Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan for Lille Revholmen (nasjonal plan-id: 20120053) Reguleringsbestemmelsene er vedtatt av Hvaler kommunestyre: Reguleringsbestemmelsene er datert: 15.01.2014 Revidert: 09.05.2014 Side 1 av 6
1. REGULERINGSFORMÅL a) Området innenfor reguleringsgrensen er regulert til følgende arealformål, jf. Lov om planlegging og byggesaksbehandling, plan- og bygningsloven (PBL) 12-5 og 12-6: 1. Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5): - Lager (L) - Vann- og avløpsanlegg (VA) - Renovasjonsanlegg (R) - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (SBA) - Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone(ss) - Kontor/Industri (K/I) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL 12-5): - Kjøreveg (KV1-2) - Annen veggrunn - grøntareal (AV1-4) - Tekniske bygg/konstruksjoner: Trafo (T) - Kai (K) - Parkeringsplass (P) 3. Grønnstruktur (PBL 12-5): - Friluftsområde (FRI1-2) 4. Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone (PBL 12-5): - Ferdsel (FER1-2) - Havneområde i sjø (HA1-2) - Småbåthavn (SBH1-6) - Friluftsområde i sjø og vassdrag (FOS1-12) b) Hensynssoner (PBL 12-6): - Byggeforbud rundt veg, bane og flyplass - Høyspenningsanlegg (eksist. luftstrekk med tilhørende trafo) 2. FELLESBESTEMMELSER 2.1 Eierform (jfr. pbl 12-7 nr. 14) Forutsatt eierform er påført formålene i kartet: o_ = offentlig f_ = felles Formål uten påføring av eierform forutsettes å være private. Formålsområdene friluftsområde i sjø (FOS1-7) forutsettes ikke å få endret eierform, og vil være dels private og dels offentlige, idet en sone langs land er privat i hht gjeldende rettsregler. Planen definerer ikke hvor et eventuelt skille i eierform går innenfor formålet. 2.1 Universell utforming (jfr. pbl 12-7 nr. 4) Ved utbygging og gjennomføring skal alle typer tiltak innenfor planområdet utformes etter prinsippene om universell utforming så langt dette er mulig, jfr. PBL 12-7, 1 ledd nr. 4. Unntak kan gjøres for tilgjengelighet til 2. etasje innenfor område K/I. 2.2 Kulturminner (jfr. pbl 12-7 nr. 6) a) Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jfr. Lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, (Kulturminneloven) 8. b) Norsk Maritimt museum skal varsles dersom det blir funnet kulturhistorisk materiale som kan være vernet eller fredet. Side 2 av 6
2.3 Avfallshåndtering/renovasjon (jfr. pbl 12-7 nr. 2, 4) Avfallshåndtering skal tilpasses det til enhver tid gjeldende renovasjonsreglement i kommunen. Evt. spesialavfall skal håndteres på forskriftsmessig måte. Forurensingslovens bestemmelser gjelder uten begrensing for området. 2.4 Estetikk (jfr. pbl 12-7 nr. 1) a) Kommunen skal ved behandling av byggesøknader påse at alle tiltak får en god estetisk utforming - både i seg selv og i forhold til omgivelsene - og at tiltak i samme område får en harmonisk utforming. Bygningers form, material- og fargebruk skal ta utgangspunkt i landskapets særtrekk, byggets eksponering og lokal tilpassing til tomten og planlagt virksomhet. Planområdet ligger i et åpent og sårbart landskap som samtidig er eksponert direkte mot hovedadkomstveien til Hvaler. Bygningers og anleggs utforming skal derfor være dempet og enkel og samtidig av en så god estetisk kvalitet at de i samspill med landskapet kan tilføre området en positiv kvalitet. Bebyggelse innenfor områdene L og K/I skal utformes i tråd med de prinsipper som fremgår av planbeskrivelsens kap. 8.4 og så nært opp til den viste utforming som mulig. b) Innenfor formålsområdene L og K/I skal materialbruk på langfasade øst og tak være cortènstål og på motsatt langfasade betong og/eller treverk i kombinasjon med dører i aluminium. Fargeforslag skal følge byggesøknaden og godkjennes av