Verdal kommune Sakspapir Bebyggelsesplan for Sentrumstunet, Reinsholm. Saksbehandler: E-post: Tlf.: Øivind Holand oivind.holand@innherred-samkommune.no 74048512 Arkivref: 2007/773 - / Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 13.02.2007 16/07 Rådmannen tilrår at Plan- og utbyggingskomiteen gjør slikt vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27 1 nr 2 legges forslag til bebyggelsesplan med bestemmelser for Sentrumstunet, Reinsholm, datert 20.01.07, ut til offentlig ettersyn og høring. Det gjøres tilføyelser/endringer i retningslinjer og saksframlegg jfr. vurderinger i saksframlegget, før forslaget legges ut til offentlig ettersyn og høring. Det lages utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Vedlegg: Bebyggelsesplan, datert 20.01.07 Planbestemmelser, datert 20.01.07 Planbeskrivelse, datert 20.01.07 Illustrasjonsplan, datert 20.01.07 2 stk Planskisser, snitt og oppriss gateløp/bygninger Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Reguleringsplan Reinsholm. Saksopplysninger: Planforslaget er innsendt/utarbeidet av SilHuett arkitekter as på vegne av Stiklestad Eiendom AS. Bakgrunn for reguleringssaken framgår av vedlagt planbeskrivelse.
Planområdet er beliggende mellom Rv 757 og kommunal veg Reinsholm, og omfattes av reguleringsplan Reinsholm vedtatt 28.04.03. Deler av felt A1 er tidligere utbygd. Arealet er på 14,75 da (areal til gangveg og støyvoll kommer i tillegg). Bebyggelsen vil i flg. bebyggelsesplan bestå av 19 stk boliger i kjede (+ mulighet for 5 mindre utleieleiligheter), 42 boenheter i lavblokk (2 og 3 etg). Til sammen 61 (66) boenheter. Blokk med 3 etasjer har parkeringskjeller. Det er ikke kjeller for andre bygg. Utnyttelsesgraden når støyvoll og gangveg ikke inngår i arealet er på BYA =33 % eller i overkant av 4 boenheter pr da. Det er større variasjon og fleksibilitet i størrelsene på boenhetene iflg. planforslaget enn tilfellet var for tidligere utbygginger på Reinsholm. Varsel om oppstart ble kunngjort i 2 aviser i flg brev datert 8. des. -06. Teknisk drift er rådspurt i planprosessen. Barne- og ungdomsrepresentanten har permisjon fra sin stilling, og etterfølger vil bli oppnevnt i 1.kommende kommunestyremøte. Vedkommende vil deretter bli forelagt planen. Vedlagte plan forutsetter høyde ok. golv parkeringskjeller på kote +3,50 m med ok golv i 1. etasje på +6,50 m. Øvrig bebyggelse har høyde ok. golv på kote +4,75 m. Høyde foran nedkjøringsrampe kjeller er satt til kote +4,40 m. Høydefastsettelsen og utforming er gjort ut fra beskjed fra Teknisk drift. Vurdering: Bebyggelse: Høydeplassering av 3 etasjes boligblokk har vært et diskusjonstema helt fram til tidspunkt for skriving av saksframlegg. Forutsatt vedtak iht. forslag blir alle framstillinger og beskrivelser rettet opp før sending på høring. Framlagte plan ville resultert i: - høye grunnmurer (gjelder også for betongbunkers mellom 3 og 2 etasjes blokker, B6) - høy gesimshøyde - vanskelig tilgjengelighet fra markplan og en for lang atkomstrampe - trafikk-konfliktpunkt mellom atkomstrampe/parkering/atkomstveg - skråningsfyllinger mot grunnmurer (i et ellers flatt område, vanskeligere vedlikehold) - stor forskjell på høyde ok golv mellom nærliggende hus. - vanskeligere/mer omfattende tiltak for skjerming av støy for blokk B6 Teknisk drift har med bakgrunn i argumentene ovenfor godkjent senking av kjeller. Høyde på ok kjellergolv er satt til kote +2,30 m. Ut fra opprinnelig terreng er Reinsholm flomutsatt, men hele området heves etter hvert som resultat av utbygging. Vanlig grunnvannsstand ligger på +1,50 til 2,0 m. Reduksjon i høyde er gjort under forutsetning av at: - kjelleren blir utført i materiale som er tett/hindrer vanninntregning
- kjelleren utstyres med pumpe og kum (med tilstrekkelig kapasitet) inkl. nødvendig tilbakeslagssikring. - overflatevann fra nedkjøringsrampe føres til pumpekum - golv med fall mot samme kum. I tegnforklaring for planen foreslår en å tilføre under symboler, planlagte bygg med veiledende i parentes. Avvik fra gjeldende reguleringsplan: - Reg. bestemmelsene 2 pkt. 2 tillater ikke kjeller - Reg. bestemmelsene 3 angir maks. gesimshøyde til 8,5 m og mønehøyde til maks. 9,5 m over gjennomsnittlig terreng omkring bygning. Det er planlagt kjeller for parkering og boder for 3-etasjes blokk. Kjelleren skal ikke benyttes som vanlig boligkjeller og har ikke sluk, toalett osv. Parkeringskjelleren frigjør parkeringsareal på markplan. Gesimshøyde for 3-etasjes bygg med flatt tak vil være min. kote +14,50 dvs. 10,0 m over gjennomsnittlig terrengnivå rundt bygget. Konstruksjonsmåten er ikke bestemt og i forslag til nye bestemmelser foreslås maks. kotehøyde til + 15.00 m. Estetikk og utnyttelse: En bebyggelse iflg. bebyggelsesplanen vil bli mer variert enn for det utbygde området. Blokkbebyggelsen vil samtidig ha fellestrekk med tidligere oppført bebyggelse. I forhold til den inneklemte nabotomta har planmyndigheten begrenset kunnskap om gjenoppbyggingen etter brann. Det er påpekt at arealet bør fylles opp mest mulig, men begrenses kanskje av bestående garasje. Bebyggelsen følger i hovedsak riksveg og kommuneveg slik at det dannes et fredlig/støyskjermet og trafikkvennlig tun mellom bebyggelsen. Bebyggelsen langs riksvegen har sentrumspreg og kan nok virke vel lang og sammenhengende. I byggesaken bør det arbeides med å endre monotonien i den delen av bebyggelsen. Utformingen av støyvollen mot riksvegen er viktig som støyhinder samtidig som den vil skjerme for aktiviteten og bebyggelsen innenfor. Reinsholmområdet er i sin karakter monotont. En 3-etasjeblokk i mot sentrum kan være med å skape variasjon og identitet for området. Reduksjon i grunnmurshøyde for den høyeste blokka (med tilliggende betongbunkers ) er helt avgjørende for den estetiske løsningen både i forhold til terreng, nabobebyggelse og hjelpeelementer. I bebyggelsesplanen har en klart å begrense størrelsen på parkeringsarealene slik at disse ikke vil dominere synsinntrykket.
