FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE 6051 13.3.2006 ACE EIERSKIFTE

FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE 6051 13.3.2006 ACE EIERSKIFTE Feil informasjon om oppgradert elektrisk anlegg avh.l. 3-9 og 4-19. Ved kjøpekontrakt av 14.8.03 ervervet kjøper en tre roms aksjeleilighet i bygård oppført i 1955 for kjøpesum kr 1.415.000. Av saksdokumentene fremkom bl.a. at el-anlegget var fornyet i 1997 både for gård og leilighet. Ved riving av kjøkkenet i okt./nov. 2003 ble det avdekket at det elektriske anlegget ikke var fornyet i 1997, og kjøper reklamerte på forholdet 1.7.04. ACE avviste reklamasjonen som for sent fremsatt, jfr. avh.l. 4-9 og 4-19. Subsidiært viste selskapet også til at eiendommen var solgt som den er og at forholdet ikke kunne sies å være et vesentlig avvik fra forventbar stand. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 20.500 + mva. Forsikringsskadenemnda bemerker: Det er på det rene at en klage over en påstått mangel må fremmes innen rimelig tid, jfr. avh.l. 4-19. Dersom det ikke er tilfellet, er hovedregelen at den ikke kan tas til følge. Det er enkelte unntak fra denne regelen, men nemnda kan ikke se at disse unntakene finner anvendelse i denne saken. Utgangspunktet for hva som må anses for å være rimelig tid, tas i det tidspunkt da kjøper ble klar over mangelen, eller burde vært klar over den. Akkurat hvor lang tid som må anses for å være rimelig før kjøperen sier fra om mangelen til selgeren, eller den som representerer selgeren, her eierforsikringsselskapet, avhenger av en konkret vurdering. En reklamasjon som kommer mer enn 3 mnd. etter at kjøperen oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen, og hvem som hadde ansvaret for den, anses som hovedregel ikke for å være rettidig, med mindre det foreligger spesielle forhold. I denne saken er det gått mer enn et halvår fra kjøperen ble klar over de forhold som senere ble anført som reklamasjonsgrunn, til han reklamerte. Da er reklamasjonen fremmet for sent idet nemnda ikke kan finne at det forelå noen spesiell grunn til at kjøperen ikke tidligere sa fra til selgeren eller selskapet om de påståtte feil. Konklusjon: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok: Lundgaard, Engstrøm, Herredsvela, Bjønness og Skofteland. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20043590 EB(HH) av 31.10.2005. Saken gjelder forståelsen av Aces vilkår for eierskifteforsikring av 1.1.03: 3 HVILKE SKADER SELSKAPET SVARER FOR Side 1 av 6

3.1 Selskapet svarer for sikredes (selgers) ansvar etter kjøpekontrakten sammenholdt med avhendingsloven av 3. juli 1992 nr. 93 (avhl.) for krav om prisavslag, hevning og erstatning dersom kravet fremsettes mot sikrede eller Selskapet forsikringstiden, jf. pkt. 2. Selskapets ansvar er oppad begrenset til forsikringssummen, jf. pkt. 5.1. 6.1 Reises erstatningskrav mot sikrede, eller kan det etter skriftlig melding fra tredjemann ventes at krav vil bli reist, skal Selskapet underrettes uten ugrunnet opphold. Sikrede er forpliktet til å gi alle opplysninger som har/kan ha betydning forsakens behandling, jf. FAL 4-10. 