SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ingvill Granodd Arkiv: GNR 15/62 Arkivsaksnr.: 16/1862 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø 15/62 OG 15/2141 - ÅKRA - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REKKEFØLGEKRAV Rådmannens forslag til vedtak: Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven 19-2 og 12-4, om virkning av reguleringsplan, herunder rekkefølgekrav. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra/ hensynene i lovens formålsbestemmelse, vesentlig tilsidesatt.
SAKSFRAMSTILLING GJELDENDE PLAN OG EKSISTERENDE FORHOLD Gjeldende plan for området er R-2024 Håstø, som har et rekkefølgekrav om at Grindhaugsvegen og Grasvegen må opparbeides før utbygging kan skje. Eiendommene er regulert til konsentrert boligbebyggelse, blokkbebyggelse og frittliggende enebolig. På denne og naboeiendommen i nord har Hovedutvalget for tekniske saker gitt tillatelse til to boliger på betingelse av tinglyst erklæring om deltakelse i vegopparbeiding. Videre har det innenfor samme plan blitt gitt tillatelse til ytterligere to boliger etter at Hovedutvalget for tekniske saker har vedtatt en reguleringsendring for disse to tomtene. Etter at denne planen ble vedtatt er det tilsvarende tillatt bygd fire boliger innenfor planområdet sør for Grindhaugsvegen. Disse boligene ble avslått av administrasjonen, men tillatt på betingelse av tinglyst erklæring om deltakelse i vegopparbeiding senere, etter klagebehandling i Hovedutvalget for tekniske saker. Vegene i området er ikke bygget etter noen plan og har ikke den standard, kapasitet eller trafikksikkerhet, som er nødvendig for den utbyggingen som er planlagt. Omsøkte eiendom er bebygd med en enebolig. SØKNAD OM DISPENSASJON Det kom inn søknad om dispensasjon fra rekkefølgekravet for eiendommene 15/62 og 15/2141. Se vedlagt dispensasjonssøknad for illustrasjoner. Søknaden begrunnes slik: «Den naturlige ferdselsåren fra byggeområdet det søkes dispensasjon for er ikke vestover, men nordover etter Jorundvegen. Slik veinettet og reguleringen foreligger i dag, vil Jorundvegen være den raskeste veien nordover, ut av Åkra sentrum, og den korteste veien til skoler og andre fellesfunksjoner. Oppfyllelse av rekkefølgekravet, og etablering av Samlevegen, vil derfor ha liten eller ingen betydning for hvor trafikken fra byggeområdet vil gå. Det er heller ikke slik, at byggeområdet vil skapestore trafikkmengder. Etablering av 38 boenheter i byggeområdet vil føre til en økt årsdøgntrafikk (ÅDT)med ca 190, dersom en legger til grunn 5 ÅDTper boenhet i henhold til Karmøykommunes vegnormal. Ved en dispensasjon fra rekkefølgekravet vil denne trafikken ledes nordover via Jorundvegen. Ut fra tellinger på kartet, ser det ut til at ca 56 boenheter benytter Jorundvegen som adkomstvei i dag. Dette gir en ÅDT, i dag, på Jorundvegen på ca 280. Etter at området er utbygd, vil ÅDT på Jorundveien være ca 470. I henhold til Karmøy kommunes vegnormal, er vegklassen «Adkomstveg A» tilstrekkelig for å betjene en slik trafikk fra så mange boenheter. Hva gjelder faktisk vegbredde, synes Jorundvegen å overoppfylle kravene som stilles til «Adkomstveg A». I denne sammenheng må en merke seg at Jorundvegen er opparbeidet vesentlig bredere enn det reguleringsplankartet viser. Det er også verdt å merke seg at myke trafikanter fra Håstø liten grad ferdes langs Jorundvegen. Skolebarn vil for eksempel ferdes langs Nyevegen, som er korteste og raskeste veg til Grindhaug skole. Vi viser for øvrig til at kommunen i senere tid har vedtatt reguleringsplaner nord for Åkra som åpner opp for vesentlig flere boenheter enn området langs Jorundvegen, uten at det er stilt
rekkefølgekrav på samme måte som for Håstøområdet. Tanken bak rekkefølgekravet har opprinnelig vært at Samlevegen skal finansieres av byggeområdene. Dette har imidlertid ført til at byggeområdene i all hovedsak har blitt liggende ubebygd. Ingen grunneiere har rett og slett muligheten til å finansiere utbyggingen alene. Utformingen av reguleringsplanen gjør også at det ikke er mulig å kreve refusjon fra andre grunneiere, gitt at noen hadde hatt økonomien til å forskuttere kostnadene til å oppfylle rekkefølgekravet. I Karmøy kommunes kommunedelplan for ny omkjøringsveg, er Samlevegen foreslått som et nytt tilknytningspunkt mellom omkjøringsvegen og Åkra sentrum. Kommunedelplanen er vedtatt med innsigelse fra Fylkesmannen i Rogaland og er, slik vi forstår, sendt til Kommunal og moderniseringsdepartementet for avsluttende behandling. Kommunedelplanen, og omkjøringsveien, snur opp ned på forutsetningene som ligger til grunn for gjeldende regulering. Slik vi forstår, etter å ha vært i møte med kommunen, må veistrekningen omreguleres for å kunne betjene omkjøringsvegen. Denne omreguleringen vil ikke kommunen selv foreta, men forutsettes gjennomført av vegvesenet. I tillegg er det forutsatt at veiopparbeidelsen skal finansieres som en del av omkjøringsveien. Når Samlevegen ikke lenger skal bekostes av byggeområdene, er dette ikke lenger et forhold som er til hinder for å gi dispensasjon fra rekkefølgekravet. Det aktuelle boligområdet ligger sentralt til på Åkra, med gangavstand til sentrum, skoler og andre fellesfunksjoner. Boligområdet har også svært gode kvaliteter, med regulerte lekeplasser og nærhet til regulerte friluftsområder. Boligområdet er derfor svært egnet til familier med barn. Utbygging av sentrumsnære områder, som dette, er slik vi forstår et viktig mål og arealbrukshensyn i Karmøy kommune. Dette kommer blant annet til uttrykk i Karmøy kommunes stedsanalyse for Åkrahamn. Vi legger også til grunn at det er en ønsket utvikling i kommunen at byggeområdene nærmeste sentrum, skoler og andre fellesfunksjoner blir etablert før de mer perifere byggeområdene. På grunn av rekkefølgekravet i reguleringsplanen for Håstø, har potensialet i området ikke blitt realisert. Vi viser da til at reguleringsplanen ble vedtatt allerede i 2008, og at området i all hovedsak har ligget brakk i 8 år. Dersom det ikke gis dispensasjon, vil dette området ligge brakk helt til Samlevegen blir omregulert og opparbeidet i statlig regi. Dette kan erfaringsmessig ta svært lang tid, kanskje 8 nye år eller lenger. En dispensasjon vil imidlertid gjøre det mulig å bygge ut dette området innen relativt kort tid. Dette er etter vår oppfatning en tungtveiende fordel. All den tid dispensasjonen ikke fører med seg ulemper av betydning for nærområdet og fremtidig arealdisponering i området, må disse fordelene anses som klart større enn ulempene.» PROTESTER FRA NABOER Det innkom protest fra Odd Arvid Hansen, Jorundvegen 30, som viser til økt trafikk og dårlig vegvedlikehold etter tidligere utbygging i dette området.
