OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2009

OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ÅRSRAPPORT 2009

Innhold innhold Side 2 SIDE 3 Kort om Olav Thon Eiendomsselskap 4 Høydepunkter 2009 5 Nøkkeltall 6 årsberetningen 12 Årsregnskap konsern 16 Noter konsern 40 Årsregnskap morselskap 43 noter morselskap 51 Erklæring i henhold til verdipapirhandellovens 5-5 52 Revisors beretning 53 Aksjonærinformasjon 60 Finansiell informasjon 64 Eiendomsvirksomheten 72 English summary

om olav thon eiendomsselskap Historikk Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble etablert i 1982, da en betydelig del av Olav Thon Gruppens eiendommer ble overført til selskapet. Olav Thon Eiendomsselskap ASA ble notert på Oslo Børs i 1983, og har siden børsnoteringen gjennomgått en betydelig vekst. Årlig leieinntektsnivå for selskapets eiendommer har økt fra 27 millioner kroner i 1983 til 1.740 millioner kroner ved inngangen til 2010. Selskapet inngår i Olav Thon Gruppen, som omfatter virksomheter og selskaper direkte eller indirekte eiet av Olav Thon. Hovedstrategi Selskapets strategi er å erverve, utvikle og eie eiendommer med sentral beliggenhet. Forretningsmessig mål Det overordnede mål for Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er å oppnå best mulig utvikling i egenkapital pr. aksje. Over tid skal aksjonærene oppnå en avkastning som er konkurransedyktig i forhold til sammenlignbare investeringsalternativer. Styre og administrasjon Olav Thon, styrets leder Stig O. Jacobsen, styremedlem Kristian Leer-Salvesen, styremedlem Signe Moland, styremedlem Kristin Normann, styremedlem Dag Tangevald-Jensen, administrerende direktør om olav thon eiendomsselskap Side 3 Selskapet skal oppnå høyest mulig verdiskaping på lang sikt ved å fokusere på effektiv drift og videreutvikling av eiendomsporteføljen. Kombinasjonen av høy løpende driftsavkastning på eiendommene og verdiskapning som følge av aktiv videreutvikling av eiendomsporteføljen, forventes å bidra til maksimal verdistigning både i et kort og langt perspektiv. Selskapet har ikke egen administrasjon, men en driftsavtale med Thon Holding AS som sikrer at selskapet til enhver tid trekker på Olav Thon Gruppens ressurser. konsernstruktur mars 2010 Olav Thon Eiendomsselskap ASA Jessheim Storsenter as 100% ANS Info-Rama 100 % Gardermoen Park AS 100 % Bergen Storsenter ANS 100 % Sørlandssenteret DA 50 % Amfi Eiendom AS 100 % Harald Kværner Eiendom AS 34 % Thon Storo ANS 100 % Lagunen Eiendom AS 42 % Lagunen DA 50 % Lagunen AS 50% Lisa AS 67% Litor Sartor AS (100 %) Molde Bransjesenter AS 100 % Grandgården Eiendom AS 100 % Vestkanten AS 68 % AmCo Eiendom AS 50 %

Høydepunkter 2009 Høydepunkter 2009 Side 4 Olav Thon Eiendomsselskap oppnådde en betydelig resultatvekst og forvaltningsresultatet økte med 24% til 902 millioner kroner. Egenkapital pr. aksje økte med 12% til 772 kroner. Konsernets gjennomsnittsrente falt med 1,5% poeng til 4,2%. Konsernets eierandel i Amfi Eiendom økte til 99%. Omsetningen i konsernets 63 kjøpesentre i eie og forvaltning var 34,4 milliarder kroner, en økning på 12% fra foregående år. Posisjonen som Norges ledende kjøpesenterselskap ble styrket ytterligere ved åpning av den nye Molde Storsenter og ved at flere eksisterende sentre ble utvidet. Aksjekursen steg med 56% til en kurs på 770 kroner ved årets utgang. Børsverdien ved årsskiftet var 8,2 milliarder kroner, og Olav Thon Eiendomsselskap er dermed det 3. største børsnoterte eiendomsselskap i Norden. Selskapet har i 2010 kjøpt 68% av kjøpesenteret Vestkanten i Bergen, som hadde en omsetning på 1,2 milliarder i 2009. Konsernet har i 2010 inngått avtale om forvaltning av 7 kjøpesentre for Storebrand ASA. Sentrene hadde i 2009 en samlet omsetning på 7 milliarder kroner og avtalen trer i kraft i løpet av 2010.

nøkkeltall (millioner kroner) Drift og verdiendringer 2009 2008 2007 Leieinntekter 1 573 1,530 1 346 Netto rentekostnader 514 635 466 Forvaltningsresultat * 902 725 734 Verdiendringer eiendom og derivater -114-1 056 2 289 Resultat før skatt 788-331 3,022 nøkkeltall Side 5 Investeringer Netto investeringer 2 218 2 005 3 192 Likviditet Likviditetsreserver ** 2 486 2 397 2 599 Avdrag neste 12 mnd 474 308 170 Kontantstrøm drift *** 837 582 641 Soliditet Egenkapitalandel 32% 32% 37% Egenkapital 8 320 8 208 9 083 Aksjonærenes andel 8 218 7 316 7 710 Finansiering Rentebærende gjeld 13 253 12 713 11 377 Rente 4,2% 5,7% 5,6% Rentesikring (over 1 år) 52% 54% 51% Eiendomsportefølje Leieinntektsnivå 1 740 1 700 1 580 Omsetning kjøpesenter **** 34 441 30 713 29 350 Eiendomsverdier Bokført verdi eiendomsportefølje 24 389 24 116 23 206 Netto yield 6,7% 6,9% 6,3% Aksjekurs (kroner) Børskurs 31.12 770 480 810 Utbetalt utbytte pr. aksje 0 8 8 Endrede regnskapsprinsipper m.m. gjør at enkelte størrelser avviker fra det som er oppgitt i tidligere årsrapporter. * Resultat før verdiendringer og skatt ** Kontanter og kontantekvivalenter + ubenyttede kommiterte lånerammer *** Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter - Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter **** Eide og/eller forvaltede kjøpesenter