kommunen. Kommunen kan forby bruk av farger og materialer som vil virke uheldig i landskapsbildet eller skjemmende på annen måte. Reflekterende takmaterialer er ikke tillatt. c) Maksimalt tillatt høyde for bebyggelse innenfor områdene T, L og K/I skal ikke overstige en skrå begrensingslinje med cotehøyde 6 m i søndre formålsgrense for område T og cotehøyde 9,5 m i nordre formålsgrense for område K/I. Bebyggelsen i nevnte områder skal utformes som et helhetlig anlegg. d) Det skal søkes oppnådd en markert overgang mellom bygget anlegg (T, L og K/I) og bevart natur (FRI2). Utsprenging for byggegrop mot FRI2 skal derfor utføres med en mest mulig skarp linje uten at fjellet i omr\åde FRI2 skades unødig. Tilsvarende skal utførelsen av bryggelanlegg i område SS skje slik at dette bygges inn til eksisterende svabergnatur som bevares. Forholdene skal fremgå av byggesøknaene for disse anleggene. 2.5 Reklame (jfr. pbl 12-7 nr. 1, 2, 4) Skiltplan med prinsipper for skilt og reklame skal fremgå i byggesøknaden og godkjennes av kommunen. All skilt og reklame skal omsøkes og tilpasses stedets åpne og sårbare landskap, byggets arkitektur, materialbruk, skala og uttrykk. Løst utstyr med skiltreklame tillates ikke. 2.6 Belysning (jfr. pbl 12-7 nr. 1, 2, 4) Samlet lysutslipp fra planområdet skal være mest mulig begrenset. Dette omfatter også bygningers lysutslipp fra innendørs belysning. Det tillates kun begrenset bruk av utebelysning og bare i form av nedadrettet, dempet og blendingsfri belysning. Unntak kan gjøres for midlertidig arbeidslys og for nødvendig markeringslys på brygger aht sikkerhet. 2.8 Overvann (jfr. pbl 12-7 nr. 4) Overvannshåndtering skal skje på egen tomt og ledes til sjø. 2.9 Sjøareal og tomters uteareal (jfr. pbl 12.7 nr. 1, 2) Lagring av utstyr utendørs på land eller i sjø skal være begrenset og ikke forringe opplevelsen av området. Permanent bruk av containere til lagring er ikke tillatt. 2.10 Forholdet til Havne- og farvannsloven Tiltak i sjø krever tillatelse etter havne- og farvannsloven. 2.11 Støy- og støvutslipp (jfr. pbl 12-7 nr.3) Utslipp av støy og støv skal søkes begrenset og tiltak skal settes i verk ved behov i hht forurensingsforskriften. Støynivået skal ikke overstige grenseverdiene i miljøverndepartementets retningslinje T-1442. Dersom det ved kontrollmåling av støv- og støyutslipp fra normal drift viser seg at gjeldende grenseverdier overstiges, skal nødvendige dempingstiltak iverksettes umiddelbart. Planområdet tillates ikke nyttet som landingsplass for helikopter utenom ved nøds- og ulykkessituasjoner. Side 3 av 6
2.12 Slokkevann ved brann (jfr. pbl 12-4) Ved prosjektering av bygg innenfor planområdet må det tas hensyn til hvilken kapasitet det er mht ferskvann på stedet til slokking. 2.13 Vann- og avløp (jfr. pbl 12-4) Næringsbygg innenfor planområdet skal ha vann- og avløpsanlegg som tilfredsstiller kravene i plan- og bygningsloven, forurensningsloven og arbeidsmiljøloven. 3. REKKEFØLGEBESTEMMELSER 3.1 Adkomst (jfr. pbl 12-7 nr. 10) Avkjørsel til fylkesvei 108 skal opparbeides i hht planen og tekniske krav fra Statens vegvesen før det gis brukstillatelse til nye tiltak innenfor planområdet. Statens Vegvesen skal godkjenne byggeplan for krysset. 3.2 Høyspenningsanlegg (jfr. pbl 12-7 nr. 10) Eksisterende høyspenningsanlegg (luftstrekk med trafo) som er vist i planen som hensynssone 370_1, skal fjernes og erstattes av jordkabel/sjøkabel og ny trafo (område T) før byggearbeider kan påbegynnes i områdene K/I og L. 3.3 Støy (jfr. pbl 12-7 nr. 3, 10) Før det kan gis byggetillatelse for tiltak innenfor områdene K/I og L må det fremlegges dokumentasjon på at hensyn til trafikkstøy fra fylkesvei 108 er tilstrekkelig ivaretatt. 