Det innkom protest på vegne av 35 beboere i Jorundvegen. Det heter i protesten: «Reguleringsplan 2024 Håstø trådte i kraft så sent som i 2008. Det faktum at planen er såpass ny, tilsier i seg selv at det skal mye til for å dispensere fra plan. Planen er dessuten resultatet av Garvikgruppens eget forslag til detaljregulering. Det legges til grunn at rekkefølgekrav ble inntatt i plan som følge av et ønske om adkomst til utbyggingsområdet og omliggende bebyggelse fra vest, fremfor bruk av eksisterende veganlegg. Jorundvegen og Åkravegen er da heller ikke egnet og dimensjonert for såpass mye økt trafikk som utbyggingen av rundt 38 nye boenheter må antas å føre med seg. Et annet hensyn antas å være finansiering av infrastruktur. Gjennom vedtatt reguleringsplan kan det offentlige sikre at utbygging som medfører økt belastning også bidrar til bedre trafikkforhold i området. Dette er krav som utbygger hele tiden har måttet forvente å oppfylle før utbygging kan realiseres. Garvikgruppen har hatt mulighet til å påvirke eget detaljreguleringsforslag i planprosessen, og har også hatt mulighet til å påklage bestemmelse om rekkefølgekrav. Kommunedelplanen med ny fylkesveg Åkra sør Veakrossen har pågått parallelt siden 2009. Det må fortsatt anses usikkert når ny omkjøringsveg vil bli en realitet, og hvor traseen vil legges. Det kan ikke ses at disse planene snur opp ned på forutsetningene. Fordelene for utbygger med dispensasjon synes å være rent økonomiske. Henvisning til at området ellers ikke vil bli utbygd før den regulerte vegstrekningen i stedet opparbeides i statlig regi, kan ikke tillegges vekt. Etablering av den aktuelle vegstrekningen har som nevnt vært fullt påregnelig. Dispensasjon fra rekkefølgekrav vil dessuten være en vesentlig ulempe for eksisterende beboere langs Jorundvegen og Åkravegen. Både anleggstrafikk i byggeperioden og senere trafikk til og fra boligene vil innebære en betydelig trafikkøkning som den ikke er dimensjonert for. Det anføres at adkomst til boligområdet fra nord vil være et dårlig alternativ. I motsetning til hva utbygger hevder, brukes dessuten Jorundvegen også av myke trafikanter, herunder barn som bor i området. Pr dato bor det flere barn i området, og alderssammensetningen på beboerne i den nyeste del av området tilsier at det vil komme flere barn. Det er også registrert et begynnende generasjonsskifte i den eldre del av bebyggelsen. I tillegg vil antall barn øke sterkt når området er ferdig utbygget. Det påpekes forøvig at slike endringer som det her er snakk om uansett ikke bør skje gjennom dispensasjon, men eventuelt bør forutsette ny eller endret plan. Det legges til grunn at det også har vært møte om oppstart av reguleringsarbeid, men at utbygger i stedet forsøker å velge en enklere løsning. Det anføres at saken reiser flere uavklarte spørsmål, og som ikke er egnet til avklaring gjennom dispensasjon.» SØKERS TILSVAR TIL PROTESTENE Det foreligger tilsvar fra søker. Der heter det:
«Vi har forståelse for at økt trafikk oppleves som en ulempe. Økt trafikk på denne strekningen, enten det er i byggeperioden eller av den nye bebyggelsen, er imidlertid en konsekvens av gjeldende reguleringsplaner og det realistiske kjøremønsteret i området. Det vi har vist i begrunnelsen for dispensasjonssøknadener at dispensasjonen ikke fører til andre ulemper enn det som ellers ville vært tilfelle ved en utbygging uten dispensasjon fra rekkefølgekravet. Ulemper som uansett er en konsekvensav reguleringsplanen er ikke en «ulempe» i pbl. 19-2 sin forstand. Vi bemerker at det er avviket mellom situasjonen med og uten dispensasjon som utgjør eventuelle «ulemper» etter pbi. 19-2. Når det gjelder finansiering av rekkefølgekravet, er dette forutsatt endret ved vedtakelsen av den nye kommunedelplanen. Svært få, om noen, av eiendommene i dette området vil bli refusjonspliktig ved opparbeidelsen av denne veistrekningen i statlig regi. Refusjonsplikten knytter seg til den enkelte eiendoms opparbeidelseslikt etter pbl. 18-1, og ikke regulerte rekkefølgekrav. Arealet som omfattes av den omsøkte dispensasjon har allerede oppfylt opparbeidelsesplikten etter 18-1 og vil uansett ikke være refusjonspliktig. Dispensasjonssøknadener ikke begrunnet i utbyggers økonomiske fordel av å kunne realisere utbyggingsområdet. Fordelene ved dispensasjonen er at et svært godt egnet boligområde realiseres, og ikke blir liggende brakk, på et tidspunkt der kommunen regulerer nye, perifere, mindre egnede boligområder for å mette etterspørselen etter nye boliger. Det aktuelle byggeområdet har nå ligget brakk i 8 år. Vi viser i denne sammenheng til at en reguleringsplan etter plan- og bygningsloven normalt skal realiseres innen 10 år. Med de forutsetninger som ligger til grunn i dag kan det ta opp mot dobbelt så lang tid før planen blir realisert. Vi er enig i at en på sikt må omregulere Håstøområdet. All den tid dispensasjonen kun gjelder et begrenset område, der konsekvenseneav dispensasjonener svært oversiktlige, er det imidlertid lite å hente på å gjennomføre en full reguleringsprosess. Enfull reguleringsprosess for å gjøre et avvik fra planen på denne eiendommen er uforholdsmessig ressurskrevende, både for kommunen og utbygger.» TEKNISK SJEFS VURDERING OG ANBEFALING Det følger av pbl. 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl. 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vegsystemet i området er for dårlig allerede og en videre utbygging uten utbedring kan ikke forsvares. Området er, som søker påpeker, allerede i hovedsak utbygget, men med flere store eiendommer som kan fortettes. Garvik AS har hånd om store ubebygde arealer. Disse arealene ligger mellom Åkravegen og Grindhaugvegen, men nærmest Grindhaugvegen. Det er derfor ikke rimelig når søker hevder at disse områdene ikke vil bruke den nye Grindhaugvegen, men heller kjøre nord til Åkravegen. Den nye Grindhaugvegen vil gå i nesten rett linje ut til Engvegen hvor både videregående skole, ungdomsskole, helsesenter og kirke ligger. Det er klart at den vil avlaste Åkravegen. Trafikken vil fordeles mellom disse to vegene. For trafikk sørover vil den nye Grasvegforbindelsen også avlaste Åkravegen.
