Oslo Havn KF Havnedirektøren Utv. nr. Utvalg Møtedato ST 73/10 Havnestyre 24.11.2010 Saksbehandlende avdeling: Teknisk avdeling/plan og utbyggingsseksjonen Saksbehandler: Inger Margrethe Evensen Dato: 04.11.2010 Saksnummer: 2006/105 Sak: Reguleringsplanforslag for Rådhusbrygge 4 Fisketorg høringsuttalelse Saken gjelder: Oslo Havn KF (HAV) har ved brev av 21.10.2010 fra plan og bygningsetaten fått oversendt ovennevnte reguleringsforslag på høring. Høringsfrist er 08.12.2010. Havnestyret har tidligere behandlet saker vedrørende fisketorg; senest i møte den 16.09.2010; jfr. sak 51/2010 (Status fisketorg). Havnestyret har også behandlet endret lokalisering av fjordfergene til Rådhusbrygge 4 i møte den 27.09.2007 ; jfr. sak 39/2007. Disse to sakene må sees i sammenheng slik at begge funksjoner får tilfredsstillende forhold, også sett i sammenheng med den store fotgjenger og syklisttrafikken for øvrig på Rådhusplassen. Havnestyret har fattet flere vedtak om fisketorget og fjordfergeterminal. Noen av vedtakene er gjengitt nedenfor. Vedtak i sak 49/06 i møte den 28.09.2006 (fisketorget): Havnestyret støtter forslaget til å etablere fisketorg på Rådhusbrygge 4 og ber administrasjonen om å bidra i det videre arbeidet med planlegging innenfor en helhetlig ramme og arkitektonisk utforming av fisketorget og utarbeide et forslag til leieavtale og anbudsgrunnlag for området. Leieavtalen skal godkjennes av Havnestyret. Forutsatt at man kommer til enighet om en leieavtale for fisketorget og en omforent løsning rundt tiltaket stiller Havnestyret seg positive til å bekoste en bølgebryter. Vedtak i sak 24/07 i møte den 10.05.2007 (fisketorget): 1. Fisketorget etableres på Rådhusbrygge 4. 2. Grunnen til et fisketorg leies ut til en allmennyttig stiftelse på en 2025 års kontrakt i direkte forhandlinger. 3. Oslo Havn KF og stiftelsen utlyser i samarbeid en arkitektkonkurranse om utforming av fisketorget. 4. Utleie av salgsarealer på Fisketorget skjer gjennom anbudskonkurranse i regi av Oslo Havn KF og stiftelsen.
Oslo Havn KF Side: 2 Vedtak i sak 39/07 i møte den 27.09.2007 (fjordfergene): 1. Under forutsetning av at risikoanalyser og utredninger tilråder det kan valg av kai for etablering av ny fjordfergeterminal innenfor det angitte området på hodet av Rådhusbrygge 4 og Tingvallakaia avklares internt mellom OS og SL 2. Havnedirektøren gis fullmakt til å inngå avtale om bruk av området til ny Fjordfergeterminal. 3. Forutgående risikoanalyser og utredningsarbeid, samt eventuelle tilpasninger for bruk av området til dette formålet, bekostes i sin helhet av AS Oslo Sporveier. Planforslaget som nå er til høring, er foreslått regulert til følgende formål: Bebyggelse og anlegg med underformål bevertning/annen næring (fisketorg) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur med underformål havn og kai Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone med underformål havneområde i sjø Reguleringsforslaget foreligger i tre alternativer: Alternativ 1 fremmet av Stiftelsen Fisketorget i Oslo v/4b Arkitekter: Byggeområdet er på 1.009 m2. Det tillates bruksareal over og under terreng på hver 300 m2; til sammen 600 m2. Bebyggelsen tillates plassert tilbaketrukket fra østre kaikant på Rådhusbrygge 4. Havneareal på land er 627 m2. Alternativ 2 fremmet av plan og bygningsetaten: Byggeområdet er på 729 m2. Tillatt bruksareal er det samme som alternativ 1. Havneareal på land er 912 m2. Bebyggelsen tillates plassert langs østre kaikant på Rådhusbrygge 4. Alternativ 3 fremmet av plan og bygningsetaten: Byggeområdet er på 223 m2. Det tillates bruksareal over og under terreng på hver 132 m2; til sammen 264 m2. Havneareal på land er 1.418 m2. Bebyggelsen tillates plassert som et tilbygg til og forlengelse av eksisterende skur på Rådhusbrygge 4. Alle forslagene avviker fra gjeldende reguleringsplan som ble stadfestet i 2004. Plan og bygningsetaten anbefaler alternativ 3 med forbehold. Alle forslagene forutsetter at flytebryggen for Bygdøyfergene langs Rådhusbrygge 3 skal flyttes utover. Det reguleres ikke plasser for parkering eller sykkelparkering. Det er presisert