6.2 Selskapet blir fri for ansvar dersom sikrede ikke fremsetter sitt krav mot Selskapet innen 12 måneder regnet fra den datoen blir kjent med krav mot ham som etter sin begrunnelse faller inn under forsikringen. Videre gjelder saken forståelsen av avhendingslovens bestemmelser 3-7 - 3-9, 4-9 og 4-19. Den aktuelle leilighet ble avertert som en stor attraktiv 3 roms aksjeleilighet i bygg oppført i 1955. Under punktet diverse fremkommer bl.a.: El-anlegg fornyet i 1997 både for gård og leilighet. Av verdi- og lånetakst fremkommer videre: 400 Elkraft Elskap med 32 Amp. hovedsikring 3 kurser med 1x20, 1x15 og 1x13 amp. automatsikringer. Oppgradert anlegg med jordfeilbryter. I verdi- og lånetaksten er det gjort fradrag for gjenstående arbeider, alder, utidsmessigheter e.l. med kr 280.000. Av selgers egenerklæringsskjema fremkommer at selger har bodd i leiligheten i 35 år. På spørsmål om hun kjenner til mangler ved el-anlegget/andre installasjoner, er det krysset av for nei. Kjøpekontrakt ble undertegnet 14.8.03. Av denne fremkommer at avtalt kjøpesum var kr 1.415.000, at eiendommen er solgt som den er og at overtagelse var avtalt til 12.9.03. Ved overtagelse 12.9.03 ble strømmåler avlest i fellesskap, og overtagelsen skjedde for øvrig uten anmerkninger. Ved brev datert 1.7.04 reklamerte kjøper til ACE: Jeg ber om å få erstatning av utgifter forbundet med å sette leilighetens elektriske anlegg i forskriftsmessig stand, jfr. at opplysninger ved salg hevdet at anlegget var oppgradert. Beløpet utgjør kr 20.500 eks. mva. I salgsoppgaven og i takstskjema er det gitt uriktig informasjon ang. det elektriske opplegget i leiligheten. Det var vesentlige skjulte feil ved leiligheten som jeg ut fra salgsoppgave, takstrapport ikke hadde grunn til å forvente eller ut fra besiktelse kunne oppdage. Kravet baserer seg på følgende: Det er gitt uriktige opplysninger i både salgsoppgave og takstrapport: det elektriske anlegget i leiligheten var ikke fornyet i 1997 den annonserte reflektorovn var i følge flere av de som var på befaring ikke tilrådelig å bruke det var ikke installert jordfeilbryter men jordfeilvarsler I forbindelse med riving av kjøkkenet oktober/november 2003 kom det fram at det elektriske anlegget ikke var fornyet i 1997, verken i kjøkken eller resten av leiligheten. Viser til vedlagte rapport fra F W Side 2 av 6

Hadde representanter fra 3 elektrofirma på befaring og valgte firma a ut fra deres prisoverslag og når de kunne påbegynne arbeidet. Allerede den første dagen de holdt på ble jeg informert om at arbeidet ville bli vesentlig dyrere enn anbudet fordi deler av det daværende anlegget ikke kunne brukes. På bakgrunn av disse uriktige opplysningene har jeg hatt ikke- forutsette økonomiske utlegg for å få leilighetens elektriske anlegg i forskriftsmessig stand. Som vedlegg til reklamasjonen fulgte en rapport fra elektroinstallatør datert 2.6.04: Etter å ha utført elektroarbeider ved ovennevnte anlegg, har vi observert følgende: 1. Elektroarbeidene er utført i flere omganger. De seneste arbeidene er utført før 1980, bortsett fra sikringsskapet som er modernisert på 90-tallet. 2. Kablene var enkelte steder så sprøe at de var modne for utskifting. De verste tilfellene var på kjøkkenet. Der var det også klart for lite kapasitet til at et kjøkken kan være funksjonelt. 3. Vi har tidligere gitt et tilbud på arbeider i leiligheten. Dersom vi trekker fra arbeid med vifte og dimmer, og legger til tilleggsarbeidene, så vurderer vi arbeidene til: Kr 20.500.- eks, mva. ACE forela reklamasjonen for selger som har svart: Forholdene som ble påpekt i brevet er ukjent for meg. Opplysningene i salgsoppgaven om at elanlegget var fornyet i 1997 både for gård og leilighet er gjort ut fra styrets informasjon og min tilstedeværelse den dagen. Jeg husker bare at elektrikere jobbet i alle rom, det var mange ledninger rundt om kring, som de dro gjennom tak og vegger, byttet strømbrytere og satt ekstra vegguttak og liten ting i leilighet som kanskje heter jordfeilvarsel som fantes ikke før. Satt nytt system i sikringsskapet med automatsikringer. Før hadde vi gamle