Årsberetning 2009 Olav Thon Eiendomsselskap ASA årsberetning Side 6 Den store, globale konjunkturnedgangen i 2009 er nå snudd, og de fleste land opplever igjen økonomisk vekst. I Norge var nedgangen mindre enn i de fleste andre industriland, og allerede i løpet av første halvår snudde nedgangen til ny vekst. Ved inngangen til 2010 viser de fleste områder av norsk økonomi en moderat, men økende vekst. Finanskostnader Netto finanskostnader er kostnadsført med 521 millioner kroner (641), og nedgangen i konsernets gjennomsnittsrente (0,7 prosentpoeng) bidrar til en vesentlig reduksjon i finanskostnadene selv med økt rentebærende gjeld (540 millioner kroner). På tross av konjunkturnedgangen oppnådde Olav Thon Eiendomsselskap en betydelig resultatvekst i 2009. Hovedpunktene i regnskapet er som følger: Olav Thon Eiendomsselskaps leieinntekter i 2009 beløp seg til 1.573 millioner kroner (1.530). Forvaltningsresultatet (resultat før verdiendringer og skatt) beløp seg til 902 millioner kroner (725). Konsernets resultat før skatt i 2009 utgjorde 788 millioner kroner (-331). Konsernets egenkapitalandel var ved årsskiftet 32% (32) og egenkapital pr. aksje økte i 2009 med 85 kroner til 772 kroner (687). Konsernets likviditetsreserve utgjorde ved årsskiftet 2.486 millioner kroner (2.397). Resultat og balansesammmendrag Balanse pr. 31.12.09 Konsernets eiendeler hadde ved årsskiftet en samlet verdi på 26.162 millioner kroner (25.450), hvorav investeringseiendommene utgjorde 24.389 millioner kroner (24.116). Rentebærende gjeld ved årets slutt beløp seg til 13.253 millioner kroner (12.713). Konsernets samlede egenkapital beløp seg til 8.320 millioner kroner (8.208) og egenkapitalandelen var 32 % (32). Egenkapital pr. aksje (aksjonærenes andel) var ved årsskiftet på 772 kroner (687). Resultat i 2009 Konsernets forvaltningsresultat (resultat eksklusiv verdiendringer og skatt) beløp seg til 902 millioner kroner (725). Vekst i leieinntektene og nedgang i finanskostnadene bidrar til at forvaltningsresultatet øker betydelig fra foregående år. Resultat før skatt i 2009 ble 788 millioner kroner (-331), mens årsresultatet etter skatt ble 574 millioner kroner (-224). Driftsinntekter og kostnader Konsernets leieinntekter i 2009 var 1.573 millioner kroner (1.530). Leieinntekter fra ferdigstilte eiendomsprosjekter og nye eiendommer bidrar til økt leie på tross av at 5 kjøpesentre med et årlig leienivå på 114 millioner kroner i 2009 ble utfisjonert til tidligere eiere i Amfi Eiendom AS. Andre driftsinntekter beløp seg til 642 millioner kroner (734), hvorav leietakernes andel av eiendommenes felleskostnader inngår med 478 millioner kroner (523). Salgsinntekter fra boliger produsert for videresalg, beløp seg til 12 millioner kroner (124), mens gevinst ved salg av anleggsmidler beløp seg til 0 (36 millioner) Andre driftskostnader utgjorde 829 millioner kroner (905), hvorav ovennevnte felleskostnader inngår med 478 millioner kroner (523). Produksjonskostnadene for solgte boliger beløp seg til 11 millioner kroner (97). For øvrig viser driftskostnadene en relativt stabil utvikling. Verdijustering av investeringseiendommer og finansielle instrumenter Verdien av konsernets investeringseiendommer ble i 2009 netto nedjustert med 145 millioner kroner (-628). Verdinedgangen fremkommer som følge av lavere verdier på enkelte eiendommer i porteføljen. Markedsverdien av konsernets finansielle instrumenter, d.v.s. fastrenteavtaler, økte med 37 millioner kroner (-433) i 2009. I motsetning til foregående år, var de langsiktige markedsrentene relativt stabile i 2009, og endringene i markedsverdien var dermed betydlige mindre enn i 2008. Fastrenteavtalene inngås i hovedsak for å sikre konsernet langsiktig rentebinding og dermed en mer stabil kontantstrøm. Hvis den avtalte fastrenten avviker fra markedsrentene, oppstår det en mer- eller mindreverdi som bokføres som en inntekt eller kostnad i regnskapet. Kontantstrøm og likviditet I 2009 var netto kontantstrøm fra driften på 837 millioner kroner (582). Endringen i arbeidskapitalen utgjorde 30 millioner kroner (-9). Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter var dermed på 807 millioner kroner (573) i 2009. Netto kontantstrøm fra investeringsaktivitetene utgjorde 1.824 millioner kroner (-1.837), mens finansieringsaktivitetene bidro med 1.360 millioner kroner (981). Nettoendringen i likviditetsbeholdningen i 2009 ble dermed 342 millioner kroner (-283). Konsernets likviditetsreserve utgjorde ved årsskiftet 2.486 millioner kroner (2.397). Likviditetsreserven besto av kortsiktige plasseringer på 566 millioner kroner (223) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 1.920 millioner kroner (2.174). Disponering av morselskapets årsresultat Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA: Utbytte, 8 kroner pr. aksje Overført til annen egenkapital Disponert overskudd 85 millioner kroner 369 millioner kroner 454 millioner kroner Morselskapets frie egenkapital var 408 millioner kroner pr. 31.12.09. Forutsetning om fortsatt drift Olav Thon Eiendomsselskaps virksomhet er kjøp, utvikling og forvaltning av fast eiendom, samt deltakelse i andre selskaper med tilsvarende virksomhet. Virksomheten er rettet mot det norske eiendomsmarkedet. Konsernet har en eiendomsportefølje av høy kvalitet, en sterk finansiell stilling og medarbeidere med høy kompetanse. I tråd med krav i norsk regnskapslovgiving bekrefter styret at betingelsene for å avlegge årsregnskapet under forutsetningen om fortsatt drift er til stede. Etter styrets vurdering er det ikke inntrådt forhold etter regnskapsårets slutt som er av betydning for bedømmelsen av konsernets stilling og resultat pr. 31.12.09