3.4 Forholdet til eksisterende VA-anlegg(jfr. pbl 12-7 nr. 4, 12) Før utbygging i område K, SS og SBA kan skje - og før kommunale VA-ledninger eventuelt flyttes - må kommunens avdeling med ansvar for vann og avløp kontaktes. 4. BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Lager L (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Innenfor område avsatt til formålet tillates det oppført bebyggelse for lager. Maksimalt tillatt BYA er 100%. Gulvhøyde skal være minst cote 2,0, men det må dokumenteres at utførelsen er slik at bygget kan bli oversvømt opp til cote 2,5 uten at bygget tar skade. Bebyggelse i område L skal danne en helhet sammen med bebyggelse i område T og K/I. Mht arkitektonisk utforming, se 2.4-2.6. Byggets langfasade mot SØ og kortfasade mot SV tillates kun med minimale lysåpninger, mens byggets langfasade mot NV kan tillates med begrensede lysåpninger. 4.2 Vann- og avløpsanlegg VA (jfr. pbl 12-7 nr. 2) VA omfatter eksisterende VA-anlegg. Dette kan fritt flyttes til en mer hensiktsmessig plassering innenfor område kaiområdet K. 4.3 Renovasjonsanlegg R (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Innenfor område avsatt til formålet tillates plassert avfallsbeholdere i hht kommunes reglement. 4.4 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag SBA (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Område SBA tillates nyttet som båtplasser for mindre båter knyttet til næringsvirksomheten i områdene L, K/I, Kv2, K og HA1-2. Det tillates ikke etablert brygger innenfor området, men kun eventuelle fortøyningsbommer forankret i brygge i område SS, jfr 4.5. Vedlikeholdsmudring er tillatt. 4.5 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone SS (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Innenfor område avsatt til formålet tillates oppført ny småbåtbrygge som en forlenget konstruksjon av kaiområde K og lavere enn denne. Brygga skal kun fungere som del av næringsvirksomheten i områdene L, K/I, Kv2, K og HA1-2. Belysning er ikke tillatt innenfor området med unntak av eventuell markeringslys eller indirekte lys av sikkerhetsgrunner. Side 4 av 6
4.6 Kontor/Industri K/I (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Innenfor område avsatt til formålet tillates oppført bebyggelse for kontor/industri. Maksimalt tillatt BYA er 100%. Maksimalt tillatt BYA for kontordelen er 100m². Kontordelens gulvhøyde skal være minst cote 2,5. Industridelens gulvhøyde skal være minst cote 2,0, men det må dokumenteres at utførelsen er slik at bygget kan bli oversvømt opp til cote 2,5 uten at bygget tar skade. Mht arkitektonisk utforming, se 2.4-2.6. Byggets langfasade mot SØ tillates kun med minimale lysåpninger og kortfasade mot SV kun med begrensede lysåpninger. 5. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Kjørevei KV1-2 (jfr. pbl 12-7 nr. 2) KV1 tillates nyttet som offentlig kjørevei. KV 2 tillates nyttet som privat vei. Den delen av KV2 som ligger på gnr. 50, bnr. 136 tillates også delvis nyttet til parkering og midlertidig lagring av materiell. Mht evt gjerde se 5.5. 5.2 Annen veigrunn grøntareal AV1-4 (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Annen veigrunn grøntareal (AV1-4) skal tjene som grøfteareal til kjørevei (KV1-2). 5.3 Tekniske bygg/konstruksjoner T (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Innenfor område avsatt til formålet tillates etablert trafo. Trafoen skal integreres i sørenden av planlagt bygg for områdene K/I og L og inngå i dette som en helhet. Særskilt(e) lov og forskrifter for slike anlegg skal gjelde for området i tillegg til PBL. 5.4 Kai K (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Innenfor område avsatt til formålet tillates etablert kaianlegg for stedets næringsvirksomhet. Anlegget skal utføres og vedlikeholdes slik at det samtidig kan fungere som beredskapskai for kommunen, dvs tilpasset nødvendig fergeanløp i nøds-/krisesituasjoner. I områdets nordre ende tillates etablert en rampe. Mht evt gjerde se 5.5. 