AUDNEDAL KOMMUNE Retningslinjer for taksering av eiendommer Vedtatt av sakkyndig nemnd 11.02.2014 Dokumentet er utarbeidet av eiendomsskattekontoret i samarbeid med sakkyndig nemnd og takstselskapene Verditakst As v/ Ole Torgersen og Verditaksering AS v/ Kjell Larsen. Dokumentet danner grunnlag for taksering som gjennomføres i 2014, og for enkelttakseringer som skjer fram til neste alminnelige taksering, som utgangspunkt i år 2024.
Innhold 1. Innledning... 2 2. Rammer for takseringen... 2 2.1. Lovverk... 2 2.2. Politiske vedtak... 2 3. Retningslinjer for de ulike typer eiendommer... 3 3.1. Boligeiendom med formuesverdi... 3 3.2. Boliger uten formuesverdi... 3 3.3. Fritidseiendom... 4 3.4. Næringseiendom... 5 3.5. Verker og bruk... 7 3.6. Ubebygd tomt... 7 3.6.1. Ubebygd tomt fradelt til bolig/fritidsbolig... 7 3.6.2. Ubebygd tomt fradelt til næring... 8 3.6.3. Annen ubebygd eiendom... 8 3.7. Utmarksområder... 8 3.8. Eiendommer som er fritatt for eiendomsskatt... 8 3.8.1. Eiendomsskatteloven 5... 8 3.8.2. Eiendomsskatteloven 7... 9 Vedtatt: 11.02.2014 sist revidert: 18.02.2014 Side 1
1. Innledning Dette dokumentet omhandler rammer og retningslinjer for taksering av eiendommer i Audnedal kommune. Retningslinjene skal medvirke til likebehandling i takseringsarbeidet. 2. Rammer for takseringen Lovverket, uttalelser fra finansdepartementet og andre juridiske miljø, samt rettsavgjørelser trekker opp de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til lov om eiendomsskatt. Som følge av lovendringer gjelder nå også forvaltningsloven for saksbehandling i eiendomsskattesaker. Det er kommunestyret i den enkelte kommune som setter rammene for eiendomsskatteutskrivningen i kommunen. Det er også valgt en eiendomsskattetakstnemnd for arbeidet i Audnedal kommune. Kommunestyret har vedtatt eiendomsskattetakstvedtekter for sakkyndig nemnd og disse legger rammen igjen for arbeidet i nemnda. 2.1. Lovverk Til grunn for utskriving av eiendomsskatt er Lov om Eigedomsskatt av 06.06.1975 nr 29. 2.2. Politiske vedtak Kommunestyret vedtok i møtet 13. juni 2013 å innføre eiendomsskatt i hele kommunen, jf. eiendomsskatteloven 3 a. Siden 2003 har kommunen hatt eiendomsskatt på verker og bruk. Utvidelsen betyr at det er eiendomsskatt på alle eiendommer i kommunen fra 2014 dersom de ikke er unntatt som følge av lov eller vedtak i kommunestyret. Utdrag av vedtak 35/13 13.06.2013: Det vedtas å utskrive eiendomsskatt ihht eiendomsskatteloven 2 og 3 fra 2014. Det brukes formuesgrunnlaget på boligeiendommer (ligningstakst) i stedet for en egen taksering der dette er mulig. Det vedtas å utvide grunnlaget for utskriving av eiendomsskatt fra kun på verk og bruk til å omfatte full eiendomsskatteplikt for hele kommunen, jfr 3a. Rådmannen legger fram for Kommunestyret lister med oversikt over hvilke eiendommer som kommunestyret kan gi unntak for eiendomsskatteplikt ihht eiendomsskatteloven 7, i løpet av 1.tertial 2014. Eiendomsskattetakstnemnda endres til en sakkyndig nemnd, jfr eiendomsskatteloven 8A-3, 4.ledd. Klagenemnd for eiendomsskatt endres til sakkyndig klagenemnd som både behandler klager over sakkyndig nemnds takstvedtak (overtakst), og klager over eiendomsskattekontorets utskrivningsvedtak, jfr eiendomsskattelov. Kommunestyret vedtok i samme møte nye eiendomsskattetakstvedtekter for nemnda. Disse vedtektene finner du på hjemmesida til kommunen: www.audnedal.kommune.no Vedtatt: 11.02.2014 sist revidert: 18.02.2014 Side 2
