Finansklagenemnda Eierskifte Uttalelse FinKN-2012-031 27.1.2012 Protector Forsikring ASA Eierskifteforsikring lov om avhending av fast eigedom (avh.l.) Sokkelleilighet, terrasse, bad, kjøkken og elektrisk anlegg avh.l. 3-7, 3-8, 3-9 annet punktum. Enebolig fra 1978, opplyst oppusset de seneste år, ble solgt "som den er" for kr 1.770.000 ved kjøpekontrakt av 14.9.09. Overtakelse ble gjennomført 1.10.09. I salgsdokumentene fremgikk bl.a. at sokkelleiligheten ikke var godkjent pga. parkering og at selger hadde utført egeninnsats på bad. Etter overtakelsen oppdaget kjøper at sokkelleiligheten ikke ville kunne bli godkjent, selv om man etablerte parkering. Videre ble det oppdaget manglende fundamentering av terrasse, fukt i baderomsvegg, utilstrekkelig montering av kjøkkeninnredning og feil ved det elektriske anlegget. Selskapet avslo kjøpers reklamasjon med henvisning til at de anførte forhold ikke representerte mangler. De viste bl.a. til opplysningene i salgsdokumentene om manglende godkjenning av sokkelleilighet og at det var utført egeninnsats på badet. De andre forholdene mente selskapet ikke var tilstrekkelig for å oppfylle lovens krav om vesentlighet. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 217.314,50 + forholdsmessig prisavslag for sokkelleilighet. Finansklagenemnda Eierskifte bemerker: Kjøperen fikk før kjøpet tydelig opplysning om at sokkelleiligheten ikke var godkjent pga. manglende parkering. Nemnda kan ikke se at kjøperen er blitt forespeilet mulighet for godkjenning ved opparbeidelse av parkering. At kjøperen eventuelt gikk ut fra at godkjenning kunne ordnes på denne måten, må være hans egen risiko. Saken i LF-2005-44667, hvor retten konkluderte med at manglende godkjenning av loftsleilighet var en mangel, ligger annerledes an enn nærværende sak, idet retten la til grunn at megleren hadde uttalt at godkjenning var en formsak som kunne ordnes gjennom noe papirarbeid. Nemnda kan ikke se at den omstendighet at godkjenning også hindres av flomsone på stedet, medfører at kjøperen kan påberope avh.l. 3-7 (om tilbakeholdte opplysninger) eller 3-8 (om uriktige opplysninger), i og med at parkering slik nemnda forstår saken - er et selvstendig grunnlag for å avslå godkjenning. Kjøperen kan etter dette ikke nå frem med mangelskrav på det grunnlag at leiligheten ikke lar seg godkjenne. Når det gjelder bad, ble det i salgsdokumentasjonen opplyst om egeninnsats fra selgerens side, og det er opplyst i boligsalgsrapporten at arbeidene ikke er fagmessig utførte. Nemnda ser det slik at de feil ved bad som er avdekket etter kjøpet, ligger innenfor det kjøperen måtte være forberedt på i kraft av opplysningen om egeninnsats. Kjøperen kan heller ikke gis medhold i denne delen av klagen. Det samme gjelder feil på el-anlegg. Det er i salgsdokumentasjonen opplyst at samsvarserklæring mangler, og at kontroll anbefales. Nemnda finner det i lys av dette vanskelig å gi kjøperen medhold i at feil på anlegget utgjør mangler etter avhendingsloven. Nemnda mener derimot at kjøperen kan gjøre gjeldende mangel ved terrasse. I boligsalgsrapporten er det opplyst at denne har normalt god tilstand på synlige overflater, og den er gitt tilstandsgrad 1 ("svake symptomer"). Når det så viser seg at terrassen er i ferd med å falle fra hverandre pga. klare bygningsmessige feil, må kjøperen kunne gjøre gjeldende avh.l. 3-8 om uriktige opplysninger. Det er selgeren som har bevisbyrden for at boligsalgsrapportens uriktige opplysninger om terrassen ikke har virket inn på kjøpet. Denne bevisbyrden er ikke oppfylt. Utbedring av terrassen er i skaderapporten opplyst å koste kr 36.500 pluss mva., dvs. kr 46.625 inkl. mva., med tillegg av andel Side 1 av 6
