BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdelingen for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 12. oktober 2015 Saksnr.: 201523866/31 Emnekode: ESARK - 8140 Kopi til: BERGENHUS, KIRKEGATEN 23-33, GNR. 168 BNR 496 - KOMMUNAL FORKJØPSRETT TIL LEIEGÅRDER KJØP ANBEFALES Hva saken gjelder: Eier av Kirkegaten 23-33, Vest Utleie Holding AS, har inngått avtale om overdragelse av eiendommen til JOF Eiendom AS. Leiegården, et murhus bygget ca. 1920, inneholder 42 boenheter. Da leiegården inneholder mer enn 4 boenheter og mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse, utløses kommunal forkjøpsrett etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder («leiegårdsloven») 1 og 2. Leietakerne har etter skriftlig forespørsel gitt uttrykk for ønske om overtakelse av eiendommen ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie. Leietakerne er også tilbudt informasjonsmøte som de takket ja til. Møtet ble avholdt 12. oktober 2015. Konklusjonen etter en samlet vurdering er at det foreligger grunn for kommunen til å benytte forkjøpsretten i dette tilfellet. Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt 07. august 2015. Frist for bruk av den kommunale forkjøpsretten går i denne saken ut 07. desember 2015, jf. leiegårdsloven 6 (1) 1 pkt. Ved bruk av forkjøpsretten skal leiegårdens omsetningsverdi legges til grunn, jf. leiegårdsloven 7 (3) 1 pkt. Ved overdragelse av aksjer i selskap som eier eiendom, slik som i dette tilfellet, gir ikke nødvendigvis prisen på aksjene utrykk for eiendommens omsetningsverdi. Leiegårdens omsetningsverdi må fastsettes ved avtale gjennom forhandlinger, alternativt etter begjæring av skjønn. Det må avklares hvem som skal gis fullmakt til å forhandle om pris, og inngå avtale på kommunens vegne.
Forslag til vedtak: 1. Bergen kommune gjør forkjøpsrett gjeldende i henhold til lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder 3, ved overdragelse av Kirkegaten 23-33, Bergenhus, Gnr. 168 Bnr. 483, fra Vest Utleie Holding AS til JOF Eiendom AS. 2. Leiegårdens omsetningsverdi fastsettes ved avtale gjennom forhandlinger, alternativ etter begjæring av skjønn. 3. Fullmakt til å forhandle om pris og inngå avtale på kommunens vegne, delegeres til byrådet med adgang til videre delegasjon. 4. Det forutsette at det legges frem finansieringsbevis fra beboerne og bankgaranti i god tid før endelig vedtak. 5. Det presiseres at kommunen kan fatte et nytt vedtak innen 4 uker etter en eventuell skjønnsavgjørelse om pris er fattet, dersom kommunen ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet, jf. lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder 6 tredje ledd. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder
Saksutredning: 1. KOMMUNENS FORKJØPSRETT TIL LEIEGÅRDER. Kommunen har forkjøpsrett etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder («leiegårdsloven») når eiendomsrett til leiegårder overføres til andre enn staten eller fylkeskommunen, jf. leiegårdsloven 2. Dette gjelder likevel ikke overføringer ved arv, skifte eller ekspropriasjon. Som overføring av eiendomsrett regnes også erverv av aksjer, sameieandeler eller parter i leiegårdsselskap slik at erververen blir innehaver av minst 50 % av samtlige aksjer, sameieandeler eller parter. Leiegård defineres som utleieeiendom hvor mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse og inneholder minst fem boliger, jf. leiegårdsloven 1 første ledd. Av leiegårdsloven 3 følger det; Kommunen kan nytte forkjøpsretten på vegne av leierne, når disse ønsker å overta leiegården som borettslag eller eierseksjons-sameie, på egne vegne, på vegne av studentsamskipnad eller på vegne av selskap som ledes og kontrolleres av kommunen eller stat. Kommunens forkjøpsrett etter denne loven går foran forkjøpsrett som grunner seg på avtale. Kommunens forkjøpsrett går også foran sameiernes innløsningsrett etter sameieloven 11. 