av Villvinbygget, som alle vil involveres direkte i prosjektet. I tillegg må det
søkes om midler gjennom ulike tilskuddsordninger, både gjennom fylkeskommunen og Riksantikvaren. Det er nødvendig å gjøre grundige registreringer før tiltak iverksettes. Hvis kommunen IKKE kjøper eiendommen, kan en privat aktør kjøpe den. Det er sterke føringer på vern av bygninger og hage, men en privat aktør kan også gjennomføre ideene til Myraker. Det kan også tenkes en rekke andre løsninger for eiendommen, alt fra full kommersialisering/ tilgjengeliggjøring (f.eks servering/konserter osv) til privatisering. Flere av naboene har tidligere uttrykt ønske om å kjøpe deler av hagen, og det har vært snakk om å kjøpe den sammen for så å dele den i parseller. En av naboene har sagt seg interessert i å kjøpe en del nå. DIVE-rapporten skal legges til grunn ved framtidige byggesøknader og planendringer, og derfor er det viktig å hensynta rapportens konklusjoner for området. Det er dermed vanskelig å tenke seg at hageområdet utnyttes til noe annet enn grøntformål. I og med at det er så sterke offentlige føringer for bruk av området, kan det synes rimelig at det er det offentlige som må bekoste en sikring av området og allmenhetens bruksrett. Økonomisk sett ser rådmannen behov for å begrense investeringer utenom handlingsprogram/ økonomiplan, men samtidig må en være fleksibel og løsningsorientert når muligheter dukker opp. Det er laget en B-sak til formannskapet omkring verdsetting og forhandlingsprosess. Rådmannens konklusjon Rådmannen oppfatter eiendommen som spennende i et byutviklingsperspektiv, og mener det er riktig å gå videre i kjøpsprosessen.