Investeringer Konsernets samlede netto investeringer i 2009 beløp seg til 2.218 millioner kroner (2.005) og omfatter i hovedsak investeringer i eiendomsprosjekter under oppføring og rehabilitering av eksisterende eiendomsportefølje. Amfi Eiendom AS Ved aksjekjøp og fisjoner er konsernets eierandel i Amfi Eiendom AS i 2009 økt fra 72 % til 99 %. Gjennom fisjonene overtok minioritetsaksjonærer kjøpesentrene Amfi Futura i Kristiansund N, Amfi Moss, Amfi Storkaia Brygge i Kristiansund N, Amfi Sunndal og Amfi Surnadal. Kjøpesentrene, med et samlet årlig leienivå på 114 millioner kroner, skal fortsatt forvaltes av Amfi. I forbindelse med fisjonene overtok de tidligere aksjonærene også rundt 800 millioner kroner av selskapets gjeld. Det henvises for øvrig til note 13 angående de regnskapsmessige effektene av fisjonene. I februar 2010 er eierandelen i Amfi Eiendom AS økt til 100%. Amfi Drift AS (80% eierandel) har i 2010 inngått avtale om forvaltning av 7 kjøpesentre for Storebrand ASA. Sentrene hadde i 2009 en samlet omsetning på 7 milliarder kroner og forvaltningsavtalene vil bli iverksatt fortløpende i 2010. Eiendomskjøp: Kjøpesenteret Vestkanten i Bergen. Konsernet inngikk i desember 2009 en avtale om kjøp av 55% av aksjene i Vestkanten AS, med overtakelse i januar 2010. Selskapet eier kjøpesenteret Vestkanten, som i 2009 hadde en omsetning på 1.166 millioner kroner. Eierandelen er senere økt til 68%. Madlakrossen 25 i Stavanger. Konsernet har kjøpt eiendommen Madlakrossen 25 i Stavanger. Eiendommen er på 3.100 kvm. og grenser til kjøpesenteret Amfi Madla. Eiendommen overtas i januar 2010. Ferdigstilte eiendomsprosjekter i 2009: Amfi Roseby i Molde. Kjøpesenteret er utvidet med 24.100 kvm. til 40.100 kvm. handelsareal og siste byggetrinn ble ferdigstilt i 2. kvartal. Eiendomsprosjekter under oppføring: Amfi Steinkjer. Senteret utvides med 20.500 kvm. til 43.600 kvm., og siste byggetrinn ferdigstilles i 2. kvartal 2010. Storo Storsenter i Oslo. Kjøpesenteret utvides med 16.000 kvm. til 33.100 kvm, og siste byggetrinn ferdigstilles i 3. kvartal 2010. Pilestredet 56 i Oslo. Et kontorbygg på 7.300 kvm. som ferdigstilles i 3. kvartal 2010. Amfi Stord. Kjøpesenteret utvides med 3.000 kvm. til 12.400 kvm. handelsareal, og ferdigstilles i 4. kvartal 2011. Sørlandssenteret ved Kristiansand S (50%). Kjøpesenteret utvides med 51.000 kvm. handelsareal. Utbyggingen vil pågå i to byggetrinn med ferdigstillelse i 2011 og 2013. Amfi Larvik (tidl. Bryggerikvartalet) (50%). Kjøpesenteret utvides med 2.000 kvm. handelsareal og 2.000 kvm. nye kontorareal. Ferdigstillelse av siste byggetrinn er planlagt til 2. kvartal 2010. Finansielle forhold / Finansiering Olav Thon Eiendomsselskap opererer i en kapitalintensiv bransje og valg av finansiell strategi er derfor av stor betydning. Et viktig element i den finansielle strategien er målsettingen om å opprettholde en solid finansiell posisjon med en høy egenkapitalandel og betydelige likviditetsreserver. I tillegg til å redusere den finansielle risiko, vil en slik strategi sikre konsernet finansiell handlefrihet til å kunne utnytte investeringsmuligheter raskt. Konsernets låneportefølje er sammensatt av langsiktige, pantesikrede kredittrammer etablert i nordiske banker, og lån opptatt direkte i det norske kapitalmarkedet. Ved årsskiftet var samlede lån og rammer på 15.073 millioner kroner (14.887), hvorav benyttet del utgjorde 13.253 millioner kroner (12.713). Banklån utgjorde 87 % av konsernets låneportefølje, mens obligasjonsog sertifikatlån opptatt direkte i kapitalmarkedet sto for resterende 13%. årsberetning Side 7 Molde Storsenter. Kjøpesenter på 27.700 kvm. handelsareal som åpnet i 4. kvartal. Amfi Alta (tidl. Alta Storsenter). Kjøpesenteret er utvidet med 9.800 kvm. til 22.000 kvm., og åpnet som Nord-Norges største kjøpesenter i 4. kvartal. Amfi Vågsbygd. Kjøpesenteret er utvidet med 4.600 kvm. til 11.500 kvm., og utvidelsen ble ferdigstilt i 3. kvartal. Prosjektet omfattet også oppføring av nye parkeringsarealer og rehabilitering av det gamle senteret. Gardermoen Park i Ullensaker. Lagerbygget på 4.000 kvm. ble ferdigstilt i 4. kvartal. Bygget er fullt utleid til en leietaker Konsernet har en lang finansieringsstruktur ved at gjeldsporteføljen har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,4 år. Avdrag på gjeld i 2010 utgjør 4 % av porteføljen og vil kunne finansieres ved hjelp av eksisterende kredittrammer. Konsernets egenkapital og egenkapitalandel var ved årsskiftet hhv. 8.320 millioner kroner (8.208) og 32 % (32), mens tilgjengelige likviditetsreserver ved årsskiftet beløp seg til 2.486 millioner kroner (2.397). Transaksjoner med nærstående parter Vesentlige transaksjoner med nærstående parter i 2009 fremgår i note 24 i årsrapporten. Transaksjonene er inngått på ordinære markedsmessige betingelser som om de var gjennomført mellom uavhengige parter.

årsberetning Side 8 Risikofaktorer Konsernets risikofaktorer kan deles inn i hovedgruppene: Markedsmessig risiko Finansiell risiko Operasjonell risiko. Markedsmessig risiko Konsernets markedsmessige risiko er knyttet til utviklingen i det norske eiendomsmarkedet. Som følge av økende etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt viste avkastningskravet ved omsetning av næringseiendom en fallende tendens mot slutten av 2009. Eiendomsporteføljen pr. 31.12.09 Ved årsskiftet eide konsernet 110 eiendommer med et samlet utleibart areal på ca. 1.200.000 kvm. I tillegg eier konsernet betydelige parkeringsarealer og tomteområder som muliggjør fremtidig prosjektutvikling. Det norske eiendomsmarkedet påvirkes av den makroøkonomiske utviklingen i Norge og den generelle etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt. Endringer i markedets avkastningskrav som benyttes ved omsetning av eiendom og markedsleie for eiendommene påvirker eiendomsverdier direkte. Markedet for næringseiendom i 2009 Finanskrisen som forverret seg vesentlig i 2008, medførte en stor global konjunkturnedgang i 2009. Nedgangskonjunkturen påvirket også norsk økonomi, men i betydelig mindre grad enn våre naboland. På tross av en beskjeden vekst i annet halvår, hadde også Norge i 2009 en nedgang i bruttonasjonalproduktet for første gang på flere tiår. Som følge av svakere makroøkonomi og mindre tilgang på finansiering av næringseiendom ble 2009 et generelt svakt år for næringseiendom. Leiemarkedet Konsernets kjøpesentre hadde totalt sett en omsetningsvekst på sammenliknbart areal på ca. 4%. På tross av dette hadde en del butikkleietakere svakere økonomi enn tidligere, og tilgangen på nye leietakere er også noe lavere enn i foregående år. Leieprisene i kjøpesentrene viste i hovedsak en stabil utvikling. Sysselsettingen viser en svak fallende tendens, men arbeidsmarkedet har utviklet seg bedre enn forventet. Ledigheten i kontormarkedet i Oslo området har økt, men synes nå å ha stabilisert seg på rundt 8%. Leieprisene for kontoreiendommer har vist en svak utvikling, med et fall i leieprisene på 10-20%. Leieprisene falt mest på kontorlokaler i CBD (Central Business District) i Oslo, mens de øvrige geografiske segmenter hadde et noe mindre fall. Salgsmarkedet I første halvår var salgsmarkedet sterkt preget av konjunkturnedgangen, og omsetningsvolumet i markedet for næringseiendom var betydelig lavere enn i de foregående år. Årsaken til dette var både at store kjøpergrupper de senere år var fraværende i markedet og at finansieringsvilkårene ble kraftig forverret. Transaksjonsvolumet i markedet for næringseiendom ble i 2009 halvert i forhold til foregående år, og prisene for kontoreiendom antas å ha falt med 15-25% fra toppåret 2007. Den viktigste forklaringsfaktoren er at markedets avkastningskrav (yield) for investering i næringseiendom økte med 1-2%-poeng. For kjøpesentereiendom vurderes eiendomsverdiene å ha vært relativt stabile, 2009 sett under ett. I takt med bedrede utsikter for norsk og internasjonal økonomi i annet halvår ble finansiering av næringseiendom igjen vesentlig mer tilgjengelig og kredittmarginene redusert. Med en gradvis normalisering av kredittmarkedene mot slutten av 2009 var omsetningsvolumet i markedet igjen økende. I 2009 økte leieinntektsnivået til 1.740 millioner kroner (1.700) på tross av ovennevnte fisjoner i Amfi Eiendom. Ledighetsraten for eiendomsporteføljen var ved årsskiftet ca. 4% (2%), og reflekterer svekkede markedsforhold for næringseiendom. Målt etter leienivå fordeler eiendomsporteføljen seg på følgende eiendomssegment: 78 % Kjøpesentereiendom 22 % Næringseiendom Leieinntektene kommer fra følgende geografiske områder: 49 % Osloregionen 20 % Øvrige storbyregioner i Norge 31 % Øvrige byregioner i Norge Konsernets 20 største eiendommer genererer 64% av leieinntektene. Leiekontraktene har en balansert forfallsstruktur med en gjennomsnittlig restløpetid på ca. 4 år. Ved inngangen til 2010 hadde konsernet 63 kjøpesentre i eie og forvaltning, hvorav 4 sentre er blant Norges 8 største. Omsetningen økte i 2009 med 12 % til 34,4 milliarder kroner og på sammenlignbare areal vurderes omsetningsveksten til 4 %. Markedsverdien av investeringseiendommene Ved årsskiftet hadde investeringseiendommene en bokført verdi på 24.389 millioner kroner (24.116). Investeringseiendommer bokføres til virkelig verdi, og markedsverdiene beregnes på bakgrunn av eiendommenes forventede kontantstrøm og det markedsmessige avkastningskrav for den enkelte eiendom. Verdsettelsen av eiendomsporteføljen er basert på vurderinger av avkastningskrav og markedsleie, utført av to eksterne rådgivere. Fra og med 2009 inkluderes også investeringseiendommer under utvikling til virkelig verdi etter de samme prinsippene. For disse eiendommene vurderes antatt markedsverdi ved ferdigstillelse, og markedsverdiene på balansedagen fremkommer som den antatte markedsverdien av ferdigstilt eiendomsprosjekt fratrukket prognosen for gjenværende investeringer. Verdivurderingen baseres på et gjennomsnittlig avkastningskrav som ved årsskiftet var på 6,7 % (6,9). På enkelteiendommene varierer avkastingskravet fra 5,9 % til 10,0 %. I verdivurderingen er det lagt til grunn eierkostnader på gjennomsnittlig 11% av brutto leieinntekter (som fratrekkes brutto leieinntekter før beregning av eiendomsverdiene). Avkastningskravet har i løpet av 2009 variert mellom 6,7 % og 6,9 %. Høyere avkastningskrav bidrar isolert sett til en verdinedgang på eiendomsporteføljen.

