EIDE KOMMUNE. Takseringsprinsipp, rammer og retningslinjer i forbindelse med innføring av eiendomsskatt i Eide med virkning fra

Transkript

1 EIDE KOMMUNE Takseringsprinsipp, rammer og retningslinjer i forbindelse med innføring av eiendomsskatt i Eide med virkning fra Vedtatt Revidert Taksering av eiendommer i Eide kommune etter vedtak i kommunestyret 16.februar

2 Sakkyndig nemnd Ola Krogstad, leder Silvia Tøsse, nestleder Arnfinn Storvik, medlem 2

3 INNHOLD Innhold 3 1 Juridiske og politiske rammer Sammenhengen med andre lover 4 2. Takseringsmetode...5 Fakta om eiendommen.. 5 Vurdering av eiendommen. 6 Etasjefaktor for boliger, fritidsboliger, terrassehus, boligblokker 7 Indre faktor 8 Aldersfaktor bolig.8 Aldersfaktor fritidsbolig 8 Ytre faktor 8 Sonefaktor.9 Landbruk/næring..9 3

4 1. JURIDISKE OG POLITISKE RAMMER Eide kommune har vedtatt i kommunestyremøte den 16.februar 2017 i sak 4/17 innføring av eiendomsskatt for alle faste eiendommer i hele kommunen etter eiendomsskatteloven 3 bokstav a, gjeldende fra Kommunestyret har vedtatt at det skal opprettes en sakkyndig nemnd på tre personer til å stå ansvarlig for takseringsarbeidet. Formannskapet har fått delegert myndighet til å peke ut navnene. Dette ble gjort i formannskapet den , sak 16/17. Fra er det foretatt lovtekniske endringer i eiendomsskatteloven Byskatteloven 5 er erstattet av : 8 A-2 Verde (1) Verde av eiendommen skal settes til det beløp en må gå ut fra at eiendommen etter si innretning, bruksegenskap og lokalisering kan bli anhenda for under vanlige salstilhøve ved fritt sal. (2) Ved taksering av fabrikker og andre industrielle anlegg, skal ein ta med maskiner og anna som høyrer til anlegget og er nødvendig for å oppfylle formålet med anlegget. Arbeidsmaskiner med tilhørsle og liknende, som ikke er en integrert del av anlegget, skal en ikke ta med. Det er sakkyndig takstnemnd som gjør endelig vedtak om rammer og retningslinjer som skal benyttes for takseringen. I tillegg blir også andre relevante lover og rettskilder benyttet som direkte eller indirekte får innvirkning på takseringsarbeidet. Målet er at takstnivået i størst mulig grad skal bli slik sakkyndig takstnemnd finner rimelig med utgangspunkt i regelverk og med kunnskap om salgsverdier på eiendommer i Eide kommune. Det er og et mål at fremgangsmåten i takseringsarbeidet sikrer lik og rettferdig behandling av eiendommer ved den gjennomgående taksering i 2017/2018 og ved enkelttakseringer i etterfølgende år. Dette dokumentet vil danne grunnlag for alle takseringer fram til ev ny alminnelig taksering. Dokumentet vil offentliggjøres i forbindelse med offenlig ettersyn, og vil være offentlig tilgjengelig. Det er viktig at alle som er involvert i eiendomsskatt i Eide kommune kjenner til dette dokumentet. Det vil også være det viktigste arbeidsdokumentet for besiktigerne. Lovverket, høyesterettspraksis, uttaler fra finansdepartementet og praksis bestemmer de juridiske rammene for takserings- og forvaltningsarbeidet knyttet til loven om eiendomsskatt. Frist for utleggelse av skattelister for 2018 er i utgangspunktet 1. mars. Det første året eiendomsskatten skrives ut i en kommune, må takstene være fastsatt og skatten skrevet ut innen utgangen av juni måned. 4

