TILSTANDSRAPPORT VÅTROM Betegnelse: Dato befaring: Utskriftsdato: Oppdrag nr: Fritidsleilighet 21.04.2016 23.04.2016 2731 Utført av autorisert medlemsforetak i NTF Sertifisert takstmann: Byggmester Einar Johnsen Telefon: 997 33 551 E-post: jontakst@broadpark.no Rolle: Uavhengig takstmann
Takstmannens rolle Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.ntf.no. Forutsetninger Våtromsrapporten er en tilstandsbeskrivelse utført iht. NTFs regler og NS 3424/3451. 'Nivå 1' er registreringsnivået, basert på kun visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. NS 3424 (1995-utgaven) angir at Tilstandsgrader (Tg) fra 0-3 skal benyttes for å angi grader av tilstandssvekkelse. 0: ingen symptomer, 1: svake symptomer, 2: middels kraftige symptomer, 3: kraftige symptomer. Tilstandssvekkelser angis ikke for bygningsdeler hvor Tg 0 er registrert. Takstmannen kan ikke gjøres ansvarlig for manglende eller feil opplysninger om skader som bare kan avdekkes ved inngrep i bygningsdeler eller komponenter. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for oppdatering. Arealberegning for boenheter: Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører. Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige. Egne forutsetninger Det må presiseres at dette er en tilstandsrapport våtrom hvor det kun er gjort en tilstandsvurdering av bad. De andre rommene i seksjonen, samt seksjonen utvendig har kun vært gjenstand for en generell vurdering. Det er ikke flyttet på utsyr og sluk på vaskerom var ikke tilgjengelig for inspeksjon. Konklusjon tilstand Badet fremstår i all hovedsak i god stand. Det totale fallet på badegulvet er mindre enn det våtromsnormen anbefaler, men det er god avrenning til sluk. Det er ikke avtrekk fra vaskerom. Den øvrige seksjon fremstår for det neste i god vedlikeholdsmessig stand, men litt malingsslitasje på begge altanrekkverk. STRAUME, 23.04.2016 Byggmester Einar Johnsen Telefon: 997 33 551 Side: 2 av 7
Befarings- og eiendomsopplysninger Rapportdata Kunde: Marita T. Solås Takstmann: Einar Johnsen Befaring/tilstede:. - Einar Johnsen. Takstmann. Tlf. 997 33 551 Eiendomsopplysninger Eiend.betegnelse: Fritidsleilighet Beliggenhet: Syd-østvendt beliggende rorbu på Sprengsneset på Forhjelma nord i Øygarden kommune. Fra seksjonen som ligger i 2. etg. er det utsikt over Hjelmevågen og Hjeltefjorden mot Nord-Hordaland. Området opplyses å ha sol fra tidlig morgen til sen kveld om sommeren. Til offentlig kommunikasjon er det ca. 1,3 km. Til dagligvarebutikk på Hellesøy er det ca. 1,5 km. Til tettstedet Tjeldstø er det ca. 11,5 km. og til Rong senterområde ca. 22 km. Med bil bruker man ca. én time til Bergen sentrum. Kort vei med båt ut til storhavet i vest og til Hjeltefjorden i øst. Bebyggelsen: Rorbomiljø bestående av 12 rorbuer. Rorbumiljøet ligger i utkanten av et relativt nyetablert hyttefelt. Standard: God standard på seksjonens overflater og utstyr. Om tomten: Tomten ligger opprinnelig i skrånende terreng. Mot nord-vest er det et felles gangareal med belegningsstein, samt en felles mur med betongstein. Gruset parkeringsplass like ved rorbuen. Gruset vei bort til rorbuene. Asfaltert vei ned til områdets marina. Til marinaen er det også fremlagt vann og strøm. Marinaen er skjermet med en bølgedemper mot syd. Regulering: Området er regulert til fritidsbebyggelse, herberge/utleie, privat småbåtanlegg, fellesarealer og friluftsområder. Kommuneplan: I flg. kommuneplanens arealdel for planperioden 