STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 45/23 Arkivsaksnr: 2018/8827-12 Saksbehandler: Knut Krokann Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 45/23 Forbordshaug - deling og dispensasjon Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om fradeling av seks tomter på eiendommen Forbordshaug, gnr. 45 bnr. 23, jf. utredning og vurdering av søknaden. Med hjemmel i jordloven 9 og 12 avslås søknad om omdisponering og fradeling av seks tomter på eiendommen Forbordshaug, gnr. 45 bnr. 23, jf. utredning og vurdering av søknaden. Vedlegg: Søknad om fradeling av grunneiendom F-1. Redegjørelse D-2. Situasjonsplan 2 Q-1. Flyfotokl. 45/23 Forbordshaug - deling Søknad om dispensasjon 45-23 oversiktskart 45-23 ortofoto 45/23 Forbordshaug - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel Fraråding - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel fradeling av seks boligtomter på eiendommen Forbordshaug Fylkeskommunens uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av seks boligtomter på eiendommen Forbordshaug - 45/23 i Stjørdal Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Kvittering for nabovarsel datert 21.08.2018 Opplysninger gitt i nabovarsel datert 21.08.2018 Nabomerknad datert 28.08.2018 Grunnboksinformasjon datert 11.09.20018 Tilbud på renseanlegg datert 20.08.2018 Kvittering for nabovarsel datert 31.01.2019
Opplysninger gitt i nabovarsel datert 31.01.2019 Saksopplysninger Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med søknad om fradeling av seks boligtomter på eiendommen Forbordshaug, gnr. 45 bnr. 23. Det omsøkte arealet er totalt på ca. 6,5 dekar, og deler av arealet er bebygd. Deler av arealet er klassifisert som fulldyrka jord, og deler av skogarealet er vist som «dyrkbar jord». Eiendommen er ifølge gårdskart fra NIBIO på ca. 21 dekar, og av dette er ca. 6,5 dekar fulldyrka jord og ca. 6 dekar produktiv skog. Ut fra tilgjengelige opplysninger (Naturbase og artskart fra Artsdatabanken) er det ikke grunn til å anta at fradeling og dispensasjon vil påvirke naturmangfoldet i området. Deler av det omsøkte arealet er i kommuneplanens arealdel vist som område for boligbebyggelse (GF 4 Tilderberget). Det er plankrav for dette området. Resten av det omsøkte arealet er i kommuneplanens arealdel vist som LNFR-område. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Dispensasjonssøknaden er begrunna med at arealet framstår som et boligområde og at tiltaket er ei fortetting av eksisterende boligområde. Søknaden om dispensasjon er sendt på høring til regionale høringsinstanser. Trøndelag fylkeskommune har i brev 30.04.2019 frarådd at det gis dispensasjon på fulldyrka jord og har varsla at det ikke kan gis endelig uttalelse før det er gjort arkeologiske undersøkelser av området. Fylkesmannen i Trøndelag har i brev 24.04.2019 frarådd at det gis dispensasjon og bedt om å bli orientert om eventuelt dispensasjonsvedtak. Bakgrunnen for dette er hensynet til jordvernet. Det vises til vedlagt brev. Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12 jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal så langt det er rimelig bygge på vitenskapelig kunnskap, og vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra tilgjengelige
opplysninger (Naturbase og artskart fra Artsdatabanken) er det ikke grunn til å anta at fradeling til boligformål vil påvirke naturmangfoldet i området. Det er nødvendig med behandling etter jordloven 9 og 12 og etter plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 og 20-1 bokstav m. Det må fattes to separate vedtak som i utgangspunktet kan få helt ulike resultat. Etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 bokstav m må det søkes om tillatelse til: «opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. lov om eigedomsregistrering. Slik tillatelse er ikke nødvendig når tiltak etter første punktum skjer som ledd i jordskifte i samsvar med rettslig bindende plan». I pbl. 26-1 heter det: «Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. lov om eigedomsregistrering, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov». Formålet med jordloven er at arealressursene skal brukes på den måten som best gagner samfunnet og yrkesutøverne i landbruket. Det er derfor gitt bestemmelser som regulerer omdisponering og deling av landbruksareal. Rundskriv M-1/2013 gir retningslinjer for behandling av søknader om omdisponering og fradeling av areal på landbrukseiendommer. Jordloven 9 første og andre ledd lyder: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar.» Etter jordloven 12 skal det ved vurdering av om delingssamtykke skal gis, blant anna legges vekt på om delinga legger til rette for en tjenlig og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår blant anna hensynet til vern av arealressursene, om delinga fører til ei driftsmessig god løsning og om delinga fører til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Delingssamtykke kan gis dersom