Til sameiere i gnr. 29 bnr. 1 og 17 i Alstahaug Melding om vedtak Alstahaug kommune, ved landbruks- og miljøvernenhet, gjorde 28.01.2015 følgende vedtak:( For saksutgreiing se nedenfor) Med henvisning til jordlovens 1 og 12, gis det etter søknad datert 14.11.2014, tillatelse til fradeling av tomtene 15 til og med 20 fra gnr. 29 bnr. 1 og 17, unntatt den ene nausttomta som brukes av driveren av eiendommen. Tillatelsen gis på følgende vilkår: - For tomtene 15,16,17 og 18 gis det delingstillatelse for en størrelse på inntil 750 kvadtrameter, mens det for tomt 20 gis delingstillatelse på inntil 1,5 dekar. Tomt 20 avgrenses slik at dagens avkjørsel blir liggende på bnr. 17. - Det gis fradelingstillatelse for ei nausttomt. Dersom tomta er avmerket med grenser fra før, bestemmes størrelsen av dette. Ellers inntil 175 kvadratmeter. - Tomt 20 får adkomstrett fra offentlig vei på dagens avkjørsel og innpå tomta over bnr. 17. - Tomtene 15,16,17 og 18 gis adkomstrett over bnr. 1 fram til egen tomt. Adkomstretten gjelder ikke rett til bilvei, men det skal være anledning til å frakte materialer og lignende ved behov. Nødvendig kjøring skal skje i samråd med grunneieren. - Eierne av de fradelte tomtene er selv ansvarlige for å sette opp gjerde ved behov. - Det settes ellers som vilkår at når sameiet er oppløst, skal bnr. 38 sammenføyes med bnr. 1. Det gjøres spesielt oppmerksomt på at vedtaket er fattet i henhold til jordlovens bestemmelser. Endelig vedtak om delingstillatelse etter plan- og bygningsloven, fattes av planenhet. Vedtaket kan påklages. Klagefristen er tre- 3- uker fra mottakelsen av dette brevet. Klagen sendes Alstahaug kommune, Rådhuset, 8805 Sandnessjøen. Med vennlig hilsen Alstahaug kommune Svein Åsen Prosjektleder landbruk Kopi: Alf Reidar Botn, Jan Frode Botn, Vigdis Hjortdal Botn, Mona Botn-Jørgensen, Hege Agathe Ervik Botn, Planenhet Alstahaug kommune. Brev, sakskorrespondanse og e-post til Alstahaug kommune, Rådhuset, bes ikke adressert til avdeling eller enkeltperson. Besøksadresse: Strandgt.52, SANDNESSJØEN Postadresse: Rådhuset, 8805 SANDNESSJØEN Tlf.: 75075000 Faks: 75075621 E-post: post@alstahaug.kommune.no Org.nr.: NO 938 712 441 MVA www.alstahaug.kommune.no
Side 2 av 7 Saksnr. Arkivkode Avd/Sek/Saksb Dato Gradering 14/2216-3 GNR 29/1 TLE/LAN/SAS 02.12.2014 REKVISISJON AV OPPMÅLINGSFORRETNING-JORDLOVSBEHANDLING Saken gjelder fradeling av i alt 18 hyttetomter med festekontrakt, ei tomt rundt gammelt gårdstun og to nausttomter. Alle tomtene unntatt den ene nausttomta er bebygd. Saken behandles administrativt etter Alstahaug kommunes reglement for delegering av fullmakt. Framlagte dokumenter: 1. Rekvisisjon av delingsforretning datert 14.11.2014 vedheftet to stk situasjonsplan. 2. Fullmakt for rekvirent, datert 06.01.2015, signert Alf Botn. 3. Festekontrakter for feste nr. 29/1F1 og F3. Eiendommen. Driftsenheten gnr. 29 bnr. 1 består også av bnr. 17. Eiendommen har i følge Skog og landskap, 53,3 dekar fulldyrka jord, 3,1 dekar innmarksbeite, 190 dekar skog av ulik bonitet, 192 dekar uproduktiv skog, 13,5 dekar myr, 336 dekar jorddekt eller skrinn fastmark og 42,5 dekar bebygd og lignende. Totalt er eiendommen på 830,8 dekar. Drifta er produksjon av kjøtt på sau kombinert med arbeid utenom bruket. På eiendommen står det i alt 23 hytter, og av disse er 5 utskilt som egne tomter, resten er festetomter. Eiendommen ble i 1974 overført fra daværende eiere til 4 brødre. En av brødrene har senere drevet eiendommen og bygd seg hus på fraskilt tomt, bnr. 38. Driftsbygningen står på felles areal. I dag har eiendommen 6 tinglyste eiere, 3 med ¼ part hver og 3 med 1/12 hver. Lovgrunnlaget. Saken skal i denne sammenheng behandles etter jordloven, hvor 1,9 og 12 er vesentlige. 1.Føremål Denne lova har til føremål å leggja tilhøva slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som høyrer til (arealressursane), kan verte brukt på den måten som er mest gagnleg for samfunnet og dei som har yrket sitt i landbruket. Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar. Ein samfunnsgagnleg bruk inneber at ein tek omsyn til at ressursane skal disponerast ut frå framtidige generasjonar sine behov. Forvaltinga av arealressursane skal vera
