Bergen KOmmune Etat for byggesak og private planer DERES REFERANSE VÅR REFERANSE DATO 26.06.15 SØKNAD OM DISPENSASJON Starefossbakken 10, GBNR 166/1436 I forbindelse med at det søkes om riving av deler av bygg og nytt påbygg på ovennevnte eiendom, søkes det med dette om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og kommunedelplanen. Det fremgår av kommuneplanens arealdel at omsøkte tiltak utløser plankrav. Videre følger det av kommunedelplanen at tillat grad av utnytting er %BYA 20, men max 120m2 grunnflate. Det følger også at maksimal fasadelengde mot byen skal være 12 meter. Av vegloven følger at tiltak skal ha en avstand til senterlinje kommunal vei på 15 meter. Man er således avhengig av dispensasjon fra Kommuneplanens arealdel, kommunedelplanen og vegloven i forbindelse med omsøkte tiltak. Sistnevnte antas det at det er trafikketaten som vil ta stilling til, men vi omsøker denne sammen med øvrige forhold for å gi en helhetlig fremstilling av dispensasjonsforholdene. I plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Det er med andre ord to vilkår som må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. For det første må dispensasjonen ikke innebære at hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved dispensasjon være klart større enn ulempene ved å dispensere. I tillegg skal det legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. 1 (6) letter.docx 2013-12-16 Sweco Storgaten 136 Box 264 NO-3901 Porsgrunn, Norge Telefonnummer +47 35 569500 www.sweco.no Sweco Norge AS Org.nr: 967032271 Hovedkontor: Oslo Hilde Erland Grande Jurist/spesialrådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil +47 98820247 Hilde.Grande@sweco.no
1. Plankrav (KPA pkt 1) Plankravet skal ivareta hensynet til en planmessig utbygging av områder, og skal ivareta behov for utbygging av infrastruktur og andre overordnete forhold som må ivaretas i områder som skal bygges ut. Det skal ikke tillates tiltak som kan vanskeliggjøre en fremtidig regulering. I dette tilfellet utgjør tiltaket at deler av eksisterende bolig rives (u.etg og kjeller beholdes uendret, resten rives) og det skal oppføres påbygg. Formålet med eiendommen er uendret som følge av tiltaket, enebolig med sokkelleilighet. Eiendommen ligger i et veletablert og velfungerende boligområde. Eiendommen er sikret vei, vann og avløp og ingen av disse overordnete forholdene endres som følge av tiltaket. Man skal kun bytte ut deler av bygningen. Følgelig vil vi anta at det er uproblematisk å ta stilling til byggesaken uten en planprosess. Alle overordnete forhold vurderes å være avklart, og det er vanskelig å se at hensynet bak plankravet blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon her. Eiendommen har gode bokvaliteter, men dagens øvre del av boligen har behov for oppgradering. Denne delen av bygningen er i så pass dårlig forfatning at takstmann har uttalt at det vil være mest hensiktsmessig og økonomisk å rive denne delen og oppføre nytt. I stedet for innvendig oppgradering, opprusting av bæresystemer mv, har man derfor valgt å rive alt over eksisterende grunnmur/sokkel og man har prosjektert et designmessig godt og veltilpasset nybygg som påbygg til sokkelen. Nytt tiltak vil gi et godt visuelt uttrykk i omgivelsene. Dette anses å være en fordel. Vi kan ikke se noen ulemper av betydning til hinder for å gi dispensasjon fra plankravet i dette tilfellet. Fordelene ved å gi dispensasjon må vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 2. Utnyttelsesgrad (KDP 09a) Hensynet bak å regulere utnyttelsesgrad for eiendommer er å sørge for at bygningsmassen på eiendommene begrenses til et fornuftig nivå, samt å sørge for en viss ensartethet i et område og ivareta hensyn til andre formål enn bebyggelse på eiendommene. Kravet til utnyttelsesgrad følger i dette tilfellet av kommunedelplan for Fjellsiden Sør. Kravet er formulert slik at det kan tillates bebyggelse med en % BYA på 20, dog ikke mer enn 120 m2 grunnflate. Omsøkte tiltak vil for bygningsmassens del, få en % BYA på 20,8 og en BYA tilsvarende 168 m2 etter dagens beregningsregler for BYA. Planens begrepsbruk med «grunnflate» og «%BYA» gjør det vanskelig å tolke hva som faktisk er kravet når det gjelder «grunnflate». Sokkelen dekker ca 93 m2 av terrenget (ikke beregnet) både før og etter tiltaket. Èn tolkning kan være at det med «grunnflate» 2 (6)
