Forsikringsklagenemnda Skade Uttalelse FKN-2010-234 21.6.2010 ACE European Group Limited Kjøperforsikring Lekkasje bad, råteskader, sprekk i grunnmur avvik fra forventbar stand. Hus fra 1964 solgt som den er for kr 1,2 mill ved kjøpekontrakt av 23.3.04. Sommeren 2007, ca tre år etter overtakelsen, oppdaget kjøper råteskader, sprekk i grunnmur og lekkasje fra bad til underliggende soverom. Det ble innhentet en takstrapport 18.10.07 og kjøper reklamerte skriftlig til selskapet 10.3.08 under kjøperforsikringen han hadde tegnet ved kjøpet av boligen. Selskapet mente at forholdene ikke var dekningsmessig under kjøperforsikringen, men tilbød kr 17.000 som en minnelig løsning, uten erkjennelse av ansvar. Kjøper mente at de avdekkede forholdene på grunnmuren og det ti år gamle bad medførte at skaden var dekningsmessig. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 77.225. Forsikringsklagenemnda Skade bemerker: Spørsmålet er om selskapet er ansvarlig for mangler under kjøperforsikringen. Selskapet er ansvarlig for avvik fra forventbar stand. Kjøperen hevder at det foreligger avvik ved lekkasje i bad og hull i grunnmur. Lekkasje i bad I salgstaksten er det opplyst at det var løse gulvfliser i dusjen, og at det sannsynligvis var vann under de flisene som var løse. Det ble ikke tatt noe forbehold vedrørende dette før kontraktsinngåelsen, og de løse flisene må således sies å være en del av avtalen. Kjøperen krever imidlertid dekning for utettheter i overgangen mellom sluk og gulv. Taksten innholder ingen opplysninger om dette. På den annen side heter det i taksten at det må påregnes utgifter til oppussing av badet. Det ble ikke gitt konkrete opplysninger om badets alder ved salget. Kjøperen anfører at det var opplyst at badet var renovert i 1995, men det som fremgår av skjemaet på dette punkt er bare at eier har byttet vask. Ut fra de opplysninger som er gitt måtte derfor kjøperen forvente generell oppussing av badet. Selv om opplysningene ikke direkte nevner at det mangler fuktsperre i overgangen mellom sluk og gulv, mener nemnda dette på bakgrunn av de opplysninger som er gitt ikke kan karakteriseres som et avvik. Hull i mur I egenerklæringsskjemaet heter det at det var en liten sprekk i mur. Også taksten omtaler enkelte sprekker som anses å være av eksteriørmessig betydning. De forholdene som kjøperen har avdekket i grunnmuren kan imidlertid ikke beskrives som en liten sprekk i mur. Det fremgår av skadetaksten at det foreligger en betydelig og gjennomgående sprekk i grunnmuren. En skade av et slik omfang med påfølgende råteskader må regnes som et avvik i forhold til det som er avtalt. Side 1 av 5
Takstmannen har beregnet kostnadene til utbedring av grunnmur og råteskader til kr 17.130 eks. mva. Nemnda forstår det slik at selskapet har tilbudt kr 17.000 som endelig oppgjør. Tatt i betraktning av at kjøperen måtte forvente at det var noe sprekker, mener nemnda sikrede ikke kan gjøre gjeldende noe krav utover dette. KONKLUSJON: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Trine-Lise Wilhelmsen (leder), Kjetil Norseth, Kjell S. Nielsen, Paal Bjønness og Helga Skofteland. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20101020 CE(LL) av 26.3.2010. Saken gjelder krav om erstatning under kjøperforsikring som kjøper tegnet ved kjøp av fast eiendom. Selskapets ansvar følger av forsikringsvilkårenes pkt. 3.1 flg.: 3.1 Selskapet svarer for skjulte feil ved eiendommen som forelå ved Kjøpers overtagelse og som oppdages i forsikringstiden, og som innebærer avvik fra forventbar stand uten at avviket innebærer at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det Kjøper hadde grunn til å forvente, kjøpesummen og forholdene for øvrig tatt i betraktning, jfr. avhendingsloven Selskapet svarer ikke for: 4.1 Mangler ved eiendommen som selger er