Vedlegg 4 UTKAST TIL AVTALE OM LEIE AV LOKALER MELLOM XXXXX OG NORD-FRON KOMMUNE
AVTALE OM LEIE AV LOKALER mellom Nord-Fron kommune og XXXXXXXXXX (heretter benevnt Leietaker) (heretter benevnt Utleier) Sted: Dato: / 20. For Leietaker: For Utleier:........ Kontaktperson: Kontaktperson:.... Avtalen er undertegnet i 2 eksemplarer, hvorav hver part beholder 1 eksemplar. Henvendelser vedrørende avtalen skal være skriftlige og adresseres slik: Til Leietaker: Til Utleier: Dersom en av partene krever det skal den annen part senest ved kontraktssignering, fremlegge gyldig firmaattest samt personlig legitimasjon som bekrefter utleiers signatur.
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. AVTALENS PARTER... 4 2. LEIEOBJEKTET... 4 3. LEIEOBJEKTETS AREAL... 4 4. BYGNINGSMESSIGE KVALITETER, INNREDNING MV.... 5 5. OVERTAKELSE... 5 6. LEIEN... 6 7. GARANTI OG DEPOSITUM... 6 8. LEIEREGULERING I PERIODEN... 6 9. DRIFTSUTGIFTER... 6 10. VEDLIKEHOLD, REPARASJON OG UTSKIFTING... 6 11. ADGANG TIL DET LEIDE OBJEKTET... 7 12. BENYTTELSE AV LEIEOBJEKTET... 7 13. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER I LEIEOBJEKTET... 8 14. SKILTING... 8 15. FORSIKRING... 8 16. MISLIGHOLD... 8 17 ENDRINGER PÅ EIERSIDEN... 8 18. LEIEFORHOLDETS VARIGHET OPPHØR... 8 19. TILBAKELEVERING AV LOKALENE VED LEIETIDENS UTLØP... 9 20. PROSESSUELLE BESTEMMELSER... 9 21. FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN... 9 22. TAUSHETSPLIKT... 9 23. TINGLYSING... 9
1. AVTALENS PARTER ) Utleier (navn eller firmanavn): Adresse: Telefon: Email: Faksnr: Org.nr/ Fødselsnr: Leietaker: Adresse: Nord-Fron kommune Nedregate 50, 2640 Vinstra Telefon: 61216100 Email: post@nord-fron.kommune.no Org.nr 839893132 2. LEIEOBJEKTET Adresse: Kommune: Kommunenummer: Fylke: Gårdsnummer: Bruksnummer: Seksjonsnummer: 3. LEIEOBJEKTETS AREAL Avtalt areal (Målt etter reglene i Norsk Standard 3940 pkt. 5.2) Samlet brutto gulvareal: m 2 Samlet bruksareal: m 2 Type Kontorareal: Lagerareal: Spesialrom: m 2 m 2 m 2
Fellesareal: Annet: m 2 m 2 Leietaker forbeholder seg retten til å kontrollmåle arealet. Tegninger som skal være kontraktsdokumenter og tegninger som bekrefter leieobjektets størrelse og lignende fremskaffes og bekostes av utleier, og vedlegges avtalen. Arealavvik Dersom det areal Leietaker faktisk disponerer er større enn det areal som er avtalt her, er dette Utleiers ansvar, og leie skal betales som avtalt. Dersom det areal som faktisk disponeres er mindre enn det som er avtalt her, skal leien reduseres forholdsmessig med virkning fra det tidspunkt leieforholdet ble tiltrådt. Fortrinnsrett til tilleggsareal Leietaker skal ha fortrinnsrett til leie av eventuelt areal i leieobjektet som blir ledig i løpet av leietiden på gjeldende kontraktsvilkår. Leien for tilleggsarealet skal baseres på gjeldende markedspris på tidspunktet arealet eventuelt overtas. Utleier skal informere skriftlig om ledige lokaler, og Leietaker skal gis en frist på 1 en måned for å vurdere hvorvidt fortrinnsretten skal benyttes. 