3. Retningslinjer for de ulike typer eiendommer 3.1. Boligeiendom med formuesverdi Boliger som har formuesverdi takseres etter denne, jf. eiendomsskatteloven 8C-1. Det er ligningsmyndighetene som utarbeider formuesverdiene. Boligene får ny formuesverdi hvert år. I 2014 utgjør eiendomsskattegrunnlaget 67% av formuesverdien. I 2015 utgjør eiendomsskattegrunnlaget 80% av formuesverdien. 3.2. Boliger uten formuesverdi Metodikk for verdisetting av boliger, boligdel på landbruk-/skogbrukseiendommer: Eiendommens objektiviserte omsetningsverdi, jf. eiendomsskatteloven 8A-2 Med objektivisert omsetningsverdi menes den verdi som eiendommen kan oppnå ved fritt salg. Eiendommens objektiviserte omsetningsverdi kan imidlertid avvike fra faktisk oppnådd salgspris eller takst. For verdisetting av boligdel på landbruk-/skogbrukseiendommer og boliger som ikke har oppgitt formuesgrunnlag, tilpasses nivået takstverdiene på formuesgrunnlaget for boliger (formuesgrunnlaget fremkommer som verdi fra Skatteetaten). Retningsgivende for takseringen vil være boligens areal multiplisert med verdien Skatteetaten har verdisatt 1 m² boligareal i Audnedal kommune. Dette beløpet er ca kr 9.300. Verditakst AS legger til grunn at tomteverdi utgjør ca 10 % av boligens verdi. Slik at for en bolig m/ formuesgrunnlag vurdert til kr 900.000, vil tomten utgjøre ca 10 % av denne verdi normalt oppad begrenset til kr 100.000. De retningsgivende verdiene er kun et utgangspunkt for det skjønn nemndene utøver etter rådslagning med kommunens rådgivere med takstfaglig kompetanse. Eiendomsskattegrunnlaget er følgelig ikke et resultat av boligareal multiplisert med retningsgivende verdier, men av en konkret vurdering av den enkelte eiendom. Blant annet følgende elementer vil for verdifastsettelsen spille inn: Størrelse i forhold til «gjennomsnittsboligen» i Audnedal kommune (større/mindre) Standard / vedlikehold på boligen Beliggenhet i forhold til kommunesenter / butikk / skole mm Beliggenhet (sol / utsikt) Vedtatt: 11.02.2014 sist revidert: 18.02.2014 Side 3
3.3. Fritidseiendom Metodikk for verdisetting av fritidsboliger: Eiendommens objektiviserte omsetningsverdi, jf. eiendomsskatteloven 8A-2 Med objektivisert omsetningsverdi menes den verdi som eiendommen kan oppnå ved fritt salg. Eiendommens objektiviserte omsetningsverdi kan imidlertid avvike fra faktisk oppnådd salgspris eller takst. Eiers bruk som henholdsvis helårs- eller fritidsbolig er ikke avgjørende for eiendomsskattetaksten. Det er eiendommen i seg selv objektivt bedømt som er avgjørende for hvordan eiendommen er kategorisert. Tomteverdi for fritidseiendommer fastsettes til ca 10 % av eiendommens verdi. Bygningsverdi fastsettes etter følgende retningsgivende m²-priser: Lav Middels Høy kr/m² kr/m² kr/m² 3.000 9.000 22.000 De retningsgivende verdiene er kun et utgangspunkt for det skjønn nemndene utøver etter rådslagning med kommunens rådgivere med takstfaglig kompetanse. Eiendomsskattegrunnlaget er følgelig ikke et resultat av boligareal multiplisert med retningsgivende verdier, men av en konkret vurdering av den enkelte eiendom. Blant annet følgende elementer vil for verdifastsettelsen spille inn: Størrelse Standard / vedlikehold Beliggenhet (sol / utsikt) Vedtatt: 11.02.2014 sist revidert: 18.02.2014 Side 4