De nye boligområder nord for Åkravegen, som søker viser til, skal også kjøre via Åkravegen. Samlet sett vil derfor svært mye trafikk ledes denne vegen. Det er ytterligere et argument for at Åkravegen trenger avlastning, heller enn større belastning. Teknisk sjef deler derfor ikke søkers syn om at den nye Grindhaugvegen ikke vil tjene de områdene som skal bebygges og at belastningen for omkringliggende områder er ubetydelig. Jorundvegen er bred nok for biltrafikken, men den er ikke utstyrt med fortau, med unntak for en kort strekning helt i sør. Beboere i Jorundvegen ønsker ikke økt trafikk. Det er ønskelig med boligbygging i sentrumsnære områder, men en forutsetning er at de nødvendige rammene er på plass. Garvik AS har visst om rekkefølgekravet siden lenge før planene ble vedtatt i 2008, og har drevet utbygging i tilliggende planområde i Jorundvegen. Frimaet har altså allerede tatt ut et stort utbyggingspotensial i området ved bruk av Jorundvegen/Åkravegen. Dersom de omsøkte arealene også skal bebygges ved å belaste Jorundvegen/Åkravegen, er det vanskelig å se at de resterende arealene kan gi stor nok uttelling for firmaet til å gjennomføre tiltakene i rekkefølgekravet. Det er riktig som søker sier at rekkefølgekrav ikke kan kreves refundert av andre utbyggere i området, men det er ingenting i vegen for å inngå avtaler. Den samme mangel på rett til å kreve refusjon vil fremdeles gjelde for de resterende arealen Garvik AS har hånd om. Følgene blir dermed at rekkefølgekravet ikke blir gjennomført. Dessuten har de fleste eiendommene, som har fått dispensasjon fra rekkefølgekravet, fått dette på vilkår av å avgi tinglyst erklæring om å delta forholdsmessig i opparbeidingen av rekkefølgekravet. Dette gjelder seks boenheter. Det er altså sikret deltakelse fra disse seks. Teknisk sjef ønsker en likebehandling som innebærer at alle som bygger innenfor planområdet må bidra til infrastrukturen. Etter teknisk sjefs mening vil en dispensasjon i denne saken få store konsekvenser, da de neste byggesakene rundt disse eiendommene også vil måtte få dispensasjon. Forvaltningsavdelingen har flere forespørsler om utbygging innenfor planområdet og gitte dispensasjoner blir lagt merke til og henvist til. En liberal dispensasjonspraksis vil få følger for opparbeidingen av vegsystemet mellom Grindhaugsvegen og Mosbronvegen. Hensynene bak rekkefølgekravet er i hovedsak at området skal få en trygg og trafikksikker veg som har den standard og kapasitet som planlagt utbygging nødvendiggjør. Eksisterende veger i området er ikke bygget etter noen plan, og har ikke den standard, kapasitet eller trafikksikkerhet som er nødvendig. Dersom det gis dispensasjon for enkelttomter innenfor planene, vil det bli stadig mindre sannsynlig at planens intensjon om en trygg og god veg vil bli gjennomført. Teknisk sjef ønsker en likebehandling som innebærer at alle som bygger innenfor planområdet må bidra til infrastrukturen. Forvaltningsavdelingen har flere forespørsler om utbygging innenfor planområdet og gitte dispensasjoner blir lagt merke til og henvist til i senere saker. En dispensasjon i denne saken vil føre til uheldige presedensvirkninger. Etter teknisk sjefs vurdering vil hensyn bak planens rekkefølgekrav bli vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon i denne saken. Fordelen med dispensasjon i denne saken er at tiltakshaver får bygge boliger uten å opparbeide vegen. Ulempene er at en dispensasjon medfører presedens, og det blir mindre sannsynlig at området får en god og trafikksikker veg.
På bakgrunn av ovennevnte vurdering, anses vilkårene i pbl. 19-2 ikke å være oppfylt. Oversikt over vedlegg: Oversiktskart Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Oversikt over reguleringsområdet Søknad om dispensasjon Naboprotester med tilsvar fra søker
E 2 8 3 0 0 0 E 2 8 4 0 0 0 N 6576000 N 6575000 N 6574000 25.05.2016 Målestokk 1:10000
E 2 8 3 8 0 0 E 2 8 3 9 0 0 N 6574700 N 6574600 N 6574500 25.05.2016 Målestokk 1:1000
Planbestemmelser 2024 HÅSTØ Arkivsak: 05/2750 Arkivkode: PLANR 2024 Sakstittel: REGULERINGSPLAN FOR HÅSTØ Godkjent Karmøy kommunestyre 17.06.2008. endret i HTS 24.04.14 plan 2024 3. endret i KST 10.06.14 plan 2024 4. Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for det område som på kartet er vist med reguleringsgrense. Området reguleres til følgende formål: I. BYGGEOMRÅDER A. Område for frittliggende eneboliger B. Område for konsentrert boligbebyggelse C. Område for blokkbebyggelse D. Område for industri/ lager II. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER A. Kjøreveg B. Fortau C. Gang og sykkelveg III. FRIOMRÅDER A. Lekeplass B. Friområde IV. SPESIALOMRÅDER A. Friluftsområde på land B. Friluftsområde i vassdrag C. Parkbelte D. Teknisk anlegg E. Frisiktsoner V. KOMBINERTE FROMÅL A. Offentlig/ Almennyttig formål barnehage B. Forretning/ kontor VI. FELLESOMRÅDER A. Felles parkering B. Felles lekeplass VII. FELLESBESTEMMELSER VIII. REKKEFØLGEBESTEMMELSER
I. BYGGEOMRÅDER A. Område for frittliggende eneboliger 1. I boligområde skal det oppføres frittliggende eneboliger med tilhørende anlegg. Sokkelleilighet kan tillates dersom tomteforholdene legger til rette for det. 2. Tillatt bebygd areal ( BYA ) skal ikke overstige 30 % av tomtas nettoareal (garasje/ carport, bod medregnet). 3. Bebyggelsen skal tilpasses terrenget og omkringliggende eksisterende bebyggelse med hensyn til utforming og material og fargevalg. Takform skal være ens for en gruppe bebyggelse. 4. Bebyggelsens gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 m fra gjennomsnittlig eksisterende terreng. 5. Boligene skal plasseres slik at det gis mulighet for soleksponert og skjermet uteplass med god kvalitet for beboerne. Uteplass skal være soleksponert minimum 5 timer ved vårjevndøgn med hovedtyngde rundt kl.15. Bomiljøet skal tilpasses universell utforming. 6. Utendørs oppholdarealer skal plasseres og anlegges slik at de de skjermes mot trafikkstøy. Ved byggemelding av boliger langs Grindhaugvegen skal det vises støyskjermingstiltak for utendørs oppholdsareal på minimum 10 kvm som holder støyen under 55 dba, og som skal oppføres samtidig med bebyggelsen. 7. Ved byggemelding av bolig skal garasjeplassering vises på situasjonsplan selv om garasjen ikke oppføres samtidig med boligen. 8. Garasjer tillates oppført med mønehøyde inntil 5 meter. Det tillates ikke oppført garasjer med ark, karnapper eller balkonger. Garasje skal ikke benyttes til beboelse. Garasje skal tilpasses bebyggelsen på eiendommen med hensyn til utforming og material og fargevalg. 9. På egen eiendom skal det anlegges 2 biloppstillingsplasser for enebolig (garasjeplass medregnet), 1 i tillegg for enebolig med sokkelleilighet. Bil skal kunne snus på egen grunn. 10. Gnr/bnr 15/612 skal ha adkomst fra f_v2. B. Område for konsentrert boligbebyggelse 11. I områder for konsentrert boligbebyggelse skal bebyggelsen bestå av konsentrert småhusbebyggelsen som kjedehus eller rekkehus, eller 4 mannsboliger. 12. Gesimshøyden skal ikke overstige 6,0m fra gjennomsnittlig eksisterende terreng.
