O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Etatbygg Holding I AS Kvartalsrapport juni 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Om rapporten 8 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Selskapet har gjennom våren jobbet med å vurdere ulike alternativer opp mot den planlagte børsnotering av Polar Star Realty Trust Inc. for realisering av selskapets eiendommer. Det er for tiden konkret dialog med flere store eiendomsaktører og det vil følgelig ikke publiseres en verdijustert egenkapital (VEK) dette kvartalet. Styret har foreslått å utbetale 0,20 kroner per aksje til selskapets aksjonærer. Dersom den foreslåtte utbetalingen blir vedtatt på generalforsamlingen i juni vil aksjonærene normalt motta utbetalingen innen 10 dager etter vedtaket. Det har blitt gjennomført leietakertilpasninger for Studentenes og akademikernes internasjonale hjelpefond i Mariboesgate 6-8. Selskapet hadde per 16. mars 2015 hatt en positiv avkastning på 100,3 prosent siden det ble etablert, justert for utbetalinger på totalt 12,68 kroner per aksje.* Nøkkeltall for Etatbygg Holding I AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 1 082 GEOGRAFISK FORDELING Norge SEGMENTFORDELING Kontor 86 % Bolig 14 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 89,8 Økonomisk ledighet 4,0 % Areal (Kvm) 78 008 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 776,9 Rentebinding 45,0 % Gjennomsnittlig lånerente 4,7 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,5 Over- underkurs MNOK** -4,6 MANDAT Etableringsår 1999 Forventet avviklingsperiode 2014-2016 SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL PER 16.03.2015* Utvikling siste seks måneder 5,7 % Utvikling siste år 7,7 % Utvikling siste tre år 13,1 % Utvikling siden start 100,3 % HISTORISKE UTBETALINGER 2000 0,13 2001 0,50 2002 0,50 2003 0,50 2004 0,50 2005 0,55 2006 3,50 2007 1,00 2008 5,00 2013 0,10 2014 0,40 Totalt 12,68 (1) Ettersom selskapet ikke beregner ny VEK dette kvartalet er tallene per 31.12.2014. * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. (1) KVARTALSRAPPORT juni 2015 3
Verdijustert egenkapital og utbetalinger Verdijustert egenkapital Selskapet har gjennom våren jobbet med å vurdere ulike alternativer opp mot en eventuell børsnotering av Polar Star Realty Trust Inc., og selskapet mener nå at det finnes andre alternativer som vil gi høyere verdi for selskapets aksjonærer. Prosessen med børsnoteringen har dessuten gjort at flere aktører har vist konkret interesse for selskapet og dets eiendommer. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Som det fremkom av aksjonærbrev per 29. april 2015, har styret foreslått å utbetale 0,20 kroner per aksje til selskapets aksjonærer. Dersom den foreslåtte utbetalingen blir vedtatt på generalforsamlingen i juni vil aksjonærene normalt motta utbetalingen innen 10 dager etter vedtaket. På bakgrunn av dette har selskapet engasjert ABG Sundal Collier som finansiell rådgiver for å utrede ulike muligheter for salg av selskapet, og det er for tiden konkret dialog med flere store eiendomsaktører. Som en følge av denne pågående prosessen har selskapet besluttet at det ikke vil publisere en verdijustert egenkapital per aksje i dette kvartalet. Kursutvikling NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 VEK per aksje NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT juni 2015
porteføljeoversikt (1) Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm (tnok) Andel av årlig leie Gjerpensgate 10-20 Skien Kontor NOK 19 513 22 588 25 % Hjertnespromenaden 21 Sandefjord Kontor NOK 18 121 14 112 16 % Midtåsen 30 Oslo Eldrebolig NOK 8 083 12 351 14 % Njøsavegen 2 Leikanger Kontor NOK 5 839 10 320 11 % Tollbugaten 2 Drammen Kontor NOK 7 065 7 751 9 % Marieboes gate 6-8 Oslo Kontor NOK 6 729 7 163 8 % Abel Meyers gate 10 Namsos Kontor NOK 6 473 5 733 6 % Aslakveien 16-18 Oslo Bolig NOK 2 611 5 393 6 % Fjøreveien 20 Sogndal Kontor NOK 3 573 4 347 5 % Sum 78 008 89 758 (1) Tallene i tabellen er per 31.12.2014. geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) Sogn og Fjordane 13 % 25+23+22+13+9+8 25+16+14+11+9+8+6+6+5 Nord Trødelag 8 % Buskerud 9 % Oslo 22 % Telemark 25 % Vestfold 23 % Tromsø Fjørevegen 20 5 % Aslakveien 16-18 6 % Gjerpensgate 10-20 Abel Meyers gate 10 25 % 6 % Marieboes gate 6-8 8 % Tollbugaten 2 9 % Njøsavegen 2 11 % Midtåsen 30 14 % Hjertenspromenaden 21 16 % Trondheim Ålesund Bergen OSLO Fredrikstad Stavanger Kristiansand Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer KVARTALSRAPPORT juni 2015 5
Drift, forvaltning og finansiering FINANSIERING Selskapet har sin lånefinansiering gjennom BN Bank AS og Pareto Bank AS. Det er ingen låneforfall før 2017, men det betales kvartalsvis avdrag til BN Bank. DRIFT Driften i perioden er i henhold til budsjett. Det har blitt gjennomført leietakertilpasninger for Studentenes og Akademikernes internasjonale hjelpefond i Mariboesgate og det har blitt bygget en ny personalinngang for politiet i Abel Meyersgt. Utover dette har det blitt gjennomført mindre vedlikeholdsarbeid i perioden enn planlagt, men det forventes at flere vedlikeholdsprosjekter vil være igangsatt i løpet av andre kvartal. UTLEIE Arealledigheten i porteføljen er cirka fire prosent, og de ledige arealene befinner seg i fem av selskapets ni eiendommer. Gjerpensgate i Skien og Marieboesgate i Oslo er de eiendommene med mest ledig areal, på henholdsvis cirka 1 600 og 800 kvadratmeter. Deler av de ledige arealene er lagerlokaler i kontorbygg, eller andre areal som er utfordrende å leie ut, men selskapet har fokus på å redusere ledigheten ytterligere. Mariboesgate 6 KVARTALSRAPPORT juni 2015
Struktur Cirka 1 300 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Etatbygg Holding I AS (Norge) Midtåsen Abel Meyersgate Hjertnespromenaden Tollbugata Njøsavegen Gjerpensgate Aslakveien Fjørevegen Mariboesgate Namsos 6 400 kvm 1999 MNOK 5.6 Sandefjord 1 800 kvm 1999 MNOK 14.1 Drammen 7 100 kvm 2002 MNOK 7.8 Nordstrand, Oslo 8 100 kvm 2002/2005 MNOK 12.0 Skien 19 300 kvm 2003 MNOK 22.0 Røa, Oslo 2 600 kvm 2003 MNOK 5.2 Sogndal 3 600 kvm 2004 MNOK 4.2 Leikanger 5 800 kvm 2004 MNOK 10.1 Sentrum, Oslo 7 100 kvm 2004 MNOK 8.9 Generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner fra 1999 til 2004 og eier ni næringseiendommer i Norge, med offentlige aktører som dominerende leietakere. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka 78 000 kvadratmeter. INVESTERINGSMANDAT EBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i norske forretningsbygg som hovedsakelig har statlige-, fylkeskommunale eller kommunale etater som leietakere. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 10 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetaling. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT juni 2015 7
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet EBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i EBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i EBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT juni 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com