DETALJREGULERING KROKEN PLANBESKRIVELSE UTARBEIDET AV: ARCON PROSJEKT AS
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. Innledning 3 1.1 Søknad om privat regulering 3 1.2 Formål 3 2. Planområdet 3 2.1 Beliggenhet og størrelse 3 2.2 Eiendomsforhold 3 2.3 Gjeldende planer 5 3. Planprosess 6 3.1 Forhåndskonferanse 6 3.2 Kunngjøringer 6 3.3 Innspill til planarbeidet 6 4. Eksisterende situasjon 8 4.01 Dagens arealbruk 8 4.02 Topografi og klimatiske forhold 8 4.03 Eksisterende bebyggelse og stedskarakter. 9 4.04 Kulturminner 10 4.05 Biologisk mangfold 10 4.06 Landbruk 10 4.07 Trafikkforhold 10 4.08 Barns interesser 10 4.09 Sosial infrastuktur, skolekapasitet og barnehagedekning 10 4.10 Universell tilgjengelighet 10 4.11 Teknisk infrastruktur, renovasjon, vann avløp, EL- og teleanlegg 10 4.12 Grunnforhold 11 4.13 Støyforhold 11 5. Beskrivelse av planforslaget 12 5.1 Plandokumenter 12 5.2 Reguleringsformål 12 5.3 Grad av utnytting 13 5.4 Delområdene 13 5.5 Universell utforming 14 5.6 Infrastruktur 15 5.7 Teknisk infrastruktur 16 5.8 Utbyggingsavtale 16 6. Virkninger av planforslaget 17 6.1 Generelt 17 6.2 Risiko- og sårbarhetsanalyse 18 7. Arealbruksformål 19 7.1 Arealtabell 19 8. Vedlegg 20 Vedlegg 1 Kunngjøringer Arcon Prosjekt AS 20 Vedlegg 2 Forhåndsuttalelser Fylkesmannen 20 Vedlegg 3 Forhåndsuttalelser Nord-Trøndelag Fylkeskommune 20 Vedlegg 4 Forhåndsuttalelse NVE 20 Vedlegg 5 Forhåndsuttalelser Blikktun AS 20 Vedlegg 6 Sjekkliste risiko- og sårbarhetsanalyse 20 15.01.2015 2
1. Innledning 1.1 Søknad om privat regulering Arcon Prosjekt AS har på oppdrag fra forslagsstiller SEBO Bolig AS utarbeidet foreliggende forslag til reguleringsplan for «Kroken» i Verdal kommune. 1.2 Formål Formålet med reguleringen er å tilrettelegge planområdet for boligformål med høy utnyttelse. Planarbeidet vil avklare nærmere om tomteutnyttelse, utforming og plassering av ny bebyggelse, friarealer, infrastruktur mv.» 2. Planområdet 2.1 Beliggenhet og størrelse Planområdet ligger i Verdal sentrum mellom Fløytarvegen og Hanskemakergata, og er på ca 9,4 da. Planområdet ligger i et område med siloene og jernbanen på den ene siden, og Fløytarvegen med innkjøring til Verdal sentrum på den andre siden. Området preges av en blanding av småhusbebyggelse, og nyere leilighetsprosjekt. Tradisjonelt har det vært en del industri i området med bensinstasjon, blikkenslager og betongentreprenør. Disse virksomhetene flytter ut av området, og gjør det mulig med en transformasjon mot tett boligbebyggelse. Planområdet 2.2 Eiendomsforhold Planområdet ligger i Verdal sentrum og omfatter eiendommen gnr. 19 bnr.471, 472, 529, 606, 716, 717 og 761. Hjemmelshavere er : Blikktun AS og SEBO Boliger AS. Det vil være behov for en justering av eiendomsgrensene internt i området. 15.01.2015 3
Flyfoto fra planområdet. 15.01.2015 4
2.3 Gjeldende planer Gjeldende planer i området: a) Kommunedelplan for Verdal by, planident 2005008, vedtatt 26.03.2007 Utsnitt av kommuneplan for Verdal by, planområdet er regulert til forretning/industri. Tilliggende planer: Da tilgrensende veier ikke er med i planen, er det ingen tilgrensende reguleringsplaner, men det er laget reguleringsplaner for to av områdene i nærheten. a) Detaljregulering Møllegata 17, med planident 2013005, vedtatt 19.04.14 b) Detaljregulering Stekke, Fløytarvegen 15-23, med planident 2013001, vedtatt 16.12.14 Planforslaget er en endring av fastlagt formål i kommuneplanens arealdel fra forretning/industri til boligformål. Verdal kommune har vurdert at det ikke er nødvendig med en konsekvensutredning. 15.01.2015 5