5 1.1 SAMMENHENGEN MED ANDRE LOVER Andre lover som kan ha betydning for taksering og utskriving av eiendomsskatt er blant annet forvaltningsloven, plan- og bygningsloven og offentlighetsloven. 29. Forvaltningslova gjeld for førehaving av eiendomsskattesaker med de særskilte reglene som er gitt i denne lova. Reglane i likningslova 3-13 om teieplikt gjeld på tilsvarande måte for tenestemenn og nemnedmedlemmar som er med på å skriva ut eigedomsskatt istadenfor reglane om teieplikt i forvaltningslova. Forvaltningslova 11d andre ledd andre punktum gjeld ikkje for tenestemenn som tek del i synfaring i samband med taksering. Forvaltningslova 24 gjeld ikkje for den årlege utskrivinga av eigedomsskatt. Forvaltningslova 25 gjeld ikkje for vedtak om takst eller overtakst. Istadenfor gjeld eit krav om stutt grunngjeving for avgjerda. Forvaltningslova 36 gjeld ikke i eigedomsskattesaker. Reglane om dekning av sakskostnader i likningslova 9-11 gjeld på tilsvarande måte i eigedomsskattesaker. Offentlighetsloven vil være med å styre hvilke dokumenter og annen informasjon som er offentlig, og hvilken informasjon som bør unntas offentlighet. I utgangspunktet vil en eiendom bli taksert slik den fremstår. Likevel vil kommunens arealplan/reguleringsplaner slik de er vedtatt i henhold til plan og bygningsloven kunne få betydning for takseringen. Ved tvil, vil det også være aktuelt å så til hva som er søkt og godkjent, i forhold til taksering av bygningsmasse. 2. TAKSERINGSMETODE Sakkyndig nemnd har valgt å taksere etter en metode som er utviklet i et samspill mellom Hamar og Trondheim kommuner, Norkart Geoservice AS og ESKAN AS. Metoden benyttes nå i stadig flere kommuner. Norkart Besiktiger benyttes til taksering. Taksten bygger på: - Fakta om eiendommen - Vurdering av eiendommen Taksten er bygget opp slik: Takst = Fakta x vurderinger 5

6 FAKTA OM EIENDOMMEN Fakta om eiendommen er : - Eierforhold (type eiendom, eiendomsidentifikasjon, eier, eierrepresentant) - Type eiendom - Tomtestørrelse - Faste installasjoner - Bygningstyper og bygningsstørrelser Faktaopplysninger om tomt og bygninger hentes fra Matrikkel-registeret som er et landsdekkende register over eiendommer, adresser og bygninger. Registreringer i Matrikkel skjer i henhold til registreringsinstruksen utgitt av Statens Kartverk. Matrikkel-registeret vil bli oppdatert i etterkant av befaringene. Når det gjelder areal på bygninger, tar en utgangspunkt i bruksareal (BRA) som er arealet innenfor ytterveggene på bygningen. Arealet måles for hver etasje i bygningen. Etasjene grupperes i : - Kjeller - Underetasje - Hovedetasje - Loft Dette er samme gruppering som Matrikkel-registeret benytter. For nærmere beskrivelse av etasjedefinisjoner og arealmåling vises til Statens Kartverks Instruks for registrering av Matrikkel-data. VURDERING AV EIENDOMMENE Eiendommene vurderes ved besiktigelse på disse punkter: - Forhold på eiendommen som medfører korreksjon av taksten (såkalt indre faktor) - Forhold rundt eiendommen som medfører korreksjon av taksten (såkalt ytre faktor) - Geografisk beliggenhet innenfor kommunen (såkalt sonefaktor) 6

