RAPPORTANSVARLIG: Takstingeniør / Byggmester Kloppedalsveien 37, 5221 NESTTUN Tlf: 40846491 E-post: bmkf@broadparkno VERDI- OG LÅNETAKST Adresse Litleåsvegen 51, 5132 NYBORG Matrikkelnr Gnr 207 Bnr 184 Snr 2 Kommune BERGEN Hjemmelshaver(e) Joa SD Invest A/S Dato for befaring 18012013 Markedsverdi: kr 16 000 000 Anbefalt låneverdi: kr 14 500 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Snr Fnr Litleåsvegen 51 207 184 2 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 5132 NYBORG BERGEN Åsane Rekvirent Joa SD Invest A/S Hjemmelshaver(e) Joa SD Invest A/S Tilstede / opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Andre Angelskår 18012013 Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Forsikringspolise, kommunale avgifter, plan/ snitt og fasade tegninger, leiekontrakter Sammendrag Aktuell eiendom: Næringseiendom bestående av 3 stk etg Bygget i 2001/ 2002 1 etg inneholder: 1 stk næringslokale med treningsenter 2 etg inneholder: Lokaler/ kontorlokaler for 3 stk bedrifter (Akuportør, "Total kontroll" og "Heat comm") 3 etg inneholder: Kontorlokaler for 1 stk bedrifter ("Total kontroll") Ventilasjonsrom for hele bygget Etasjene har fasiliteter som kjøkken/ spiserom og wc-rom Bad i 3 etg Alle etg har ventilasjonsanlegg, fastmontert belysning og opplegg/ rom for data Bygget fremstår som i god teknisk stand Se videre "Bygningsmessig beskrivelse" Premisser - Generelle opplysninger Dette er en verditakst for næringsbygg, ikke en tilstandsrapport som sjekker objektets tekniske tilstand spesielt Det er ikke flyttet på innbo/løsøre Skjulte feil/mangler kan forekomme Eier av takstobjektet må selv gå gjennom denne rapport og straks melde fra hvis noen av opplysningene ikke er korrekte, el relevante opplysninger eier har kjennskap til som burde vært opplyst Arealene måles etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter Generell informasjon til kunde (er) Er det behov for oppgradering av takst ved senere anledning ( eks ved refinansiering/ salg etc) kan underskrevne takstmann kontaktes på nytt da alle utførte takstoppdrag er lagret i database Det vil følgelig bli gitt rabatt pga nevnte forhold Dette gjelder både for person oppført som oppdragsgiver av takstrapport og eventuelle nye eier (e) som besitter takst etter et kjøp/ salg Se kontaktinfo/ tlf og mail på framsiden av denne rapport Gnr: 207 Bnr: 184 Fnr/Snr: 2 Snr: 2 18012013 Side 1 av 8 Takstingeniør / Byggmester
Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Sentral beliggenhet i etablert næringsområde i Åsane Reguleringsmessige forhold Aktuell eiendom er regulert for næringsvirksomhet Øvrige reguleringsmessige forhold er ikke kontrollert Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt Festetidens utløpsår Årlig festeavgift 3010 Festet Eiet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Tomtearealet er felles for begge seksjoner Asfaltert vei/ parkering Tilknyttet kommunalt vann/ avløpsystem via private stikkledninger Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab - ombygd år A Næringseiendom 2001/ 2002 Likningstakst Kjøpsår Kjøpesum / kostpris Ikke oppgitt --- --- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Nordeuropa Forsikring A/S 103-1657900-0 Fullverdi Gnr: 207 Bnr: 184 Fnr/Snr: 2 Snr: 2 18012013 Side 2 av 8 Takstingeniør / Byggmester
Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Fundamentering Fundamentert på antatt faste fyllmasser av stein/grov pukk Såle/ fundamenter og gulv mot grunn av betong Bærende konstruksjoner Bærende konstruksjoner av stålbjelker Etasjeskillere Etasjeskillere av betongelementer Yttervegger Yttervegger av isolerte stålelementer Fasade av overflatebehandlede stålplater Isolerglass vinduer med utv aluminiumskarmer Ytterdører av aluminium med isolerglass Innervegger Lettvegger av stenderverk med gipsplater Flere skillevegger med glass/aluminium Noen veggparti i del av 2 etg er under ombygging/ endring Tekniske installasjoner Ventilasjonsrom på 30 m2 i 3 etg for hele bygg (denne seksjon) Tavlerom med måleravlesere, sikringskap og bredbånd for hele bygning(denne seksjon) under trapp 1 etg 1 stk skap med brannslage i trappegang 2 etg + 1 stk skap med brannslange i 1 etg Lysamaturer i himling alle etg Sluk og våtromsbelegg i 9 av rommene i 2 etg Kjøkken innredning, 2 stk wc-rom og vaskerom i 1 etg Kjøkken innredning og 2 stk wc-rom i 2 etg Kjøkken innredning og wc-rom/ bad i 3 etg Innvendig standard Linolium belegg, malte betong gulv og tepefliser på gulv, malte overflater på vegger, himlingsplater/ systemhimlinger i fleste rom Bygget 2001/ 2002 God teknisk stand Takkonstruksjon / yttertak Flatt tak Konstruksjon av Q-dekke, isolert og tekket med takpapp Er det tegn til Kan sopp / Er det tegn til lekkasje Anbefales en ytterligere setningsskader råtedannelser sees / fuktskader teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Ja Nei Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor Gnr: 207 Bnr: 184 Fnr/Snr: 2 Snr: 2 18012013 Side 3 av 8 Takstingeniør / Byggmester
Generelle kommentarer Bygningens standard pr dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol God teknisk stand/ bra standard Eiendommens potensial Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger en disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA BRA Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) (m²) (m²) A 1 370 356 Treningsenter Tilhørende kontor, kjøkken, vaskerom og wc-rom Felles inngangsparti og trappehus for øvrige leietakere med wc-rom A 2 370 356 Felles trappehus Kontorlokaler med tilhørende faseliteter for 3 stk leietakere A 3 370 356 Felles trappehus og gang, samt kjøkken og bad Kotorlokaler med tilhørende fseliteter for 1 stk leietaker Ventilasjonsrom på 30 m2 Delsum bygg A 1110 1068 SUM 1110 1068 Kommentarer til planløsningen Areal er målt etter NS 3940 og samsvarer ikke nødvendigvis med byggeforskrifter BRA er oppmålt med laser på stedet, BTA er beregnet Gnr: 207 Bnr: 184 Fnr/Snr: 2 Snr: 2 18012013 Side 4 av 8 Takstingeniør / Byggmester
Areal og leier Bygg Et plan Utleid Leieinntekt / Ledig Eget BTA Markedsleie Sum (m²) år (m²) bruk (m²) kr/m² markedsleie BTA (m²) BTA A 1 330 363990 0 20 330 1103 363990 A 2 50 60850 0 20 50 1217 60850 A 2 125 135500 0 30 125 1084 135500 A 2 180 231120 0 0 180 1284 231120 A 3 350 443450 0 0 350 1267 443450 SUM 1035 1234910 0 70 1035 1234910 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 0 B Sum normal A Sum leieinntekter 1 234 910 1 234 910 markedsleie Spesifiser evt andre leieinntekter Felles inngangsparti i 1 og 2 etg er beregnet som "eget" bruk i tabell over (fellesarealer), i 3 etg er kun ventilasjonsrom beregnet som "eget bruk", iom trapp/ gang har felles faseliteter som kjøkken, wc-rom og bad for begge leiletakere denne etg Beskrevne arealer er BTA (bruttoareal) som er gjeldene betegnelse for utleid areal næringsbygg Kommentarer til leiekontrakt(er) Leieforhold pdd 1 etg: "Åsane Treningsenter" Kr 359 007,- pr år 2 etg: "Jeanette Herland Akupunktur" kr 60 000,- pr år "Heat Comm" kr 133 584,- pr år "Total Kontroll" kr 228 000,- pr år 3 etg: "Total Kontroll" kr 437 184,- pr år Totalt pr år hele bygning kr 1 217 775,- Spesielle forhold Konsesjonsplikt Forkjøpsrett Ja Nei Ja Nei Evt kommentarer Ledig (m²) Gnr: 207 Bnr: 184 Fnr/Snr: 2 Snr: 2 18012013 Side 5 av 8 Takstingeniør / Byggmester
