SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 15/00163-30 Saksbehandler May Edith Huru Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for landbruk og teknikk 2015-2019 02.03.2016 14/16 2 Bystyret 2015-2019 17.03.2016 17/16 Detaljreguleringsplan for Bjørnstad søndre - Sluttbehandling Saken er fremmet etter prinsippet om fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Frode Hauge, Enhet for byggesak, landbruk og kart Vedlegg: 1. Plankart datert med siste rev.dato 16.02.2016, 2. Reguleringsbestemmelser, datert 16.02.2016 3. Planbeskrivelse, datert 09.07.2015 med siste rev.dato 16.02.2016. 4. Sammendrag av innkomne høringsuttalelser med forslagsstillers og rådmannens kommentarer, datert 16.02.2016. Sammendrag: Detaljreguleringsplan for Bjørnstad søndre fremmes til sluttbehandling. Planen er utarbeidet av plankonsulent Rambøll AS for forslagsstiller Block Watne AS. Hensikten med planen er å legge til rette for etablering av boligbebyggelse i felt BK2, BK3 og BK9 ihht. gjeldende områdereguleringsplan for Bjørnstad boligområde, vedtatt 28.02.2013. Planområdet ligger på Bjørnstad, vest i Sarpsborg kommune, ca. 800 meter fra Grålum. Planen legger til rette for god trafikksikkerhet ved at biltrafikken konsentreres i ytterkantene av boligområdene. I de sentrale områdene blir det bilfrie bolig- og lekearealer med gode solforhold. Det legges også til rette for et helhetlig gang-/sykkelveinett, og det stilles krav om at utomhusplan skal utarbeides av fagkyndige. Det stilles også krav til stedstilpasning av nye tiltak og utforming av bebyggelsen. Merknader ved offentlig ettersyn for Bjørnstad søndre er vurdert. Det kom inn syv merknader, derav en innsigelse fra Østfold fylkeskommune. Innsigelsen gjaldt at planen måtte sikre tilstrekkelig avstand mellom bebyggelse og lekearealene, og bedre tilrettelegging for universell utforming av gang- og sykkelveger. Det er blitt rettet opp slik at fylkeskommunen trakk innsigelsen den 03.12.15. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre justeringer. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Bjørnstad søndre vedtas.
Utredning: Bakgrunn for saken Rambøll AS har på vegne av Block Watne AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Bjørnstad søndre. Bakgrunnen for reguleringssaken er å tilrettelegge for utbygging av i underkant av 160 boenheter. Planen legger til rette for etablering av boligbebyggelse ihht. gjeldende områdereguleringsplan for Bjørnstad boligområde, vedtatt 28.02.2013. Beskrivelse av området Planområdet ligger på Bjørnstad, vest i Sarpsborg kommune, ca. 800 meter fra Grålum. Områdets areal er ca. 54 daa. Planområdet består av dyrka mark, avvirket skogområde, forsamlingslokale med uteareal, vei, fortau og enebolig med uteareal. Arealene som grenser til planområdet består også av dyrka mark (som også skal bygges ut til bolig med tilhørende infrastruktur), avvirket skogområde, boligbebyggelse med tilhørende uteoppholdsareal, veier og fortau. Planområdet er svakt hellende mot øst/nordøst med sin beliggenhet i kanten av raet. Planområdet ligger i nær tilknytning til E6. I gjeldende områdereguleringsplan for Bjørnstad boligområde er det tilrettelagt for at hovedadkomsten til og gjennom planområdet på sikt skal være via en planlagt direkteforbindelse mellom Bjørnstadveien og Kalnesveien. Planområdet ligger i nær tilknytning til Kalnesskogen som i gjeldende kommuneplans arealdel er vist som viktig rekreasjonsområde. Resultatet av barnetråkkregistreringen viste at barn og unge i området i stor grad bruker private hager ved bostedet, etablerte lekeplasser, vei- og gatearealer samt tidligere dyrka mark som lekeområder. Planavgrensning er satt i forhold til feltene BK2, BK3 og BK9, fra underliggende vedtatte områdereguleringsplan for Bjørnstad boligområde. Forholdet til andre planer Kommuneplanens arealdel for Sarpsborg