årsberetning Side 9 Tabellen nedenfor viser hvordan endringer i avkastningskravet (yield) antas å påvirke verdien av konsernets investeringseiendommer, egenkapital og egenkapitalandel (alle tall i milliarder kroner): Yield Eiendomsverdier Egenkapital EK Andel -0,5 % +2,1 +1,5 +3 % 6,7 % 24,4 8,3 32 % +0,5 % -1,6-1,2-3 % Risikoen for en vesentlig svekkelse av konsernets soliditet som følge av endrede avkastningskrav vurderes som moderat. Ved en økning av avkastningskravet med hele 0,5 prosentpoeng til 7,2 %, vil konsernets egenkapitalandel være 29 %. Leieinntektsnivå 78 % av konsernets leieinntekter kommer fra kjøpesentre i Norge, med et tyngdepunkt i de store byene. En betydelig del av leietakerne er internasjonale og nasjonale kjeder innenfor detaljhandel, og leie-kontraktene har en balansert forfallsstruktur. Nedgangen i norsk økonomi har bidratt til lavere vekst i privatforbruket, men konsernets kjøpesentre hadde i 2009 en vekst på sammenliknbart areal på 4%. Det forventes en betydelig vekst i privat konsumet i tiden fremover, og rammebetingelsene for konsernets kjøpesenter- og sentrale handelseiendommer vurderes å være tilfredsstillende også i tiden fremover. 22 % av leieinntektene kommer fra næringseiendom i Osloområdet, hvorav kontoreiendom utgjør den største andelen. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer, og leiekontraktene har også i dette segmentet en balansert forfallsstruktur. På bakgrunn av at sysselsettingen viser en fallende tendens har ledigheten i kontorleiemarkedet økt og leieprisene er falt. På bakgrunn av leieprisfallet som allerede har funnet sted, antas leieprisene å vise en stabil utvikling i tiden fremover. På bakgrunn av det store antallet leietakere og den balanserte forfallsstrukturen vurderes risikoen for en vesentlig økt ledighet og store inntektsfall i denne del av porteføljen som moderat. Finansiell risikostyring Konsernets finansielle risiko kan deles i: Likviditetsrisiko Renterisiko Kredittrisiko Likviditetsrisiko / Refinansieringsrisiko Likviditetsrisiko knyttes til konsernets evne til å betjene betalingsog øvrige gjeldsforpliktelser etter hvert som de forfaller. Risikoen dempes ved å ha store tilgjengelige likviditetsreserver og flere finansieringskilder. Likviditetsreserven tilpasses fremtidig finansieringsbehov både i et kort og mellomlangt tidsperspektiv. Ved årsskiftet var konsernets likviditetsreserve 2.486 millioner kroner (2.397), og besto av kortsiktige plasseringer på 566 millioner kroner (232) og ubenyttede langsiktige kredittrammer på 1.920 millioner kroner (2.174). I tillegg vurderes konsernets portefølje av ubelånte eiendommer å representere en likviditetsreserve. Konsernet søker å dempe refinansieringsrisikoen ved å anvende ulike finansieringskilder og markeder, og dessuten ha en balansert fordeling mellom konsernets långivere. Risikoen knyttet til refinansiering av

