RAPPORTANSVARLIG: Vossatakst Hanto AS Stein Oddvar Hanto Skulestadvegen 126, 5710 SKULESTADMO Tlf: 911 79 789 E-post: post@vossatakstno VERDITAKST FOR Adresse, 5736 GRANVIN Matrikkelnr Gnr 122 Bnr 6 og 22 Kommune GRANVIN Hjemmelshaver(e) Jaunsen Gjestgjevarstad AS Dato for befaring 03122015 Markedsverdi: kr 4 444 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Postnr Poststed 5736 GRANVIN Rekvirent Jaunsen Gjestgjevarstad AS Hjemmelshaver(e) Jaunsen Gjestgjevarstad AS Tilstede / opplysninger gitt av Kåre Lie og Stein Oddvar Hato VERDI-OGLÅNETAKST Gnr 122 Kommune GRANVIN Bnr 6 og 22 Snr Område/bydel Eide, Granvin Besiktigelsesdato 03122015 Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Verditakst 2009 Matrikkeloppl 02122015 wwwfonnakartno 02122015 Planforslag hovedplan dat 14082008 Fasadeskisse 27062008 Plantegn pub 29102008 Utskrifter grunnbok bnr 6 og 22 ajour tom 30112015 Eiendomsoppl fra kommunen 08122015 Regføresegner sist datert 17062009 Vedtekter for Jaunsen Gjestgjevarastad AS 04092007 Årsoppgjør 2014 med Reverklæring Stadfesting om mottatt regnskap 2014 Brreg Sammendrag Gjestgiveri med over 300 års historie I dag med 7 gjesterom med separate bad og i alt 17 utleiesenger Spisesal med 35 sitteplasser, 2 stuer, peisestue, publokaler over 2 etasjer Egen leilighet for personale Godt vedlikehold ute og inne http://wwwjaunsenno Premisser - Generelle opplysninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig Takstingeniør uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen Rapporten er utarbeidet i samsvar med NITO Takst sine instrukser og skjematur Det presiseres at denne type takstrapport ikke er en tilstandsrapport med detaljert bygningsmessig gjennomgang Det utføres i utgangspunktet kun visuelle observasjoner på lett tilgjengelige flater og uten fysiske inngrep i konstruksjoner eller bruk av instrument for fuktmåling Videre blir det ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler som isolasjon, røykpiper, ventilasjon, el-anlegg, vann og avløp mv Opplysninger om byggteknisk standard og utførelse er basert på visuell befaring av overflater og konstruksjoner, rekvirent sine opplysninger, antatt normal utførelsesstandard og byggeskikk fra byggeår eller spesielt fremlagte bygningsbeskrivelser Utvendig befaring blir normalt utført fra bakkenivå Eiendommen er vurdert i den stand den var på befaringsdagen Eiendommen var på denne dagen møblert og bebodd og befaring er gjort uten å flytte på møbler, løsøre og innredninger Dersom en takstrapport er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering Dersom oppdragsgiver vil påklage takstrapporten eller finner den uklar, må dette skriftlig meddeles innen 7 dager etter at rapporten er mottatt av oppdragsgiver Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Beliggenhet i Granvin sentrum Inntil hovedvei i Hardanger Område med næring og boliger Fnr Gnr:122Bnr:22og6 Side1av7 06012016
Reguleringsmessige forhold Område regulert til næring Det er for denne rapporten ikke spesielt undersøkt byggesak i kommunale arkiv Tilstedeværende er ikke kjent med planer eller reguleringsendringer som skal påvirke takstverdiene Eiendommens tomt Tomteareal (m²) 8513 Type tomt Festet Eiet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Tomteareal er sum av begge bruksnummer 6 og 22 Offentlig vei, vann og avløp 3 parkeringsplasser langs bygning på egen tomt, 7 parkeringsplasser ved offentlig vei og avtale med Coop om bruk av parkeringsplass Eiendommens bygninger Type bygg A Næringseiendom Likningstakst Ikke opplyst Forsikringsselskap Eika forsikring VERDI-OGLÅNETAKST Byggeår 1760 Kjøpsår --- Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Rehab - ombygd år 2009 Kjøpesum / kostpris --- Type forsikring Førsterisiko Gnr:122Bnr:22og6 Side2av7 06012016