3. Planprosess 3.1 Forhåndskonferanse Forhåndskonferanse med Verdal kommune ble gjennomført 20.03.2015. 3.2 Kunngjøringer Varsel om igangsettelse av planarbeid for Kroken ble annonsert i Verdalingen 31.03.2015 Naboer og rettighetshavere i området, og offentlige instanser ble på ordinært vis tilskrevet med varsel om igangsettelse av planarbeid 27.03.2015. Varsel om oppstart av planarbeid ble også kunngjort på kommunens hjemmeside. 3.3 Innspill til planarbeidet Det kom inn innspill fra 4 instanser til planarbeidet: Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, e-post datert 14.04.2015 Landbruksavdelingen legger til grunn at det planlegges med høg arealutnytting av området, både hva gjelder parkeringskjeller, byggehøyder, antall leiligheter m.v. Miljøvernavdelingen Høyarealutnyttelse, Styrke sykkel og gange som transportform, sette av tilstrekkelig plass til sykkelparkering. Synspunkt fra barn- og unge, samt funksjonshemmede. Ta hensyn til miljøkvaliteter i området Grenseverdier for støy Forurensing i grunnen. Kommunalavdelingen ROS-analyse Kommentar: Området vil bli planlagt med høy arealutnyttelse, og parkeringskjeller. Det vil bli satt av plass til sykkelparkering. Synspunkt fra barn og unge, samt funksjonshemmede vil bli ivaretatt av Innherred samkommune. Det er ikke kjente miljøkvaliteter i området. Det vil bli satt krav om støyvurdering, og undersøkelse av forurensning i grunnen. Det er gjennomført en ROS-analyse. Nord-Trøndelag fylkeskommune brev datert 04.05.2015 Medvirkning fra barn og unge Universell utforming og en andel av boligene med tilgjengelige boenheter. Parkering under bakken. Areal for felles leik og opphold. Utrede forholdet for mye trafikanter og skoleveg. Kulturminnefaglig uttalelse: Planen er ikke i konflikt med automatiske fredede kulturminner. Det kan likevel være ukjente automatisk freda kulturminner i området eller inn mot planområdet. Vi vil derfor minne om at dersom man i løpet av det videre arbeidet med planforslaget eller byggearbeidene oppdager hittil ikke kjente kulturminner, skal arbeidet stanses og fylkeskommunen kontaktes, jf. kml 8, 2. ledd. Dette pålegget må videreformidles til dem som skal gjøre arbeidet. Kommentar: Synspunkt fra barn og unge, samt funksjonshemmede vil bli ivaretatt av Innherred samkommune. Det vil bli stilt krav om universell utforming av uteområdene og at en andel av boligene utformes som tilgjengelige boenheter. Krav om varsling ved funn av automatisk fredede kulturminner vil bli tatt inn i planbestemmelsene. 15.01.2015 6
NVE, e-post datert 14.04.2015 NVE har sendt med en sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområde. De ber om at det kommer tydelig fram av plandokumentene hvilke vurderinger og konklusjoner som er gjort. NVE ønsker å få tilsendt planbeskrivelse, plankart og bestemmelser. Kommentar: Vurderingene fra sjekklista er tatt med i ROS-analysen. NVE som høringspart vil få plandokumentene oversendt etter 1.gangs behandling. Blikktun AS, e-post datert 16.04.2015 Blikktun ønsker at området der deres gamle bygg står, fortsatt skal være regulert til næring, og at dette må ivaretas ved den omreguleringen som gjøres. Kommentar: Området reguleres til et blandet formål bolig/næring/offentligformål. 15.01.2015 7