det vil ivareta hensynet til bosetting i området. Rundskriv M-1/2013 gir retningslinjer for behandling av søknader om omdisponering og fradeling av areal på landbrukseiendommer. Det skal tas hensyn til om deling kan føre til drifts- og miljømessige ulemper for landbruket i området. Etablering av boliger i, eller i tilknytning til jordbruksareal, vil kunne føre til konflikter knytta til lukt, støy, gjerdehold, forstyrrelser av husdyr på beite og liknende. Vanligvis vil dette innen visse grenser være tålelig, men slike eiendommer er fritt omsettelige og erfaringsmessig fører slike forhold til konflikter som vil svekke mulighetene for å drive jordbruk. De aktuelle tomtene ligger i et område med plante- og husdyrproduksjon slik at det kan oppstå konflikter av den art som er nevnt foran. Etter jordloven 9 kan det «i særlege høve» gis samtykke til omdisponering. Lovbestemmelsen innebærer at dyrka jord skal ha et sterkt vern. Jordbruksarealet på eiendommen er relativt lite og
består av små teiger slik at det kan være mindre rasjonelt å drive med det tekniske utstyret som er vanlig i dagens jordbruk. Arealet er likevel verdifullt som jordressurs og kan være godt egna til for eksempel hagebruksproduksjon og urbant landbruk. Det er etter dette ikke i tråd med jordloven å tillate omdisponering og fradeling. De omsøkte tomtene ligger delvis i område som i kommuneplanens arealdel er vist som område avsatt til landbruks-, natur og friluftsformål, samt reindrift (LNFR-område). Den omsøkte fradelinga innebærer at areal går over LNFR-område til boligformål, og det er derfor nødvendig med dispensasjon etter 19-2. For det arealet som i kommuneplanens arealdel er vist som område for boligbebyggelse (GF 4 Tilderberget), er det krav om reguleringsplan. Søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad jf. pbl. 19-1. Fylkesmannen har lagt til grunn at tomten A, B, C og D er regulerte til boligformål, men dette er ikke riktig. Disse tomtene er i kommuneplanens arealdel vist som område for boligbebyggelse (GF 4 Tilderberget), men med krav om at det utarbeides reguleringsplan. Kommuneplanens arealdel er det viktigste styringsredskapet for arealbruken i kommunen. Muligheten for å dispensere fra kommuneplanens arealdel er relativt sterkt begrensa etter kriteriene i pbl. 19-2 slik at det ikke skal være kurant å fravike gjeldende plan. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter ei samla vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal tillegges særlig vekt i disse vurderingene. Av forarbeida til loven går det fram at vurderingene av om lovens vilkår er oppfylt, er såkalt rettsanvendelsesskjønn. Det er først hvis en etter disse juridiske vurderingene konkluderer med at begge vilkåra i pbl. 19-2 er oppfylt, at det kan gis dispensasjon. I dette mulighetsrommet kan en velge å dispensere, men en har ingen plikt til dette. Det er i disse vurderingene en kan bruke det som benevnes som fritt skjønn, og det er først og fremst disse vurderingene som gir rom for en politisk forvaltningspraksis. I kommuneplanens arealdel er det avsatt areal til boligbebyggelse i form av blant anna grendefelt, og det er satt krav om at det utarbeides reguleringsplan før disse areala eventuelt kan bygges ut. Dispensasjonssøknaden er begrunna med at det ble lagt til grunn at tiltaket gjaldt et område som kunne betegnes som eksisterende boligområde og at det etter punkt 1.1.1 ikke var krav om reguleringsplan. Det er videre vist til at vann- og avløpssituasjonen er avklart og at det er gitt avkjørselstillatelse. I dispensasjonssøknaden er det vist til at vilkåra for dispensasjon er oppfylt. Søknaden innebærer både dispensasjon fra plankravet og fra LNFR-formålet. En dispensasjon på det aktuelle arealet vil i vesentlig grad sette til side hensynet til kommuneplanens arealdel. For at dispensasjon skal gis, må i tillegg fordelene være klart større enn ulempene (kvalifisert overvekt). Det er altså ikke nok at ett av vilkårene for dispensasjon er vurdert til å være oppfylt. Ved avveining av fordeler og ulemper er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. I et dispensasjonsvedtak må det gå fram hvilke fordeler og ulemper som gjør seg gjeldende og hvordan fordeler og ulemper er vektlagt i forhold til hverandre. Søknaden er begrunna med at det ikke er noen ulemper med at det gis dispensasjon. Rådmannen vurderer det slik at det ikke er angitt forhold som kan tillegges vesentlig vekt i spørsmålet om det er grunnlag for å gi dispensasjon. Dispensasjon vil etter dette ikke gi klart større fordeler enn ulemper. Når en dispensasjon i vesentlig grad vil sette til side hensynet til kommuneplanens arealdel, er det etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke grunnlag for å godkjenne søknaden. Både fylkeskommunen og Fylkesmannen har frarådd at det gis
dispensasjon. Det vises i den forbindelse til pbl. 19-2 fjerde ledd. Rådmannen har etter dette kommet til søknaden bør avslås.