3.4. Næringseiendom Metodikk for verdisetting av næringseiendommer: Eiendommens objektiviserte omsetningsverdi, jf. eiendomsskatteloven 8A-2 Med objektivisert omsetningsverdi menes den verdi som eiendommen kan oppnå ved fritt salg. Eiendommens objektiviserte omsetningsverdi kan imidlertid avvike fra faktisk oppnådd salgspris eller takst. Ved taksering av næringseiendom fastsettes følgende verdiparametre for å komme frem til eiendommens omsetningsverdi: 1. Markedsmessig vurdert leiemeterpris avhengig av arealtype (lager, verksted, kontor etc) 2. Ledighet / eierkostnader vurderes i % av årlig brutto leie (fratrekkes årlig brutto leie) 3. Fastsettelse av kapitaliseringsfaktor (gjenspeiler eiendommens attraktivitet som investeringsobjekt, lav kapitaliseringsfaktor gir høyere verdi enn høy faktor ref 1/x) Næringseiendom oppfattes av de fleste som en aktivaklasse som for eksempel verdipapirer verdien av eiendommen er relatert til årlig netto inntekstoverskudd, kapitalisert. Kapitalisering av årlige netto leieinntekter gir eiendommens markedsverdi. Parametere for verdisetting av næringseiendommer: 1. Leiepris. Hvilken årlig leieinntekt genererer eiendommen? Årlig brutto leie fremkommer ved hva en kvadratmeter av bebygde arealer kan leies ut for i det åpne markedet (ofte omtalt som leiemeterpris kr / m² pr år) Lav Middels Høy kr/m² pr år kr/m² pr år kr/m² pr år Kontorbygg 300 450 600 Lagerbygg 150 300 600 Butikk 400 450 500 2. Eierkostnader / arealledighet. Fullt utleid bygning i et marked hvor tilbud og etterspørsel er i balanse, tilsvarer en arealledighet på ca 4-5 %. Det fastslås hvor stor andel av bygningens forvaltnings-, drift- og vedlikeholdskostnader (FDV-kostnader) som ikke kan fordeles på leietaker, men er såkalte eierkostnader. Vedtatt: 11.02.2014 sist revidert: 18.02.2014 Side 5
Eierkostnader er kostnader som: a. Vedlikeholdskostnader utvendig b. Vedlikeholdskostnader innvendig (på fellesarealer) c. Forsikring (bygning) d. Utskiftning av tekniske anlegg som ikke lenger økonomisk sett lar seg vedlikeholde på en forsvarlig måte e. Administrasjonskostnader (forvaltning, revisjon med mer) Disse eierkostnadene kan i sum utgjøre fra 15 20% av årlig brutto leie. Samlet vil sjablonmessig vurdert eierkostnader og ledighet utgjøre ca 20 % (5%+15%). Er derimot arealledigheten stor vil dette prosenttallet øke fra 20 til 60-70%. Med ledighet her menes MARKEDSMESSIG vurdert ledighet og ikke faktisk ledighet. 3. Forrentningsprosent / kapitalisering. I økonomisk sammenheng er dette en utregning av kapitalverdien på et visst tidspunkt av en serie betalinger over en tidsperiode dividert med et avkastningskrav. Desto mer attraktiv en eiendom er jo lavere kapitaliseringsfaktor (X / 0,8 gir større eiendomsverdi enn X / 0,9). Ytterpunktene her er den risikofrie investering som for eksempel plassering av kapitalen i en bank m/ tilhørende 4 5 % rente mot en risikofylt investering som for eksempel vil gi et