4. BYGNINGSMESSIGE KVALITETER, INNREDNING MV. Generelle krav Utleier har ansvaret for at lokalene er i samsvar med de krav som følger av gjeldende lover og forskrifter (herunder arbeidsmiljø- og bygningslovgivningen) for den virksomhet leietaker skal utføre i lokalene. Ansvaret gjelder selv om de tegninger og beskrivelser etc. som er lagt til grunn for avtalen viser at kravene ikke er oppfylt. Lokalene leveres ryddet, rengjort, ferdig innredet og klare for innflytting i vanlig god stand i henhold til normal bygningsmessig standard. Spesielle krav Lokalene skal være i samsvar med Leietakers kravspesifikasjon og i samsvar med de tegninger som Leietaker har godkjent. 5. OVERTAKELSE Avtalt overtakelsestidspunkt Lokalene er klare for overtakelse i avtalt stand den 01.09.2015 Før lokalene anses overtatt, skal det være gjennomført en protokollert befaring av lokalene. Protokollen skal undertegnes på stedet av begge parter. Utleier skal utbedre mangler uten ugrunnet opphold. Forsinket overtakelse Dersom lokalene ikke er klar for overtakelse til avtalt dato for overtakelse, påløper dagbøter for hver kalenderdag fram til overtakelse. Dagbotens størrelse tilsvarer den daglige leiesummen (total årlig leie/365). Det skal ikke betales leie eller andre utgifter før lokalene er overtatt.
Dersom det bare er deler av leieobjektet som ikke kan overtas, er det opp til Leietaker om det skal skje en overtakelse av lokalene. Ved delvis overtakelse skal det skje en forholdsmessig reduksjon i leieprisen, basert på oppgitt kvadratmeterpris i punkt 6. Delvis overtagelse medfører at det påløper dagbot for de deler som ikke er overtatt. Ansvar og risiko for den del av leieobjektet som ikke overtas, forblir hos Utleier. For øvrig gjelder avtalens punkt 16.2. 6. LEIEN Leien Leiekostnader skal omfatte husleie inkludert alle offentlige avgifter med unntak av mva. Leiekostnad pr. år lokaler fysioterapi Leiekostnad pr. år fellesarealer Fellesutgifter pr. år Leiekostnad parkeringsarealer SUM LEIEKOSTNADER eksl. mva Leien beregnes fra overtakelsestidspunktet. Total årlig leie utgjør pr. 01.09.2015 kr.... Betaling Leien betales forskuddsvis den 15. hver måned etter utsendt faktura. Ved forsinket betaling av leie skal det betales forsinkelsesrenter, jfr. lov om forsinkelsesrente. 7. GARANTI OG DEPOSITUM Utleier aksepterer at Leietaker som kommune ikke stiller garanti eller betaler depositum. 8. LEIEREGULERING I PERIODEN I leieperioden kan leien reguleres hvert 3. år med 60 % av endringen i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, første gang 3 tre år etter overtakelsestidspunktet, jf. pkt. 5. Indeks fra august måned, år 2018 legges til grunn ved første gangs regulering. Hver at partene kan kreve slik endring av husleien med 3 måneders skriftlig varsel. 9. DRIFTSUTGIFTER Driftsutgifter, herunder offentlige avgifter, snørydding og vaktmestertjenester, strøm og renhold dekkes av Utleier. Egen renholdsplan utarbeides og legges ved denne avtalen. 10. VEDLIKEHOLD, REPARASJON OG UTSKIFTING Vedlikeholdsplan Det er inngått en omforent vedlikeholdsplan som fullt ut regulerer partenes vedlikeholdsplikt, datert..