rigg og drift på 10 %. Totalbeløpet for terrasse blir etter dette kr 50.187,50. Nemnda kan ikke se at det kan være grunnlag for nedjustering av prisavslag etter 4-12 som følge av standardøkning etter utbedringen. Også når det gjelder kjøkkenet er det opplyst om egeninnsats fra selgerens side. Kjøkkeninnredningen er likevel gitt TG 1 i boligsalgsrapporten, med tilleggsopplysning om at innredningen er ny og i god stand. Nemnda ser det slik at kjøperen kan påberope 3-8 om uriktige opplysninger også når det gjelder kjøkkeninnredningen. Skaderapporten konkluderer med utbedringskostnader for innredningen på kr 19.500 pluss mva. pluss 10 % andel rigg og drift, til sammen kr 26.812,50. Det er heller ikke her grunnlag for noen nedjustering pga. standardøkning. Kjøperen tilkjennes etter dette i alt kr 77.000. Konklusjon: Kjøper gis delvis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trygve Bergsåker (leder), Nora Lund Lefdal, Ole Smedsrud, Jarle Vinje og Odd Arthur Aanesen. Sekretariatets redegjørelse i FinKN sak 20110868 - CEN av 08.12.2011 Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av fast eiendom. Kjøper har reklamert til eierskifteforsikringsselskapet angående forhold ved sokkelleilighet, terrasse, bad, kjøkken og elektrisk anlegg. Enebolig bygget i 1978 ble lagt ut for salg høsten 2009 med en prisantydning på kr 1.790.000. Huset ble omtalt som pent i salgsprospektet og det ble videre orientert om at boligen var oppusset av eieren de senere år og at den hadde en god standard. Det ble videre opplyst at sokkelleiligheten i kjelleren ikke var godkjent av kommunen. Selgerne fylte ut egenerklæringsskjema 3.8.09. De hadde eid huset i tre år. De opplyste om sprekk i fliser på badet i sokkelleiligheten. På spørsmål om arbeider på badet de siste fem år, skrev selger: Total oppussing bad sommer 08, wc sommer 09. Egeninnsats. Selgerne svarte "nei" på spørsmålet om kjennskap til arbeid på elektrisk anlegg. De krysset videre av for at sokkelleiligheten ikke var godkjent hos bygningsmyndighetene og opplyste at dette var "grunnet parkering". På spørsmål om det forelå en løpende leiekontrakt på hele eller deler av eiendommen, skrev selgerne at "leiekontrakten utløper 30.11.09". Det ble innhentet en boligsalgsrapport datert 10.7.09. Fra rapporten hitsettes: Bygningens tilstand anses å være som forventet tatt alder i betraktning. Det må påregnes kostnader til oppgradering av utvendige og innvendige overflater. Eier har utført endel oppussingsarbeid innvendig i senere tid med blant annet baderom, toalettrom og kjøkken i 1. etg. Arbeidene vedr. baderom og toalettrom er ikke fagmessig utført, registrert vannlekkasje fra oppvaskmaskin må utbedres i nødvendig omfang. Kjeller som ikke er godkjent hybel/leilighet er yttervegger utforet, dette er ikke en anbefalt løsning under bakkenivå. Det har tidligere vært en vannlekkasje i kjeller, er vann og avløpsledninger byttet. For øvrig ble terrassen gitt tilstandsgrad 1 med følgende bemerkning: Normalt god tilstand på synlige overflater. Det anbefales å montere rekkverk på trapp. TG 2. Badet i kjelleren ble gitt TG 2, med kommentarer om bl.a. bom under fliser, sprukne fuger/fliser og registrering av noe utslag i våtsone. Det innmurte badekaret ble opplyst å ikke ha ventiler. Takstmannen mente at badet, pga. alder/tilstand, burde rehabiliteres, og at det ved rehabilitering ville være fare for å avdekke gamle skader. Bad/vaskerom i 1. etg. og toalettrom ble gitt TG 2. Kjøkkeninnredningen ble gitt tilstandsgrad 1 med kommentarer om at innredningen var ny og i god stand. Takstmannen ga ingen tilstandsbeskrivelse av det elektriske anlegget, men opplyste følgende om vedlikehold o.l.: Registrert endel løse ledninger/stikkontakter, eier har montert endel spotter i stue. Det foreligger ingen samsvarserklæring i sikringsskap, kontroll anbefales. Side 2 av 6