kommune vedtatt 18. Juni 2015. Planområdet ligger innenfor område B13.1 Bjørnstad Søndre i gjeldende kommuneplans arealdel og er avsatt til fremtidig boligbebyggelse. Planlagt utnyttelse til boligbebyggelse er i tråd med kommuneplanens arealdel. Reguleringsplaner - underliggende planer Planområdet omfatter i hovedsak delfelt BK2, BK3 og BK9 i områdereguleringsplanen Bjørnstad boligområde (vedtatt 28.02.2013). Områdereguleringsplanen legger opp til konsentrert småhusbebyggelse på alle tre delfeltene. Planlagt utnyttelse til rekkehus, kjedede eneboliger og lavblokkbebyggelse er således i tråd med områdereguleringsplanen. Andre planer av betydning for planarbeidet: Boligbyggeprogram Den planlagte utbyggingen vil være i tråd med det som boligbyggeprogrammet legger opp til innenfor dette området. Beskrivelse av planforslaget Intensjonen i planforslaget er å bygge boliger som innenfor de ulike delfeltene skaper et godt bomiljø samtidig som de blir en del av et større boligområde av høy kvalitet. Planen regulerer til formål for eksisterende frittliggende småhusbebyggelse og etablering av konsentrert småhusbebyggelse, med lavblokkbebyggelse, rekkehus og eneboliger i kjede. Eksisterende bedehus i nord opprettholdes med formål privat tjenesteyting. Felles lekeplasser tilrettelegges for ulike aldersgrupper. Planen legger også til rette for kollektivholdeplass, veier og teknisk infrastruktur, samt grønnstruktur med vegetasjonsskjerm. Kjørevei KV1 er en videreføring av hovedveiforbindelsen gjennom 2
områdereguleringsplanen for Bjørnstad boligområde og forbinder Bjørnstadveien og Gudbrandsvei. Planen åpner for ca.160 boenheter med tilhørende infrastruktur. På de to største delområdene, B1-6 og B7-12 er boenhetene leiligheter i bygninger med 4-12 boenheter i hver. På det minste delfeltet B13-16 er boenhetene rekkehusleiligheter eller eneboliger i kjede. Sosial infrastruktur: Grålum barneskole ligger 1 km fra planområdet. Skolekapasiteten her er per i dag ikke tilstrekkelig. Kapasiteten er midlertidig økt med paviljonger. På lengre sikt vil det være aktuelt å øke kapasiteten i denne delen av kommunen permanent. Planprosess Oppstartsmøte ble avholdt den 20.01.2015. Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad den 28.02.2015. Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet i brev. Oppstart av planarbeidet ble også kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside. Planforslaget ble lagt ut på høring og offentlig ettersyn den 07.08.2015 med frist for innspill den 02.10.2015. Offentlig ettersyn innkomne merknader og uttalelser og endringer etter offentlig ettersyn Det kom inn syv merknader, deriblant en innsigelse. Et sammendrag av innkomne merknader med forslagsstillers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg, jf. vedlegg 4. Innsigelse Det er mottatt en innsigelse til planforslaget fra Østfold fylkeskommune. Innsigelsen gikk ut på at det måtte sikres tilstrekkelig avstand fra bebyggelsen til lekeplasser, og at det måtte sikres at gang- og sykkelveger blir universelt utformet. I brev fra Østfold fylkeskommune, datert 03.12.2015 trekkes innsigelsen med bakgrunn i at planen nå er justert. (vedlegg) Merknader som er imøtekommet, jf. Vedlegg 4: Fylkesmannen i Østfold, datert 30.09.2015 - Ved å endre parkeringsbestemmelser til å være i samsvar med ny kommuneplan. Statens vegvesen, datert 01.10.2015 - Ved å ta inn bestemmelser for sykkelparkering og parkering for bil ihht. ny kommuneplan. - Ved å stramme inn bestemmelser ang. kjøreadgang på gang- og sykkelveier. - Ved å ta inn frisiktsone Østfold fylkeskommunes innsigelse datert 02.10.2015 - Ved å korrigere avstander mellom bebyggelse og lekeområder. - Ved å gjøre gang- og sykkelveier mer oversiktlige og mer universell tilgjengelig. Østfold fylkeskommunes (andre merknader) datert 02.10.2015 - Ved å endre best. ang. antall