13. Tillatt bebygd areal ( BYA ) skal ikke overstige 40 % av tomtens nettoareal. Tillatt bebygd areal (%BYA) innenfor område BK 4 skal ikke overstige 50% av tomtens nettoareal. Garasje/ carport og boder inngår i beregningen av BYA. 14. Boligene skal plasseres slik at det gis mulighet for soleksponert og skjermet uteplass med god kvalitet for beboerne. Uteplass skal være soleksponert minimum 5 timer ved vårjevndøgn med hovedtyngde rundt kl.15. Bomiljøet skal tilpasses universell utforming. 15. Før utbygging kan igangsettes, skal det for hvert delområde foreligge en disposisjonsplan godkjent av kommunen. Disposisjonsplanen skal vise bygningers (inkl. garasjers) plassering og takform, avkjørsel, evt. felles parkeringsplasser og gjesteparkeringsplasser, eksisterende og framtidig terreng og vegetasjon. Innenfor hvert delområde skal bebyggelsens plassering, utforming og fargesetting gi et helhetlig inntrykk. Utearealer skal opparbeides samtidig med bebyggelsen. 16. Ved byggemelding skal garasje vises selv om den ikke oppføres samtidig med bolig. Parkeringsbehovet pr. boenhet er 1,5 (inkl. garasje). 17. Garasjer tillates oppført med mønehøyde inntil 5 meter. Det tillates ikke oppført garasjer med ark eller karnapper. Garasje skal ikke nyttes til beboelse. Garasje skal tilpasses bebyggelsen på eiendommen med hensyn til utforming og materialvalg. Det tillates felles garasjeanlegg. Følgende bestemmelse gjelder i tillegg for område BK 4: 18. Det skal ikke etableres kjørbare adkomster til område BK 4 fra tilgrensende kjøreveger. Innenfor område BK 4 skal det i den tekniske planen avsettes felles område for renovasjonsanlegg mot tilgrensende veg i nord. C. Område for blokkbebyggelse 19. I området skal det oppføres blokkbebyggelse som flermannsboliger, leilighetsbygg, lavblokker. 20. Tillatt bebygd areal skal ikke overstige 40 % av tomtas nettoareal. 21. Total byggehøyde skal ikke overstige kote 20. Kommunen kan fravike disse høydebestemmelsene for mindre bygningselementer som tekniske rom/ heistårn i den grad planens intensjon ikke svekkes. Det tillates ikke beboelsesrom under kote 10,5. Garasjeanlegg under bakkenivå tillates. Garasjeanlegget må sikres mot flomfare. 22. Bebyggelsen skal tilpasses terrenget og omkringliggende eksisterende bebyggelse med hensyn til utforming og material og fargevalg. Bebyggelsens plassering, utforming, materialbruk og fargesetting gi et helhetlig inntrykk.
23. Før det kan igangsettes utbygging skal det innenfor det foreligge en godkjent disposisjonsplan. Denne planen skal vise: Bygningers plassering og utforming adkomst fra offentlig veg og internt vegsystem Felles garasjeanlegg og parkeringsplasser utforming av felles utendørs oppholdsarealer ihht kommunalteknisk norm private uteplasser ihht kommunalteknisk norm 24. Alle boligene skal ha privat uteareal på min 8 kvm, som skal plasseres slik at det gis mulighet for soleksponert og skjermet uteplass med god kvalitet.uteplass skal være soleksponert minimum 5 timer ved vårjevndøgn med hovedtyngde rundt kl.15. Bomiljøet skal tilpasses universell utforming. 25. Det skal opparbeides plass for 1,25 bil pr. bolig (garasjeplass medregnet) på fellesareal samtidig med boligene. 26. Alle fellesarealer skal være ferdig opparbeidet før bebyggelsen tas i bruk. Fellesarealerne skal vedlikeholdes av rettighetshaverne. D. Område for industri/ lager 27. Innenfor området kan det oppføres industribygg, lagerbygg og tilhørende anlegg som etter kommunens skjønn ikke vil være til vesentlig ulempe for nærliggende områder. 28. Tillatt bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 50 % av tomtens nettoareal. Bygninger skal ikkevære høyere enn kote 24, innenfor sone A og B skal bebyggelsen ikke være høyere enn kote 26. Innenfor sone C kan det tillates bebyggelse opp til kote 27. Kommunen kan for bygg tilknyttet industriproduksjonen, når tilstrekkelig begrunnet behov foreligger og byggene forøvrig kan tilpasses omgivelsene på en tilfredsstillende måte, tillate høyere bebyggelse. 29. I forbindelse med utbygging skal det legges fram en disposisjonsplan som skal godkjennes av kommunen. Denne planen skal vise bebyggelsens formål, plassering, takform, adkomst, parkering, snuplass for varetransporten og øvrig utomhusanlegg, fremtidig og eksisterende terreng, og vegetasjon. Utearealene skal opparbeides samtidig med bebyggelsen. 30. Avkjørsel til Grindhaugvegen skal bygges som vist i planen før utbygging innenfor området kanskje. Veganlegg i tilknytning til fylkesveg skal kun skje ihht. detaljplaner godkjent av Statens Vegvesen. Veganlegg som berører riksveg eller fylkesveg skal utformes i tråd med håndbok 017. 31. Med hjemmel i pbl 12 7 nr 3, skal Miljøverndepartementets støyretningslinjer T 1442 gjelde for planområdet og boligområdene utenfor.
30. Det skal opparbeides 0,5 parkeringsplass pr. ansatt og 1 parkeringsplass pr. 75 m2 brutto gulvflate for kunder/ besøkende. I tillegg kommer nødvendig lasteareal for vareog lastebiler. All manøvrering, lasting og lossing skal kunne foregå på egen grunn. 31. Areal som er ubebygd skal holdes i ryddig og ordentlig stand. 32. Det er ikke tillatt å etablere virksomhet i området som medfører støy ved tilliggende boliger som overstiger 55 Lden ved jevn støy. For virksomhet med impulslyd (skarpe smell ofte) skal støy ikke overstige 50 Lden. Dersom støynivået kommer over denne grense og fører til ulempe for den omkringliggende boligbebyggelse kan kommunen etter nærmere vurdering og skjønn kreve skjermingstiltak på industriområdet. Kommunen kan kreve at industrivirksomheten bekoster støymåling. 33. Langs de deler av det regulerte området hvor det ikke er vist støyskjerm eller vegetasjonssjerm skal det etableres murer som hindrer tilsig til åna. Murene skal tilpasses og opparbeides med tanke på omgivelsene. Opparbeidelse skal kreves i forbindelse med godkjenning av nye bygninger og anlegg i området, og være fullført før bebyggelsen tas i bruk. 34. Det tillates oppført skjermingstiltak mot friluftsområdet og åna utenfor vist byggegrense. II. OFFENTLIGE TRAFIKKOMRÅDER A. Kjøreveg 35. Området skal nyttes til kjøreveg med tilhørende anlegg. Kommunale og private vegerskalopparbeides etter kommunens norm. Der kjøreveg krysser Årvollsåna og gangveg skal det anlegges bro, slik at ånas kvaliteter ikke ødelegges eller forringes. Bro må legges på ca kote 12,5. B. Fortau 36. Området skal nyttes til fortau. fortau skal opparbeides samtidig med veganlegget forøvrig. C. Gang og sykkelveg 37. Området skal nyttes til gang og sykkelveg. Gang og sykkelveger skal ikke beferdes med motorkjøretøy. Gang og sykkelveg og fortau skal opparbeides samtidig med veganlegget forøvrig. 38. Gang og sykkelveg langs Årvollsåna skal opparbeides samtidig med utbygging av tilgrensende områder. Området skal ha gatelys ihht kommunal norm. Der gangveg krysser Årvollsåna skal det anlegges bro, slik at ånas kvaliteter ikke ødelegges eller forringes.