årsberetning Side 10 de kortsiktige sertifikater utstedt i det norske kapitalmarkedet er svært lav som følge av at det er etablert langsiktige kredittfasiliteter konsernet kan benytte dersom sertifikatmarkedet ikke skulle fungere tilfredsstillende. enkeltpersoners aktiviteter og fravær er relativt lav, og konsernets forvaltningssystemer vurderes som robuste. Som en kvalitetssikring foretar også konsernets revisor systematiske risikovurderinger av ulike sider ved konsernets drift og forvaltning. Konsernets langsiktige rentebærende gjeld på 13.253 millioner kroner (12.717) har følgende avdragsprofil: Avdrag i 2010: 4 % (2) Avdrag mellom 2011 og 2014: 61 % (16) Avdrag i 2015 eller senere: 35 % (82) Låneporteføljen har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 6,6 år (7,4) Renterisiko / Verdiutviklingen på konsernets finansielle instrumenter Renterisikoen relateres til endringer i kontantstrøm, resultat og egenkapital som følge av renteendringer i det kort- og langsiktige rentemarkedet. Risikoen styres blant annet gjennom bruk av finansielle instrumenter som tilpasses konsernets renteforventninger og definerte målsettinger for renterisiko. Eksempelvis reduseres kontantstrømeffekten av renteendringer i det kortsiktige rentemarkedet ved å ha en andel langsiktig rentebinding. Ved årsskiftet hadde konsernet følgende renteforfallsstruktur: Rentebinding med forfall i 2010: 48 % (46) Rentebinding med forfall mellom 2011 og 2014: 5 % (2) Rentebinding med forfall i 2015 eller senere: : 47 % (52) Ved årsskiftet var vektet gjennomsnittlig rentebinding på 4,1 år (4,7 år) og gjennomsnittsrenten for konsernets portefølje av lån og finansielle instrumenter var 4,2 % (5,7 %). Konsernets finansielle instrumenter (renteswaper) bokføres til markedsverdien på balansedagen. Renteswapene benyttes i hovedsak til å sikre konsernet langsiktig rentebinding og en stabil kontantstrøm. Hvis den avtalte fastrenten avviker fra markedsrenten, oppstår det en mer- eller mindreverdi som bokføres som en inntekt eller kostnad i resultatregnskapet. Konsernets portefølje av langsiktige renteswaper utgjorde ved årsskiftet ca. 6.950 millioner kroner. En endring i det langsiktige rentenivået med 1 prosentpoeng antas å medføre en endring av markedsverdien med ca. 550 millioner kroner. Kredittrisiko Konsernets kredittrisiko relaterer seg i hovedsak til risikoen for å bli påført tap som følge av at leietakerne ikke betaler den avtalte leie. Eiendommene er utleid til et stort antall leietakere fra ulike bransjer. Olav Thon Eiendomsselskap vurderes å ha leietakere med gjennomgående tilfredsstillende soliditet, og det er etablert gode rutiner i forbindelse med inngåelse og oppfølging av leieavtaler. Konsernet har de senere år hatt relativt lave tap på leiekrav. I tråd med svekkelsen i norsk økonomi vurderes kredittrisikoen på konsernets leietakere å være økt, men risikoen for at konsernet skal bli påført betydelige tap som følge av leietakerkonkurser vurderes som moderat. Operasjonell risiko Konsernets operasjonelle risiko er primært knyttet til at medarbeidere og systemer for forvaltning av virksomheten ikke skulle fungere som forutsatt. Forvaltningen er organisert slik at risikoen knyttet til Organisasjon og arbeidsmiljø Olav Thon Eiendomsselskap skal være en arbeidsplass som praktiserer likestilling og skal sikre like muligheter og rettigheter for alle medarbeidere uavhengig av blant annet etnisitet, hudfarge, språk, religion og livssyn. I Olav Thon Eiendomsselskap arbeides det aktivt, planmessig og målrettet for å forebygge diskriminering av medarbeidere. For eksempel arbeides det med å fremme universell utforming innen virksomheten. Med dette menes utforming eller tilrettelegging av fysiske forhold, slik at virksomhetens alminnelige funksjon kan benyttes av flest mulig. Dette skal forhindre diskriminering på grunn av manglende tilgjengelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. Styret anser at ovennevnte forhold og det generelle arbeidsmiljøet er tilfredsstillende, og det er derfor ikke iverksatt eller planlagt iverksatt spesielle tiltak mot diskriminering i konsernet eller for å forbedre det generelle arbeidsmiljøet. Ved utgangen av 2009 var det 271 årsverk (272) i konsernet. Tilsvarende tall for morselskapet var 61 årsverk (51). Det tilstrebes balanse mellom kvinner og menn på alle stillingsnivåer. Av konsernets ansatte er 49 % kvinner og 51 % menn. To av selskapets fem styremedlemmer er kvinner. Sykefraværet utgjorde 6,8 % (6,5) i 2009. Det har ikke oppstått skader eller ulykker av alvorlig karakter i perioden og det er heller ikke avdekket svakheter ved de ansattes sikkerhet eller arbeidsmiljøet for øvrig. Miljømessig status Konsernets virksomhet vurderes i mindre grad å forurense det ytre miljø, men det legges vekt på å følge miljøvennlige prosedyrer for drift av den operative virksomheten. Konsernet arbeider med å minimalisere skadene som virksomheten påfører det ytre miljø, og det er etablert en miljøpolicy som tilsier at miljøarbeidet skal være en naturlig og integrert del av virksomheten. Det fokuseres følgelig på miljøvennlige tiltak, både for egen virksomhet og for leietakernes bruk av eiendommen. Eksempler på miljøtiltak er bruk av miljøvennlige materialer i konsernets nybygg, miljøvennlig avfallshåndtering og energispareprogram for konsernets eiendommer. Olav Thon Eiendomsselskap forvalter en betydelig eiendomsmasse og er derved med på å prege lokalmiljøet der eiendommene er beliggende. Viktige bidrag i utviklingen av det ytre rom gjennomføres både gjennom rehabilitering, vedlikehold og nybygging. Eierstyring og selskapsledelse Olav Thon Eiendomsselskap ønsker å opprettholde høy tillit blant investorer, långivere, leietakere og samfunnet for øvrig, og tilstreber derfor å praktisere god eierstyring og selskapsledelse. Styringen av konsernet bygger på prinsippene som er gitt i den norske anbefalingen for eierstyring og selskapsledelse, og implementeringen i Olav Thon Eiendomsselskap konsernet er i hovedsak i tråd med anbefalingen. I løpet av 2009 ble det avholdt 5 styremøter i Olav Thon Eiendomsselskap.