avkastningskrav på det mangedobbelte av en investering i bank. Ved vurdering av kapitaliseringsfaktor vektlegges: eiendommens beliggenhet og eksponering tomten bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand bygningens innemiljø bygningens effektivitet bygningens tilpasningsdyktighet og fleksibilitet leiekontrakter Krav til kapitaliseringsrenten er vurdert mot: realrente x) forretningsmessig risiko attraktivitet i markedet x) Langsiktig statsobligasjonsrente ca. 3,5 % Gjennomsnittlig inflasjonsutvikling ca. 2,5 % Realrente ca. 1,0 % Ved forretningsmessig risiko på for eksempel 10,0 % vil gi et avkastningskrav på 11,0%. Det er i hovedsak de lange renter og Swap-rente (finansiell transaksjon der to aktører avtaler å bytte kontantstrømmer over tid) som styrer transaksjoner innen næringseiendom. Disse rentene har gjennom den senere tid ligget relativt stabilt på ca. 3,25 3,5 %. Vedtatt: 11.02.2014 sist revidert: 18.02.2014 Side 6
3.5. Verker og bruk Verk og bruk verdsettes til objektivisert omsetningsverdi. Eiendomsskatten skal følgelig knytte seg til verdien av eiendommen objektivt sett, og ikke til den verdi eiendommen har for den aktuelle eier. Det følger av langvarig høyesterettspraksis at verdsettelsen som hovedregel skal skje på grunnlag av substansverdien. Ved verdsettelse etter substansverdien tas det utgangspunkt i den tekniske verdien, dvs. gjenanskaffelsesverdien med fradrag for slit, elde og eventuell utidsmessighet. Tomtekostnaden tillegges som for mindre næringseiendommer for å komme frem til en substansverdi. Det kan også være aktuelt å beregne den økonomiske verdien ut fra kapitalisering av faktiske eller skjønnsmessige leiepriser der dette er mulig i forhold til marked/anvendelighet. Leiepriser og/eller kapitaliseringsfaktor blir veid mot eiendommens attraktivitet og risiko, anvendelighet og marked. Dersom deler av bygningsmassen er av en slik art at den enkelt kan benyttes til andre formål, vil kapitalisert verdi legges til grunn. Eiendomsskatteloven 4 annet ledd regulerer hva som skal inngå i taksten som en del av verket og bruket: «Bygningar og anlegg skal reknast saman med verket eller bruket når dei høyrer til eller trengst til verksdrifta. Arbeidsmaskinar og tilhøyrsle og ting som kan setjast i klasse med slikt, skal derimot ikkje reknast med utan tingen er ein part av sjølve føretaket.» Hvorvidt maskiner og utstyr skal inngå i taksten til det enkelte verk og bruk beror på en konkret skjønnsmessig helhetsvurdering basert på retningslinjer trukket opp gjennom rettspraksis. 3.6. Ubebygd tomt Intervallene og prisene nedenfor kan fravikes for spesielle eiendommer etter en konkret skjønnsmessig vurdering. 3.6.1. Ubebygd tomt fradelt til bolig/fritidsbolig Tomteverdi for tomter fradelt til boligformål vurderes til mellom kr 50 000 og 100 000 avhengig av tomtens attraktivitet og beliggenhet. Tomteverdi for tomter fradelt til fritidsformål vurderes til mellom kr 20 000 og kr 150 000 avhengig av tomtens attraktivitet og beliggenhet. Vedtatt: 11.02.2014 sist revidert: 18.02.2014 Side 7