sikringer som måtte byttes ofte. Det var veldig kaotisk i leiligheten, for vi måtte flytte møbler fra vegger, om de har gjort alt i min leilighet som ble pålagt av styret, det vet ikke jeg om. Kanskje de burde gjort bedre? Jeg er ikke elektriker for å kunne bedømme kvalitet på arbeidet; jeg har ikke fått skriftlig informasjon hva som har gjort og hva som skulle gjøres. Arbeidet ble utført av med oppfølging og kontroll av... Det var ikke jeg som bestilte elektrikere. Jeg har på ingen måte i salgsoppgaven påstått at el-anlegget totalt fornyet og at alt er perfekt. Takstmann fra laget et takstskjema ut fra sin befaring den 20.6.03. Hvis han har gitt uriktige opplysninger vedrørende jordfeilbryter så har ikke jeg kunnskap til å kunne forstå det. Det er mulig at han har bare forvekslet ord: Jordfeilvarsel med jordfeilbryter? Det er lagt frem en telefax fra installatøren, som utførte arbeidet i 1997: Vårt firma rehabiliterte hovedfordeling, stigeledninger, sikringsskap og leiligheter (standard anlegg) i veien 7 på vegne av borettslaget A/S F... i mai/august 1997. l sikringsskapet ble det da installert automatsikring 2/32A som hovedsikring, jordfeilvarsler på hele anlegget, automatsikringer 2/20A + 2/15A + 2/13A som kurssikringer og jordfeilbryter 2/25A 30mA for kursen til badet. Skult anlegg innvendig i leilighetene ble utskiftet (dvs ledninger omtrukket og brytere og stikk utskiftet). Og i 3 roms leiligheter var også medtatt 4 stk. punkter med stikkontakter med utvendig kabelforlegging. Noen leiligheter var helt eller delvis rehabilitert tidligere, og ble da ikke rehabilitert av oss. Dersom du hadde leilighet 203 står denne i våre papirer oppført med at 4 stk punkter med stikkontakter med utvendig kabelforlegging ikke ble utført. Dat eksisterende utvendige anlegget har nok vært av varierende alder, men det tilfredsstilte gjeldende forskrifter i 1997 Det er videre fremlagt deler fra borettslagets protokoller/årsberetninger, hvor det fremgår at styret i borettslaget foreslo at elektriske anlegget ble rehabilitert på møte i 1996. Side 3 av 6

Videre fremkommer av årsberetningen for 1997: Styrets arbeid 1. Det elektriske anlegget i hele blokka (inklusive leilighetene) er skiftet ut som vedtatt på generalforsamlingen i fjor. I tillegg til det som ble beskrevet i anbudet ble det etter anbefaling fra Elektroservice også installert nødlysanlegg i for- og baktrappene. Det ble også utført noe tilleggsarbeider i kjelleren samt foretatt en oppgradering av utebelysningen. På grunn av disse tilleggene ble budsjettet overskredet noe. Arbeidet gikk etter planen og styret er godt fornøyd med prosjektet. Etter avsluttet arbeid ble trapper og oppganger vasket og bonet av innleid firma. Ace avslo kjøpers reklamasjon under henvisning til avh.l. 4-9 og 4-19: Du skriver i din reklamasjon at det i forbindelse med riving av kjøkkenet i oktober/november 2003 kom fram at det elektriske anlegget ikke var fornyet i 1997. Du skulle da ha sendt en nøytral reklamasjon. I dette tilfellet er det gått 8-9 måneder fra det tidspunkt du oppdaget forholdet som det reklameres for og frem til du fremsatte din reklamasjon. Følgelig er det reklamert for sent, jf avhendingslovens 4-9 og 4-19, 1.ledd. Vi kan videre ikke se at 4-19, 3.ledd skulle komme til anvendelse i saken her. Det følger da av avhendingsloven 4-9 jfr. 4-19, at du har tapt retten til å anføre forholdet som en mangel. All den tid selger ikke kan holdes ansvarlig på bakgrunn av avhendingslovens bestemmelser, kan det heller ikke foretas noen utbetaling fra selgers ansvarsassurandør. Kjøper protesterte og viser til vilkår pkt. 