Det settes krav til stor utbyggingstetthet i nærheten av sentrum. Landbruksmyndighetene krevde i forbindelse med reguleringsplanen en utnyttelse 300 boenheter. Utbygging iht. planen vil totalt gi 193 (198) boenheter. Fortsatt er gjenstår utbygging av B1, B2, E og deler av A1. Atkomst og parkering: Planområdet foreslås med to atkomster fra vegen Reinsholm. Planforslaget mangler pil for atkomst nord mot boligblokk B5. Planforslaget er utformet for lav fart. Parkeringsdekningen er iht. til reguleringsplanen. Planløsningen med parkering på kortenden av 3-etasjes boligblokk er uheldig. Løsningen nødvendiggjør rygging rundt hjørnet av blokka for å komme ut på Reinsholm. Senking av kjellernivået fører til at nedkjøringsrampa blir lengre og må flyttes. Dette kan gi en mer trafikksikker oppkjøring enn det som er vist i planforslaget. Utomhusarealer: Felles lekearealer er vist som eget formål. Utforming og størrelse er enda ikke bestemt pga kommende endring av nedkjøringsrampe. Området tilfredsstiller ikke kommuneplanens krav til felles eller offentlig uteareal på 50 kvm pr. bolig. I tillegg kommer uteomhusarealer rundt byggeområdene B5 og B6 som er regulert til bolig. Fellesparken Ebba Astrups park skal iflg. reguleringsplanen være også for felt A1. Det vises også til det i beskrivelsen. Parken er ikke opparbeid iht. tidligere bebyggelsplan. I sentrum stilles det i reguleringsplaner lavere krav til areal. Det foreslås nye rekkefølgebestemmelser. Under fellesbestemmelsene settes det krav til innlevering av utomhusplan i forbindelse med byggesøknaden. Universell utforming: Det vises til pkt 1.3 i bestemmelsene. Bestemmelsene inneholder også krav til livsløpsstandard og dekning til parkering med handikapstandard. Reduksjon i høyden for 1.etases golv for B6 er helt avgjørende for å gjøre dette bygget tilgjengelig. Planforslaget har heis fra parkeringskjeller. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn: Barkfyllingen etter tidligere aktivitet (kassefabrikk) i området skal fjernes og lagres/deponeres iht. til skriv fra fylkesmannens miljøvernavdeling dvs. utluftes slik at det ikke dannes metangass. Med bakgrunn i dette er det ikke krevd tatt jordprøver for å gardere seg mot at grunnen ikke er forurenset fra tidligere aktivitet på området bl.a. fra kassefabrikken. Store deler av opprinnelig Reinsholm er vist som fareområde for 100-års flom. Tidligere byggeområder er oppfylt og framlagte plan følger samme høyde. Kvisla er en flombekk og det er viktig at parkeringskjelleren sikres mot dette.
Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen er gjennomgått. Støy: Viser til pkt 1.5 i bestemmelsene. Rekkefølgebestemmelser: Planen skal inneholde rekkefølgebestemmelser, se nedenfor. Utbyggingsavtale: Det opprettes utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Konklusjon: Kjeller for blokk B6 utføres i materiale som hindrer vanninntregning og oppføres/utstyres slik at evt. vann fra nedkjørsrampe blir ivaretatt. Før utsending av planforslaget på høring endres plan, planbeskrivelse, illustrasjonsplan, snitt mm i forhold til endret høyde på kjellergolv for B6. Administrasjonen får delegert myndighet til å vurdere endelig forslag. Nytt pkt. 1.6. Det skal utarbeides utomhusplan i forbindelse med byggesakssøknaden jfr. kommunal vedtekt til Pbl. 69. Nytt pkt. 4.2.7. Langs offentlig gangveg etableres høy, tett og ensartet buskvegetasjon. Nytt pkt. 4.3.7. Langs offentlig gangveg etableres høy, tett og ensartet buskvegetasjon. Pkt. 4.5.3 endres. Pkt. 4.5.4 endres. Det innarbeides rekkefølgebestemmelser for: - lek/uteareal - universell utforming - støytiltak På planen: - påføres pil for innkjøring ved P1 - nedkjøringsrampe, atkomstrampe til boligene og lekeareal F1 endres - trafikksikring/utkjøringsforhold for parkering ved østveggen av 3 etasjes blokk endres. - streksymboler. Planlagte bygg (veiledende).