Side 3 av 7 miljøforsvarleg og mellom anna ta omsyn til vern om jordsmonnet som produksjonsfaktor og ta vare på areal og kulturlandskap som grunnlag for liv, helse og trivsel for menneske, dyr og planter. 9.Bruk av dyrka og dyrkbar jord Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett igang innan tre år etter at vedtaket er gjort. Departementet kan påby at ulovlege anlegg eller byggverk vert tekne bort. 12.Deling Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når særskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedom.
Side 4 av 7 Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. Departementet kan gi forskrift om høve til frådeling av mindre areal utan godkjenning i samband med grensejustering etter matrikkellova. Tomtene 1 til og med 14 ligger innenfor et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til fritidsbebyggelse. For disse tomtene vises det til jordlovens 2, hvor det bl.a. heter: 2.Virkeområde Denne lova gjeld for heile landet. Føresegnene i 9 og 12 gjeld likevel ikkje for område som: a) I reguleringsplan er lagt ut til anna føremål enn landbruk eller hensynssone som med tilhørende bestemmelse fastlegger faresone, jf. plan- og bygningsloven 12-6. b) I bindande arealdel av kommuneplan er lagt ut til 1. bebyggelse og anlegg, eller 2. landbruks-, natur- og friluftsområde samt reindrift der grunnutnyttinga er i samsvar med føresegner om spreidd utbygging som krev at det ligg føre reguleringsplan før deling og utbygging kan skje. Ved vedtak eller godkjenning av kommuneplan eller reguleringsplan kan det gjerast vedtak av planmyndigheitene om at føresegnene i 9 og 12 skal gjelde for planområda eller avgrensa deler av dei. Jordlovsbehandlinga vil derfor omfatte tomtene fra og med 15 til og med 20. Disse tomtene ligger i LNF-sone 1, og her er bare bygging med direkte tilknytning til primærnæingen tillatt. Fradeling av tomtene 15 20 er derfor avhengig av dispensasjon etter plan- og bygningsloven. Vurdering. Rekvirenten av delingsforretningen er datter av en av hjemmelshaverne. I rundskriv M- 1/2013, Omdisponering og deling- Lov om jord 12. mai 1995 nr. 23, står det i kapittel 4.1, blant annet følgende om hvem som kan søke deling eller omdisponering: «Den som har grunnbokshjemmel kan søke deling. En søknad skal også tas opp til behandling dersom søkeren kan dokumentere en privatrettslig rett til å gjennomføre delingen, for eksempel ved kjøpekontrakt eller skjøte. En sameier til en eiendom kan søke fradeling og er ikke avhengig av samtykke fra de øvrige sameierne. Et vedtak om deling eller omdisponering har ingen betydning for underliggende privatrettslige tvister om retten til å gjennomføre tiltaket, for eksempel tvister mellom sameierne.» På bakgrunn av dette ble rekvirenten bedt om å legge fram fullmakt og fullmakt fra en av deleierne, Alf Botn, datert 06.01.2015 er stemplet inn hos kommunen 07.01.2015. Saken er kommet opp som del av et arveoppgjør. Eierforholdet med 6 eiere er ugunstig og ettersom årene går er det ikke vanskelig å se for seg at det kan bli verre når flere faller fra og arvinger skal overta eierandelen. Spesielt for den som skal drive eiendommen kan sameie være problematisk.