boenheter slik at de stemmer med planbeskrivelsen. - Ved å stramme inn bestemmelser ang. kjøreadgang på gang- og sykkelveier. - Ved at bestemmelsene 5.6 c) endres fra: «For pulttak tillates maksimal gesimshøyde 5 meter.» til «For pulttak tillates maksimal nedre gesimshøyde 2,7 meter og maksimal takvinkel 10 o. og d) for carporter endres fra: «For pulttak tillates maksimal gesimshøyde 5 meter.» til «For pulttak tillates maksimal nedre gesimshøyde 2,7 meter og maksimal takvinkel 10 o. - Ved å ta inn bestemmelser om hvem vegetasjonsskjermene er felles for. Andre endringer: - Punktet «sykkelparkering inngår i BYA» er fjernet fra bestemmelsene. 3
- Bestemmelsene er supplert med et punkt om jordkvaliteten på lekearealer. - Justering av BYA på delfelt B8 fra 25 til 30% og B9 fra 48 til 50% Endringene av planforslaget etter offentlig ettersyn anses som mindre endringer og har ikke endret planens intensjoner og hovedmål. Nytt offentlig ettersyn er ikke nødvendig. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Planområdet er forholdsvis flatt og således vil det ikke være noe problem å overholde retningslinjene for universell utforming. Dette gjelder de interne veiforbindelsene så vel som uteoppholdsarealene for øvrig. I bestemmelsene stilles det krav om at alle tiltak innenfor planområdet skal utformes etter prinsippene for universell utforming så langt det er mulig. Utover det stilles det ikke krav til universell utforming i planen. Dette dekkes av TEK 10. Rådmannen mener hensynet til barn og unge og andre som krever spesiell tilrettelegging er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget og teknisk forskrift. Forholdet til naturmangfoldloven Planområdet består i hovedsak av dyrka mark uten spesielle registrerte artsforekomster og det er ikke sannsynlig at den planlagte bruken vil være til skade på naturmangfoldet i området for øvrig. Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfold. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. OPPSUMMERING Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget slik det nå foreligger, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at reguleringsplan for Bjørnstad søndre vedtas. Miljømessige konsekvenser: Planforslaget medfører nedbygging av dyrka mark. Dette er imidlertid i tråd med kommuneplanens arealdel og innenfor fylkesplanens grense for fremtidig tettbebyggelse. Renovasjon er tenkt løst med helt eller delvis nedgravde containere. Planen legger til rette for god kollektivbruk og gode gang-sykkelveiløsninger. Økonomiske konsekvenser: Planforslaget vil ikke utløse økonomiske konsekvenser for kommunen på kort sikt. På lengre sikt vil imidlertid kommunen få vedlikeholdsansvaret for enkelte kjøreveier og fortau som skal overtas av kommunen. Rådmannens innstilling: 4
Behandling i Utvalg for landbruk og teknikk 02.03.2016 Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Per Ludvig Spydevold (KRF), Heidi Liljan Næss (FRP), Anne Elisabeth Ramtvedt Votering Rådmannens innstilling ble vedtatt mot 1 stemme (mindretallet 1KRF) Innstilling fra Utvalg for landbruk og teknikk Behandling i Bystyret 17.03.2016 Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Kai Roger Hagen (valgt inn for FRP-nå medlem av PDK), Anny-Guro Bjørnstad Gustavsen (SP), Fredrik Bjørnebekk-Waagen (AP), Frank Vigart Eriksen (MDG), Annar Hasle (KRF), Ståle Solberg (KRF) Representanten Frank Vigart Eriksen fremmet følgende forslag på vegne av Miljøpartiet De Grønne: Detaljreguleringsplan for Bjørnstad søndre utgår. Votering Innstillingen fra Utvalg for landbruk og teknikk ble satt opp mot forslaget fra Miljøpartiet De Grønne. Innstillingen fra Utvalg for landbruk og teknikk ble vedtatt med 38 mot 4 stemmer. (MDG1, KRF 2, SP 1) Bystyrets vedtak RETT UTSKRIFT Dato 18. mars 2016 Hilde Øisang Formannskapssekretær Saken oversendes saksbehandler for oppfølging. 5