4. Eksisterende situasjon 4.01 Dagens arealbruk Planområdet ligger i Verdal sentrum mellom Fløytarvegen og Hanskemakergata, og er på ca 9,4 da. På tomta er det i dag flere bygninger som har vært benyttet i de tidligere industrivirksomhetene som har ligget på området. Det ene bygget vil bli stående, mens de andre vil bli revet. Øst for planområdet ligger siloene og jernbanen, og nærmest planområdet er det et nytt boligprosjekt under bygging. Vest for planområdet ligger Fløytarvegen med bensinstasjon og boligblokker mot Verdalselva. Sør og nord for planområdet er det småhusbebyggelse. Tradisjonelt har det vært en del industri i området med bensinstasjon, blikkenslager og betongentreprenør. Disse virksomhetene flytter ut av området, og gjør det mulig med en transformasjon mot tett boligbebyggelse. Planforslaget er en endring av fastlagt formål i kommuneplanens arealdel fra forretning/industri til boligformål. Småhusbebyggelsen med Hanskemakergården i bakgrunnen. 4.02 Topografi og klimatiske forhold Området er lett bebyggbart i et slakt skrånende terreng som ligger på ca. kote 4. til kote 5,5. Det er bra solforhold hele dagen, og det antas at området er lite vindutsatt. Området er ikke utsatt for flom, men er vist som et område der det kan komme inn vann i kjeller ved en evt 100-årsflom. 15.01.2015 8
4.03 Eksisterende bebyggelse og stedskarakter. Bygningene som står på tomta i dag er i 1-2 etasjer, og har saltak. Småhusbebyggelsen nord og sør for planområdet har også 1-2 etasjer og saltak. De nye boligprosjektene i området bli oppført i 3- etasjer med flatt tak. Planområdet sett fra Stekke. Planområdet sett fra siloene. Planområdet sett fra hanskemakergata. 15.01.2015 9
4.04 Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner på tomta etter Kulturminnelovens 3. Dersom det oppdages kulturminner under byggearbeidet, gjelder varslingsplikten. 4.05 Biologisk mangfold Det er ikke registrert område for bevaring av biologisk mangfold på planområdet (Artsdatabasen og naturbase.no). Tiltaket er vurdert å ikke komme i konflikt med NML 8-12.. 4.06 Landbruk Området har ingen interesse som landbruksområdet slik det ligger i dag. 4.07 Trafikkforhold Planområdet får adkomst fra Fløytarvegen, Hanskamakergata og O. Halvorsens gate. 4.08 Barns interesser Planområdet inneholder ikke områder som er av interesse for barn og unge slik det fremstår i dag. 4.09 Sosial infrastuktur, skol ekapasitet og barnehagedekning Planområdet tilhører skolekretsene Ørmelen barneskole, og Verdalsøra ungdomsskole. Det er mulig å gå langs veier med sammenhengende fortau, gang/sykkelforbindelse til Ørmelen barneskole og Verdalsøra ungdomsskole, som vil være viktig med tanke på en trygg skoleveg for barn- og unge. Planområdet er i gangavstand fra skolene Avstand til barnehager i området: Lekekroken barnehage Maritvold barnehage Reinsholm barnehage Ørmelen barnehage 0,8 km 1,1 km 1,4 km 1,5 km Avstander fra planområdet til skoler i området: -Ørmelen barneskole 1,1 km. -Verdalsøra ungdomsskole 1,4 km (tilsvarende for svømmehall og flerbrukshall). -Verdal videregående skole med idrettshall 1,8 km. 4.10 Universell tilgjengelighet Området er i dag ikke spesielt opparbeidet og universelt tilgjengelig. 4.11 Teknisk infrastrukt ur, renovasjon, vann avløp, EL- og teleanlegg Kommunalt vann og avløpsledninger finnes i veiene på alle fire sider av planområdet. I tillegg går det en trasè over tomta. Denne må legges om før byggeprosjektet kan gjennomføres. Det er fire brannkummer rundt området. Det er kommunal renovasjon i området. Det står en trafo ved O. Halvorsens gate. Fra trafoen går det en trasè med høyspentledninger over tomta. Denne må legges om før bygging. Verdal kabel TV har bredbånd som kan tilkobles i området. 15.01.2015 10