Side 5 av 7 Et initiativ for å løse opp i eiendomsforholdet er derfor positivt. Størrelsen på eiendommen og drifta tilsier ikke at det er økonomi for for eksempel dagens driver å løse ut de andre eierne. Det kan innvendes mot ei deling at den årlige festeavgifta er en vesentlig del av inntekta på gården, og at delinga derfor påvirker økonomien på bruket. Samtidig blir det imidlertid stadig flere å dele på. Dette er imidlertid ikke argumenter som direkte gir grunnlag for å gi delingstillatelse. Med henvisning til jordlovens 12, tredje ledd, må det imidlertid kunne sies at den omsøkte fradeling kan styrke vernet om arealressursene ved at eier og bruker er samme person og ikke har sameiere å ta hensyn til. Andre forhold, som for eksempel å skape rasjonelle og tjenlige driftsenheter og om delingen vil skape drifts- eller miljømessige vanskeligheter for landbruket i området, er av mindre betydning i denne saken. Selv om det er begrensede ressurser på eiendommen, er forutsetningen at eiendommen blir drevet videre som før, etter delingen. Det er søkt om fradeling av to nausttomter. Den ene er bebygd og brukes av driver. Uten å ha undersøkt opprinnelsen for nausttomtene, antar landbruks- og miljøvernenhet at de er oppstått i forbindelse med et jordskifte. Driftsenheten består av to bnr., 1 og 17 og det er lagt ut ei tomt til hver av bruksnumrene. Når de to brukene er på samme eierhånd, vil ei nausttomt fylle behovet. Landbruks- og miljøvernenhet mener at nausttomt er en vesentlig verdi for en eiendom og vil derfor bare gi tillatelse til fradeling av ei av nausttomtene, objekt 19 i delingssøknaden. Delingstillatelsen vil da omhandle den nausttomta som ikke er i bruk av driver av eiendommen. Objekt 20 i delingssøknaden er ei tomt med påstående eldre våningshus og eldre uthus på bnr. 17. Husene står i utkanten og i et hjørne av bnr. 17, avgrenset av veier på to kanter. Ei fradeling vil ikke skape større ulemper drifts- eller miljømessig for bruken av jorda. Slik dagens situasjon er, vil det bli felles avkjørsel for tomta rundt de gamle husene og til den dyrka marka. Dersom det skal være en felles avkjørsel, må tomta utformes slik at avkjørselen blir liggende på restarealet og at tomta sikres adkomst over bnr. 17. Det vises i denne sammenheng til Alstahaug kommunes landbruksplan, hvor det i handlingsplan for bruksstruktur og arealbruk, blant annet heter: «Ved behandling av søknader om regulering og fradeling av tomter til fritidsformål, skal det legges vekt på å få avtalefestet hytteeiers rettigheter og plikter i forhold til omkringliggende landbruksareal.» Tomtene 15,16,17 og 18 er festetomter som er bebygd. Dersom fradeling kan bidra til å etablere et enklere eiendomsforhold, ser landbruks- og miljøvernenhet det som positivt i forhold til drift av eiendommen. For disse tomtene er det også viktig å avtalefeste rettigheter og plikter i forhold til omkringliggende landbruksareal. For tomt 15 er det søkt om en størrelse på om lag 2 dekar. For 16,17 og 18 er det søkt om størrelse på 1 dekar. Disse tomtene ligger i et beiteområde. Av framlagte festekontrakter, dok. nr. 3, går det fram at størrelsen på tomtene opprinnelig er satt til 400 kvadratmeter, tomt 16 og 18. Landbruks- og miljøvernenhet finner det rimelig at den samme størrelsen er gjeldende for tomt 15 og 17 også.