2. KJØPEKONTRAKT, KJØPER, SELGER. 2.1 Innledning Ved kjøpekontrakt av 26. juni 2015 mellom Vest Utleie Holding AS som selger og JOF Eiendom AS som kjøper, er det inngått avtale om overdragelse av 100 % av aksjene i Vest Utleie Holding AS for en kjøpesum stor NOK 168.000.000,- som utgjør omforent, fast verdi av eiendommene Kirkegaten 5-13 og Kirkegaten 23-33, etter fradrag for latent skatt, jf. vedlegg 1. Eiendomsverdien fordeler seg med NOK 80.500.000,- på Kirkegaten 5-13 AS og NOK 87.500.000,- på Kirkegaten 22-33 AS. Aksjeoverdragelsen utløser kommunal forkjøpsrett til eiendommen, da erverver har blitt innehaver av minst 50 % av samtlige aksjer, jf. leiegårdsloven 2 annet ledd. Ved kommunalt forkjøp hvor det er aksjer som er overdratt skal leiegårdens omsetningsverdi legges til grunn, jf. leiegårdsloven 7 (3) 1 pkt. Verdien fastsettes på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsloven 5. 2.2 Historikk BOB Eiendomsutvikling AS inngikk ved kjøpekontrakt 30. januar 2015 med Vest Utleie Holding AS avtale om overdragelse av eiendommene Konsul Børsgate 24-26, Kirkegaten 5-13, Kirkegaten 23-33, Rotthaugsgaten 1-7. Kommunal forkjøpsrett ble utløst ved overdragelsen av ovennevnte eiendommer. Foreliggende sak må ses i sammenheng med forkjøpsrettsakene på henholdsvis Kirkegaten 5-13 (vår saksref. 201508080) og Kirkegaten 23-33 (vår saksref. 201508081). I begge disse sakene var det flertall blant leietakerne om å benytte forkjøpsretten. Bystyret fattet den 28. mai 2015 slikt vedtak;
Bergen bystyre behandlet saken i møtet 280515 sak 140-15 og fattet følgende vedtak: 1. Bergen kommune gjør forkjøpsretten gjeldende i henhold til 3 i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, ved overdragelse av Kirkegaten 23-33, Bergenhus, Gnr. 168 Bnr. 496, fra BOB Eiendomsutvikling AS til Vest Utleie Holding AS. Endelig vedtaksfrist for forkjøpsretten er 17.6.2015. Vedtaket fattes på følgende vilkår: a) Forkjøpsretten gjøres gjeldende på vegne av flertallet av leietakerne på kontraktstidspunktet. b) Eiendommen overdras direkte fra selger til det borettslag som leietakerne etter loven er pålagt å stifte for gjennomføring av forkjøpet. Dokumentasjon for at borettslaget er stiftet må foreligge for kommunen innen onsdag 3.6.2015. c) Bergen kommunes evigvarende tildelingsrett for 9 boliger i leiegården skal sikres ved dannelse av borettslaget. Dette forholdet må dokumenteres for kommunen innen 14.6.2015. d) Omsetningsverdien av Kirkegaten 23-33 er ikke endelig avklart og fastsettes gjennom avtale, alternativt ved rettslig skjønn. Fullmakt til å forhandle om pris og inngå avtale på kommunens vegne, alternativt begjære rettslig skjønn, delegeres til byrådet. e) Innen 14.6.2015 skal det foreligge én bankgaranti eller tilsvarende på NOK 70 000 000 til dekning av hele kjøpesummen, nødvendige utgifter etter leiegårdsloven 7, 7. ledd og for omkostninger til staten ved tinglysning av skjøte. f) Det er borettslaget som skal foreta oppgjør overfor selger, og kommunen skal ikke påføres kostnader som følge av forkjøpet. g) Byrådet gis fullmakt til å avgjøre om vilkårene for å gjøre forkjøpsretten gjeldende, er oppfylt. h) Byrådet gis fullmakt til å meddele forkjøpsrett, og treffe nødvendige tiltak, herunder å begjære rettslig skjønn. 