ansvarlig for i henhold til kjøpekontrakten sammenholdt med Avh.l. Kjøperen inngikk avtale om kjøp av huset ved kjøpekontrakt av 23.3.04. I forbindelse med salget hadde selgerne fylt ut et egenerklæringsskjema datert 11.2.04. Det var opplyst om en liten sprekk i mur og at de ikke kjente til feil ved våtrommene. Det var også innhentet en takst over eiendommen. Denne er datert 3.7.02. Det er gitt følgende opplysninger i vedlegget til taksten: 5 Grunnmur og støpte trapper: Grunnmur har enkelte sprekker som anses å være av eksteriørmessig betydning. Støpte utvendige trapper har sprekker og løse heller, rekke foran hoveddør er ikke etter forskrift. Tiltak: Fuge sprekker i grunnmur, utbedre trapper og rekkeverk etter forskrift. 6 Innvendige rom generelt: Baderom har løse gulvfliser i dusj. Sannsynlig vann under fliser som er løse eller har sprekker. Dørstokk er for lav jfr. våtromsnormen. Mangelfull ventilasjon (innluft). Tiltak: Generell oppussing av rom. Oppgradering av våtrom jfr. våtromsnorm. Kjøperen flyttet ikke inn i boligen før ca tre år etter overtakelsen. Kjøpers mor hadde bodd der fra overtakelsen og frem til kjøper flyttet inn. Sommeren 2007 oppdaget kjøper feil ved boligen. Side 2 av 5
Høsten 2007 ble det innhentet en takstrapport. Rapporten er datert 18.10.07. Det hitsettes fra rapporten om skadene på badet: Ny eier forteller at ved 1. gangs bruk av dusj i badet, ble det lekkasje til soverom i underetasje. Slukristen i flisgulvet ble fuget med silikon, i tillegg til at dusjkabinettet med direkte avløp til gulvsluk ble montert. Mor til ny eier bodde huset de første 3 årene, men sommeren 2007 overtok ny eier boligen. Ved tapping av badekar første gang etter innflytting, ble badegulvet oversvømmet pga. tett sluk. Vann lekket da ned pga. utett gulv til soverom i underetasje. Huseier mener at et bad som er renovert i 1995, bør være tett. Det er ikke gitt opplysninger om hvem som utførte arbeidet på badet, heller ikke om tidligere eier kjente til lekkasje gjennom gulvet. Skadeutbedring: det er ingen synlige feil/skader eller årsak til at flislagt gulv lekker. Det er ikke mulig å påvise om gulvet har membran under flisene, da denne ikke synes i slukpotta. I henhold til byggeforskrifter anno 1987, skal gulvet i et våtrom være tett det burde være en selvfølge at håndverkere anno 1995 smørte gulv og vegger med membran slik at gulvet ble tett. Ved å dusje rett på veggene stilles det store krav til gulv- og veggflis med hensyn til tetthet. Det vil ikke være mulig å få til en overgang som er tett ved bare å legge ny gulvflis derfor forutsetter undertegnede at samtlige vegger og gulv renoveres. Dette må gjøres ved at eksisterende gulvflis mattes og sparkles og veggplater med flis rives og erstattes med nye plater. Gulvet, våte soner og overgang gulv-vegg membransmøres og nye flis legges, sanitærutstyr remonteres. Takstmannen omtalte også sprekken i grunnmuren: Sommeren 2007, ble terrenget på fremsiden av huset senket, ved at løsmassene ble fjernet ned til sålen. Det ble da avdekket en betydelig, gjennomgående sprekk i grunnmuren i underkant av vindu og ned til sålen. I tillegg til dette, ble det funnet råtne rester etter avstandspinner brukt ved forskaling av grunnmuren i 1952. Sprekken i muren og hullene etter avstandslektene, har resultert i fuktinntrengning i grunnmuren over lang tid. Dette synes tydelig ved råteskade i innvendig malt panel, samt meget høy fuktighet i utlektet panelvegg i kjellerstue. Skadeutbedring: Sprekk i grunnmuren, samt hull etter råtnet materiell må tettes med mørtel, for deretter å montere utvendig grunnmursplast. Takstmannen beregnet kostnadene til utbedring av badet og følgeskadene. Det ble gjort et aldersfradrag på 80 % i kostnadskalkylen slik at samlede kostnader for badet ble kr 44.650 eks. mva. For utbedring av