SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Eli Forthun Arkiv: GNR 18/2 Arkivsaksnr.: 10/2564 GNR. 18/1 OG 18/2 - KONSESJON PÅ ERVERV AV FAST EIENDOM FONNDALEN GÅRD Rådmannens innstilling: 1. Viser til søknad om konsesjon for erverv av gnr. 18 bnr. 1 og 2 av 18.11.2010 fra Fonndalen Tingrettslige sameie foretaksnummer 996 026 426 v/talsmann Tormod Venvik. 2. Søknad om konsesjon innvilges til oppgitt kjøpesum kr. 1.360.000,- etter konsesjonslovens 1 og 9 på vilkår av at Fonndalen Sameie organiseres som et selskap med begrenset ansvar. Firmaattest eller utskrift fra enhetsregisteret som dokumenterer dette skal legges ved hjemmelsdokument før dette tinglyses. 3. Søknaden innvilges på følgende vilkår satt med hjemmel i 11 jfr : - Det skal utarbeides vedlikeholdsplan for brygga og Ingeniørgården. I tillegg skal det utarbeides enkel driftsplan for skogen i samråd med kommunen. Frist for å legge frem disse planene settes til 01.01.2012. Dette vilkåret er ikke til hinder for tinglysing av hjemmel. Vedlegg i saken: 1. Søknad om konsesjon av 18.11.2010 m/vedlegg. 2. Kartutsnitt Riksantikvarens fredningsvedtak 25.03.1997. 3. Kartutsnitt gjeldende reguleringsplan. 4. Saksprotokoll k-sak 49/05. 5. Saksprotokoll PLU sak 21/06. 6. Utskrift Gårdskart. Bakgrunn: Søkere: Fonndalen Sameie (Knut Dahl s arvinger) v/tormod Venvik Fonndalen Tingrettslige sameie foretaksnummer 996 026 426 jfr e-post av 24.03.2011. Fonndalen Sameie oppgis å være under stiftelse. Den består av arvingene etter Knut Dahl, totalt 14 stykker.
Det søkes om konsesjon for erverv av gnr. 18 bnr. 1 og 2, et bruk på totalt ca 6643 da hvorav 52 da jordbruksareal og ca 2000 da produktiv skog. I tillegg er det betydelige grusressurser på eiendommen. Venvik opplyser i søknaden at de ønsker å drive skogen etter plan utarbeidet i samråd med kommunen, og at driveplikten av jorda oppfylles ved bortleie. I tillegg står det i søknaden at utnyttelse av grusressursene vurderes når forholdet mellom reguleringsplan og fredningsbestemmelse er avklart. Eiendommen har 9 bygninger, hvorav 2(3) som har vært brukt som helårsbolig. Av disse er 2 i svært dårlig stand, mens 1 (Ingeniørgården) er i middels stand. Ingen av arvingene ønsker å bosette seg på bruket, og det søkes om konsesjon uten boplikt. Beliggenhet er angitt på vedlagt kartutsnitt fra Riksantikvarens fredningsvedtak av 25.03.1997. Fredningsvedtaket er i konflikt med gjeldende reguleringsplan for Fonndalen, men er ikke opphevet. Kommunestyret behandlet sak om gjennomføring av reguleringsplan og ekspropriasjon 27.10.2005, og vedtok da å ikke ekspropriere områder for masseuttak samt at ny reguleringsplan skulle utarbeides. Kopi av saksprotokoll vedlagt. Nordland Betongindustri A/S utarbeidet en avslutnings- og rehabiliteringsplan for masseuttak i 2005. Bergvesenet godkjente denne med mindre merknader i brev av 07.02.2006. Planutvalget tok godkjenningen til orientering med mindre merknader i sak 21/06, se vedlagte saksprotokoll. Landbruksleder og fagkonsulent skogbruk var på befaring på bruket 17.03.2011. Saksutredning: Søknaden skal vurderes ut fra konsesjonslovens 1 (lovens formål) og 11 (vilkår for konsesjon) samt forskrifter og rundskriv til konsesjonsloven. Disse lyder: 1. Denne lov har til formål å regulere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og brukerforhold som er mest gagnlig for samfunnet bl.a. for å tilgodese: 1. Fremtidige generasjoners behov. 