2. Leietakerne må snarest mulig og senest inne en 1 uke etter at eventuelt rettslig skjønn er endelig, jfr. vedtakets pkt. 4 og 5, melde fra til kommunen dersom leietakerne likevel ikke ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. leiegårdslovens 6,3.ledd. 3. Kommunen kan innen fire - 4 - uker etter en eventuell skjønnsavgjørelse om pris fatte et nytt vedtak om at kommunen likevel ikke ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. 6, 3.ledd i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Fullmakt til å fatte slikt vedtak på kommunens vegne delegeres til byrådet. Kommunen mottok ikke innen fastsatt frist dokumentasjon på de ovennevnte vilkår i bystyrets vedtak. På denne bakgrunn fattet byrådet etter fullmakt den 16. juni 2015 slikt vedtak; Byråd for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: Bergen kommune gjør ikke forkjøpsretten gjeldende i henhold til 3 i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, ved overdragelse av Kirkegaten 23-33, Bergenhus, Gnr. 168 Bnr. 496, fra BOB Eiendomsutvikling AS til Vest Utleie Holding AS. Byrådets vedtak er fattet innen endelig vedtaksfrist for forkjøpsretten 17.6.2015.
Byråden la avgjørende vekt på at det ikke var fremlagt bankgaranti eller tilsvarende sikkerhet. Oppfyllelse av vilkåret i bystyrets vedtak pkt. 1e) om finansiering var således ikke oppfylt. Av denne grunn fant ikke byråden grunn for å vurdere hvorvidt de øvrige vilkårene var oppfylt. Også i denne saken er finansering et avgjørende spørsmål. I de foregående sakene ble eiendommene i forkant av overdragelsen verdivurdert av BOB Eiendomsutvikling AS til samlet NOK 244 400 000,- basert på daværende leiepris. Ved å legge til grunn daværende markedsleie var verdien NOK 355 000 000,-. Kirkegaten 23-33 ble verdivurdert til NOK 46 520 000,- basert på daværende leieinntekter, og NOK 63 000 000 basert på markedsleie, jf. vedlegg 12. Vi har i denne saken, foreløpig, ikke mottatt noen ny verdivurdering. Dersom partene ikke kommer til enighet om overdragelsessum, må denne fastsettes av retten ved skjønn, jf. leiegårdsloven 7 (9) 1 pkt. Begjæring om skjønn framsettes av kommunen. Begjæringen må være kommet inn til retten innen 6 uker etter at vedtak om forkjøpsrett ble gjort «( ) eller innen seks uker etter krav i henhold til femte eller syvende ledd ble mottatt.», jf. leiegårdsloven 7 siste ledd. 3. FINANSIERING. Interimstyret opplyser at beboerne arbeider med å fremskaffe finansieringsbevis. Arbeidet er imidlertid vanskeliggjort ved at det heller ikke denne gang foreligger en endelig pris på leiegården. Kommunen er pålagt å være en aktiv part i forhandling om pris. Fagetaten har ikke fullmakt til å gå inn i en slik forhandling. Dersom forslag til vedtak om bruk av forkjøpsretten blir fulgt opp, må det avklares hvem som skal forhandle om pris og inngå avtale på kommunens vegne. Kommunen har overfor beboerne anbefalt at det tas høyde for at prisen kan bli høyere enn aksjenes overdragelsessum og en eventuell verdivurdering av eiendommen. Kirkegaten 23-33 består av beboere fra ulike sosiale lag med ulikt ressursgrunnlag. Det er i vårt forrige fagnotat av 20. april 2015 samt i bystyrets vedtak av 28. mai 2015 lagt til grunn at leiegården inneholder 9 leiligheter med kommunal tildelingsrett via BSBO. I tilsendt beboerliste datert 05. oktober 2015 fra selger, Vest Utleie Holding AS, fremgår det at leiegården består av 11 boliger med tildelingsrett, se vedlegg 