er ment det arealet som faktisk dekker terreng (ca 93 m2), og ikke arealet beregnet etter beregningsreglene for BYA. Det kan følgelig hevdes at «grunnflate» for tiltaket er ca 93 m2. En slik tolkning støtter man i at planen nettopp bruker ordet «grunnflate» og ikke «BYA», sammen med «%BYA». Imidlertid er det så pass stor usikkerhet når det gjelder denne tolkningen at vi søker om dispensasjon fra tillatt grad av utnytting. Beregning gjort av arkitekten viser at eksisterende bygning også har en BYA på 168 m2. Altså medfører tiltaket ingen endring av grunnflate/bya sammenlignet med dagens situasjon. Tiltaket medfører en marginal overskridelse av tillatt % BYA på 20. %BYA for eksisterende bolig er ikke beregnet, men det antas at forskjellene her heller ikke er store hvis man ser på eksisterende bygningsmasses utforming. Det antas følgelig at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. Kravene til utendørs oppholdsareal oppfylles på eiendommen. Hensynene bak bestemmelsen om utnyttelsesgrad kan ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt ved at det gis dispensasjon i dette tilfellet. Fordelene med å gi dispensasjon fra tillatt grad av utnytting er at man oppnår en god og forbedret disponering av eiendommen og et nytt og kvalitetsmessig godt uttrykk på byggverket. Fordelene ved at dispensasjon gis må sies å klart overveie ulempene. 3. Fasadelengde mot byen (KDP 09a) Kommunedelplanen har en bestemmelse om at «bygningens fasadelengde mot byen skal være maksimalt 12 meter». Omsøkte tiltak vil komme i konflikt med dette. Hensynet bak bestemmelsen er å gi en begrensing i fjernvirkningen av nye tiltak, og sørge for en ensartet fjernvirkning av bebyggelsen i området, sett fra byen. Dagens bolig har en fasadelengde mot byen på 16 meter (ref. tegningsgrunnlaget),. Omsøkte tiltak vil få en fasadelengde mot byen på 15,7 meter (ref sitplan 1:500). Begge disse målene kunne vært mindre dersom man måler enkeltfasader, men disse tallene er basert på lik beregningsmetode; ytterste fasadepunkt til ytterste fasadepunkt. Se situasjonsplanen som viser forskjellene; fremste fasade har en lengde på 13,5 meter, mens samlet fasadelengde har en lengde på 15,7 meter. Videre vil det være et tolkningsperspektiv knyttet til begrepet «mot byen». Omsøkte bolig har i prinsippet ikke fasade «mot byen», fasaden er sørvest vendt, mens byen ligger mer til vest. Uansett anser vi bestemmelsen å være av betydning, og vi søker derfor om dispensasjon fra bestemmelsen. Tiltaket medfører reduksjon av fasadelengden i forhold til dagens situasjon. Tiltakets fjernvirkning vil etter vår oppfatning bli vesentlig forbedret som følge av tiltaket. Man bevarer det særegne ved bebyggelsen, som er sokkelen, mens man presenterer et nytt og arkitektonisk velprosjektert bolig som gir et moderne uttrykk i bygningslandskapet. Vi kan derfor ikke se at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt om man gir dispensasjon fra tillatt fasadelengde. 3 (6)