7 Generelt Følgende gjelder alle typer eiendommer. NB Bygningstype slik det er registrert i Matrikkel anses for å være stort sett korrekt, men besiktigeren vil sjekke mens han er på eiendommen. Besiktigeren noterer åpenbare feil. Sjablonverdier på tomter og hovedetasjer på bygninger (bruksareal på bygning) Tomter og bygninger Enhet Pris (kr) Enebolig, tomannsbolig, våningshus (111, 121, 122, 113, 123, 124) kvm inkl tomteverdi Enebolig med sokkelleilighet (112) kvm «Rekkehus, kjedehus kvm «Andre småhus (bygningstype 136) kvm «Terrassehus, blokker (leiligheter) kvm «Fritidsboliger (161, 162, 163) kvm «Garasje, uthus, naust etc over 15 m2 (181, 182, 183, 245) kvm 0 «ETASJEFAKTORER FOR BOLIGER, FRITIDSBOLIGER, TERRASSEHUS, BOLIGBLOKKER: Etasjer Etasjefaktor Hovedetasje 1,0 Loft 0,4 Underetasje 0,5 Kjeller 0,3 Unntak: - Bolig med ekstra leilighet i sokkel, bygningsgruppe (112) i Matrikkel, får etasjefaktor 0,8 for underetasjen. Ubebygd tomt og tomt med bygg uten takstverdi Tomter som det ikke er bygd på, eller som har bygg uten takstverdi, her ikke takstverdi og får en indre faktor (IF) på 0. 7

8 INDRE FAKTOR Indre faktor benyttes for å korrigere sjablontaksten ut fra forhold på eiendommen. Funksjonalitet, standard og kvalitet kan variere fra eiendom til eiendom. Sakkyndig nemnd setter som utgangspunkt indre faktor til 1 på alle bygninger. E det åpenbare skader eller feil ved bygget kan indre faktor settes helt ned til 0,4 for renoveringsobjekter. Rivingsobjekter fjernes fra takstgrunnlaget. Er bygningsmassen på eiendommen av sterkt varierende standard, så interpolerer man indre faktor for å finne felles indre faktor. ALDERSFAKTOR FOR BOLIG Bygning tatt i bruk Høy standard Normal standard Lav standard Før ,6 0,7 0,5 0,3 0, ,8 0,9 0,7 0,5, - 0, ,9 1,0 0,8 0,6-0, ,0 1,1 0,9 0,7 0, ,1 1,2 1,0 0,8 0, eller senere 1,2 1,3 1,1 0,9,- 1,0 ALDERSFAKTOR FOR FRITIDSBOLIG (BYGNINGSTYPE 161, 162, 163) Bygning tatt i bruk Høy standard Normal standard Lav standard Før ,5 0,6 0,4 0,2 0, ,7 0,8 0,6 0,4 0, ,9 1,0 0,8 0,6 0, ,1 1,2 1,0 0,8 0, eller senere 1,3-1,4 1,2 1,0,- 1,1 YTRE FAKTOR Ytre faktor settes til 1,0. Særlig forhold kan likevel hensyntas. 8

9 SONEFAKTOR Sonefaktor 1 Faktor 1,0 EIDE KOMMUNE I SIN HELHET LANDBRUK/NÆRING LANDBRUKSEIENDOMMER (konsesjonspliktige eiendommer): Land- og skogbrukseiendommer skal være fritatt for eiendomsskatt, med unntak av bygninger (våningshus/kårbolig). Bygningene takseres etter de samme regler som for boliger, men for våningshus må det foretas en særskilt nedjustering av verdien på grunn av begrensinger som konsesjonsloven medfører. Finansdepartementet har drøftet forholdet, og uttaler at: «deleforbud og konsesjonsplikt utgjør tyngende offentligrettslige plikter som påvirker markedsverdien i forhold til alminnelige boligeiendommer. Ved eiendomsskattetaksering vil en tenkt pris for omsetning av våningshuset måtte ta hensyn til de restriksjoner som gjelder ved omsetning av denne type eiendom». Ut fra ovennevnte skal beregnet verdi nedjusteres med 25% i forhold til alminnelig boligeiendom. Dersom det er 3 eller flere hytter for utleie på en eiendom, anses hyttene som næringsvirksomhet og takseres deretter. 9