39. f_g/s1 skal fungere som tilkomst til BK 4. Det tillates at arealet kan disponeres for nyttekjøring til BK 4. III. GRØNNSTRUKTUR A. Vegetasjonskjerm 40. Området skal nyttes til isolasjonsbelte/vegetasjonsskjerm i tilknytning til industriområdet. 41. Vegetasjonsskjerm skal opparbeides med skjermvegg mot industriområdet. Arealet for øvrig skal tilpasses terrenget evt. med jordvoll, og beplantes. Tiltak skal godkjennes av kommunen. 42. Opparbeidelse skal kreves i forbindelse med godkjenning av nye bygninger og anlegg i området, og være fullført før bebyggelsen tas i bruk. Vegetasjonsskjerm rundt det sørvestre hjørne (nedre del) skal opparbeides i forbindelse med at ny adkomstveg i sør etableres. 43. Areal for vegetasjonsskjerm skal ikke nyttes til bebyggelse eller til lagring. Eksisterende bygninger kan dog stå. IV. FRIOMRÅDER A. Lekeplass 44. Lekeplasser skal opparbeides når det opparbeides veg frem til og langs lekearealet i henhold til kommunal norm. Plan over dette skal godkjennes av kommunen. B. Friområde 45. Områdene skal nyttes til rekreasjon, sport og fri lek. Nødvendige anlegg for dette (balløkke, lekeapparater, stier, sitteplasser og skilt m.v.) kan tillates etter kommunens skjønn. Beplantning som ikke er til hinder for områdets bruk som friområde er tillatt. Øvrig bebyggelse eller anlegg er ikke tillatt, heller ikke lagring. V. SPESIALOMRÅDER A. Friluftsområde på land 46. Området skal nyttes til friluftsliv og rekreasjon for allmennheten. 47. I friluftsområdet er det ikke tillatt å drive virksomhet eller oppføre bygg eller anlegg som etter kommunens skjønn er til hinder for områdets bruk som friluftsområde. Lagring eller annet som kan skade terreng eller vegetasjon eller virke skjemmende tillates ikke.
48. Beplantning, skilt og opparbeiding av mindre rasteplasser kan tillates. Plan for dette skal godkjennes av kommunen. B. Friluftsområde i vassdrag 49. Bestemmelsene for friluftsområde i vassdrag omfatter vannflate, vannsjikt, bunn og kantsone. Tiltak eller inngrep som forringer landskapsbilde, friluftsliv eller biologisk mangfold tillates ikke. 50. Biotopforbedrende tiltak for fisk tillates. Slike tiltak skal skje i samarbeid med kommunens naturforvalter. 51. Ledningsnett skal så langt som mulig legges i gangveg eller vest for gangveg slik at arbeider/ skade i elveløpet unngås. Overvannsutslipp til Åna skal anlegges på en skånsom måte, slik at ånas kvaliteter ikke ødelegges eller forringes. C. Teknisk anlegg 52. I området skal det etableres transformator for strømforsyning og evt. telekommunikasjon m.v. D. Frisiktsoner 53. Frisiktsonene skal anlegges samtidig med veganlegget for øvrig. I frisiktsonene skal det være fri sikt ned til en høyde av 0,5 m over tilstøtende vegers planum. VI. KOMBINERTE FROMÅL A. Offentlig/ Almennyttig formål barnehage 54. I område for kombinert formål skal det bygges barnehage. 55. Tillatt bebygd areal skal være maksimalt 30% BYA av tomta sitt nettoareal. 56. Mønehøyde skal ikke overstige 6 m fra gjennomsnittlig tilstøtende terreng. 57. Bebyggelsen skal tilpasses omkringliggende bebyggelse med hensyn til form, materialbruk og farge. 58. Det skal opparbeides 0,5 bilplass pr. ansatt og 0,15 bilplass pr. barn. 59. I forbindelse med utbygging skal det legges fram en disposisjonsplan som skal godkjennes av kommunen. Denne planen skal vise bebyggelsens formål, plassering,
takform, adkomst, parkering, snuplass for varetransport og øvrig utomhusanlegg, fremtidig og eksisterende terreng, og vegetasjon. Bygningene skal plasseres slik at det gis mulighet for soleksponert og skjermet uteplass med god kvalitet. Uteplasser skal være soleksponert minimum 5 timer ved vårjevndøgn. Bomiljøet skal tilpasses universell utforming. Utearealene skal opparbeides samtidig med bebyggelsen. 60. Utendørs oppholdarealer skal plasseres og anlegges slik at de de støyskjermes. Ved byggemelding skal det vises støyskjermingstiltak for utendørs oppholdsareal som holder støyen under 55 dba, og som skal oppføres samtidig med bebyggelsen. B. Forretning/ kontor 61. Området skal nyttes til forretninger med nødvendige lagerlokaler, kontorer eller lignende. 62. Tillatt bebygd areal skal være maksimalt 50% BYA av tomta sitt nettoareal. Etableringer eller utvidelser av forretningslokaler skal være tilpasset stedets størrelse, funksjon og handelsomland. Det tillates ikke etablering av kjøpesentre med samlet bruksareal på mer enn 800 kvm. Det skal ikke tillates større bruksareal enn parkeringsdekningen ut fra normen gir rom for. 63. Bygninger skal ikke være høyere enn 9 m over gjennomsnittlig terreng. En skal tilpasse seg nabobebyggelsens høyder på en god måte. 64. Det skal opparbeides 1 parkeringsplass pr. 50 m2 gulvflate i næringsvirksomhet (forretning, kontor,), 1 parkeringsplass pr. 200 m2 for lager. 65. I forbindelse med utbygging eller endring skal det legges fram en plan som skal godkjennes av kommunen. Denne planen skal vise bebyggelsens formål og plassering, samt adkomst, parkering, snuplass for varetransporten og øvrig utomhusanlegg, terrenginngrep, eksisterende og ny vegetasjon. Utearealene skal opparbeides samtidig med bebyggelsen. VII. FELLESOMRÅDER A. Felles parkering 66. Arealene skal tilrettelegges for parkering i samsvar med kommunalteknisk norm. Felles parkeringsareal skal være felles for beboerne i det tilliggende boligområde. f_p1 og f_p2 er felles for område BK 4, og vedlikeholdes av de som har bruksrettigheter. Eierskapet tinglyses på eiendommene. 67. Det tillates oppføring av garasjer/carporter etter en samlet plan der det er tilstrekkelig areal til det.