Eierstyring og selskapsledelse er beskrevet nærmere på sidene 53 til 55 i årsrapporten. Aksjonærforhold I 2009 steg aksjekursen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA med 60 %, noe lavere enn hovedindeksen ved Oslo Børs. I løpet av den siste 5 års perioden har aksjene i Olav Thon Eiendomsselskap gitt en samlet avkastning på 90 % (96 % justert for utbytte), betydelig høyere enn hovedindeksen på Oslo Børs som i samme periode steg med 55 %. I 2009 ble det omsatt 158.761 aksjer over Oslo Børs (122.511), og høyeste og laveste notering var henholdsvis 830 og 460 kroner. Ved årsskiftet var det 1.574 aksjonærer i selskapet. Pr. 31.12.09 var selskapets 5 største eiere: Thon Gruppen AS (m/nærstående) 71.5 % Folketrygdfondet 9.5 % MP Pensjon 1,9 % Otto Olsen Eiendom AS (m/nærstående) 1,9 % Skagen Vekst 1,7 % Sum 5 største eiere 86,4 % Det ble på selskapets generalforsamling i 2009 besluttet ikke å utbetale utbytte for 2008. Det ble i april 2009 gjennomført en rettet kapitalutvidelse på 40,9 millioner kroner mot minioritetsaksjonærer i Amfi Eiendom AS. Aksjekapitalen i Olav Thon Eiendomsselskap ASA økte etter dette til 106.445.320 kroner, fordelt på 10.644.532 aksjer à 10 kroner. Fra oktober 2008 til juni 2009 senket Norges Bank styringsrenten fra 5,75 % til 1,25 %, men har nå hevet renten igjen til 1,75 %. I følge prognosene fra Norges Bank vil renten økes moderat i tiden fremover. Arbeidsledigheten i Norge har økt, men langt mindre enn forventet. Privat konsumet viste en økende tendens i annet halvår av 2009, og det forventes en betydelig vekst i 2010. Konsernets kjøpesentre hadde i 2009 en samlet omsetningsvekst på sammenliknbart areal på ca. 4 %. På tross av dette har en del butikkleietakere svakere økonomi enn tidligere, og tilgangen på nye leietakere er også noe lavere enn før konjunkturnedgangen i 2009. Alt i alt vurderes rammebetingelsene for konsernets kjøpesenterog sentrale handelseiendommer å være tilfredsstillende også i tiden fremover. Ledigheten i kontormarkedet i Osloområdet har økt, men synes nå å ha stabilisert seg på rundt 8%. Leieprisene for kontoreiendommer har vist en svak utvikling, med fall i leieprisene på 10-20%, men leieprisene forventes å vise en stabil utvikling i tiden fremover. I takt med bedrede utsikter for norsk økonomi er finansiering av næringseiendom blitt vesentlig mer tilgjengelig og kredittmarginene er redusert. I tillegg fungerer kapitalmarkedet godt for de mest kredittverdige eiendomsselskapene. Et velfungerende bank- og kapitalmarked vurderes som svært viktig for eiendomsmarkedet. årsberetning Side 11 I tråd med selskapets aksjonærpolitikk, foreslår styret at det utbetales utbytte for 2009 med 8 kroner pr. aksje. Fremtidsutsikter Den store globale konjunkturnedgangen i 2009 er nå snudd, og de fleste land opplever igjen økonomisk vekst. Usikkerheten knyttet til den makroøkonomiske utviklingen er fortsatt betydelig. Med høy voksende statsgjeld og stor arbeidsledighet i mange land, er det grunn til å forvente en relativt svak vekst i verdensøkonomien i tiden fremover. Nedgangskonjunkturen påvirket også norsk økonomi, men i betydelig mindre grad enn i våre naboland. I 2010 forventes det igjen vekst i norsk økonomi. Med gradvis normalisering av kredittmarkedene, har omsetningsvolumet i markedet for næringseiendom vært økende den senere tid. Den økte etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt bidro til at avkastningskravet ved omsetning av næringseiendom viste en fallende tendens mot slutten av 2009. Det forventes at avkastningskravet vil være stabilt eller svakt fallende i tiden fremover, noe som vil medføre en stabil eller svakt positiv utvikling av eiendomsverdiene. Totalt sett vurderer styret at konsernets solide markedsposisjon i eiendomsmarkedet og sterke finansielle posisjon vil bidra til en fortsatt tilfredsstillende driftssituasjon i tiden fremover. Oslo, 22. mars 2010 Olav Thon (styrets leder) Stig O. Jacobsen Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Dag Tangevald-Jensen (adm. direktør) Kristin Normann

Resultatregnskap Konsern resultatregnskap konsern Side 12 OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA (Beløp i 1 000 kroner) note IFRS 2009 IFRS 2008 Leieinntekter 13, 24, 25 1 573 093 1 529 613 Andre driftsinntekter 6 642 056 733 972 Andre driftskostnader 7, 8, 13, 15, 24, 25-828 963-905 321 Ordinære avskrivninger 12-18 894-15 809 Driftsresultat 1 367 292 1 342 455 Andel resultat i tilknyttede selskap 4 49 933 28 537 Finanskostnader 10-590 933-684 279 Finansinntekter 9 75 516 38 232 Forvaltningsresultat 901 809 724 945 Verdiendring investeringseiendommer 13-145 203-628 388 Verdiendring finansielle instrumenter 11 31 473-427 641 Resultat før skatter 788 079-331 084 Skattekostnader 21-214 250 106 704 Årets resultat 573 829-224 380 Andre inntekter og kostnader 0 0 Totalresultat 573 829-224 380 Tilordnet: Aksjonærer 554 928-125 570 Minoritetsinteresser 18 901-98 810 Resultat pr. aksje 23 52,13-11,89 Resultat pr. aksje utvannet 23 52,13-11,89

Balanse Konsern OLAV THON EIENDOMSSELSKAP ASA (Beløp i 1 000 kroner) note IFRS 2009 IFRS 2008 EIENDELER Utsatt skattefordel 21 115 965 78 577 Immaterielle eiendeler 12 6 616 6 752 Investeringseiendommer 13 24 388 820 22 683 775 Varige driftsmidler 12 73 946 1 492 034 Investeringer i tilknyttede selskap 4 210 076 159 248 Andre finansielle anleggsmidler 14, 24 75 121 66 445 balanse konsern Side 13 Anleggsmidler 24 870 544 24 486 831 Varebeholdning 15 1 953 2 371 Kundefordringer 585 354 548 762 Andre fordringer 138 625 189 088 Kontanter og kontantekvivalenter 16 565 591 223 149 Omløpsmidler 1 291 523 963 370 Sum eiendeler 26 162 067 25 450 201 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 22 424 807 383 944 Opptjent egenkapital 7 793 682 6 931 645 Minoritetsinteresser 101 092 892 448 Sum egenkapital 8 319 581 8 208 037 Pensjonsforpliktelser 7 6 500 7 020 Utsatt skatt 21 3 206 697 3 098 910 Annen langsiktig gjeld 17, 18 13 252 738 12 745 205 Sum langsiktig gjeld 16 465 935 15 851 135 Leverandørgjeld 94 656 131 743 Betalbar skatt 21 42 838 45 002 Annen kortsiktig gjeld 19, 20, 24 1 239 057 1 214 284 Sum kortsiktig gjeld 1 376 551 1 391 029 Sum gjeld 17 842 486 17 242 164 Sum egenkapital og gjeld 26 162 067 25 450 201 Oslo, 22. mars 2010 Olav Thon (styrets leder) Stig O. Jacobsen Kristian Leer-Salvesen Signe Moland Dag Tangevald-Jensen (adm. direktør) Kristin Normann

