Innherred samkommune Vår dato: Vår ref.: postboks 130 29.05.20152015/975 7601 LEVANGER Deres dato: 32(ri(::(:g::421-4 Klage på kommunens avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for oppføring av tilbygg, 243/1/49, Levanger - Kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om grad av utnytting for oppføring av tilbygg til hytte. Fylkesmannen har etter en konkret vurdering kommet frem til at lovens vilkår for á dispensere ikke er oppfylt. Kommunens avslag stadfestes. iii Det vises til oversendelse fra Innherred samkommune 26. januar 2015. Fylkesmannen beklager lang saksbehandlingstid. Sakens bakgrunn Innherred samkommune mottok den 3. desember 2014 søknad om oppføring av tilbygg til hytte og tilbygg til anneks på eiendommen 243/1/49 i Levanger kommune, fra Roar Weisert Bakken. Ved delegert vedtak av 10. desember 2014, i sak 919/14, ble søknaden i sin helhet avslått, under henvisning til at tiltaket var avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om arealbegrensning og at vilkårene for dispensasjon ikke var oppfylt. Samkommunens vedtak om avslag på søknad om tilbygg til hytten ble påklaget av Ann Gunnvor og Roar Weisert Bakken, ved brev av 31. desember 2014.Den delen av vedtaket som gjaldt avslaget på annekset ble ikke påklaget. Innherred samkommune behandlet klagen den 23.januar 2015.Samkommunen fant ikke å ta klagen til følge, og vedtaket av 10. desember 2014ble opprettholdt. Saken ble oversendt Fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig avgjørelse, ved brev av 26.januar 2015. Klagens innhold Det hitsettes fra klagen fra Bakken: «Vi mener utvidelsen av hytta er svært godt gjennomtenkt. Utbygget er en videreføring av den eksisterende veggen i Fasade Nord. Hytta får rene linjer ved at ytterveggen på stua følger ytterveggen på eksisterende soverom. Hytta faller naturlig inn i terrenget, og utbygget foretas på nordsiden av hytta hvor terrenget er ulendt og vender ned mot et stup. Denne delen av tomta er uegnet til annet bruk. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien 38 74168000 Torbjøm Kayser 7734 Steinkjer Org.nr.: fmntpost@fylkesmannen.no vwvw.fylkesmannen.no/nt 974 772 108
Side 2 av 5 f' Under planleggingen har vi vært opptatt av at utbygget ikke skulle bli for dominerende, men falle naturlig inn i terrenget. Vi mener vi har lyktes godt med begge delene, utbygget fremstår som anonymt og økningen vil ikke [...] ha stor betydning estetisk sett. Verken grunneier eller nabo har innsigelser mot planene» Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Fylkesmannen bemerker: Fylkesmannens kompetanse som klaqeinstans Forvaltningsloven (fvl.) 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er Klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune skal det legges vekt pà hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Klaqefrist oq rettsliq klaqeinteresse Klagen er fremsatt rettidig av personer med rettslig klageinteresse, jf. fvl. 28 og 29. Planstatus oq rettsliq utqanqspunkt Eiendommen er i kommuneplanens arealdel, vedtatt 13. april 2011, innenfor område hvor reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Løvtangen, vedtatt 8. mars 2006.Eiendommen er i reguleringsplanen markert som «eksisterende hytte», tomt nr. 32, innenfor arealformålet «fellesområder med hytter». Det følger av reguleringsbestemmelsene 13 bokstav c) at det er tillatt «å føre opp ei hytte med uzthus.hyttakan maksimaltha grunnflatepå 80m2og uthuspå 20m2.Totaltareal 100m.» Deter søktom tilbyggtil hyttenpå 16,90m2.Dettegir et nyttarealpå 85,55m2,en overskridelse av arealbegrensningene i reguleringsplanen på 5,55 m2. Det omsøkte tiltak er avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser 13 bokstav c). I henhold til pbl. 19-1 krever dispensasjon den måten som er nevnt i pbl. 21-3. grunngitt søknad, samt varsling av naboer pà Etter pbl. 19-2 kan det dispenseres fra bestemmelser i eller i medhold av loven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge vilkårene må være oppfylt. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) pkt. 6.19 er det blant annet uttalt følgende om adgangen til à dispensere fra arealplaner: «Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold.