4.12 Grunnforhold Det er ikke foretatt geotekniske undersøkelser i planområdet. I hht kart fra NGU er det ikke kvikkleire i området. Det er heller ingen skredhendelser innenfor planområdet, eller i de nærmeste områdene. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til nærmere geotekniske undersøkelser, og undersøkelser i forhold til forurensning i grunnen før utbygging. 4.13 Støyforhold Det finnes ikke støykart for området fordi Fløytarvegen er en kommunal veg. Trafikkdata for fylkesvegene på begge sider av Fløytarvegen tilsier at Fløytarvegen har en Årsdøgntrafikk på ca 3000 biler. Før bygging bør det gjennomføres en støyurdering for å sikre at maks støykrav på Lden 55dB for uteplasser og utenfor rom med støyfølsom bruk overholdes jfr.krav i T-1442. 15.01.2015 11
5. Beskrivelse av planforslaget 5.1 Plandokumenter Reguleringsplanen er en detaljreguleringsplan og planen består av plankart i liggende A2 format og målestokk 1:500, reguleringsbestemmelser og denne planbeskrivelsen. Plankartet og bestemmelsene er juridiske dokument som fastsetter bruken av arealene innenfor plangrensen. 5.2 Reguleringsformål Foreslåtte bygg er lagt i utkanten av planområdet slik at det dannes en hage midt i området. Hagen vil være skjermet for støy fra Fløytarvegen. Boligene får balkonger mot sør eller vest. Parkering ligger i kjeller. Området deles i følgende felt: - Felt BB1: 21 boligenheter i blokk - Felt BB2: 24 boligenheter i blokk - Felt BB3: 16 boligenheter i blokk -Felt B/N/T Bolig/ Næring/ Tjenesteyting Illustrasjon som viser mulig bebyggelse på planområdet. Illustrasjonen er ikke juridisk bindende. 15.01.2015 12
5.3 Grad av utnytting For felt BB1 og BB3 er det angitt en utnyttelsesgrad på %BYA=60%. For felt BB2 er det angitt en utnyttelsesgrad på %BYA=66%. For felt B/N/T er det angitt en utnyttelsesgrad på %BYA=66%. Med antallet boenheter er det lagt opp til en høy utnyttelse i samsvar med anbefalingene fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag. 5.4 Delområdene Bolig/Næring/Tjenesteyting formål Området omfatter eksisterende bygning ved krysset O. Halvorsens gate og Hanskemakergata. Eksisterende bygning kan benyttes til næring, eller tjenesteyting, eller det kan bygges boliger i opptil 4 etasjer på tomta. Boligformål Området er planlagt boligblokker med tre og fire etasjer. For bebyggelse med flatt tak kan tillates takoppbygg for å gi plass til teknisk rom på tak eller adkomst via trapp- og heishus. Det kan etableres takterrasser, som vil gi ekstra uteplass med godt utsyn og solforhold. Område BB1 Området ligger langs Fløytarvegen og O. Halvorsens gate. Bygget utføres med parkeringskjeller under hele eller deler av bygget og en høy 1. etasje. Bygget har tre etasjer i tillegg til Parkeringskjeller. Bygget skal utføres med heis. Taket utføres med flatt tak eller pulttak med slakt fall. Gesimshøyde tillates inntil 12 meter for flate tak og 13,5 meter for pulttak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Område BB2 Området ligger langs Fløytarvegen og Kroken. Bygget utføres med parkeringskjeller og en høy 1. etasje. Bygget har tre etasjer i tillegg til Parkeringskjeller. Bygget skal utføres med heis. Taket utføres med flatt tak eller pulttak med slakt fall. Gesimshøyde tillates inntil 12 meter for flate tak og 13,5 meter for pulttak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Område BB3 Området ligger langs