De normale byggekostnadene ble vurdert til kr 2.190.000 og tekniske fradrag ble satt til kr 750.000. Selger aksepterte kjøpers bud på kr 1.770.000 og kjøpekontrakt ble signert 14.9.09. Avtalt overtakelse ble satt til 1.10.09. Det ble opplyst følgende om utleiedelen: Nåværende leietaker er garantert borett til og med 30.11.09. Deretter må avtalen eventuelt forlenges mellom leietaker og kjøper. Noe tid etter overtakelsen hadde kjøper et møte med kommunen om bruk av kjelleren i boligen. Referat fra dette møte ble utarbeidet 8.3.10. Fra referatet hitsettes: 1. Konklusjonen fra orienteringen var temmelig entydig på at det ikke vil bli godkjent selvstendige boliger i kjellerne i dette området som ville være i strid med utnyttelsesgrad eller flomsone. 2 Eier av boligen gjorde rede for at kjelleren var tatt i bruk som oppholdsrom på et tidlig stadium og at det fra megler og selgers side var opplyst at leiligheten kun manglet parkering for å bli godkjent jf. skjema som fulgte med prospektet. Ved søk i kommunens arkiver ble det funnet godkjenninger av kjelleren som rom for varig opphold, men ikke som selvstendig boenhet. Det var opprinnelig søkt som selvstendig boenheter, men gitt avslag. Kommunen er av den oppfatning at opplysningene som ble gitt av selger og megler i denne sammenheng har vært misvisende og at nåværende eier i liten eller ingen grad kan lastes for forholdet. Kommunen legger til grunn at evt. tidligere ulovlig bruksendring har skjedd av forrige eier (selger). Kjøper kontaktet advokat og det ble sendt en reklamasjon til eierskifteforsikringsselskapet 19.3.10. Det ble reklamert over at sokkelleiligheten ikke ville kunne bli godkjent pga. flomfare og utnyttelsesgrad og at dette ikke samsvarte med selgers opplysning om at det kun var parkering som hindret godkjenning, jf. egenerklæringsskjemaet. Det ble anført at det forelå grunnlag for opplysningssvikt fra selger og at eiendommen uansett var i vesentlig dårligere stand. Videre ble det reklamert over dårlig fundamentering av terrassen, løse veggplater og fukt i veggen på badet samt løse fliser på kjøkkenvegg og ufullstendig flislegging på kjøkkengulvet. Selskapet besvarte reklamasjonen i brev av 26.3.10. De mente at kjøper hadde overtatt risikoen for hvorfor sokkelleiligheten ikke var godkjent og at det var tydelig opplyst at leiligheten manglet godkjenning. Fra brevet hitsettes: Det anføres fra deres klient at sokkelleiligheten blant annet ikke er godkjent som følge av for liten tomtestørrelse/utnyttelsesgrad av tomten. Manglende parkering til sokkelleilighet er en direkte konsekvens av tomtens størrelse. En kan ikke etablere parkering på grunn av at tomten er for liten. "Grunnet parkering" er selgers subjektive fremstilling av forholdet. Et ytterligere forhold som medfører årsak til at sokkelleiligheten ikke er godkjent blir således underordnet. Selskapet mente videre at det ikke forelå grunnlag for at badet hadde mangler, sett hen til de opplysninger som fulgte av boligsalgsrapporten. De mente også at de resterende reklamasjonspunktene ikke var tilstrekkelig dokumentert. I april 2010 mottok kjøper varsel om vedtak etter kontroll av det elektriske anlegget. Det var