5. Vi kan ikke se at antallet har avgjørende betydning for vår vurdering. Boligetaten har også i denne saken gitt til uttrykk for at de har midler og ønsker å hjelpe de beboerne som innfrir kriteriene for finansiell støtte. I tillegg vil det være mulig for beboere i leiligheter med kommunal tildelingsrett å overta disse om finansene skulle tilsi at det er mulig. I den ikke-bindende avstemmingen for å danne borettslag ble det automatisk nei-stemme fra disse leilighetene ettersom BSBO rådet over stemmeretten. Dersom kommunen ønsker å gjøre forkjøpsretten gjeldende, og prisen ved skjønn blir avklart i etterkant, har kommunen rett til å fatte et nytt vedtak 4 uker etter skjønnsavgjørelsen hvis den ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet, jf. leiegårdsloven 6 tredje ledd. 4. MELDING, FRIST. Fullstendig melding om overdragelse ble mottatt 07. august 2015. Frist for bruk av den kommunale forkjøpsrett går i denne saken ut 7. desember 2015, jf. leiegårdsloven 6 første ledd.
5. EIENDOM, BELIGGENHET. Eiendommen, Kirkegaten 23-33, ligger i Sandviken. Det er ikke reguleringsmessige innvendinger til overdragelsen. Det vises for øvrig til vedlagte kart, se vedlegg 2 og vedlegg 3. 6. TEKNISKE OPPLYSNINGER. Utover at leiegården er oppført i 1920 og inneholder 42 boenheter, foreligger det lite tekniske opplysninger om eiendommen siden salget har funnet sted uten takst og prospekt. I tidligere samtaler med BOB Eiendomsutvikling AS har fagetaten fått opplyst at leiegårdens struktur holder god standard, mens leilighetene har ulik kvalitet. Totalt boareal er 2184 m 2. Tomtearealet er 2224 m 2. 7. LEIETAKERE, RETTIGHETER. Et flertall av leietakerne har etter skriftlig forespørsel herfra gitt uttrykk for ønske om overtakelse (ikke bindende) av eiendommen ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie, se vedlegg 4. Fagetaten hadde den 1. oktober 2015 møte med interimstyret i både Kirkegaten 5-13 og Kirkegaten 23-33. Informasjonsmøte med de øvrige beboerne, samt interimstyrene, ble avholdt 12. oktober 2015. Representant fra OBOS og Boligetaten deltok også under dette møtet. 8. ANDRE OFFENTLIGE INSTANSER, UTBEDRINGSAVTALE. Byrådsavdeling for sosial, bolig og områdesatsing (BSBO), Byrådsavdeling for barnehage og skole samt Studentsamskipnaden i Bergen er orientert om salget og kommunens adgang til å benytte forkjøpsretten. Verken BSBO eller Studentsamskipnaden i Bergen ønsker at forkjøpsretten benyttes, se vedlegg 6 og 7. Vi kan ikke se å ha mottatt tilbakemelding fra Byrådsavdeling for barnehage og skole (BIKS). BSBO har tildelingsrett i samtlige av leiegårdene som inngår i JOF Eiendom AS på mellom 20-30 % av leilighetene. Det er i fagnotat av 20. april 2015 lagt til grunn at tildelingsretten er tinglyst og består uansett utfall av saken. Hvis utfallet blir at det dannes borettslag, åpner forarbeidende i borettslagsloven for at borettslaget for en kortere periode kan eie boliger som leies ut, jf. Ot.prp.nr. 30 (2002-2003) side 249 til 1-1 hvoretter; «Burettslaget kan i tillegg til å gi andelseigarane bruksrett til eigen bustad også drive med anna verksemd som heng saman med buretten, jf. tredje punktum. Det er ikkje nødvendig å fastsetje denne verksemda i vedtektene, men verksemda kan trenge samtykke frå generalforsamlinga med kvalifisert fleirtal, jf. 8-9. Burettslaget kan også leige ut bustader i eigedommen, men dersom denne verksemda blir for omfattande, vil dette vere i strid med føremålet for laget. Det same gjeld dersom laget leiger ut lokale i eigedommen.» (vår utheving).