grunnmur og råteskadene kalkulerte takstmannen med kr 17.130 eks. mva. De samlede kostnadene inklusive mva. ble dermed kr 77.225. Kjøper reklamerte skriftlig til selskapet 10.3.08. Det ble henvist til den vedlagte takstrapporten fra 18.10.07. Selskapet behandlet kravet under kjøperforsikringen i brev av 20.6.08. Selskapet konkluderte med at de avdekkede forholdene ikke medførte at eiendommen avvek fra det forventbare slik at selskapet var uten ansvar: I følge rapport av 1.7.2002 er det gitt opplysninger under punkt 6 om innvendige rom generelt Etter selskapets vurdering er dette å betrakte som risikoopplysninger som har betydning i forhold til om eiendommen kan sies å avvike fra det dere kunne forvente, videre at utgifter til utbedring av badet er noe som må anses påregnelig. Sprekk i grunnmur Selskapet er av den oppfatning at kravet bortfaller som følge av avhendingsloven 3-10. Etter avhendingsloven 3-10 kan ikke kjøper i ettertid gjøre gjeldende som mangel noe han kjente til eller måtte Side 3 av 5
kjenne til da avtalen ble inngått. I dette tilfellet er det på det rene at det er gitt opplysninger om den påberopte mangel før avtaleinngåelsen. Det vises i denne sammenheng til egenerklæringsskjema som var en del av salgsdokumentasjonen. Her er det svart ja på at selger kjenner til setningsskader, videre at selger kjenner til liten sprekk i mur. På bakgrunn av ovennevnte er det selskapets oppfatning at dere allerede ved avtaleinngåelsen var klar over de påberopte forhold. Kjøper sendte en e-post til sitt eget forsikringsselskap 3.12.08, hvor han søkte om dekning av juridisk bistand. Eierskifteforsikringsselskapets representant var også kopiert inn i e-posten. Meldingen inneholdt en nærmere beskrivelse av skadeforløpet: Vi ble opplyst at badet skulle være rundt 10 år gammelt. Da vi overtok huset i 2004 gjorde jeg noen utbedringer på badet. Det sto i prospektet at det var løse fliser ved sluk i dusj, det var heller ikke noe dusjkabinett. Det jeg gjorde var å sjekke rundt sluket, jeg fant ingen løse fliser, men sprekker i fugene. Det jeg gjorde var å silikonere i alle fuger rundt sluket, og satte inn et dusjkabinett. Dette gjorde jeg for at jeg ikke skulle få noen lekkasjer. I løpet av tiden min mor bodde i huset, brukte hun aldri badekaret. Første gang badekaret ble brukt var juni 2007. Det er grunnen til at jeg ikke kontaktet eierskifte/kjøpe forsikringsselskapet før (med tanke på at de delvis begrunner avslaget ved at jeg ikke har påklaget noe i rimelig tid, jeg er likevel innenfor 5 års fristen). Da jeg brukte badekaret (juni 2007) for å bade min sønn, oppdaget jeg at sluket var delvis tett. Når en brukte dusjen var ikke vannmengden større enn at det rant unna. Da jeg trakk ut proppen i badekaret, ble det for mye vann i sluket slik at det rant utover gulvet. Noe av vannet rant selvsagt ned i sluket, resten av vannet forsvant gjennom gulvet andre steder (ikke gjennom sprekkene som jeg utbedret i sluket). Slik jeg tolker det fra (selskapet), burde dette enten være noe jeg kunne regne med når badet er 10 år gammelt eller så burde jeg sjekket dette da jeg kjøpte huset. Min klage gjelder i hovedsak badet, og ikke sprekken i mur. Selskapet behandlet saken på nytt i brev av 26.1.09. Selskapet kom til at det ikke forelå avvik fra det kjøper måtte forvente. Selskapet kunne således ikke erkjenne ansvar i saken. Kjøper klaget inn til Forsikringsklagekontoret 4.2.09. Det ble redegjort for faktum i saken og anført at skadene på badet ikke var forventbare. FKK tilskrev selskapet og kommenterte kjøperforsikringen og selskapets vurdering: Dekningsomfanget under kjøperforsikringen reguleres av forsikringsvilkårene, hvor det i pkt 3.1 fremgår at skjulte feil som innebærer et avvik fra forventbar stand dekkes. Når det gjelder badet har selskapet vist til