bl.a. opplyst at det manglet samsvarserklæring ved anlegget, at anlegget var mangelfullt vedlikeholdt. Kjøper mottok et prisoverslag for utbedring av feilene 15.4.10 med en samlet pris på kr 10.875 inkl. mva. Kjøpers advokat skrev til selskapet i e-post av 23.4.10 og opplyste at feilene ved det elektriske anlegget ble oppdaget etter brann i sikringsskapet. Advokaten vedla rapport fra gjennomgang og prisoverslag i e-posten til selskapet. Kjøper innhentet en takstrapport datert 18.8.10. Etter en gjennomgang av huset hadde takstmannen følgende fem punkter: sokkelleilighet, terrasse, bad, kjøkken og elektriske anlegg. Fra rapporten hitsettes: Side 3 av 6
1. Eier har nå opparbeidet nødvendig parkeringsareal på tomten, med kommunen vil fortsatt ikke godkjenne leiligheten. 2. Terrassen er på 29 m 2 og er bygget opp med impregnerte materialer i bjelker og gulvbord. Etter noe tid begynte hele terrassen og falle sammen, årsaken til det er at terrassen mangler innfesting til boligen, søylene er satt rett på bakken, uten nødvendig og frostsikker fundamentering. Bjelkene under terrassebordene er ikke forsvarlig spikret, så når terrassen begynte å gå i oppløsning ramlet den delvis fra hverandre. 3. Baderom og klosettrom i 1. etasje fremstår som pent oppusset med fliser på gulv og vegger samt nytt sanitærutstyr. Den senere tiden har veggflisene begynt å falle ned, på grunn av at veggplatene bak flisene buler ut. Veggflisene er lagt rett på sponplater, det er ikke gitt opplysningene om det i salgsdokumentene for noen av rommene.... 4. Det viser seg at kjøkkeninnredningen er satt på en stabel av flisavkapp. Over benkeplatene er det montert fliser rett på sponplater, dette gjør at flisene faller ned av veggen. Det er ikke opplyst at flisene er limt rett på sponplater. Takstmannen vurderte kostnadene, herunder de kostnader som hadde påløpt for kjøper med å få etablert parkering på tomten. Samlete kostnader ble kr 214.150 inkl. mva., kr 37.500 for parkering, kr 45.625 for terrasse, kr 70.625 for bad, kr 24.375 for kjøkken og kr 10.875 for el. anlegg. Det ble også beregnet avfallshåndtering og rigg/drift til en verdi av kr 25.150. En elektroinstallatør sendte en e-post til kjøper 23.9.10 og beskrev noen funn etter en hendelse med avbrente ledninger i en veggboks: (Det) ble også avdekket at "ikke fagpersonell" hadde skjært hull i veggen på oversiden av boksen, snittet opp k-rør, fisket frem ledninger og montert en dimmer over hullet uten noen form for veggboks. Kjøpers advokat skrev til selskapet 28.9.10 og la ved takstrapporten som kjøper hadde innhentet. Det ble opprettholdt at det forelå opplysningssvikt angående sokkelleiligheten og man krevde et forholdsmessig prisavslag for dette. Videre krevde man prisavslag tilsvarende de dokumenterte utbedringskostnader for forholdene vedrørende terrassen, badet, kjøkkenet og det elektriske anlegget. Kjøpers advokat sendte en e-post til selskapet 20.10.10 og la ved utbedringskostnadene for retting av de seneste oppdagede feilene ved det elektriske anlegget. Dette beløp seg til kr 3.191,50. Selskapet skrev til kjøpers advokat 3.1.11. De opprettholdt at det ikke forelå mangler ved sokkelleiligheten og de ba om at kjøper søkte dispensasjon hos kommunen. De bestred at selger hadde holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktig informasjon om dette punktet. De anførte videre at de andre forholdene ikke representerte vesentlige avvik fra forventbar stand. Kjøpers advokat sendte en klage til Finansklagenemnda 3.2.11. Det ble krevd et forholdsmessig prisavslag for at sokkelleiligheten