at tidligere foreslått bølgebryter utgår og at trebryggene beholdes uendret. Gjeldende reguleringsplan stadfestet 27.04.2004 viser et torg plassert lenger vest inn mot trikketraseen i delområde A. Torget er regulert til offentlig trafikkområde (torg), og det tillates ikke bebyggest. I reguleringsbestemmelsene angis det bl.a. følgende: Bebyggelsen tillates benyttet til publikumsrettet aktivitet i tilknytning til virksomhetene på kaianleggene og områdets bruk for allmennheten. Dette inkluderer også suvenirbutikker, servering m.m. Det kan tillates uteservering i begrenset grad, men da slik at dette ikke stenger for publikums opplevelse av nærhet til sjøen og tilgang til sjøen. Eksisterende skurbebyggelse på Rådhusbrygge 2 4 forutsettes opprettholdt. Ved eventuell nybygging skal bebyggelsen tilbakeføres med samme høyde og utstrekning, men med åpne midtpartier. Skur på Rådhusbrygge 4 kan benyttes til salg av fisk. I tilknytning til havnevirksomheten tillates det etablert nødvendige
Oslo Havn KF Side: 3 driftstekniske anlegg; brygger, fortøyningsanordninger m.m. på regulerte arealer. Slike anlegg skal utformes i samsvar med reguleringsplanens intensjoner. Selve hovedformålet for fisketorget er nå foreslått vesentlig endret i forhold til gjeldende plan; fra Offentlig trafikkområde havn (torg) til Byggeområde og anlegg Bevertning/annen næring (fiskehall/torg). Endringen innebærer bl.a. at området kan skilles ut en selvstendig tomt som i prinsippet kan selges til hvem som helst som vil bruke tomten i hht reguleringsformålet. Endringen medfører også at det primært fokuseres på servering og ikke på salg. Gjeldende reguleringsbestemmelser stadfestet i 2004 er i stor grad videreført, men det mangler følgende bestemmelse (del av 5): I tilknytning til havnevirksomheten tillates det etablert nødvendige driftstekniske anlegg; brygger, fortøyningsanordninger m.m. på regulerte arealer. Slike anlegg skal utformes i samsvar med reguleringsplanens intensjoner. I forslag til reguleringsbestemmelser 9 er det angitt følgende: Kjøreatkomst for renovasjon, drift, vedlikehold og varetransport skal være fra Dokkveien. Det foreslås at dette presiseres slik at bestemmelsen kun skal gjelde for Fisketorget; ikke for forvaltning og drift av havneområdene. Det er utarbeidet risiko og sårbarhetsananlyse (ROSanalyse) for tiltaket. Den redegjør for 9 ulike risikohendelser. Vi kan knytte følgende kommentarer og opplysninger til analysen: Oslo Havn KF kan ikke garantere hva slags masser det er i kaiområdet verken mht til radon eller forurensning, da dette er svært gamle byområder hvor bl.a. E18 gikk diagonalt gjennom planområdet frem til begynnelsen av 1990årene. Vi har heller ikke detaljert kjennskap til de geotekniske forholdene, men dagens kaier er i hovedsak fra 1930årene. I området ved Rådhusbrygge 4 er det i dag eksisterende havnevirksomhet som vil bli vesentlig utvidet når fjordfergeterminal etableres der. 80 % av skuret på Rådhusbrygge 4 nyttes til viktig og nødvendig havnerettet drift for Nesoddsambandet (Tide Sjø). Skuret er leid ut til Ruter som igjen fremleier til Tide etter godkjenning av oss. Skuret må være tilgjengelig hele tiden. Planområdet er et av Oslos travleste med hensyn til fotgjenger og syklisttrafikk, og det vil bli økt trafikk når Tjuvholmen er fullt utbygd og fjordfergeterminalen er flyttet til Rådhusbrygge 4. Saken behandles i havnestyret iflg.: Økonomiske konsekvenser for Oslo Havn KF: Budsjettmessige forhold: Havnedirektørens vurderinger: Havnedirektøren bemerker at planforslaget i tre alternativer ikke er i tråd med de signaler som tidligere er fremkommet i kontakt med Stiftelsen Fisketorg i Oslo (SFO). Oslo Havn KF har