Kommentarer til Grunnboksbladet Grunnboken er ikke kontrollert for heftelser, kun kontrollert for faktaopplysninger ang bygning/ eiendom og hjemmelsforhold Beskrevne hjemmelshaver har blanco skjøte på eiendommen, i EDR (eiendomsregisteret) er Joa Næring A/S oppført som hjemmelshaver Ved et eventuelt salg/kjøp oppfordres det på generelt grunnlag å kontrollere grunnbok for eventuelle heftelser/ anmerkninger Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 8 234 000 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 10 823 400 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 7 410 600 Samlet sum beregnede byggekostnader = 7 410 600 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 2 100 000 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 9 510 600 Verdianalyse Gnr: 207 Bnr: 184 Fnr/Snr: 2 Snr: 2 18012013 Side 6 av 8 Takstingeniør / Byggmester
Kostnader A Faktisk leie 1 234 910 B Markedsleie 1 234 910 Offentlige avgifter 26 152 26 152 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 10 500 10 500 Vedlikehold / adm 35 000 35 000 Strøm fellesarealer og lokaler 1 32 000 32 000 etg(har strøm inkl) 0 0 Inntektsfradrag 103 652 103 652 Normal 1 131 258 Normal leieinntekt 1 131 258 leieinntekt A B -Tap ved ledighet 15 000 -Tap ved ledighet 15 000 NETTO LEIE 1 116 258 NETTO LEIE 1 116 258 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Ut fra leieinntekter, beliggenhet, størrelse, standard og potensiale på eiendommen settes verdi som vist i punkt 16 Kapitalisert verdi A ut fra 68 % 16 416 000 B ut fra 68 % 16 416 000 avkastn avkastn Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Eiendommen har en sentral og attraktiv beliggenhet ihh utleievirksomhet for næringsvirksomhet Område består hovedsaklig av tilsvarende næringsbygg/ næringsvirksomhet Som tabell over viser er verdi satt ut fra situasjon hele bygg utleid Varighet kontrakter: Åsane Treningsenter: 1 des2013 (5+5 år på nye vilkår) Jeanette Herland Akupunktur: 1 feb2017 ((3 mnd løpende oppsigelse) Heat Comm: 1 Jun 2014 (3 + 3 år på nye vilkår) Total Kontroll: 1 Jan 2015 (3 + 3 år på nye vilkår) Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Næringslokale i god teknisk stand med bra standard Beliggenhet i etablert næringsområde Konklusjon: Ut fra leieinntekter, beliggenhet, størrelse, standard og potensiale på eiendommen settes verdi som vist i punkt 16 Gnr: 207 Bnr: 184 Fnr/Snr: 2 Snr: 2 18012013 Side 7 av 8 Takstingeniør / Byggmester
Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 16 000 000 Anbefalt låneverdi: kr 14 500 000 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Bergen 21012013 Dokumentkontroll Byggmester Opplysninger fra Andre Angelskår, samt EDR (eiendomsregisteret) Fremlagte dokumenter: Forsikringspolise, kommunale avgifter, plan tegninger, leiekontrakter Gnr: 207 Bnr: 184 Fnr/Snr: 2 Snr: 2 18012013 Side 8 av 8 Takstingeniør / Byggmester