ikke kunne godkjennes. Videre ble det krevd prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene som fulgte av takstrapporten, på tilsammen kr 214.150 samt de siste kostnadene for el. anlegget på kr 3.191,50. Selskapet tilskrev Finansklagenemnda 15.3.11 og opprettholdt sine anførsler om at de reklamerte forholdene ikke utgjorde mangler etter avhendingslovens bestemmelser. Sekretariatet for Finansklagenemnda skrev til selskapet 5.7.11. Det ble henvist til boligsalgsrapportens konklusjoner angående terrassen og stilt spørsmål om det ikke forelå en uriktig opplysning med hensyn til terrassens tilstand. Det ble videre anført at selger kunne ha holdt tilbake opplysninger om badets tilstand ved at det ikke var opplyst om noen feil i egenerklæringsskjemaet. Videre ble det påpekt at det ikke var samsvar mellom boligsalgsrapportens opplysninger om et kjøkken i ny og god stand og den faktiske situasjonen med behov for utbedringer til kr 15.000. Det ble også vurdert at det forelå opplysningssvikt vedrørende det elektriske anlegget. Med hensyn til sokkelleiligheten skrev sekretariatet: Side 4 av 6
Det er i salgsdokumentene gitt inntrykk av at leiligheten kan benyttes til utleie, og det er også i kjøpekontrakten nevnt at det er en leietaker som hadde en løpende leiekontrakt med selger, som gikk ut etter overtakelsen. Dette ga kjøper grunn til å tro at deler av boligen ville kunne gi en leieinntekt. Det er klart opplyst at leiligheten ikke er godkjent, men dette er i egenerklæringen nevnt å være grunnet parkering. Det har fremkommet opplysninger om at det tidligere har vært søkt om å få leiligheten godkjent som selvstendig boenhet, men at dette har blitt avslått. Det legges til grunn at dette avslaget ble gitt før selgerne overtok huset i 2006, slik at det ikke vil være aktuelt å hevde at de har holdt tilbake opplysninger om tidligere avslag. Kjøper har anført at det er gitt en uriktig opplysning om sokkelleiligheten. Salgsprospektet opplyste at det var innredet en sokkelleilighet på 79 m² i kjeller, men at denne ikke var godkjent. Opplysningen kan likevel lede interessenter inn på tanke om utleie når man taler om innredet sokkelleilighet samt angir størrelsen på denne. Når det i tillegg opplyses om eksisterende leietaker og at manglende godkjenning tilsynelatende skyldes parkeringsforholdene, gir dette kjøper en forventning om videreføring av utleie. Her har det imidlertid vist seg at utleie ikke er mulig, og at kommunen med all sannsynlighet vil forby videre utleie på grunn av eiendommens historikk (tidligere avslag på godkjenning av egen boenhet) og bakgrunnen for manglende godkjenning (flomfare, parkering og for høy utnyttelsesgrad av tomten). Videre utleie vil således ikke være mulig for kjøper, og dette må anses å stå i sterk kontrast til det inntrykket salgsdokumentene ga om denne sokkelleiligheten. Jeg viser til en dom fra Frostating lagmannsrett avsagt 10.11.2005 (LF-2005-44667). En enebolig ble solgt med utleiemulighet i loftsetasjen. Takstmannen ga følgende opplysninger: På loft er det innredet en utleiemulighet - ved henvendelse til Inderøy kommune, byggesakskontoret, får jeg opplyst at denne innredning ikke er omsøkt/ikke godkjent - forholdet er ikke nærmere vurdert i denne takst. Megler skal under visningen ha opplyst at en leietaker som leide i loftsetasjen kunne føre til en viss forsinkelse med hensyn til overtakelsen. Megleren skal videre har uttalt at godkjennelse bare var en formsak overfor kommunen og at det kun gjensto noe papirarbeid for utleie. Fra dommen hitsettes: Det vesentlige er at det