Hanskemakergata. Bygget utføres med en høy 1. etasje. Bygget har tre til fire etasjer. Bygget skal utføres med heis. Taket utføres med flatt tak eller pulttak med slakt fall. Gesimshøyde tillates inntil 14 meter for flate tak og 15,5 meter for pulttak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Boder Alle boligene skal ha en sportsbod på min. 5m2. Bodene kan plasseres sammen med garasjene, frittstående, eller utformes som en integrert del av boligblokkene. Garasjeanlegg Garasjer for boligene plasseres i kjeller. Gjesteparkering løses på bakkeplan. Se pkt. 5.6 infrastruktur. 15.01.2015 13
Renovasjonsanlegg På området skal det anlegges nedgravde søppelcontainere. Renovasjonsanlegg er plassert slik at det skal være lett for renholdsverket å tømme containerne, samtidig som de ligger sentralt plassert i forhold til boligene. Uteopphold, og lekeplasser Det skal settes av minimum 25m 2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Arealet fordeles på felles uteoppholdsareal og oppholdsareal i tilknytning til boligblokkene. Området for lek og opphold ligger sentralt i planområdet, og er skjermet for biltrafikk. Uteoppholdsarealet skjermes mot støy fra Fløytarvegen slik at lydnivået er maksimalt 55 Lden. Området vil få gode sol- og lysforhold. Området utformes med tanke på god tilgjengelighet og tilrettelegges for aktiv bruk av beboere i ulike aldersgrupper. Planområdet ligger sentralt i Verdal, og har kort vei til lekeplasser og idrettsanlegg. Det er: 250m i luftlinje til skateparken I Verdal. 300m i luftlinje til Moparken 400m i luftlinje til Idrettsanlegget og folkeparken. Kroken hage sett fra nord-vest. 5.5 Universell utforming Uteområdene skal utformes i hht prinsippene om universell utforming. Boligene skal utformes som tilgjengelige boenheter. 15.01.2015 14
5.6 Infrastruktur Veger Omkringliggende veger er ikke inkludert i planområdet i jfr avtale i oppstartmøte. Adkomst til parkeringskjeller skjer fra Fløytarvegen. Besøksparkering er lagt til O. Halvorsensgate og Hanskemakergata. Internt på området vil det bli etablert felles gangveier. Disse kan brukes til nyttekjøring for utrykningskjøretøy, og til kjøring til Gnr 19, Bnr 529. Det er tegnet inn frisiktsoner ved innkjøring til Fløytarvegen. Fortau og gangveier Det etableres fortau langs deler av Hanskemakergata og O. Halvorsens gate. Sammen med felles gangveier internt i området gir dette en trafikksikker adkomst for gående og syklende fra planområdet til Fløytarvegen. Parkering Forslagsstiller foreslår at det for Kroken blir krevd 1,2 P-plasser pr bolig. Området ligger sentralt i Verdal med kort vei til servicefunksjoner og offentlig transport. Parkering løses i parkeringskjeller med gjesteparkering på bakkeplan. For Næring kreves det 1 P-Plass pr. 100m2 BRA. For Offentlig formål kreves det 1,5 P-Plass pr. ansatt. Min. 5% av parkeringsplassene skal være HC-P. Sykkelparkering Det er satt av 2 sykkelparkeringsplasser pr bolig. Sykkelparkeringsplassene skal fortrinnsvis være overdekket med tak. Kollektivtransport Området ligger i gangavstand fra Verdal sentrum der det er et godt utbygd kollektivtilbud med både buss og tog. Skoler og barnehager Se pkt 4,09. Ørmelen barneskole har ledig skolekapasitet. Kroken hage sett fra sør-vest. 15.01.2015 15
5.7 Teknisk infrastruktur Det er behov for omlegging av høyspentledning, og vannledning. 5.8 Utbyggingsavtale Det pågår forhandlinger om utbyggingsavtale for Kroken. Utbyggingsavtalen forutsettes spesifisert nærmere i forbindelse med detaljplanleggingen av området. Kroken Hage sett fra sør-øst. 15.01.2015 16