risikoopplysninger i taksten, og anført at forholdene ikke innebærer avvik fra forventbar stand. Når det gjelder sprekken i muren har selskapet i tillegg vist til avh.l. 3-10. Hvorvidt råteskadene kan tenkes dekningsmessige, har selskapet så vidt jeg kan se ikke vurdert. Når det gjelder vurderingen under kjøperforsikringen har selskapet vist til at utgangspunktet for vurderingen av forventningsavviket må tas i avh.l. 3-1. I utgangspunktet angir denne bestemmelsen at en eiendom har en mangel dersom den ikke svarer til det som er avtalt. I denne saken ble det, vedrørende badet, opplyst i taksten at det var løse gulvfliser i dusjen, og at det sannsynligvis var vann under de flisene som var løse. Det ble ikke tatt noe forbehold vedrørende dette før kontraktsinngåelsen, og de løse flisene må således sies å være en del av avtalen. Imidlertid innebærer ikke det at også utettheter i overgang mellom sluk og gulv, er en del av det avtalte. Disse forholdene ble ikke avdekket før etter overtagelse. Ved mangelsvurderingen må man imidlertid også, i situasjoner der det ikke er noen holdepunkter i avtalen, ta hensyn til det kjøper normalt kunne forvente til den aktuelle eiendommen, jfr. Benestad s 92 flg. med videre henvisninger. Selskapet har vist til at det er gitt risikoopplysninger som innebærer at utgifter til å pusse opp badet må anses påregnelig. Slik jeg forstår det var det ikke gitt konkrete Side 4 av 5
opplysninger om badets alder ved salget, men det er på det rene at badet i hvert fall var gjort noe med siden byggeåret i 1964. Uten nærmere informasjon må kjøper kunne forvente at et bad hvor det skal dusjes på flisene holder tett. En kjøper må også kunne forvente at et bad er bygget uten konstruksjonsfeil. Årsaken til utettheten er slik jeg forstår takstmannen, ikke elde og slitasje, men at det mangler fuktsperre i overgangen mellom sluk og gulv. På denne bakgrunn kan det spørres om ikke forholdet utgjør et avvik fra forventbar stand. Imidlertid kan jeg ikke se at de forholdene som kjøper nå har avdekket i grunnen, kan beskrives som en liten sprekk i mur. Det fremgår av taksten at det er avdekket en betydelig og gjennomgående sprekk i grunnmuren. En skade av et slik omfang med påfølgende råteskader, kan ikke sies å være en del av det avtalte. Det kan også spørres om avh.l. 3-10 kan påberopes under vurderingen etter kjøperforsikringen. Denne forsikringen følger ikke avhendingslovens regler på samme måte som en alminnelig eierskifteforsikring. Det fremgår ikke noe sted i vilkårene at avhendingslovens regler gjelder, eller at det er gjort unntak for mangler som kan føres tilbake til forhold avdekket før overtagelse. Forholdet må derfor vurderes etter pkt 3.1, som selskapet har anført at skal vurderes på samme måte som avh.l. 3-1. Etter min mening må setningsskaden og råteskadene som har oppstått innvendig, anses for å innebære avvik fra det avtalte, og et avvik fra det kjøper normal kunne forvente, og derfor anses dekningsmessig under kjøperforsikringen. Selskapet tilskrev kjøperne på nytt i brev 14.9.09. Selskapet opprettholdt at det ikke forelå noe avvik fra avtalen når det gjaldt badet og viste til opplysningene som kjøper hadde fått ved avtaleinngåelsen. Selskapet mente også at sprekkene i grunnmuren ikke var et skjult forhold ettersom det var opplyst om dette i salgsdokumentene. Selskapet tilbød imidlertid kr 17.000 under kjøperforsikringen som en minnelig løsning, uten erkjennelse av ansvar. FKK tilskrev kjøper 5.10.09 og etterspurte om kjøper aksepterte selskapets tilbud om minnelig løsning. Kjøper ønsket at saken skulle behandles av FKN Skade. FKN Skade bes ta stilling til om de reklamerte forhold er dekningsmessige under kjøperforsikringen. Tidligere uttalelser: oppussingsobjekt 5353 skader som burde vært oppdaget? 7343 7345 7517 Side 5 av 5