overfor [kjøperne] ble skapt det klare inntrykk at de fysiske forhold vedrørende utleieleiligheten var i orden, slik at det bare gjensto formelt papirarbeid. Det fremstår for flertallet som nærliggende at denne forståelsen ble underbygget av at det faktisk var innredet en boenhet i annen etasje og at denne boenheten for en legmann naturlig fremsto som tilfredsstillende. Opplysningen om at det allerede fantes en leieboer måtte også etterlate det inntrykk at det ikke bare dreide seg om en utleiemulighet.... Flertallet anser det feilaktige inntrykket som ble skapt om et utleieobjekt i annen etasje som en uriktig opplysning om eiendommen, som har hatt innvirkning på avtalen ved at [kjøper] avga et betydelig høyere bud på eiendommen enn uten forventningen om en utleieinntekt uten nevneverdige investeringer. Årlig leieinntekt for boenhet på 65 m 2 var i takstbilaget stipulert til 30.600 kroner. Denne dommen vil etter min mening være av betydning i nærværende sak, ettersom den sier noe om kjøpers forventninger når det gis inntrykk av mulighet for (videre) utleie. Jeg ber om selskapets kommentar på dette. Selskapet skrev til sekretariatet 6.10.11. De mente at dommen fra Frostating lagmannsrett ikke hadde overføringsverdi da utleiemuligheter var sentralt fremhevet, til forskjell fra nærværende sak: I vår sak ble det ikke gitt opplysninger om utleiemuligheter verken i prospektet, takst eller på visning. De forhold som retten la stor vekt på er følgelig ikke tilstede i vår sak. Videre la retten til grunn at det kun gjensto papirarbeider for å få leiligheten godkjent. Dette er heller ikke tilfellet i herværende sak. I egenerklæringsskjemaet ble det opplyst at det mangler biloppstillingsplass. Dette viser at boligens innretning måtte endres for at godkjenning eventuelt kunne bli mulig. Hva gjelder innvirkningskriteriet la retten vekt på at kjøper ikke fikk noen leieinntekter. I herværende sak ønsker kjøper å etablere en generasjonsbolig med innvendig trapp, hvilket medfører at kjellerdelen ikke vil være en separat enhet, men en hybel. Krav til godkjenning trer først i kraft ved flere separate enheter. Ettersom det ikke er noen begrensning for utleie av hybel/enkeltrom/deler av samme enhet, vil det være fullt mulig å leie ut kjellerdelen. Således vil ikke kjøper ha noe økonomisk tap, grunnet at ønsket løsning ikke er til hinder for at man tar betalt for utleie. Denne side er derfor av den oppfatning om at forholdet uansett ikke har virket inn på avtalen.... Dette fordi det fremkommer av kommunens brev av 08.03.10 at den opplyste manglende parkeringsplassen aldri vil bli godkjent, og derav heller aldri utleieenhet. Årsaken til dette er at en opparbeidelse av Side 5 av 6
parkeringsplass vil overskride utnyttelsesgraden. Således vil kjeller aldri kunne godkjennes som egen utleieenhet. Til slutt tas forbehold om at kommunen har endret politikk for godkjenning av kjellerbeboelse i området etter overtakelse, jfr. avh.l. 2-4 2. ledd. Uansett var ikke selger kjent med at flom skulle være en begrensning for godkjenning av kjelleren jfr. avh.l. 3-7. Selskapet opprettholdt videre at det ikke forelå mangler ved terrassen, badet, kjøkkeninnredningen og det elektriske anlegget. Finansklagenemnda Eierskifte bes ta stilling til om de påberopte forhold utgjør mangler etter avhendingslovens bestemmelser. Dersom nemnda kommer til at det foreligger mangler, bes vurdert prisavslagets størrelse samt eventuelt rentekrav. Ingen tidligere uttalelser av interesse. Rettspraksis: Frostating lagmannsretts dom av 10.11.2005 (LF-2005-44667) Side 6 av 6