2. Landbruksnæringen. 3. Behovet for utbyggingsgrunn. 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. Hensynet til bosettingen. 11. Konsesjon etter loven kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensynet til de formål loven skal fremme. Det kan lempes på vilkår etter søknad. Landbruksdepartementet har i rundskriv M-2/2009 gitt retningslinjer for behandling av søknader om konsesjon. Der står bl.a.: Ved konsesjonsvurderingen skal det tas utgangspunkt i søkers formål med ervervet. Dette formålet skal vurderes i forhold til hvilke relevante samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saken, jf. Konsesjonslovens formål. I konsesjonssaker kan det stilles vilkår. Rammen for de vilkår som kan fastsettes, finnes i 11 jf 1. Hvorvidt en konsesjonssøknad skal innvilges eller ikke beror på en individuell og konkret
vurdering. Ingen har krav på å få konsesjon, men konsesjon skal gis med mindre det er saklig grunn til å avslå. Av konsesjonsloven fremgår at lovens 9 (gjelder landbrukseiendommer) kommer til anvendelse når eiendommer skal benyttes til landbruksformål. I slike tilfeller skal det også foretas en prisvurdering. Denne lyder: 9. (særlige forhold for landbrukseiendommer) Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Konsesjon skal i alminnelighet ikke gis dersom det ved ervervet oppstår sameie i eiendommen, eller antallet sameiere økes. Det kan gis konsesjon til selskaper med begrenset ansvar. Det skal legges vekt på hensynet til dem som har yrket sitt i landbruket. Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Når det gjelder avveiningen av disse hensynene, står det klart at rumdskriv M-2/2009 at konsesjonsmyndighetene må ta stilling til i hvilken grad de ulike hensynene gjør seg gjeldende, dvs. om de er relevante i saken, og med hvilken vekt de opptrer i samen. Hensyn det etter loven skal legges særlig vekt på, har stor vekt. I telefonsamtaler har Venvik opplyst at det ikke blir aktuelt å ivareta bygningsmassen uten at dette kan finansieres gjennom et salg av grus. Hvorvidt de i det hele ønsker å utnytte grusforekomstene, har de ennå ikke tatt stilling til jfr også e-post av 24.03.2011. Han opplyser at Fonndalen Tingrettslige sameie er registrert med foretaksnummer 996 026 426. Vedlagt er skriv fra Nordland Fylkeskommune v/bjarne Eriksen vedr deres rolle når det gjelder deres rolle i istandsettelsen av de fredete bygningene. Vurdering: I denne konsesjonssaken, er det sjeldent mange uavklarte spørsmål. Usikkerheten om muligheten for utnyttelse av grusressursene gjør at bygningenes fremtid ikke er avklart. Denne usikkerheten medfører også at en prisvurdering blir nærmest umulig. I tillegg kommer at de fleste av bygningene i dag er i en slik tilstand at den tekniske bygningsverdien er svært lav, samtidig som historisk verdi må sies å være svært høy. Eierforholdene er heller ikke helt avklart, men der gir konsesjonsloven ganske klare føringer for hvordan det bør være.