B. Felles lekeplass 68. Felles lekeplass skal opparbeides i henhold til kommunal norm. Detaljplaner for dette skal godkjennes av kommunen. Arealene skal være solrike og lune og ferdigstilles med utstyr før boliger tas i bruk. Lekeplassen skal disponeres og vedlikeholdes av rettighetshaverne i området. 69. f_lek1 og f_lek2 skal være felles for områdene BK 1 BK 4, og vedlikeholdes av de som har bruksrettigheter. Eierskapet tinglyses på eiendommene. f_lek1 og f_lek2 skal være åpne for allmennheten. f_lek1 og f_lek2 skal ferdigstilles før ny bebyggelse innenfor område BK 1 BK 4 kan tas i bruk. VIII. LINJESYMBOL A. Støyskjerm 70. Støyskjerm skal etableres som vist i planen. Høyder defineres av behovet for støyskjerm fra industrien ihht. 32. IX. FELLESBESTEMMELSER 71. Eksisterende terreng og vegetasjon skal bevares i størst mulig utstrekning. 72. Terrengnivået må ikke forandres mer enn Plan og bygningsloven gir rom for. Som slike forandringer regnes nedskjæringer, terrasseringer, forstøtningsmurer, fyllinger m.v. Forstøtningsmurer opptil 0,8 m kan etableres inntil regulert vegkant, der de ikke er til hinder for sikt i kryss og avkjørsler. 73. Utbygging av kommunalteknisk anlegg som veg, vann og avløpsnett skal kun skje i henhold til godkjent teknisk plan for hele utbyggingsområdet. 74. Etter at denne reguleringsplan med tilhørende bestemmelser er godkjent, kan det ikke inngås privatrettslige avtaler som er i strid med planen og dens bestemmelser X. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 75. Ny samleveg Grindhaugvegen med tilhørende anlegg skal bygges som vist i planen før utbygging innenfor planområdet kan skje.
Dokid 16056283 (16/1862 2) 15162 OG 15/2141 - AKRA - SØKNAD OM DISPENSASJON FØYEN TORKILDSEN ADVOKATFIRMA Karmøy kommune Rådhuset postboks 167 4291 KOPERVIK Ansvarlig advokat Oslo Vår ref. Roar R. Lillebergen 18.05.2016 501903/bkhb OVERSENDELSEAV SØKNAD OM DISPENSASJONFRA REKKEFØLGEKRAVI REGULERINGSPLAN Vi viser til tidligere korrespondanse om utbygging av områder innen reguleringsplan for Håstø, sist i diskusjonsmøte med kommunen 29. mars 2016. Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS representere Garvik Prosjekt AS i denne saken. På vegne av Garvik Prosjekt AS søkes det om dispensasjon etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 fra rekkefølgekrav i reguleringsplan for Håstø 69. Dispensasjonssøknaden Redegjørelse for dispensasjonen fremgår av vedlagt brev datert 13. april 2016, bilag 1. Dispensasjonssøknaden er nabovarslet, se bilag 2 og 3. Nabovarsel er sendt til flere eiendommer enn de som er naboer og gjenboere til tiltaket i henhold til pbl. 21-3. Nabomerknader Det er innkommet to brev med merknader til dispensasjonen, se bilag 4 og 5. Våre kommentarer til nabomerknadene fremgår av eget brev, bilag 6. Avbøtende tiltak Naboenes merknader er i hovedsak rettet mot de trafikale konsekvensene ved å innvilge en slik dispensasjon. Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS www.foyentorkildsen.no Org nr: 885 719 392 C.J. Hambros Plass 2 D Tlf:+47 21 93 10 00 NO-0164 Oslo, Postboks 7086 Fax: +47 21 93 10 01 St. Olavs Plass, NO-0130 Oslo
FØYEN TORKILDSEN ADVOKATFIRMA Tiltakshaver mener at en dispensasjon ikke vil føre til ulemper av en slik karakter at vilkårene i pbl. 19-2 ikke er oppfylt for å dispensere fra rekkefølgekravet i reguleringsplanens bestemmelser 69. Dette er nærmere beskrevet i bilag 6. Tiltakshaver er imidlertid villig til å bidra ekstra til lokalsamfunnet for å bedre trafikksikkerheten i området for myke trafikanter. Vi viser til at kommunen har varslet oppstart av detaljregulering for turløype i nærområdet, kommunens referanse 16/805-6. Slik vi forstår, skal deler av turløypen fremdeles gå over tiltakshavers eiendom, like øst for området som omfattes av dispensasjonen. For å bidra til å bedre trafikksikkerheten for myke trafikanter i Åkraområdet, er Garvik Prosjekt AS villig til å opparbeide delen av turløypen som i dag er innregulert over gnr. 15 bnr. 2141, fra eiendomsgrensen i nord til enden av Myrdalvegen ved gnr. 15 bnr. 612, og overdra dette arealet vederlagsfritt til kommunen. Dette vil fremskynde realiseringen av en turløypen og en alternativ, bilfri ferdselsvei gjennom området for myke trafikanter. Tiltakshaver samtykker til at dispensasjonen kan gis på denne forutsetning, og at det settes vilkår for dispensasjonen om at denne delen av turveien opparbeides før det gis brukstillatelse til nye boliger. Tiltakshaver forutsetter imidlertid at kommunen selv gjennomfører oppmåling og fradeling av turveieparsellen når turveien er ferdig opparbeidet. Med vennlig hilsen Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS Bård K. H. B-Erg-d advokatfullmektig MOTTATT 20 MAI2016 Side 2 av 2
FØYEN TORKILDSEN ADVOKATFIRMA Karmøy kommune Rådhuset Postboks 167 4291 KOPERVIK MOTT417 20 MA 2016 Ansvarlig advokat Oslo Vår ref. Roar R. Lillebergen 13.04.2016 501903/bkhb SØKNAD OM DISPENSASJONFRA REKKEFØLGEKRAVI REGULERINGSPLAN Brevet gjelder søknad om dispensasjon etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 jf. 19-3 fra rekkefølgekravet i 69 i bestemmelsene til reguleringsplan for Håstø: «Ny samleveg - Grindhaugvegen med tilhørende anlegg skal bygges som vist i planen før utbygging innenfor planområdet kan skje» Tiltaket det søkes dispensasjon for, og omfanget av dispensasjonen, fremgår av punkt 1. Vurderingen av vilkårene for dispensasjon fremgår av punkt 2 og punkt 3. 1. Tiltaket og omfanget av dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra rekkefølgekravet i 69 for utbygging av området regulert til bolig på gnr. 15 bnr. 2141 og områdene regulert til bolig på gnr. 15 bnr. 62. Det aktuelle området kan potensielt bebygges med ca 38 boenheter. Se illustrasjon: Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS CJ. Hambros Plass 2 D Tlf: +47 21 93 10 00 www.foyentorkiidsen.no NO-0164 Oslo, Postboks 7086 Fax: +47 21 93 10 01 Org nr: 885 719 392 St. Olavs Plass, NO-0130 Oslo
