Tilsyn- klagebehandling og ulovlighetsoppfølging BYGGMESTER EVENSEN AS Industriveien 3A 1424 SKI Vår referanse: Deres ref.: Saksbehandler: Dato BYGG-20/ 00463-2 Elisabeth Nygård 12.02.2020 Tillatelse til tilbygg, Laholveien 20 Eiendom (gnr./ bnr.): 101/ 17 Ansvarlig søker: BYGGMESTER EVENSEN AS Tiltakshaver: Geir Thomas Wavik Tiltaket gjelder: Tilbygg til enebolig Dispensasjonen gjelder: Byggeforbudet i marka Vedtak Nordre Follo kommune gir tillatelse etter plan- og bygningsloven 20-3 til tilbygg til enebolig i Laholveien 20, gnr./ bnr. 101/ 17. Nordre Follo kommune gir dispensasjon etter markaloven 15 fra bygge- og anleggsforbudet innenfor Marka, jf. 5. Tillatelsen og dispensasjonen er svar på søknad mottatt 10.10.2019, komplett 06.11.2019. Dette er vilkårene for tillatelsen: 1. Tiltakshaver må betale behandlingsgebyret innen forfall. Vi sender faktura på kr 5 005,-. 2. Dispensasjonen gjelder bare for dette tiltaket. 3. Tiltaket kan ikke tas i bruk før kommunen har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Søknad om ferdigattest skal sendes inn av tiltakshaver. Dere må sette i gang arbeidet innen tre år etter at tillatelsen er gitt, hvis ikke faller tillatelsen bort. Tillatelsen faller også bort hvis dere stanser arbeidet i en periode på to år eller lenger. Det samme gjelder for dispensasjonen. Les mer i plan- og bygningsloven 21-9. Hvis dere vil klage på vedtaket, må dere gjøre det innen tre uker etter at dere fikk melding om vedtaket. Dere finner mer informasjon om klagerett og klagefrist på kommunens nettsider. Alle parter kan klage på vedtaket innen 3 uker. Se orientering nedenfor om rett til å klage på forvaltningsvedtak. Nær og nyskapende Besøksadresse Nordre Follo kommune Idrettsveien 8, 1400 Ski Postadresse Nordre Follo kommune Postboks 3010, 1402 Ski Tlf. 02178 nordrefollo.kommune.no facebook.com/ nordrefollokommune postmottak@nordrefollo.kommune.no Org.nr 922 092 648
Godkjente tegninger Følgende tegninger er lagt til grunn for tillatelsen: Beskrivelse Tegningsnummer Mottatt Saksdokument Situasjonsplan Rev. situasjonskart 06.11.2019 ESA S 19/4329-3 Plan kjeller 1 06.11.2019 ESA S 19/4329-3 Plan 1. etasje 4 06.11.2019 ESA S 19/4329-3 Snitt 10 06.11.2019 ESA S 19/4329-3 Fasade nord 5 06.11.2019 ESA S 19/4329-3 Fasade sør 6 06.11.2019 ESA S 19/4329-3 Fasade øst 8 06.11.2019 ESA S 19/4329-3 Fasade vest 7 06.11.2019 ESA S 19/4329-3 Ansvar Ansvarlig søker har sendt inn erklæringer om ansvarsrett og gjennomføringsplan til kommunen. Gjennomføringsplanen er journalført i saksdokument ESA S 19/4329-1. Kommunen legger denne gjennomføringsplanen, versjon nr. 1, datert 10.10.2019, til grunn for tillatelsen. Hvis det er ansvarsområder i tiltaket som ikke er tilstrekkelig ansvarsbelagt med foretak, har tiltakshaveren ansvaret alene. Dette gjelder også hvis tiltaket ikke krever særskilt kvalifiserte foretak. Les mer i plan- og bygningsloven 23-1. Sakens bakgrunn Tiltaket Tiltaket gjelder tilbygg til enebolig. Ansvarlig søkers opplysninger Det søkes om tillatelse til et tilbygg i en etasje mot nord, oppført som en tverrfløy til eksisterende enebolig. Videre søkes det om tillatelse til et tilbygg på sørvestsiden, dette tilbygget oppføres under eksisterende veranda og det er kun et mindre takoverbygg som medfører økning i bebygd areal. Nabomerknader Det er ikke mottatt nabomerknader til