Fordelene med å gi denne dispensasjonen er at man får et visuelt løft på eiendommen og et mer moderne og tidsriktig uttrykk, som samtidig underordner seg og faller godt inn med den eksisterende bebyggelsen i området. Vi kan ikke se noen ulemper av betydning som skulle medføre at dispensasjon ikke kan gis i dette tilfellet. 4. Byggegrense mot offentlig vei Eiendommen er ikke regulert, følgelig er det veglovens bestemmelser om byggegrense mot kommunal vei som legges til grunn. Veglovens 29 annet ledd angir en byggegrense mot kommunal vei på 15 meter, til veimidte. Omsøkte tiltak får en minsteavstand til veimidte på 7,7 meter mot nordøst, og 10,9 meter mot sørvest. Se situasjonsplanen til orientering. Dette representerer en marginal endring i forhold til eksisterende situasjon. Hensynet bak byggegrensen mot offentlig vei er å sikre muligheter for nødvendige utvidelser, rydding av veikanter og andre nødvendige tiltak i tilknytning til vei, samt å skjerme bebyggelse mot støy og forurensning. I dette tilfellet medfører ikke tiltaket noen endring i trafikksituasjonen i forhold til i dag. Eiendomsgrensene på eiendommen er trukket et stykke innenfor dagens veikant, og vil gi en buffersone ved behov for evt. utvidelse av veien mot nordøst. Tiltaket vil ikke medføre ytterligere problematikk i forhold til behov for utvidelse enn situasjonen er i dag. Det er fortsatt god avstand til vei, og nok rom for rydding av vei. Øvrig bebyggelse i området ligger også innenfor veglovens byggegrense, noe som er relativt vanlig i tettbygde boligstrøk. Videre vil den trafikale situasjonen være uendret, og følgelig vil ikke problematikken rundt støy eller forurensing bli utløst som følge av tiltaket. Hensynene bak byggegrense mot offentlig vei kan ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt i dette tilfellet. 5. Parkeringskravet Det følger av kommuneplanens arealdel at kravet til parkering skal dokumenteres i alle søknader om tillatelse til tiltak. Parkeringskravet som gjelder for omsøkte eiendom er minimum 1,2 plasser pr. 100 m2 BRA. Dette tilsvarer for tiltaket 5 plasser når man runner opp til nærmeste hele tall. Hensynet bak kravet om parkering er å sikre at alle brukerne av tiltaket skal være sikret parkeringsplass på egen grunn. Omsøkte tiltak endrer ikke på antallet bruksenheter på eiendommen, og behovet for parkering endres ikke som følge av tiltaket. Like fullt er det slik at parkeringskravet ikke kan oppfylles på eiendommen. Tiltaket legger opp til at forholdet til parkeringsplasser på eiendommen forblir uendret. Dagens biloppstillingsplasser videreføres. Imidlertid har man, på bakgrunn av nabomerknader, kommet til at det er hensiktsmessig å utbedre eksisterende parkeringsplasser noe for å sikre at parkeringen faktisk kan skje på egen grunn og ikke ut i offentlig vei. Man har 4 (6)
derfor planlagt noen mindre terrengendringer på eiendommens «øvre» parkeringsarealer. Her endrer man noe på massene på eiendommen, slik at to biler får plass innenfor eiendommens grenser og ikke ut i veien slik som situasjonen lett kan bli i dag. Se til illustrasjon: Prosjektert løsning: Dagens situasjon: Eiendommen ligger fint til i forhold til offentlig kommunikasjon. Vi anser på bakgrunn av at parkeringskravet ikke øker, samt at tiltaket videreføres dagens ordning knyttet til parkering, at hensynet bak parkeringskravet ikke blir vesentlig tilsidesatt. Parkering slik det er løst i dag, er vist på vedlagte situasjonsplan. Vi ber om at det gis dispensasjon for øvrige oppstillingsplasser iht. parkeringskravet. Fordelene med å gi dispensasjon er at eiendommen viderefører dagens parkeringsløsning, som fungerer fint for eierne. Det ville være lite hensiktsmessig og estetisk uheldig om større del av tomten skulle måtte planeres ut for å tilrettelegge for ytterligere biloppstillingsplasser når behovet for dette ikke er tilstede. Vi kan ikke se noen ulemper av betydning. Tiltaket medfører for øvrig ingen negative konsekvenser for helse, miljø eller sikkerhet. Det bes om at omsøkte dispensasjoner meddeles, slik at tiltaket kan gjennomføres. Med vennlig hilsen Sweco Norge AS 5 (6)
Hilde Erland Grande Jurist/rådgiver 6 (6)