FØYEN TORKILDSEN ADVOKATFIRMA 2. Hensynene bak planen blir ikke vesentlig tilsidesatt - Trafikkhensynet Hensikten bak rekkefølgekravet er opprinnelig å sikre opparbeidelsen av en ny samleveg østvest mellom riksveg 47 og Åkra Sementstøperi AS («Samlevegen»). Veien skal betjene byggeområdene mellom Åkravegen i nord, men også de eksiterende byggeområdene i sør ved Myrdalsvegen og Grasvegen. I tillegg synes en av hovedhensiktene å være å flytte tungtrafikken fra Åkra Sementstøperi AS bort fra Åkravegen og byggeområdet i nord. Intensjonene synes å være å lede trafikken fra disse områdene vestover mot rv 47 og videre nordover eller sørover fra Åkra sentrum. I illustrasjon under vises tenkt kjøremønster fra de nærliggende områdene med røde piler: Den naturlige ferdselsåren fra byggeområdet det søkes dispensasjon for er imidlertid ikke vestover, men nordover etter Jorundvegen. Slik veinettet og reguleringen foreligger i dag, vil Jorudvegen være den raskeste veien nordover, ut av Åkra sentrum, og den korteste veien til skoler og andre fellesfunksjoner. I illustrasjonen under er kjøremønsteret vist med en blå pil: Side 2 av 6
FØYEN TORKILDSEN ADVOKATFIRMA Oppfyllelse av rekkefølgekravet, og etablering av Samlevegen, vil derfor ha liten eller ingen betydning for hvor trafikken fra byggeområdet vil gå. Det er heller ikke slik, at byggeområdet vil skape store trafikkmengder. Etablering av 38 boenheter i byggeområdet vil føre til en økt årsdøgntrafikk (ÅDT)med ca 190, dersom en legger til grunn 5 ÅDT per boenhet i henhold til Karmøy kommunes vegnormal. Ved en dispensasjon fra rekkefølgekravet vil denne trafikken ledes nordover via Jorundvegen. Ut fra tellinger på kartet, ser det ut til at ca 56 boenheter benytter Jorundvegen som adkomstvei i dag. Dette gir en ÅDT, i dag, på Jorundvegen på ca 280. Etter at området er utbygd, vil ÅDT på Jorundveien være ca 470. I henhold til Karmøy kommunes vegnormal, er vegklassen «Adkomstveg A» tilstrekkelig for å betjene en slik trafikk fra så mange boenheter. Hva gjelder faktisk vegbredde, synes Jorundvegen å overoppfylle kravene som stilles til «Adkomstveg A». I denne sammenheng må en merke seg at Jorundvegen er opparbeidet vesentlig bredere enn det reguleringsplankartet viser. Det er også verdt å merke seg at myke trafikanter fra Håstø liten grad ferdes langs Jorundvegen. Skolebarn vil for eksempel ferdes langs Nyevegen, som er korteste og raskeste veg til Grindhaug skole. Se illustrasjon under: Side 3 av 6
FØYEN TORKILDSEN ADVOKATFIRMA Slik vi forstår kommunen i møtet, er det enighet om at Jorundvegen har god kapasitet og at veien er tilstrekkelig dimensjonert til å tåle trafikkbelastningen av 38 boenheter fra byggeområdet. Vi viser for øvrig til at kommunen i senere tid har vedtatt reguleringsplaner nord for Åkra som åpner opp for vesentlig flere boenheter enn området langs Jorundvegen, uten at det er stilt rekkefølgekrav på samme måte som for Håstøområdet. Det regulerte veinettet i disse områdene synes heller ikke å ha en høyere standard/dimensjon enn det Jorundvegen har i dag. Se illustrasjon under, hvor byggeområdene er markert med oransje: Side 4 av 6
FØYEN TORKILDSEN ADVOKATFIRMA På bakgrunn av de ovennevnte forhold, mener vi at en dispensasjon fra rekkefølgekravet i dette tilfellet i svært liten grad vil sette til side trafikkhensynene bak rekkefølgekravet. - Finansiering av infrastruktur Tanken bak rekkefølgekravet har opprinnelig vært at Samlevegen skal finansieres av byggeområdene. Dette har imidlertid ført til at byggeområdene i all hovedsak har blitt liggende ubebygd. Ingen grunneiere har rett og slett muligheten til å finansiere utbyggingen alene. Utformingen av reguleringsplanen gjør også at det ikke er mulig å kreve refusjon fra andre grunneiere, gitt at noen hadde hatt økonomien til å forskuttere kostnadene til å oppfylle rekkefølgekravet. I Karmøy kommunes kommunedelplan for ny omkjøringsveg, er Samlevegen foreslått som et nytt tilknytningspunkt mellom omkjøringsvegen og Åkra sentrum. Kommunedelplanen er vedtatt med innsigelse fra Fylkesmannen i Rogaland og er, slik vi forstår, sendt til Kommunalog moderniseringsdepartementet for avsluttende behandling. Vi mener det er grunn til å tro at departementet ikke vil ta innsigelsen til følge. Kommunedelplanen, og omkjøringsveien, snur opp ned på forutsetningene som ligger til grunn for gjeldende regulering. Slik vi forstår, etter å ha vært i møte med kommunen, må veistrekningen omreguleres for å kunne betjene omkjøringsvegen. Denne omreguleringen vil ikke kommunen selv foreta, men forutsettes gjennomført av vegvesenet. I tillegg er det forutsatt at veiopparbeidelsen skal finansieres som en del av omkjøringsveien. Når Samlevegen ikke lenger skal bekostes av byggeområdene, er dette ikke lenger et forhold som er til hinder for å gi dispensasjon fra rekkefølgekravet. I forlengelsen av dette, bemerker vi at tiltakshaver har forsøkt å finne løsninger der en opparbeider deler av veien. Det har blant annet vært vurdert å forlenge Jorundvegen ned til Myrdalsvegen, som en S, for å etablere en kjøreveg vestover fra Håstøområdet. Ved nærmere undersøkelser, viser imidlertid dette seg å være en dårlig løsning. En slik løsning vil trolig føre til økt trafikk på Jorudvegen, fra boligområdene ved Myrdalsvegen, og i liten grad bli brukt som en kjøreveg vestover fra Håstøornrådet. Løsningen vil samtidig binde opp trasevalget for en fremtidig omregulering av Samlevegen. Slik vi forstår, deler kommunen vår oppfatning av at dette er en lite hensiktsmessig løsning. 3. Fordelene ved dispensasjonen overstiger klart ulempene Som vist ovenfor, gir en dispensasjon marginale ulemper for de hensyn som rekkefølgekravet er ment å ivareta. En dispensasjon vil imidlertid gi tungtveiende, relevante fordeler. Det aktuelle boligområdet ligger sentralt til på Åkra, med gangavstand til sentrum, skoler og andre fellesfunksjoner. Boligområdet har også svært gode kvaliteter, med regulerte lekeplasser og nærhet til regulerte friluftsområder. Boligområdet er derfor svært egnet til familier med barn. Side 5 av 6