tiltaket. Dispensasjon Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra det generelle bygge- og anleggsforbudet i marka, jf. markaloven 5 og fra kommuneplanen 6.2 om avstand til vassdrag. Uttalelser fra andre myndigheter Saken er oversendt Fylkesmannen i Oslo og Viken og Akershus Fylkeskommune for uttalelse. Fylkesmannen i Oslo og Viken har uttalt seg i brev datert den 10.12.2019: Fylkesmannen påpeker innledningsvis at det vanligvis forutsettes at tilbygg til bygninger som ligger innenfor 100 m beltet langs vann og vassdrag legges på den side som vender bort fra vannet. Videre viser de til at det i oversendelse fra kommunen er opplyst at der er en skiløype som krysser eiendommen, det er løypenr. 1217 fra Bru til Bysetermosan. Nytt tilbygg vil bli synlig fra løypen i sørgående retning, og selv om tilbygget delvis er vendt bort fra vannet vil det kunne endre landskapsbildet sett fra Bindingsvann og på den måten virke negativt på naturopplevelsen for turgåeren i området. Tilbygget har en avstand på Dokumentnummer: BYGG-20/00463-2 Side 2 av 5
minst 35 m fra vannkanten, kommunens vurdering er at tiltaket ikke anses å berøre friluftslivet og bare i liten grad vil endre bebyggelsen. Fylkesmannen er enig i kommunens vurdering i at dette er et etablert boligområde, og at noe moderniseringstiltak må kunne tillates, men de mener at det omsøkte tilbygget er i overkant av hva som kan og bør betegnes som «mindre tiltak» og «hensiktsmessig modernisering». Videre mener de det er uheldig at tilbygget vil bli synlig fra vannet og skiløypen. De konkluderer likevel med at de ikke vil motsette seg en dispensasjon, men kommunen oppfordres til å revurdere plassering og størrelse på tilbygget. Saken er i tillegg oversendt Akershus fylkeskommune, men vi har ikke mottatt uttalelse per 17.02.2020. Søkers kommentar til Fylkesmannens uttalelse Ansvarlig søker opplyser i en epost at tiltakshaverne har bodd på eiendommen i nesten 10 år uten at de var klar over at det lå en skiløype like ved, og at de dermed heller ikke har sett en eneste skiløper gå langs vannet. Dispensasjon fra markaloven Tiltaket er i strid med det generelle bygge- og anleggsforbudet i marka, jf. markaloven 5 og er derfor avhengig av dispensasjon. Etter markaloven 15 kan det dispenseres fra byggeforbudet dersom hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved å gi en dispensasjon anses klart større enn ulempene for friluftslivet, naturmiljøet eller allmenne interesser. Formålet med loven er etter 1 å «fremme og tilrettelegge for friluftsliv, naturopplevelse og idrett. Loven skal sikre Markas grenser og bevare et rikt og variert landskap og natur- og kulturmiljø med kulturminner». Den aktuelle eiendommen er en bebygd eneboligeiendom som ligger på et nes mot Bindingsvann. Boligen ble oppført på 1980-tallet og er omringet av andre bebygde boligtomter. Saken er forelagt Fylkesmannen i Oslo og Viken. Fylkesmannen vil ikke motsette seg at det gis dispensasjon, men mener likevel at kommunen bør revurdere både plasseringen og størrelsen på tilbygget. Eiendommen ligger langt ute på et nes mot Bindingsvann, og det vil være praktisk umulig å oppføre et tilbygg som ikke kommer innenfor 100 m-sonen mot vannet. Av samme grunn vil det heller ikke være mulig å oppføre et tilbygg som ikke er synlig fra vannet. Den valgte plasseringen mot nord er den som vil være