Egenkapitaloppstilling/Kontantstrømoppstilling konsern egenkapitaloppstilling/kontantstrømoppstilling konsern Side 14 Aksje- Overkurs Opptjent Minoritets- Egenkapitaloppstilling (Beløp i 1 000 kroner) Note kapital fond egenkapital interesser Sum Egenkapital pr. 31.12.2007 105 628 278 316 7 325 622 1 373 474 9 083 040 Totalresultat -125 571-98 810-224 381 Utbytte -84 502-84 502 Minoritetsinteresser fra oppkjøp og nedsalg 5-201 703-201 703 Øvrige endringer -183 904-180 513-364 417 Egenkapital pr. 31.12.2008 105 628 278 316 6 931 645 892 448 8 208 037 Totalresultat 554 928 18 901 573 829 Endringer relatert til fisjoner *) 5 307 077-769 395-462 318 Aksjeemisjon 817 40 045-40 862 Øvrige endringer 32 32 Egenkapital pr. 31.12.2009 106 445 318 361 7 793 682 101 092 8 319 580 *) Endringer relatert til fisjoner og utløsning minoriteter Kontantstrømsoppstilling (Beløp i 1 000 kroner) note IFRS 2009 IFRS 2008 Resultat før skatter 788 079-331 086 Verdiendring investeringseiendommer 145 203 628 388 Verdiendring finansielle instrumenter -36 887 432 684 Resultat i tilknyttede selskaper 4-49 933-28 537 Betalte skatter -28 235-98 140 Gevinst / tap anleggsmidler 6, 8 0-36 171 Ordinære avskrivninger 12 18 893 15 809 Forskjell mellom kostnadsførte og utbetalte pensjoner 7-520 -630 Endring i driftsrelaterte tidsavgrensningsposter -29 692-9 048 Netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter 806 908 573 269 Innbetalinger ved salg av varige driftsmidler 13 0 141 030 Utbetalinger ved kjøp av varige driftsmidler 12, 13-1 814 961-1 494 304 Innbetalinger tilknyttet andre investeringer 5 660 13 275 Utbetalinger tilknyttet andre investeringer 5-10 100-496 845 Netto kontantstrøm fra investeringsaktiviteter -1 824 401-1 836 844 Innbetalinger ved opptak av rentebærende gjeld 3 251 615 4 185 059 Utbetalinger ved nedbetaling av rentebærende gjeld -1 891 679-3 119 525 Utbetalinger av utbytte 0-84 502 Netto kontantstrøm fra finansieringsaktiviteter 1 359 936 981 032 Netto endring i kontanter og kontantekvivalenter 342 443-282 543 Kontanter og kontantekvivalenter pr 01.01 16 223 148 505 691 Kontanter og kontantekvivalenter pr 31.12 16 565 591 223 148 Ubenyttet del av kassekreditt og andre trekkrettigheter 1 930 000 2 184 000

noter konsern Side 15

noter konsern noter konsern Side 16 Generelt Olav Thon Eiendomsselskap ASA er hjemmehørende i Norge. Konsernregnskapet er vedtatt av morselskapets styre 22. mars 2010. Konsernregnskapet er utarbeidet i overensstemmelse med International Financial Accounting Standards (IFRS) som er fastsatt av EU. I det følgende beskrives de viktigste regnskapsprinsipper som er benyttet ved utarbeidelsen av konsernregnskapet. Nye og endrede standarder fra foregående år er omtalt til slutt i prinsippnoten Konsoliderings- og klassifiseringsprisipper: Datterselskaper/felles kontrollerte selskaper/tilknyttede selskaper som kan tilskrives andre eiere i de felles kontrollerte selskapene. Ved kjøp av eiendeler fra felles kontrollerte selskaper vil gevinst eller tap resultatføres når eiendelen selges ut av konsernet. Tap resultatføres umiddelbart dersom transaksjonen indikerer reduksjon i netto salgsverdi på omløpsmidler eller verdifall på anleggsmidler Tilknyttede selskaper er enheter der konsernet har betydelig innflytelse, men ikke kontroll. Betydelig innflytelse foreligger normalt for investeringer der konsernet har mellom 20 og 50 % av stemmeberettiget kapital. Investeringer i tilknyttete selskaper regnskapsføres etter egenkapitalmetoden. Merpris i forhold til konsernets andel av selskapenes egenkapital på kjøpstidspunktet er for de aktuelle eiendeler avskrevet etter samme avskrivningsplan som de underliggende eiendeler og avskrivningsbeløpene er fratrukket konsernets andel av respektive selskapers resultat. Andel av nettoresultatet etter skatt er tillagt eiendelenes balanseførte nettoverdi. Konsernregnskapet for Olav Thon Eiendomsselskap ASA inkluderer morselskapet Olav Thon Eiendomsselskap ASA og alle selskaper hvor konsernet har bestemmende innflytelse på enhetens finansielle og operasjonelle strategi. Bestemmende innflytelse oppnås normalt gjennom eie av mer enn halvparten av stemmeberettiget kapital eller at konsernet faktisk er i stand til å utøve kontroll over selskapet. Datterselskaper blir konsolidert fra det tidspunkt kontroll er overført til konsernet og blir utelatt fra konsolideringen når kontroll opphører. Oppkjøp datterselskaper og felleskontrollert virksomhet som tilfredsstiller kravene til en virksomhetssammenslutning blir regnskapsført i samsvar med oppkjøpsmetoden, og konsolidert fra kontroll tidspunktet. Overtatte eiendeler og gjeld ved virksomhetssammenslutninger balanseføres til virkelig verdi i åpningsbalansen i konsernet. Minoritetsandel beregnes basert på minoritetens andel av disse eiendelene og gjeld. Forskjellen mellom anskaffelseskost ved oppkjøp og virkelig verdi av netto identifiserbare eiendeler på oppkjøpstidspunktet klassifiseres som goodwill. Ved investering i tilknyttede selskaper er goodwill inkludert i investeringens balanseførte verdi. Goodwill føres i balansen til anskaffelseskost, fratrukket eventuelle akkumulerte nedskrivninger. Goodwill avskrives ikke, men testes minst årlig for verdifall. Negativ goodwill inntektsføres på oppkjøpstidspunktet. Oppkjøp av selskap som ikke driver virksomhet blir regnskapsført som eiendelskjøp. Anskaffelseskost blir da allokert til de overtatte eiendelene i sin helhet, det blir ikke beregnet goodwill på denne type oppkjøp, det innregnes heller ikke utsatt skatt på forskjeller som oppstår i forbindelse med innregning av disse eiendelene. Konserninterne transaksjoner og konsernmellomværende er eliminert. Transaksjoner med minoritetsinteresser behandles som transaksjoner med tredjepart. Ved salg av aksjer i datterselskap til minoritetsinteresser, resultatføres konsernets gevinst eller tap. Ved kjøp av aksjer i datterselskaper fra minoritetsinteresser til mer enn bokført verdi av minoritetsinteressene oppstår goodwill. Goodwillen vil være forskjellen mellom vederlaget og andelen av regnskapsført egenkapital av datterselskapet som kjøpes. Konsernets andel i felleskontrollert virksomhet regnskapsføres etter bruttometoden. Konsernet summerer sin andel av de felles kontrollerte virksomhetenes resultat, balanse og kontantstrøm linjer med tilsvarende linjer i konsernets regnskaper. Gevinst eller tap ved salg av eiendeler til felles kontrollerte selskaper, resultatføres for den del Konsernets andel av over- eller underskudd i tilknyttede selskaper resultatføres og tillegges balanseført verdi av investeringene sammen med andel av ikke resultatførte egenkapitalendringer. Konsernet resultatfører ikke andel av underskudd hvis dette medfører at balanseført verdi av investeringen blir negativ (inklusive usikrede fordringer på enheten), med mindre konsernet har påtatt seg forpliktelser eller avgitt garantier for det tilknyttede selskapets forpliktelser. Konsernets andel av urealisert fortjeneste på transaksjoner mellom konsernet og dets tilknyttede selskaper elimineres. Det samme gjelder for urealiserte tap med mindre transaksjonen tilsier en nedskrivning av den overførte eiendelen. Alle konsernselskaper, inkludert tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet, er regnskapsført med ensartede regnskapsprinsipper for like transaksjoner og andre hendelser under like omstendigheter. Segmentinformasjon Konsernet har 2 strategiske driftssegmenter, hhv. Kjøpesenter og Næringseiendom. De 2 driftssegmentene representerer ulike kunders behov for leie av eiendom og er derfor styrt til dels uavhengig av hverandre siden de trenger ulike markedsstrategier, servicegrad m.m. Annet omfatter øvrig virksomhet som ikke naturlig faller inn under de to driftssegmentene Kjøpesenter og Næringseiendom. Inntektsføring Leieinntekter inntektsføres i takt med utleieperioden og salg av tjenester inntektsføres når tjenesten utføres. Erstatninger som følge av at leieforhold bringes til opphør før opprinnelig avtalt utløpstidspunkt, inntektsføres med det beløp som overstiger den til enhver tid nødvendige avsetning til dekning av utleieobjektets driftskostnader for gjenværende del av opprinnelig avtalt leieperiode på tidspunkt for avtale om fraflytting. Renteinntekter resultatføres i den periode de opptjenes. Avsetninger Konsernet regnskapsfører avsetninger når det eksisterer en juridisk eller selvpålagt forpliktelse som følge av tidligere hendelser, det er sannsynlighetsovervekt for at forpliktelsen vil komme til oppgjør og forpliktelsens størrelse kan estimeres med tilstrekkelig grad av pålitelighet.