FØYEN TORKILDSEN ADVOKATFIRMA Utbygging av sentrumsnære områder, som dette, er slik vi forstår et viktig mål og arealbrukshensyn i Karmøy kommune. Dette kommer blant annet til uttrykk i Karmøy kommunes stedsanalyse for Åkrahamn. Vi legger også til grunn at det er en ønsket utvikling i kommunen at byggeområdene nærmeste sentrum, skoler og andre fellesfunksjoner blir etablert før de mer perifere byggeområdene. Karmøy kommune har i de siste år regulert inn nye boligområder som er mer perifere og mindre egnet enn boligområdet i denne saken. Disse områdene er blir også bygget ut, av mangel på byggeklare sentrumsnære byggeområder. På grunn av rekkefølgekravet i reguleringsplanen for Håstø, har potensialet i området ikke blitt realisert. Vi viser da til at reguleringsplanen ble vedtatt allerede i 2008, og at området i all hovedsak har ligget brakk i 8 år. Dersom det ikke gis dispensasjon, vil dette området ligge brakk helt til Samlevegen blir omregulert og opparbeidet i statlig regi. Dette kan erfaringsmessig ta svært lang tid, kanskje 8 nye år eller lenger. En dispensasjon vil imidlertid gjøre det mulig å bygge ut dette området innen relativt kort tid. Dette er etter vår oppfatning en tungtveiende fordel. All den tid dispensasjonen ikke fører med seg ulemper av betydning for nærområdet og fremtidig arealdisponering i området, må denne fordelene anses som klart større enn ulempene. Med utgangspunkt i dette, mener vi at vilkårene for å gi dispensasjon for etablering av byggeområdet etter pbl. 19-2 er oppfylt. Med vennlig hilsen Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS Bård K. H. advoka ullmektig Side 6 av 6
11:-e' A;-17 Jt& C 2611/ 7 MOTTATT a0 MAI2016 d 16056285 (16/1862-2) Mrknader poi fra nabo med kommentar A/L5f"-
Garvik Prosjekt AS Vestheimvegen 15 4250 Kopervik ba(cigarvikgnippen.no Åkrehamn, 26. april 2016 MERKNADER TIL SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REKKEFØLGEKRAV - GNR 15 BNR 2141 OG GNR 15 BNR 62 Det vises til nabovarsel av 15.04.2016 hvor det fremgår at det vil søkes om dispensasjon fra rekkefølgekrav ved utbygging av boliger på eiendommene gnr 15 bnr 2141 og gnr 15 bnr 62. Som ciere av gnr 15 bnr 1131, vil vi komme med innsigelser til at det kan gis dispensasjon fra plankrav om "ny samleveg Grindhaugvegen med tilhørende anlegg" før utbygging kan skje, j11reguleringsplanen 69. Hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt Reguleringsplan 2024 Håstø trådte i kraft så sent som i 2008. Det faktum at planen er såpass ny, tilsier i seg selv at det skal mye til for å dispensere fra plan. Planen er dessuten resultatet av Garvikgruppens eget forslag til detaljregulering. Det legges til grunn at rekkefølgekrav ble inntatt i plan som følge av et ønske om adkomst til utbyggingsområdet og omliggende bebyggelse fra vest, fremfor bruk av eksisterende veganlegg. Jorundvegen og Åkravegen er da heller ikke egnet og dimensjonert for såpass mye økt trafikk som utbyggingen av rundt 38 nye boenheter må antas å føre med seg. Et annet hensyn antas å være finansiering av infrastruktur. Gjennom vedtatt reguleringsplan kan det offentlige sikre at utbygging som medfører økt belastning også bidrar til bedre trafikkforhold i området. Dette er krav som utbygger hele tiden har måttet forvente å oppfylle før utbygging kan realiseres. Garvikgruppen har hatt mulighet til å påvirke eget detaljreguleringsforslag i planprosessen, og har også hatt mulighet til å påklage bestemmelse om rekkefølgekrav. Kommunedelplanen med ny fylkesveg Åkra sør Veakrossen har pågått parallelt siden 2009. Det må fortsatt anses usikkert når ny omkjøringsveg vil bli en realitet, og hvor tras&n vil legges. Det kan ikke ses at disse planene snur opp ned på forutsetningene. Det anfores at dispensasjon fra rekkefølgekrav vil innebære at hensynene bak planbestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, jf. pb1. 19-2 annetledd, 1. pkt. Fordelene ved dispensasjon er ikke klart større enn ulempene Fordelene for utbygger med dispensasjon synes å være rent økonomiske. Henvisning til at området ellers ikke vil bli utbygd før den regulerte vegstrekningen i stedet opparbeides i statlig regi, kan ikke tillegges vekt. Etablering av den aktuelle vegstrekningen har som nevnt
vært fullt påregnelig. Videre har det gått 8 år siden reguleringsplan ble vedtatt uten at utbygger har realisert byggeplanene. Det kan ikke ses å være en særlig ulempe å utsette bygging noe ytterligere i påvente av ny fylkesveg. Hvis den aktuelle vegstrekningen da i stedet finansieres som en del av Statens vegvesens prosjekt, forutsettes det for øvrig at byggetomtene vil være refusjonspliktige. Ved å gi dispensasjon fra rekkefølgekrav nå, og tillate bygging før ny fylkesveg realiseres, antas det at utbygger kan oppnå en tilfeldig økonomisk fordel. Sett fra alle andre enn utbyggers ståsted, må det imidlertid snarere anses som en ulempe. Dispensasjon fra rekkefølgekrav vil dessuten være en vesentlig ulempe for eksisterende beboere langs Jorundvegen og Åkravegen. Både anleggstrafikk i byggeperioden og senere trafikk til og fra boligene vil innebære en betydelig trafikkøkning som den ikke er dimensjonert for. Det anføres at adkomst til boligområdet fra nord vil være et dårlig alternativ. I motsetning til hva utbygger hevder, brukes dessuten Jorundvegen også av myke trafikanter, herunder barn som bor i området. Pr dato bor det flere barn i området, og alderssammensetningen på beboerne i den nyeste del av området tilsier at det vil komme flere barn. Det er også registrert et begynnende generasjonsskifte i den eldre del av bebyggelsen. I tillegg vil antall barn øke sterkt når området erferdig utbygget. Utbygger sørget for øvrig for ferdigstilt lekeplass i siste nåværende byggetrinn, en klar indikasjon på alderssammensetningen på kort og lang sikt. Det påpekes forøvig at slike endringer som det her er snakk om uansett ikke bør skje gjennom dispensasjon, men eventuelt bør forutsette ny eller endret plan. Det legges til grunn at det også har vært møte om oppstart av reguleringsarbeid, men at utbygger i stedet forsøker å velge en enklere løsning. Det anføres at saken reiser fiere uavklarte spørsmål, og som ikke er egnet til avklaring gjennom dispensasjon. Det anføres at fordelene ved dispensasjon uansett ikke er klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2annet ledd, 2. pkt. Med vennlig hilsen Steffen Joh onsen På e av eiere av i 15bnr 1131.),?b,t:( / uhsenc:\ y \r.