5.5 Parkeringsplasser P (jfr. pbl 12-7 nr. 2) P er felles parkeringsareal for hytteeiendommer på Store Revholmen. P forutsettes opprettholdt som såkalt markparkering, dvs. som åpen plass uten bygningsmessige konstruksjoner. Kommunen kan tillate at det settes opp gjerde mellom dette parkeringsarealet og tilliggende arealer i områdene K og KV2. Gjerdet skal ikke være høyere enn 1,10 m og skal være utført i enten betong eller corténstål eller ved en kombinasjon av disse. 6. GRØNNSTRUKTUR 6.1 Friluftsområde FRI1-2 (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Områder avsatt til formålet skal nyttes til rekreasjon og bevaring av landskap. Det tillates ikke inngrep som kan skade terrengoverflaten eller forringe opplevelseskvaliteten. Enkle tiltak kan tillates for å øke brukervennligheten, som f.eks. opparbeidelse av lette stier, utplassering av badetrapper o.l. På odden i nord kan tillates plassert en kunstnerisk installasjon. Eksisterende småbåtbrygger tillates opprettholdt, men ikke utvidet. 7. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG MED TILHØRENDE STRANDSONE 7.1 Ferdselsområde FER1-2 (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Områder avsatt til formålet skal benyttes til sjøverts ferdsel. Innenfor formålet tillates ikke oppankring, bøyefortøyning eller andre tiltak som kan være til hinder for ferdselen. 7.2 Havneområder i sjø HA1-2 (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Område HA1 tillates benyttet som sjøareal for utsettingsrampe (den delen av rampen som ligger under normal vannstand). Side 5 av 6
Område HA2 tillates benyttet som havn for båter tilknyttet næringsvirksomheten innenfor K/I, L, K og KV2. Området tillates videre benyttet som beredskapskai for kommunal beredskap. Innenfor området HA2 er vedlikeholdsmudring tillatt. 7.3 Småbåthavn SBH1-6 (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Innenfor områdene SBH1-6 tillates eksisterende småbåtbrygger opprettholdt i sin nåværende utstrekning. Utvidelse av bryggekapasiteten med hensyn til antall båter og størrelse på båter tillates ikke. Mudring tillates ikke. Belysning er ikke tillatt innenfor området med unntak av eventuell markeringslys eller indirekte lys av sikkerhetsgrunner. 7.4 Friluftsområde i sjø og vassdrag FOS1-7 (jfr. pbl 12-7 nr. 2) Områdene FOS1-7 tillates nyttet som friluftsområder i sjø med vekt på allmennhetens rett til ferdsel og bevaring av sjøbunn mot inngrep, jfr strandsonens verdi for biologisk mangfold generelt og Børsekroken bløtbunnsområde spesielt. Det tillates ingen fysiske inngrep i området. 8. HENSYNSSONER 8.1 Byggeforbud rundt veg, bane og flyplass (H130_1-2) Hensynssone 130 omfatter en 50 meters byggeforbudssone fra fylkesvei (jfr. pbl 12-7 nr. 1). 8.2 Frisiktsone (H140 1-2) Hensynssone H140 omfatter frisiktsone ved avkjørsel mot fylkesvei. I området mellom frisiktlinjer og kjøreveier (frisiktsonene) skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers planum. 8.3 Høyspenningsanlegg (H370_1-2) Hensynssone 370 omfatter eksisterende høyspenningsanlegg (luftstrekk med tilhørende «stolpetrafo») som forutsettes fjernet og erstattet av kabel i bakken/sjø samt ny trafo (område T). Eksisterende trafo må erstattes av ny og høyspennings luftstrekk må legges om til jord-/sjøkabel før byggearbeider innenfor K/I og L (de delene som blir berørt av sikringssonen til luftlinjen) kan påstartes (jfr. pbl 12-7 nr. 1). Hensynssonen oppheves etter at trafoen er flyttet til område T og luststrekket er fjernet. Side 6 av 6