Noen momenter kan man dog relativt enkelt ta stilling til, og dette gjelder bosettingshensyn og driften av landbruksarealene slik de i dag fremstår. Omsøkte eiendom ligger i et veiløst område ikke prioritert for boplikt etter gjeldende landbruksplan. Tilstanden til de 2 hovedbygnigene på tunet er svært dårlig. Ingeniørgården er i relativt brukbar stand. Beliggenheten tilsier likevel at konsesjon kan innvilges uten vilkår om boplikt, da dette heller ikke er et område med boligmangel og bosettingshensyn derfor ikke gjør seg gjeldende i stor grad. Eiendommens jordbruksarealer er bortleid ved skriftlig leieavtale til eneste bruk i drift i nærheten. Dette er en driftsmessig god løsning, og driveplikten etter jordloven anses som oppfylt. Når det gjelder prisvurdering på landbrukseiendommer, har Landbruks- og matdepartementet i rundskriv 1/2010 endret boverdi og nedre beløpsgrense for vurdering. Der står: Departementet bestemmer med dette at for bebygde, konsesjonspliktige landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under kr. 1.500.000 skal prisvurderingen heretter unnlates. I denne saken er det vurdert at det ikke er påkrevd å sette vilkår om boplikt, og det er da tvilsomt om en prisvurdering kan unnlates på bakgrunn av boverdi. Til gjengjeld gjelder det her hjemmelsendring på bakgrunn av dødsfall, og eiendommen har ikke vært utlyst til salgs eller på annet vis bidratt til å påvirke prisutviklingen på fast eiendom. Prisen er oppgitt til kr. 1.360.000,-. Dette er åpenbart innenfor akseptable grenser tatt i betraktning brukets naturressurser og spesielle bygningsmasse. En grundigere prisvurdering unnlates da den ville måtte basere seg på spekulasjoner. Ser vi formålsparagrafen og 9 under ett, vurderes følgende forhold å være av størst vekt i denne saken: 1. Eierforholdene sett i sammenheng med 2. hensynet til en helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. 1. Eierforhold. I henhold til konsesjonsloven 9 2. ledd er det helt klart at man ikke bør innvilge konsesjon dersom det opppstår sameie. I rundskriv M-2/2009 står det at eiere av et ansvarlig selskap etter lov 21. juni 1985 nr. 83 om ansvarlige selskaper og kommandittselskaper anses som ordinære sameiere selv om det er selskapet som søker konsesjon. Derimot slår 9 3. ledd fast at selskaper med begrenset ansvar kan gis konsesjon. Denne bestemmelsen gjelder selskaper som omfattes av lov 13. juni 1997 nr. 44 om aksjeselskaper. Bestemmelsen åpner for å gi konsesjon der hvor slike eierforhold kan by på fordeler i forhold til mer tradisjonelle eierformer, for eksempel der hvor det kan være behov for å utnytte ressurser gjennom felles tiltak. Hvorvidt akkurat det siste gjelder i det her tilfellet er heller usikkert, men det er åpenbart at i valget mellom 14 ulike eiere og et aksjeselskap med beslutningsdyktig styre, er det siste det beste alternativet i forhold til fremtidig ivaretakelse av ressursene. Det bør derfor stilles vilkår om at Fonndalen Sameie skal organiseres som et selskap med begrenset ansvar, og at hjemmelsdokument ikke kan tinglyses uten at det foreligger firmaattest eller utskrift fra enhetsregisteret som dokumenterer dette. 2. Hensynet til en helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet.
Fremtiden for Fonndalen Gård er på ingen måte avklart, og det vil ikke være mulig å ta stilling til alle disse spørsmålene i konsesjonssaken. Vi har i denne saken motsetninger mellom konsesjonsloven og plan- og bygningsloven (gjeldende reguleringsplan) som må løses i en bredere prosess når det gjelder deler av eiendommen. Dette gjelder likevel ikke hele eiendommen. Bolighuset Ingeniørgården ligger i område avsatt til friluftsformål i reguleringsplan, og berøres ikke av fredningsvedtaket. Brygga er i reguleringsplan avsatt som privat kai og berøres heller ikke av fredningsvedtaket. De største skogressursene ligger utenfor reguleringsplanområdet. Det å eie eiendom medfører ikke bare rettigheter, men også forpliktelser. Spesielt gjelder dette for landbrukseiendommer. I søknaden står det at søker ønsker å drive skogen etter plan. Dette bør da også settes som vilkår for konsesjon for å sikre en forsvarlig drift. I tillegg bør man stille vilkår om en vedlikeholdsplan for Ingeniørgården og brygga, da disse har hhv både historisk verdi/boverdi og stor viktighet for adkomst til og fra eiendommen. Det er ikke vanlig å stille slike vilkår i en konsesjonssak med mer tradisjonelt eierforhold, da den type vedlikehold erfaringsmessig er en selvfølge for fysiske personer som er avhengig av adkomst og et sted å bo for å utnytte eiendommene sine. Talsmann for søker har muntlig opplyst at de så absolutt skal ivareta Ingeniørgården, og vi ber nå om å få dette skriftlig. Ei samla vurdering i denne saken gjør at konsesjonssaken fremmes for behandling selv om svært mye er uavklart. Søknaden bør kunne innvilges med de vilkår som fremkommer over da det er behov for å få avklaring og fremgang i saken for alle interessenter. Jørgen Kampli rådmann