Oslo Havn KF Side: 4 presisert at det ikke er aktuelt å inngå avtale for et areal større enn fotavtrykket for bebyggelsen og heller ikke for en restaurant. Det kan eventuelt aksepteres noen få bord utendørs. Av kontraktsforslaget fremgår det at Stiftelsen Fisketorg i Oslo planlegger salg av fisk og skalldyr, tilretteleggelse for salg av ferskfisk fra fiskebåter, markedsføring og informasjon knyttet til fiske og fangstnæringene og deres historie og kultur samt et begrense antall plasser for servering av fiskemat. Havnedirektøren er positiv til fisketorg, men kan ikke anbefale at fisketorget reguleres til Byggeområde slik at det kan skilles ut som en selvstendig byggetomt på Rådhusplassens vestre flanke, da dette vil stride mot overordnede prinsipper for Rådhusplassen som et åpent, stort og representativt byrom langs kaiene. Havnedirektøren forutsetter derfor at gjeldende reguleringsformål for planområdet (offentlig trafikkområde havn) opprettholdes; dvs. som Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur med underformål havn/fisketorg, men med endrede byggegrenser for bebyggelse på fisketorget og tillatelse til å oppføre en bygning på inntil 300 m2 bruksareal. Det vil bli inngått en festekontrakt av begrenset varighet for tomten under bebyggelsen. Havnedirektøren vil ikke anbefale å inngå festeavtale for arealene utenfor bygningen, nettopp for å ivareta allmennhetens ferdsel over og bruk av Rådhusplassen. Alternativ 2 med bebyggelsen trukket mot øst frigjør et større samlet areal mot vest, noe som vil være nødvendig for å avvikle fotgjengertrafikken når fjordfergene skal flytte til Rådhusbrygge 4. Løsningen gir også en mer direkte tilknytning mellom fiskebåtene og fisketorget. Havnedirektøren vil derfor anbefale dette forslaget mht plassering av bebyggelse. Havnedirektøren kan ikke anbefale alternativ 1 fordi løsningen beslaglegger et stort areal, fordi bebyggelsen er trukket mot vest slik at det blir lite plass på vestsiden av fisketorget til fotgjengertrafikken til/fra fjordfergene. Løsningen vil heller ikke gi direkte tilknytning mellom fiskebåtene og fisketorget. Havnedirektøren kan heller ikke anbefale alternativ 3 fordi den foreslåtte forlengelsen av skuret på Rådhusbrygge 4 vil blokkere tverrforbindelsen nord for dagens skur, vanskeliggjøre gangforbindelsene til/fra fjordfergene samtidig som løsningen vil ikke gi direkte tilknytning mellom fiskebåtene og fisketorget. Det tillatte bebygde arealet antas også for lite for å dekke opp de planlagte funksjonene. Området på alle kanter rundt fisketorget inngår i Oslo Havn KFs forvaltningsområde og driftes og vedlikeholdes av oss. I reguleringsbestemmelsene mangler et par momenter vedrørende havnedrift fra gjeldende reguleringsbestemmelser. Havnedirektøren vil anbefale at del av 5 i gjeldende reguleringsbestemmelser videreføres i reguleringsbestemmelsene for Rådhusbrygge 4. Havnedirektøren vil også anbefale at 9 i forslag til reguleringsbestemmelser om atkomst presiseres slik at 1. setning kun gjelder for Fisketorget. Havnedirektørens forslag til vedtak: Havnestyret viser til saksfremstillingen og presiserer følgende: 1. Havnestyret kan ikke akseptere reguleringsformål Byggeområde og anlegg: Bevertning/annen næring for fisketorget, da planområdet ikke skal være en selvstendig byggetomt, men fortsatt inngå som en del av offentlig trafikkområde havn; dvs. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur med underformål havn/fisketorg. Reguleringsbestemmelsene må endres tilsvarende. 2. Havnestyret går i prinsippet inn for alternativ 2 mht plassering av bebyggelsen, men byggeområdet må snevres inn til 300 m2 fra den vestre byggegrensen. Havnestyret kan ikke akseptere alternativ 1 eller alternativ 3. 3. Følgende del av gjeldende 5 må videreføres i reguleringsplanen for Rådhusbrygge 4: I tilknytning til havnevirksomheten tillates det etablert nødvendige driftstekniske
Oslo Havn KF Side: 5 anlegg; brygger, fortøyningsanordninger m.m. på regulerte arealer. Slike anlegg skal utformes i samsvar med reguleringsplanens intensjoner. 4. Det må presiseres at 9 1. setning i forslag til reguleringsbestemmelser kun gjelder for fisketorget. 5. Havnestyret gjør oppmerksom på at skuret på Rådhusbrygge 4 i hovedsak benyttes til nødvendige havnefasiliteter av Tide Sjø AS (Nesoddensambandet). Anne Sigrid Hamran havnedirektør Per Ø. Halvorsen teknisk direktør Vedlegg: Reguleringsplankart alternativ 1 Reguleringsplankart alternativ 2 Reguleringsplankart alternativ 3 Planlagt trase for Fjordtrikken over Rådhusplassen