minst synlig fra vannet, og som således må anses å være mest hensiktsmessig. Det følger av forarbeidene til markaloven, jf. Innst. O nr. 58 s. 19 at tidsmessig bosetting er ansett som viktig for en dynamisk utvikling av Marka, og at det som hovedregel bør gis dispensasjon for mindre tiltak på eksisterende bebyggelse til lovlig bruk. Tilbygget på nordsiden vil bli delvis synlig fra vannkanten, men så lenge området allerede er «nedbygd» og boligen samt tilbygget er plassert i god avstand til vannkanten vil det etter kommunens oppfatning ikke kunne hevdes at tilbygget vil påvirke turgåeres naturopplevelse negativt. Videre må det nevnes at både trær og busker, andre bygninger og gjerde også vil bidra til å redusere sikten og således synligheten av tilbygget. Det faktum at området allerede er bebygd og klart fremstår som et etablert boligstrøk medfører at tilbygget ikke kan anses å påvirke landskapsbildet. Kommunen har vurdert tilbygget som et mindre tiltak, men Fylkesmannen var av en annen oppfatning. Det er hovedsakelig tilbygget på nordsiden som vil være synlig og således er problematisk med hensyn til markaloven. Tilbygget er på ca. 50 m2 og inneholder en stue i tillegg til et ekstra soverom. Etter vårt syn er det et slikt tiltak som markaloven sin unntaksbestemmelse er ment benyttet på, tiltak som kan gi en bedre og mer Dokumentnummer: BYGG-20/00463-2 Side 3 av 5
hensiktsmessig/tidsmessig planløsning. Det påvirker i liten grad eiendommens utnyttelsesgrad, og oppføres på et areal som allerede er et opparbeidet uteareal. Området vil åpenbart fremstå som det eneboligområdet/byggefeltet det er for forbipasserende og det omsøkte tiltaket medfører således ingen vesentlige endringer fra dagens situasjon. Siden eiendommen allerede er å anse som en etablert og opparbeidet boligeiendom vil ikke turgåere som ferdes i området bevege seg rundt selve boligen, men det er ingenting som hindrer ferdsel langs vannkanten eller at de benytter skiløypen på vinterstid. Skiløypa ligger etter vårt syn i god avstand fra boligen, og så lenge det finnes så pass mange boliger i området vil man ikke utelukkende kunne nyte «urørt natur». Tiltaket berører verken uberørt natur eller friluftsinteressene Etter kommunens vurdering er det klart at hensynet bak byggeforbudet i marka ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i dette tilfellet. For tiltakshaver vil det være en fordel å få en mer funksjonell bolig og ved oppføring av det omsøkte tilbygget mot nord vil boligen få alle funksjoner samlet på et plan. Kommunen kan ikke se at hensynet til naturopplevelser eller friluftsliv blir skadelidende ved tiltaket, og vi kan helle ikke se at det foreligger allmenne interesser som blir skadelidende ved tiltaket. Vi finner det klart at vilkåret med at fordelene ved en dispensasjon skal være klart større enn ulempene er oppfylt, da vi ikke kan se at det foreligger ulemper. En dispensasjon er ment å være en snever unntaksbestemmelse som bare skal benyttes i spesielle tilfeller. Likevel følger det av lovens forarbeider at det ved mindre tiltak på lovlig bebodde helårsboliger bør gis dispensasjon. Kommunen vurderer det omsøkte tiltaket som mindre, og vi mener at det klart faller innenfor det kjerneområdet for tiltak som det kan gis dispensasjon for. Vilkårene i markaloven 15 for å dispensere fra byggeforbudet i 5 anses på denne