Leietaker har ikke ansvaret for innvendig og utvendig vedlikehold. Minstekrav til vedlikeholdsplanen Følgende minstekrav gjelder der partene skal inngå eller har inngått en omforent vedlikeholdsplan: Vedlikeholdsplanen skal inneholde krav til årlige befaringer med representanter fra Utleier og Leietaker. Befaringen skal protokolleres, og protokollen skal signeres av begge partene. Utleier plikter å innkalle til slik befaring senest 1 en måned før befaring planlegges skjedd, og senest 13 tretten måneder etter forrige befaring. Protokollerte mangler skal utbedres snarest. Evt. mangelfullt vedlikehold skal kunne tas opp fortløpende utenom planlagt årlig befaring. Utleiers ansvar Utleier plikter å sørge for at bygningen med fellesareal og tekniske innretninger holder den standard som kreves i henhold til offentlige lover og regler. Utleier plikter i leieperioden å holde det utleide lokalet og eiendommen for øvrig, i den stand leietakeren har krav på etter avtalen. Utleier har det fulle vedlikeholdsansvaret for bygningen og bygningens tekniske anlegg, slikt som heiser, ventilasjonsanlegg, fyringsanlegg etc. Utleier har også ansvaret for å skifte ut byggets tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte. Utleier har videre ansvar for ytre vedlikehold av eiendommen og utenomhusanlegg vinduer utvendig, karmer og ytterdører. Dette gjelder også oppretting som følge av påført skade. Utleier skal foreta og bekoste fornying/utskifting av maling og gulvbelegg i de leide lokaler når dette er nødvendig. Leitakers ansvar Leietaker har ansvaret for at bygget ikke påføres skader ut over normal slitasje. 11. ADGANG TIL DET LEIDE OBJEKTET Leietakers adgang Leietaker skal ha full adgang til leieobjektet i hele leieperioden. Utleiers adgang Utleier har adgang til leieobjektet i kontortiden for ettersyn, reparasjoner, vedlikehold, inspeksjon, taksering etc. Leietaker skal varsles med rimelig frist. I tilfeller der det anses nødvendig for å forebygge eller begrense skader på eiendommen, har utleier rett til å skaffe seg adgang til leieobjektet. 6 seks måneder før Leietakers fraflytting har Utleier rett til å ta med leiesøkende til leieobjektet. Leietaker skal varsles innen rimelig tid, og visningen skal ikke være til unødig bry for den virksomheten som Leietakeren driver. 12. BENYTTELSE AV LEIEOBJEKTET Leietaker plikter å behandle så vel de leide lokalene som eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet. Leietaker plikter å følge de ordensregler, brann-/og rømningsinstruks og instrukser for heiser og øvrige tekniske anlegg som til enhver tid gjelder for eiendommen, og som er blitt formidlet av Utleier. Leietaker plikter straks å melde til utleier enhver skade på de leide lokaler som må utbedres uten opphold. Annen skade eller mangel skal Leietaker melde innen rimelig tid.
13. BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER I LEIEOBJEKTET Leietakers rettigheter Leietaker har rett til å montere normal fast innredning som følger av driften av Leietakers virksomhet. Andre forandringer i husrom eller på eiendommen for øvrig, kan ikke foretas uten Utleiers samtykke. Slikt samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Utleiers rettigheter Utleier har rett til å foreta de arbeider som Utleier finner påkrevd for bygningens forsvarlige vedlikehold eller forandringer både i og utenfor de leide lokaler. Ved slikt arbeid skal Leietaker varsles senest 3 tre måneder før arbeidet planlegges påbegynt, og plan for gjennomføring av arbeidet skal settes opp i samråd med Leietaker. 14. SKILTING Leietaker har rett til å foreta utvendig skilting for egne lokaler. 15. FORSIKRING Utleier plikter å holde bygget forsikret. Leietaker kan kreve at den annen part legger frem forsikringsbevis med vilkår og kvittering for betalt forsikring. Partenes rettslige posisjon skal ikke påvirkes av om forsikringsbevis/kvittering er fremlagt eller ikke. Leietaker holder eget utstyr og inventar forsikret. 16. MISLIGHOLD Leietakers mislighold Leietaker er erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, eller andre personer som han har gitt adgang til lokalene eller eiendommen for øvrig. Utleiers mislighold I tillegg til krav på dagbot og forholdsmessig reduksjon i leien, kan Leietaker kreve prisavslag, erstatning og/eller heving etter husleielovens kapittel 2. Påløpt dagbot skal komme i fradrag for eventuell erstatning dersom det kreves erstatning for det samme forholdet som utløste dagboten. Leietaker kan holde tilbake betaling ved mislighold, men ikke åpenbart mer enn det som synes påkrevd for å avhjelpe virkningene av mislighold, og bare inntil forholdet er brakt i overensstemmelse med avtalen. 17 ENDRINGER PÅ EIERSIDEN Utleier plikter å informere Leietaker skriftlig om endringer på eiersiden. 18. LEIEFORHOLDETS VARIGHET OPPHØR Avtalen løper fast i 10 år fra det tidspunkt lokalene er overtatt. Leietaker har rett til å forlenge leieforholdet i inntil 5 år på gjeldende vilkår. Ønsker Leietaker å benytte sin rett til forlengelse, må Utleier varsles om dette innen 6 seks måneder før utløpet av gjeldene leieperiode. I varselet må Leietaker angi varigheten av forlengelsen, oppad begrenset til det antall år som er bestemt i avsnittet over. Angitt varighet binder ikke Leietaker med hensyn til eventuelt valg av varighet for de(n) neste leieperioden(e).