VERDI-OGLÅNETAKST Beskrivelse Bygningene har ulike byggeår og standard Det velges her å beskrive bygningsmassen samlet Grunnforhold Antatt faste masser, sand og morene Fundamentering, grunnmur, kjellergolv Natursteinsmurer Tilbygg pub har lettklinker grunnmur og dekke av betongelement Betong golv i kjeller Konstruksjonsmåte over grunnmur og utvendige fasader Trebjelkelag mellom etasjene og fra respektive byggeår Skjevheter i eldste bygninger Tømra yttervegger og med liggende kledning Innblåst isolasjon Resepsjon og pub har isolert bindingsverk Dører og vinduer Dører fra ulike byggeår Vinduer i trekarm fra enkle glass til 2-lags isolerglass Takkonstruksjon med yttertak Saltak i treverk og tekket med skifer Opplyst at tak på eldste bygg skal være omtekket i nyere tid Kaldt møneloft Metall takrenner og nedløp Snøfangere i front Piper, ildsteder og oppvarming Teglsteinspiper og eldre vedovner samt åpen grue Feiing fra møneloft Oppvarming med elektrisitet Bad og vaskerom Banebelegg på golv, golv- og veggmonterte toalett, dusj og servanter HC-toalett på hovedplanet Vaskerom Kjøkken Storkjøkken sist oppgradert i 2005 Kjølerom i 2009 Hybelkjøkken i leilighet Bardisk med tappeanlegg for øl, fat lagres i kjeller under baren Innvendige overflater Golv har tregolv, banebelegg og fliser Vegger er tapet, malte plater, panel og tømra Himlinger er malte plater og panel Tretrapper mellom etasjene Elektrisk anlegg Fornyet installasjon Automatsikringer Siste elkontroll i 2013 VVS-installasjoner Trykkvann i kobber og avløp i støpejern og PVC 2 stk 300 liters varmtvannsbereder og 1 stk 100 liter Seriekoblet og plassert i kjeller Vann og sanitæranlegg fornyet i 1990-1994 Annet Bygningen er helsprinklet (1993) og med regelmessig kontroll, sist i april 2015 Seriekoblede røykvarslere Utfellbare brannstiger Årlig branntilsyn, sist i november 2015 Andre bygninger Loft/uthus av eldre dato og med behov for vedlikehold Gnr:122Bnr:22og6 Side3av7 06012016
Generelle kommentarer VERDI-OGLÅNETAKST Bygningens standard pr dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Godt vedlikehold Eiendommens potensial Lokalene er tilpasset dagens bruk Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) Jaunsenhuset Kjeller 12 9 Kjeller med lav takhøgde Jaunsenhuset 1 etasje 113 103 Peisestue, 2 salonger, bibliotek, trappegang, glassveranda (14 m²) Jaunsenhuset 2 etasje 95 90 2 soverom med bad og soveakove, 1 soverom med bad og lintøyrom, trappegang Delsum bygg Jaunsenhuset 220 202 Resepsjon 1 etasje 13 11 Hovedinngang/resepsjon Delsum bygg Resepsjon 13 11 Tingstova Kjeller 25 20 Teknisk rom Tingstova 1 etasje 58 53 Matsal, gang, HC-toalett, WC, bøttekott Tingstova 2 etasje 44 40 Trapperom, gang, 2 soverom med bad/toalett, lintøyrom Delsum bygg Tingstova 127 113 Tingstova 3 etasje 23 21 Leilighet med gang, bad, sovealkove, stue/kjøkken Delsum bygg Tingstova 23 21 Bondestova/Nyheim 1 etasje 54 50 Kjøkken, kjølerom, toalettrom, gang, servering/bar Delsum bygg Bondestova/Nyheim 54 50 Nyheim 2 etasje 45 40 Gang, 2 soverom Delsum bygg Nyheim 45 40 Pub Kjeller 0 0 Lager for tappeanlegg mv Takhøgde under 1,9 m og ikke måleverdig areal Pub 1 etasje 30 27 Serveringslokale Pub 2 18 15 Serveringslokale etasje/messanin Delsum bygg Pub 48 42 Uthus Uthus 0 0 Ikke arealmåit Delsum bygg Uthus 0 0 SUM 530 479 Kommentarer til planløsningen Trapper til hovedinngang og mellom etasjene i alle byggetrinn Pubfløyen har trinnfri tilkomst i egen inngang Gnr:122Bnr:22og6 Side4av7 06012016