Leieavtaler Leieavtaler der en vesentlig del av risiko og avkastning knyttet til eierskap fortsatt ligger hos utleier, klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. Leiebetaling ved operasjonelle avtaler kostnadsføres lineært over leieperioden. Investeringseiendom Investeringseiendommer er eiendeler som eies enten for å oppnå leieinntekter og/eller verdistigninger og som ikke er benyttet til eget bruk av konsernets selskaper. Investeringseiendommer regnskapsføres til virkelig verdi. Investeringseiendommer verdsettes ved hver regnskapsavleggelse ved bruk av en beregningsmodell. Denne baseres på den enkelte eiendoms antatte fremtidige kontantstrømmer, og eiendomsverdiene fremkommer ved å neddiskontere kontantstrømmene med individuelle risikojusterte avkastningskrav. Endringer som følge av revurdering av virkelig verdi, regnskapsføres i resultatregnskapet. Utbytte Utbyttebetalinger til selskapets aksjonærer klassifiseres som gjeld fra og med det tidspunkt utbyttet er fastsatt av generalforsamlingen. Utsatt skatt Det er beregnet utsatt skatt på alle midlertidige forskjeller mellom skattemessige og konsoliderte regnskapsmessige verdier på eiendeler og gjeld, ved bruk av gjeldsmetoden. Balanseføring foretas dog ikke dersom utsatt skatt oppstår ved første gangs balanseføring av en gjeld eller eiendel i en transaksjon, som ikke er en foretaksintegrasjon, og som på transaksjonstidspunktet verken påvirker regnskaps- eller skattemessig resultat. Utsatt skattefordel balanseføres i den grad det er sannsynlig at fremtidig skattbar inntekt vil foreligge, og at de midlertidige forskjellene kan fratrekkes i denne inntekten. Skattetrekk Selskapet inngår i Olav Thon Gruppens samlede bankgaranti for skattetrekk. noter konsern Side 17 Når en enhet av eiendom, anlegg og utstyr omklassifiseres til investeringseiendom som følge av endret bruk, vil differansen som oppstår mellom balanseført verdi og virkelig verdi på tidspunktet for omklassifisering føres over resultatregnskapet. Dersom konsernet videreutvikler en eksisterende investeringseiendom, forblir den en investeringseiendom som måles basert på virkelig verdi. Senere kostnader forbundet med fast eiendom aktiveres hvis påkostningen tilfredsstiller krav for balanseføring iht. IFRS, mens løpende vedlikehold kostnadsføres. Fra og med 01.01.2009 betraktes anlegg under utførelse som investeringseiendom i henhold til IAS 40, og blir verdsatt til virkelig verdi. Verdimålingen baseres på påløpne kostnader justert mot antatt verdi ved ferdigstillelse. Varige driftsmidler Varige driftsmidler består i all hovedsak av driftsløsøre. Varige driftsmidler regnskapsføres til anskaffelseskost, med fradrag for avskrivninger. Gevinst og tap ved avgang resultatføres og utgjør forskjellen mellom salgspris og balanseført verdi. Boligprosjekter Konsernet er i varierende grad engasjert i utvikling og salg av boliger. Driftsinntekter og kostnader knyttet til oppføring og salg av boliger resultatføres når den vesentlige risiko og avkastning tilknyttet eierskapet er overført til kjøper. På dette tidspunkt er forvaltning og den faktiske kontroll over de solgte boligene overført til kjøper. Kundefordringer Kundefordringer måles ved første gangs balanseføring til virkelig verdi. Avsetning for tap regnskapsføres når det foreligger objektive indikatorer for at konsernet ikke vil motta oppgjør i samsvar med opprinnelige betingelser. Vesentlige økonomiske problemer hos kunden, sannsynligheten for at kunden vil gå konkurs eller gjennomgå økonomisk restrukturering og utsettelser og mangler ved betalinger ansees som indikatorer på at kundefordringer må nedskrives. Egne aksjer Ved kjøp av egne aksjer føres vederlaget til reduksjon i egenkapitalen inntil aksjene blir annullert, utstedt på nytt eller solgt. Pensjonsforpliktelser/pensjonsytelser: Konsernet har 2 ulike pensjonsordninger, hhv. ytelsesplan og innskuddsplan. Nåverdien av konsernets pensjonsforpliktelser er ført som langsiktig gjeld i balansen. Endringer i pensjonsforpliktelsene kostnads-/eller inntektsføres løpende i resultatregnskapet, herunder aktuarmessige gevinster og tap. Den ytelsesbaserte pensjonsordningen er egenfinansiert. Innskudd til den innskuddsbaserte pensjonsordningen regnskapsføres som lønnskostnad når de forfaller. Konsernet har ingen ytterligere betalingsforpliktelse etter at innskuddene er betalt. Lån Lån regnskapsføres til virkelig verdi når utbetaling av lånet finner sted, med fradrag for transaksjonskostnader. I etterfølgende perioder regnskapsføres lån til amortisert kost beregnet ved bruk av effektiv rente. Forskjellen mellom det utbetalte lånebeløpet (fratrukket transaksjonskostnader) og innløsningsverdien resultatføres over lånets løpetid. Første års avdrag av langsiktig gjeld er klassifisert som kortsiktig gjeld. Finansielle instrumenter / Derivater Konsernet bruker finansielle instrumenter til å tilpasse konsernets rentereguleringsprofil til gjeldende renteforventninger og til målsetninger for renterisiko. Finansielle instrumenter regnskapsføres første gang til virkelig verdi (som normalt tilsvarer kostpris), og i etterfølgende perioder til virkelig verdi. Endringer som følge av revurdering av virkelig verdi regnskapsføres i resultatregnskapet. Virkelig verdi av en renteswap er det estimerte beløp som konsernet ville motta eller betale for å innfri avtalen på balansedagen. Dette beløpet vil avhenge av rentenivået, og gjenværende løpetid på avtalen. Kontantstrøm Kontantstrømsoppstillingen settes opp etter den indirekte metoden. Kontanter og kontantekvivalenter defineres som bankinnskudd og kontanter.