bakgrunn å være oppfylt. Kommunen finner at dispensasjon skal gis. Vedrørende behovet for dispensasjon fra kommuneplanen: I henhold til kommuneplanen 6.2 bokstav a tillates det ikke tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven (pbl) 20-1 innenfor en byggegrense på 100 m fra vannkanten langs Bindingsvannet. Videre følger det av kommuneplanen 19.2 bokstav c at tiltak som blant annet tilbygg ikke tillates oppført på eksisterende boliger innenfor 100 m- grensen langs vassdrag. Når et tiltak er vurdert etter dispensasjonsbestemmelsen i markaloven 15 vil det ikke være påkrevd med en ny dispensasjonsvurdering etter plan- og bygningsloven 19-2 og kommuneplanen. Begrunnelsen for dette er at det i stor grad er de samme hensyn som gjør seg gjeldende og at vurderingen dermed vil bli tilnærmet identiske. Forholdet til kommuneplanen 6.2 og 19.2 anses avklart ved vurdering etter markaloven og utdypes dermed ikke ytterligere. Kommunens vurdering av tiltaket Generelt om vår vurdering av tiltaket Kommunen har gjennomgått og vurdert søknadsdokumentasjonen som er mottatt, men kommenterer bare forholdene som vi skal/må ta stilling til, som er særlig relevante for tiltaket, eller som har betydning for den videre byggesaksbehandlingen. Vi forutsetter at forholdene som ikke kommenteres, er i tråd med plan- og bygningsloven med tilhørende bestemmelser og gjeldende regulering. Dette er uansett ansvarlige foretak og Dokumentnummer: BYGG-20/00463-2 Side 4 av 5
tiltakshavers ansvar, jf. plan- og bygningsloven 23-1. Vurdering av tiltaket Det søkes om tillatelse til to tilbygg på til sammen 57,9 m 2. På nordsiden oppføres det et tilbygg som en tverrfløy til eksisterende bolig. På sørvestsiden oppføres det et tilbygg under eksisterende veranda samt et lite takoverbygg. Forholdet til plan: Det aktuelle området er uregulert, men avsatt til landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR) i kommuneplanen. Iht. kommuneplanens bestemmelse 19.2 bokstav c gis det normalt ikke dispensasjon for tilbygg/påbygg til eksisterende fritidsbolig innenfor 100-metersbeltet langs vassdrag. Tiltaket er således ikke i samsvar med plan og krever i utgangspunktet dispensasjon, men som det fremgår ovenfor anses dette som avklart ved vurdering etter markaloven. Tilbygget mot nord er plassert ca. 15 m fra eiendomsgrensen, tilbygget (takoverbygget) mot sørvest er plassert ca. 8 m fra eiendomsgrensen og plasseringen tillates. Eiendommens utnyttelse blir på ca. 11,59 % BYA Kommunen har vurdert at tiltakets arkitektoniske kvaliteter er tilfredsstillende. Det er ikke kommet merknader fra naboer eller gjenboere. Plassering og beliggenhetskontroll Kommunen skal godkjenne tiltakets plassering, se plan- og bygningsloven 29-4. Tiltakets plassering er vist på situasjonsplanen som følger søknaden og plasseringen godkjennes. Hvis dere skal endre tiltakets plassering (både høyde og horisontal endring), må dere søke om ny godkjenning hos kommunen. Søknad om endringstillatelse skal sendes inn av ansvarlig søker. Gebyrer og avgifter Vi ber om at dere betaler gebyrer og avgifter (jf. fakturaer) innen fristen. Ved en eventuell klage må også gebyrer og avgifter betales. Med hilsen Elisabeth Nygård juridisk rådgiver Dokumentet er godkjent elektronisk. Kopi til: Fylkesmannen i Oslo og Viken Geir Thomas Wavik Dokumentnummer: BYGG-20/00463-2 Side 5 av 5