VERDI-OGLÅNETAKST Areal og leier Bygg Et plan Utleid (m²) Leieinntekt / år Ledig (m²) BTA Eget bruk (m²) BTA BTA (m²) Markedsleie kr/m² Sum markedsleie SUM 0 0 0 0 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 A Sum leieinntekter 0 B Sum normal markedsleie 0 Spesifiser evt andre leieinntekter Det er ikke leieinntekter annet enn utleie av overnatting og selskapslokaler Kommentar til ledige utleiearealer Det regnes ikke ledige arealer Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Evt kommentarer Det gjøres oppmerksom på at møbler og inventar ikke er særskilt verdivurdert Kommentarer til Grunnboksbladet Ja Nei Normale pengehefte til bank, jfr Utskrifter Grunnbok som vedlegges Ingen andre heftelser eller servitutter er opplyst Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 8 500 000 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 20 1 700 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 6 800 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = 6 800 000 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 700 000 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 7 500 000 Kommentar til teknisk verdiberegning Statistikkverdier og erfaringstall Gnr:122Bnr:22og6 Side5av7 06012016
VERDI-OGLÅNETAKST Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 400 000 B Markedsleie 400 000 Offentlige avgifter 0 0 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 0 0 Vedlikehold / adm 0 0 0 0 0 0 Inntektsfradrag 0 0 Normal leieinntekt A 400 000 Normal leieinntekt B 400 000 -Tap ved ledighet 0 -Tap ved ledighet 0 NETTO LEIE 400 000 NETTO LEIE 400 000 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Jaunsen Gjestgjevarstad er eneste virksomhet av sitt slag i Granvin I sommerhalvåret er det turisttrafikk og resten av året utleie og servering til arbeidsfolk i området Faste pubkvelder i helgene for lokalbefolkningen Potensiale med økt tilbud i serveringsdel (matsal) og pub Vurdert slik at virksomheten har variert kundegrunnlag og slik at dette vil fortsette Turisttrafikken i Hardanger er økende Kapitalisert verdi A ut fra 9 % avkastn 4 444 000 B ut fra 9 % avkastn 4 444 000 Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Regnskapstall; Offentlige avgifter kr 44731 Eiendomsskatt kr 3522 Forsikring kr 64187 Det synes ikke formålstjenlig å ansette leievurdering for arealene For inntekter faktisk leie har vi derfor valgt på bruke forventet årsresultat etter skatt for året 2015, sum kr 400000 Resultat i 2014 var kr 308704 Daglig leder mener at regnskap for året 2015 gir et riktig bilde av normal drift med dagens aktivitet Revidert regnskap 2015 vil foreligge i slutten av januar 2016 Andre verdifaktorer Dagens drift blir i hovedsak utført av daglig leder alene og med noe innleie av arbeidshjelp ved behov Ved videre drift av eiendommen ligger det et potensiale for økt omsetning/aktivitet Eier opplyser den 06012016 at det ligger an til et netto årsresultat for 2015 på kr 400000 Lagt til grunn et årsresultat på kr 400000, vil kapitalisert verdi utgjøre kr 4444000 og dette legges til grunn for markedsverdien Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Gjestgiveri i full drift og uten umiddelbare behov for større påkostninger/vedlikehold Langsiktig bankgjeld pr 31122014 er oppført med kr 1528834 og pr 31122015 kr 1310243 Verdikonklusjonen oppgir Markedsverdi før gjeld/formue Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 4 444 000 Gnr:122Bnr:22og6 Side6av7 06012016
VERDI-OGLÅNETAKST Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Voss 06012016 Dokumentkontroll Verditakst 2009 Matrikkeloppl 02122015 wwwfonnakartno 02122015 Planforslag hovedplan dat 14082008 Fasadeskisse 27062008 Plantegn pub 29102008 Utskrifter grunnbok bnr 6 og 22 ajour tom 30112015 Eiendomsoppl fra kommunen 08122015 Regføresegner sist datert 17062009 Vedtekter for Jaunsen Gjestgjevarastad AS 04092007 Årsoppgjør 2014 med Reverklæring Stadfesting om mottatt regnskap 2014 Brreg Gnr:122Bnr:22og6 Side7av7 06012016