Side 6 av 7 Når størrelsen på tomtene er ønsket til 1 og 2 dekar, vil det være i strid med ønsket om vern av beiteressurser. Som et kompromiss, kan landbruks- og miljøvernenhet tillate fradeling av inntil 750 kvadratmeter for hver av tomtene 15, 16,17 og 18. For objekt 20 er størrelsen 1, 5 dekar. Siden tomta ligger i et hjørne av eiendommen tillates denne størrelsen ut fra en arronderingsmessig vurdering. Marka rundt de aktuelle tomtene brukes deler av året til beite. Det er opplyst at det ikke er satt opp gjerde rundt noen av hyttene. Når tomtene nå blir selveiertomter, blir kanskje lysten til å sette opp gjerde større. Det presiseres derfor at det i slike tilfeller er hytteeiers ansvar å sette opp gjerde. Siden tomtene som søkes fradelt allerede er bebygd, er det ikke nødvendig å gjøre vedtak om omdisponering etter jordlovens 9. Jordlovsbehandlinga omfatter som tidligere nevnt, tomtene fra og med 15 til og med 20, da tomtene 1 til 14 ligger i et område som på kommuneplanens arealdel er avsatt til fritidsbebyggelse, en bindende arealdel av kommuneplanen. For å sikre at eiendommen ikke blir uten bolig, blir det satt som vilkår at bnr. 38 blir sammenføyd med bnr. 1 og 17, når sameiet er oppløst. Saksbehandlers forslag til vedtak: Med henvisning til jordlovens 1 og 12, gis det etter søknad datert 14.11.2014, tillatelse til fradeling av tomtene 15 til og med 20 fra gnr. 29 bnr. 1 og 17, unntatt den ene nausttomta som brukes av driveren av eiendommen. Tillatelsen gis på følgende vilkår: - For tomtene 15,16,17 og 18 gis det delingstillatelse for en størrelse på inntil 750 kvadtratmeter, mens det for tomt 20 gis delingstillatelse på inntil 1,5 dekar. Tomt 20 avgrenses slik at dagens avkjørsel bir liggende på bnr. 17. - Det gis fradelingstillatelse for ei nausttomt. Dersom tomta er avmerket med grenser fra før, bestemmes størrelsen av dette. Ellers inntil 175 kvadratmeter. -Tomt 20 får adkomstrett fra offentlig vei på dagens avkjørsel og innpå tomta over bnr. 17. -Tomtene 15,16,17 og 18 gis adkomstrett over bnr. 1 fram til egen tomt. Adkomsretten gjelder ikke rett til bilvei, men det skal være anledning til frakte materialer og lignende ved behov. Nødvendig kjøring skal skje i samråd med grunneieren. -Eierne av de fradelte tomtene er selv ansvarlige for å sette opp gjerde ved behov. -Det settes ellers som vilkår at når sameiet er oppløst, skal bnr. 38 sammenføyes med bnr.1. Sandnessjøen 28.01.2015 Svein Åsen Prosjektleder landbruk Enhetsleders vedtak etter delegert fullmakt. Saksbehandlers forslag til vedtak tiltres. Sandnessjøen 28.01.2015 Hans Løvmo Landbruks- og miljøvernsjef.
Side 7 av 7