6. Virkninger av planforslaget 6.1 Generelt Avvik fra kommunedelplan for Verdal sentrum vedtatt 26.03.07: I kommuneplanen for Verdal by er området regulert til forretning/industri. Boligformålet er i strid med gjeldende kommuneplan. Dette ble tatt opp i oppstartmøtet. Verdal kommune er interessert i at området får en høy utnyttelse med flere boliger. Tradisjonelt har det vært en blanding av industri og småhusbebyggelse i denne delen av Verdal sentrum. Industrivirksomhetene har i stor grad flyttet til industriområdet på Ørin. Dette åpner for en transformasjon av området fra industri til boligområde. 3 Boligformål 3.1 Boligbebyggelse kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6,5m og maksimal mønehøyde på 9,5m over ferdig planert terreng Begrunnelse: Dette er for lite for å få plass til bygg med boliger i tre og fire etasjer i jfr anbefalinger fra fylkesmannen om høy utnyttelse av området. I planen for Kroken hage er gesimshøyde for bygg i tre etasjer tillatt med inntil 12 meter for flate tak og 13,5 meter for pulttak, og gesimshøyde for bygg i fire etasjer tillatt med inntil 14 meter for flate tak og 15,5 meter for pulttak. Høyde måles fra gjennomsnittlig planert terreng. 3.5 I boligområdene skal det avsettes minimum 50m2 felles eller offentlig areal pr. bolig. Begrunnelse: Med det omrisset for bygningene som er vist på plankartet, utgjør restarealene på tomtene sammen med regulert uteoppholdsareal 50m 2 pr. boenhet. En del av dette arealet er ikke egnet for lek eller uteopphold fordi det ligger langs Fløytarvegen, eller danner restarealer som er lite egnet for opphold. Sentralt i området er det planlagt felles lekeplass og uteoppholdsareal. Dette området er godt egnet til lek og opphold fordi det er skjermet for trafikk, støy, og forurensning, samtidig som det er så stort at det vil få gode solforhold. Området avsatt til uteoppholdsareal sammen med ubebygget tomteareal som er egnet for lek- og opphold utgjør ca 25m 2 pr boenhet. Hvis en tar i betraktning at planområdet ligger veldig sentralt i Verdal, med kort vei til offentlig parker og idrettsanlegg, vurderer vi at dette er tilstrekkelig. 15.01.2015 17
6.2 Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) er fylt ut, se vedlegg 6. De temaene som det i hht denne sjekklista er nødvendig å vurdere nærmere, og som er behandlet i planbeskrivelsen er : -høyspentledninger -flom -forurensning i grunnen -støy 6.2.1 Høyspentledninger Høyspentledninger som ligger i grunnen og krysser tomta, må flyttes. 6.2.2 Flom På NVEs flomsonekart for Verdal for en 100-årsflom er området angitt som et område der det kan komme vann inn i kjeller. Ok golv i P-kjeller er regulert til kote +3,2. P-kjeller må utformes slik at konsekvensene ved en flom minimeres. 6.2.3 Forurensning i grunnen Området har blitt benyttet til industriformål. Det planlegges å utføre prøvegraving på området for å avdekke om grunnen er forurenset. Eventuell forurenset masse må byttes ut. 6.2.4. Støy Før bygging må det gjennomføres en støyvurdering for uteområdet, og boligene mot Fløytarvegen. 15.01.2015 18
7. Arealbruksformål 7.1 Arealtabell 15.01.2015 19
8. Vedlegg Vedlegg 1 Kunngjøringer Arcon Prosjekt AS Vedlegg 2 Forhåndsutta lelser Fylkesmannen Vedlegg 3 Forhåndsuttalelser Nord-Trøndelag Fylkeskommune Vedlegg 4 Forhåndsuttalelse NVE Vedlegg 5 Forhåndsuttalelser Blikktun AS Vedlegg 6 Sjekkliste ri siko- og sårbarhetsanalyse 15.01.2015 20