2014-2022 ligger eiendommen i byggeområde for fritidsboliger etter eksisterende arealbruk. Adkomstvei: Privat Tilknytning vann: Offentlig Tilknytning avløp: Felles avløpsanlegg via septik til sjø. Andre forhold: Til hver seksjon medfølger det én parkeringsplass. Eier opplyser også at det skal medfølge én båtplass i områdets fellesmarina. Matrikkeldata 1259 ØYGARDEN Gnr: 9 Bnr: 267 Seksjon: 14 Eiet/festet: Eiet Areal: 2 491,5 m² Arealkilde: Beregnet areal iht. Eiendomsdata. Bør tas med et lite forbehold Eierbrøk seksjon: Eierbrøk: 39/1093 Hjemmelshaver: Marita Torsvik Solås Kilder/vedlegg Dokument/kilde Dato Kommentar Tegninger 09.12.2007 Plan, snitt og fasade Fremvist For planperioden 2014-2022 Innhentet Hjemmel o.a. eiendomsopplysninger fra Norsk Eiendomsinformasjon. Innhentet Kommuneplanens arealdel Grunnbokutskrift Ajoúrført: 08.04.2016 Eiendomsdata.no 23.04.2016 Status Sider Vedlagt Fremvist Megler Rekvirent Generelle eiendomsopplysninger Side: 3 av 7
Bygninger på eiendommen Seksjon Bygningsdata Byggeår: 2011 Kilde: Egne observasjoner Anvendelse: Seksjonert rorbu på to etasjer hvor den takserte seksjon ligger i 2. etg. Rorbuen ligger i midten av en rekke med tre rorbuer. Arealer Bruttoareal Etasje Bruksareal BRA m² BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar 2. etasje 51 48 46 2 Gang, stue/kjøkken, to soverom, bad og bod/vaskerom. Sum bygning: 51 48 46 2 Regler for arealberegning og måleverdige, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger. Kommentar areal Innvendige arealer er fremkommet etter oppmåling på stedet med lasermåler. Bruttoarealet er beregnet Side: 4 av 7
Tilstandsvurdering Tilstandsvurdering for Seksjon Innvendige dører - Seksjon Hvite formpressede lettdører, Balkonger, terrasser ol. - Seksjon Overbygget trealtan mot syd-vest med adkomst fra stue/kjøkken. Rekkverk med felter med plexiglass. Trealtan mot nord-vest med adkomst via tretrapp fra bakkenivå. Rekkverk i tre. Malingsslitt toppbord på rekkverk på begge altaner. Gulvsystemer - Seksjon Etasjeskiller mot seksjonen under er trebjelkelag. Litt lite fall totalt på badegulvet. Iht. våtromsnormen skal det være et fall på minst 25 mm fra dørterskel til topp sluk. Det totale fallet var på ca. 10 mm. For øvrig god avrenning i dusjsone. Overflater på innvendige gulv - Seksjon På bad og bod/vaskerom er gulvet belagt med keramiske fliser. Eikeparkett i øvrige seksjon. Overflater på innvendige vegger - Seksjon På bad er veggene kledd med keramiske fliser. I øvrige seksjon er veggene kledd med mdf-plater. Overflater på innvendig himling - Seksjon Trepanel Side: 5 av 7
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner - Seksjon Rør-i-rør vannledninger. Pvc avløpsrør. Utstyr for sanitærinstallasjoner - Seksjon På bad er det gulvtoalett, servant og dusjhjørne, samt en v.v. bereder på 200 l. På bod/vaskerom er det en brannslange, rør i rør sentral, samt opplegg for vaskemaskin. Luftbehandling, generelt - Seksjon Mekanisk avtrekk fra bad som styres fra kjøkkenventilator. Det er ikke avtrekk fra bod/vaskerom. Det skal være mekanisk avtrekk fra våtrom. Elkraft, generelt - Seksjon Automatsikringer med overspenningsvern. Sikringsskap er plassert på bod/vaskerom. Elvarme, generelt - Seksjon Varmekabler i gulv på bad. Innredning og garnityr for våtrom - Seksjon På bad er det et underskap med hvite glatte fronter i mdf. Side: 6 av 7
Andre bilder Andre bilder for oppdraget Marina sett fra rorbuen. Biloppstillingsplass Side: 7 av 7