Fortsetter leieforholdet i mer enn 3 tre måneder etter utløpet av avtalt leietid uten at Utleier skriftlig har oppfordret Leietaker til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt, jf. husleieloven 9-2 tredje ledd. Leietaker skal ha fortrinnsrett til leie av eventuelt areal i leieobjektet som blir ledig i løpet av leietiden på gjeldende kontraktsvilkår. Leien for tilleggsarealet skal baseres på gjeldende markedspris på tidspunktet arealet eventuelt overtas. Utleier skal informere skriftlig om ledige lokaler, og Leietaker skal gis en frist på 1 en måned for å vurdere hvorvidt fortrinnsretten skal benyttes. 19. TILBAKELEVERING AV LOKALENE VED LEIETIDENS UTLØP Ved leietidens utløp tilbakeleveres lokalene ryddet og i rengjort stand. Leietaker har ikke ansvar for forringelse som følge av elde og alminnelig slitasje. Dersom det er fastsatt en omforent vedlikeholdsplan, og vedlikeholdsplikten er utført i tråd med denne, skal forringelse anses å være et resultat av elde og alminnelig slitasje. Leietaker plikter ikke å fjerne eller sette opp skillevegger, fast inventar, ledninger og lignende som han har montert eller fjernet. Velger Leietaker å ta med slikt inventar, skal lokalet bringes tilbake til opprinnelig stand. Leietaker plikter heller ikke å pusse opp eller vedlikeholde umoderne installasjoner, innredninger, ledninger og lignende som allikevel skal fjernes. 20. PROSESSUELLE BESTEMMELSER Partene vedtar eiendommens verneting i alle tvister som gjelder leieforholdet. Blir leien eller avtalte tilleggsytelser ikke betalt innen 14 dager etter at skriftlig påkrav har funnet sted på eller etter forfallsdag, kan Leietaker kastes ut uten søksmål etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav a. Leietaker vedtar utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav b, dersom han ikke flytter når leietiden er ute, såfremt ikke annet blir avtalt mellom partene ved dette tidspunktet. Partene kan avtale at uenighet og tilbakelevering av leieobjektet og øvrige tvister knyttet til uenighet vedrørende denne avtalen kan løses ved voldgift. Voldgiftsretten settes med en uavhengig representant oppnevnt av hver part, som sammen velger voldgiftsrettens leder. For øvrig gjelder lov om voldgift av 14. mai 2004 nr. 25. 21. FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN Dersom ikke annet er bestemt i kontrakten, gjelder husleielovens regler med unntak av 3-5, 3-6, 4-3, 8-4 og 8-5. 22. TAUSHETSPLIKT Utleier, og enhver som opptrer på vegne av utleier, har taushetsplikt for eventuelle opplysninger som man får kjennskap til i forbindelse med denne avtalen eller tilgang til leieobjektet. Taushetsplikten gjelder uten tidsbegrensning, også etter opphør av kontraktsforholdet. 23. TINGLYSING Kontrakten skal tinglyses. Utgifter forbundet med tinglysing bæres av Leietaker. Vedlegg:
Kravspesifikasjon Krav til universell utforming Tegninger Signert overtakelsesprotokoll Vedlikeholdsplan.