Side 3 av 5 2 Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning iplanprosessen, er det viktig at endringeri planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det feks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder for eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommer.» Vurderingen av om lovens vilkår for å kunne dispensere, vil være et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Forvaltningslovens regel om å vektlegge det kommunale selvstyret kommer således i betraktning kun ved interesseaweiningen om dispensasjon skal gis når lovens formelle vilkår for à gi dispensasjon er oppfylt. Fylkesmannens vurderinq Det omsøkte tiltak er i strid med reguleringsplanens bestemmelser, og er avhengig av dispensasjon. Det hitsettes fra kommunens forberedende klagebehandling: «Generelt kan man si at Åsenfiorden og Løvtangen er et pressområde. Videre er det et poeng at kommunen ønsker å behandle alle innenfor samme plan område likt. Dette medfører at en evt dispensasjon i denne saken, vil være med på å danne et mønster for senere avgjørelser innenfor det aktuelle planområde. Kommunen har hatt flere henvendelser fra hytteeiere i dette området som ønsker større areal, og kommunen har vært konsekvent på at 20 m2 og 80 m2 er øvre grense. Kommunen skal og må vurdere dispensasjonssøknaden opp imot planområdet som en helhet. Dersom det her gis tillatelse, må det legges til grunn at kommunen også må åpne for at også andre fritidseiendommer i området kan oppføre hytter med samme størrelse. Dette vil i realiteten medføre at man har uthulet reguleringsplanens begrensninger i forhold til hytter innenfor dette planområde, og nettopp skal man være meget forsiktig med. Dette er forhold som det advares imot i forarbeidene til pbl. 19-2. I motsatt fall vil en eventuell dispensasjonsbehand/ing her, være med på å gi uttrykk for en liberal dispensasjonspraksis iplanområdet. Dette vil igjen medføre en uthuling av reguleringsplanen som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Dette er det advart mot i forarbeidene til pbl. 19-2. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens area/ må antas å være ønsket om å ivareta områder som er regulert til fellesområdet for hytter, samt at eiendommene ikke skal virke overbebygde. Miljøhensyn må således anses å være tungtveiende i vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra bestemmelsen om area/begrensninger. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor de/ som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal som skal benyttes som fellesområde for de øvrige hytteeierne, og at area/begrensningene kommer som en følge av dette. Videre er det slik at grad av utnytting, sammen med reguleringsformålet er det viktigeste premisset for utvikling av et område. Dette medfører at det skal mye til før kommunen kan gi dispensasjon fra dette punktet. Summen av dette medfører at planen blir vesentlig tilsidesatt, og at vilkårene for dispensasjon er således ikke tilstede.
Side 4 av 5 'i Det neste spørsmålet blir så om fordelene er større enn ulempene. I denne saken er det snakk om en forholdsvis liten arealoverskridelse på kun 5,5 m2, men som vil ha stor betydning for familien som sådan. Selv om dette isolert sett er en liten overskride/se, er det de samme prinsippene som ellers som gjør seg gjeldene. Slik at dette momentet ikke kan tillegges særlig vekt. Ellers er det positivt både for kommunen som sådan og hytteeier at det er brukt god tid på planlegging og at hytten er tilpasset terrenget så godt som mulig. Det er også slik at området i høy grad allerede er båndlagt gjennom omfattende fritidsbebyggelse, slik at de områdene som gjenstår er desto viktigere å ta vare på. Kommunen kan ikke se at verdien for den enkelte hytteeier skal kunne veie tyngre enn hensynet til plan og likebehandlingsprinsippet. Det foreligger ingen særskilte forhold på eiendommen eller hos tiltakshaver, som gjør at søknaden vil avvike fra flertallet av andre lignende søknader i området. En dispensasjon i saken vil i realiteten derfor kunne bety at det åpnes for en utstrakt bruk av dispensasjoner i helhetsvurderingen, til fordel for den enkelte hytteeier. Som ovennevnte viser, anses dispensasjon i dette tilfellet for vesentlig å tilsidesette hensyn bak reguleringsplanen. En helhetsvurdering viser også at ulempene med en dispensasjon er atskillig større enn de fordeler som oppnås» Fylkesmannen har ingen innvendinger til kommunens vurderinger, og stadfester med dette Innherred samkommunens vedtak. Fylkesmannen har forståelse for at et tilbygg vil medføre fordeler for tiltakshaver, og er godt tilpasset den eksisterende bebyggelsen. Det er imidlertid Fylkesmannens oppfatning at de fordeler tiltakshaver vil ha som følge av tiltaket, ikke vil være klart større enn ulempene ved å tillate en høyere utnyttingsgrad enn det som er fastsatt i gjeldende reguleringsplan. Et hensyn bak reguleringsbestemmelser om grad av utnytting er å ivareta hensynet til omgivelsene, ved at eiendommene ikke skal bebygges mer enn det hver enkelt eiendom og området som helhet synes å tåle. I denne saken er det snakk om en relativt beskjeden overskridelse. Hensynene bak arealbegrensningen vil imidlertid, etter Fylkesmannens oppfatning, bli vesentlig tilsidesatt om dispensasjon gis. Dette som følge av at arealbegrensningen er fastsatt etter en konkret vurdering. Ved å tillate det omsøkte tilbygget vil eiendommen bli tettere bebygget, hvilke vil påvirke både den konkrete eiendom og området som helhet. Dispensasjon fra arealbegrensningen vil også, som kommunen vektlegger, kunne medføre at reguleringsplanen på sikt uthules. Konklusjon Fylkesmannen finner ikke grunn til å settes Innherred samkommunes vedtak i saken til side. Klagen har ikke ført frem. I medhold av pbl. 1-9 og delegering fra departementet fattes følgende vedtak: Innherred samkommunes vedtak av 10. desember 2014, i sak 919/14, stadfestes. Det gis ikke dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene 13 bokstav c) for oppføring av tilbygg til hytte på eiendommen 243/1/49. Klagen er med dette ikke tatt til følge.
Side 5 av 5 I Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Med hilsen Hans Brattås (e.f.) Kommunaldirektør Kommunalavdelingen Torbjørn Kayser Rådgiver Kommunalavdelingen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Likelydende brev sendt til: Innherred samkommune Postboks 130 7601 LEVANGER Ann Gunnvor og Roar Weisert Bakken Hareveien 36 7021 TRONDHEIM