9. INNSTILLING, BEGRUNNELSE. Flere av leietakerne har bodd i Kirkegaten 22-33 i flere tiår. Historisk har disse leiegårdene vært kommunalboliger. I den senere tid er 20-30 % av leilighetene boliger med kommunal tildelingsrett. Beboerne uttrykker bekymring for om de kan håndtere fremtidig markedsleie. Bruk av kommunal forkjøpsrett er en mulighet for leietakerne å kjøpe en egen leilighet. På denne måten kan det sikres forutsigbarhet for egen bosituasjon, stabilitet i eierforhold og ivaretakelse av bygningsmassen. Leietakernes rettigheter etter husleieloven består imidlertid også etter overdragelse av leiegården til JOF Eiendom AS. Dette gjelder også avtalen om at kommunen disponerer leiligheter gjennom kommunal tildelingsrett. Leieprisen for flere av leilighetene ligger i dag ca. 40 % lavere enn markedsleie i området. Det er nærliggende å anta at ny kjøper, JOF Eiendom AS, ønsker å oppjustere husleiene til markedsleie. Dette kan medføre at flere av dagens leietakere ikke har økonomi til å bli boende. Manglende tekniske opplysninger om leiegårdens tilstand svekker fagetatens beslutningsgrunnlag i denne saken. Uttalelser fra tidligere selger, se pkt.6, gir ikke tilstrekkelig grunnlag for at fagetaten kan konkludere i forhold til leiegårdens tekniske tilstand. Interimstyret er ansvarlig for å fremskaffe en verdivurdering av leiegården. Dersom slik dokumentasjon mottas, vil denne bli ettersendt byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø. Finansieringsbevis/ bankgaranti for hele leiegårdens verdi, samt eventuelle saksomkostninger og vedlikehold, er avgjørende for denne vurderingen. Kirkegaten 23-33 arbeider med å fremskaffe slik dokumentasjon. Forutsatt at nevnte dokumentasjon fremlegges for kommunen i god tid før politisk behandling av saken, kan vi ikke se at manglende finansieringsbevis / bankgaranti er avgjørende for vår anbefaling om å benytte forkjøpsretten. Gjennom et eventuelt kommunalt forkjøp på vegne av beboerne oppfylles leiegårdslovens primærformål om beboerovertakelse. Av erfaring ser kommunen at tilsvarende saker gir god byutvikling i etterkant. Å eie fremfor å leie gir et annet eierskap til eiendommen og byrommet. Etter en samlet vurdering, mener vi at det foreligger grunn for kommunen til å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne i dette tilfellet, forutsatt at det fremlegges tilstrekkelig finansieringsbevis i god tid før politisk behandling. I tillegg presiseres det at kommunen kan fatte et nytt vedtak 4 uker etter en skjønnsavgjørelse om pris er fattet hvis kommunen ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet jf. leiegårdsloven 6 tredje ledd. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto 2014 3. Melding om overdragelse av leiegård, mottatt 07. august 2015 4. Stemmeslipper 5. Beboerliste datert 05. oktober 2015 6. Uttalelse fra BSBO, datert 03. september 2015 7. Uttalelse fra SiB, datert 31. august 2015 8. Byrådets vedtak datert 16. juni 2015 9. Bystyrets vedtak datert 28. mai 2015 10. Komite for miljø og byutviklings innstilling datert 28. mai 2015 11. Byrådets innstilling datert 21. mai 2015 12. Fagnotat med vedlegg datert 20. april 2015