3.6.2. Ubebygd tomt fradelt til næring Tomteverdi for tomter regulert til næring settes til mellom kr 10 000 og 100 000 pr dekar tomt avhengig av tomtens attraktivitet og beliggenhet. 3.6.3. Annen ubebygd eiendom Annen ubebygd eiendom vurderes til mellom kr 10 000 og 100 000 pr dekar. 3.7. Utmarksområder Eventuelle andre utmarksområder verdsettes etter en konkret vurdering. 3.8. Eiendommer som er fritatt for eiendomsskatt 3.8.1. Eiendomsskatteloven 5 Fri for eigedomsskatt er: a) Eigedom som staten eig, så langt - eigedomen vert nytta av Kongen eller kongehuset, Stortinget eller Regjeringa - eigedomen vert nytta til kulturelle føremål, slik som idrettsanlegg, musé, teater, skulpturar m.v. - eigedomen har historisk bygg eller anlegg - eigedomen vert nytta av Forsvaret til forsvarsanlegg, avgrensa leirområde eller militært øvingsområde - eigedomen tilhøyrer staten sine samferdselsforetak så langt dei tener ålmennyttige føremål - eigedomen er vassfall, fabrikk eller anna føretak som staten eig og som tener ålmennyttige føremål b) Eigedom som høyrer til jernvegar til ålmenn bruk, så langt og så lenge eigedomen vert nytta i verksemda. c) Kyrkjer. d) Eigedomar som kommunen sjølv eig. e) Legasjons- og konsulateigedomar som ein annan stat eig, når den andre staten fritek norsk eigedom for tilsvarande skatt hjå seg. f) Eigedom som statens lufthamnselskap eig, i same omfang som fritaket for statens eigedom etter bokstav a femte strekpunkt. g) Eigedom som helseforetak eig, i same omfang som fritaket for statens eigedom etter bokstav a sjette strekpunkt. h) Eigedom som vert driven som gardsbruk eller skogbruk, herunder gartneri og planteskule tilknytta slik drift. i) Ikkje utbygde delar av Finnmarkseiendommen sin grunn i Finnmark fylke. Dette fritaket gjeld likevel ikkje tomteareal, jamvel om arealet ikkje er utbygd enno. j) Område som er vedteke verna som nasjonalpark eller naturreservat i medhald av lov 19. juni 2009 nr. 100 om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven). Fritaket gjeld også for område verna som nasjonalpark eller naturreservat etter den tidlegare lov 19. juni 1970 nr. 63 om naturvern. Fritaket gjeld ikkje bygning med tomt og tomteareal, jamvel om arealet ikkje er utbygd enno. k) Lavproduktiv grunneigedom som staten eig direkte eller indirekte, så langt den tener ålmennyttige føremål. Fritaket gjeld ikkje bygning med tomt og tomteareal, jamvel om arealet ikkje er utbygd enno. Vedtatt: 11.02.2014 sist revidert: 18.02.2014 Side 8
3.8.2. Eiendomsskatteloven 7 Ihht eiendomskatteloven kan kommunestyret unnta følgende eiendommer: a) Eigedom åt stiftingar eller institusjonar som tek sikte på å gagna ein kommune, eit fylke eller staten. b) Bygning som har historisk verde. c) Bygning som heilt eller i nokon mon vert nytta til husvære. Fritaket kan gjelda i opptil 20 år frå den tida bygningen vart ferdig. Formannskapet eller det utvalet som er nemnt i kommuneloven 10, kan få fullmakt til å avgjera einskildsaker om skattefritak. d) Bygning og grunn i visse luter av kommunen. Det er forslått for Kommunestyret at følgende eiendommer skal unntas eiendomsskatt Fylkeskommunale skoler Lokaler for religiøse samfunn Idrettsanlegg og idrettshaller Lokaler for ideelle organisasjoner, lag og foreninger Museumsbygninger og gamle skolehus Dette kapitlet oppdateres etter kommunestyrets vedtak. Vedtatt: 11.02.2014 sist revidert: 18.02.2014 Side 9