6.2 for eierskifteforsikringen, som gir sikrede en 12 mnd. reklamasjonsfrist. Videre påpekes at megler ikke opplyste at krav kunne foreldes innen 1 år. Brevet avsluttes slik: I brev av 16.8 står at jeg skulle sendt en nøytral reklamasjon. Hva menes det med dette? Det var først når arbeidene ble påbegynt at jeg fikk opplysninger om at anlegget ikke var fornyet i 1997. Jeg ber om en nøytral klargjøring av "rimelig tid" snarest og når denne bestemmelsen kan gjøres gjeldende. Likeledes ønsker jeg avklart hvorfor det ikke vises til Avhendingsloven i Vilkår for eierskifteforsikring av 1.2.01. Selskapet svarte: Du viser i ditt brev til forsikringsvilkårenes pkt. 6.2.1 forsikringsbeviset fremgår det at sikrede mister retten til erstatning dersom kravet ikke er meldt til selskapet senest ett år etter at sikrede fikk kjennskap til de forhold som ligger til grunn for kravet. I den forbindelse gjør vi oppmerksom på at "den sikrede" er selger i saken. Det er selger som har tegnet eierskifteforsikring og som er den sikrede. Ett års fristen gjelder derfor for selgeren av eiendommen. Når det gjelder frist for å fremsette reklamasjon for deg som kjøper, så viser vi til avhendingslovens 4-19. Du skriver i ditt brev av 1.7.04 at det i forbindelse med riving av kjøkkenet i oktober/november 2003 kom frem at det elektriske anlegget ikke var fornyet i 1997. Reklamasjonen ble først sendt oss 4.7.04. Du har således ikke reklamert innen rimelig tid. Det følger da av avhendingslovens 4-19 at du har tapt retten til å anføre forholdet som mangel ved eiendommen. I ditt brev av 8.9.04 ber du om en klargjøring av "rimelig tid". I den forbindelse vises det til Borgarting Lagmannsretts dom av 16.11.98, LB-1998-00482 vedrørende hvor lang fristen skal være: "Når man først har klare signaler om en mangel av denne art, må man gi en nøytral reklamasjon innen kort tid. Kriteriet innen rimelig tid må bety at man må reagere uten ugrunnet opphold." Du ønsker også å få avklart hvorfor det ikke vises til avhendingsloven i forsikringsvilkårene. Det vises herved til punkt 3.1. Subsidiært vil det fra denne side anføres at i følge kjøpekontrakten er eiendommen solgt "som den er", det vil si at selger i utgangspunktet har fraskrevet seg ansvar for eventuelle skjulte feil. Ansvaret for slike feil er ved dette overført til kjøper. Krav vil derfor ikke kunne fremmes mot selger dersom forholdet ikke utgjør vesentlig avvik fra forventbar stand. Selger vil dog kunne holdes ansvarlig dersom det er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen i forbindelse med overdragelsen. Side 4 av 6

Vi gjør oppmerksom på at i følge rettspraksis og juridisk teori, må forholdet være av et visst omfang for at det skal kunne anses som vesentlig. En av faktorene i en vesentlighetsvurdering vil være utbedringskostnader sett i sammenheng med kjøpesummen. I følge rettspraksis må utbedringskostnadene overstige en kvalifisert del av kjøpesummen for at forholdet skal medføre at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn du kunne regne med ved avtaleinngåelsen. I din reklamasjon er utbedringskostnadene anslått til kr 20.500 eks. mva. Forholdet er av et så vidt beskjedent omfang at forholdet ikke kan betegnes som vesentlig mangel etter avhendingsloven. Vi viser blant annet til at utbedringskostnadene utgjør bare 1,8 % av kjøpesummen. Videre gjør vi oppmerksom på at i det tilfellet det påberopte forholdet var utbedret før du sendte reklamasjonen til oss, tas det forbehold om å kunne anføre avhendingslovens 4-10 og 4-1 1. Da vi ikke kan se at selger kan holdes ansvarlig etter avhendingslovens bestemmelser, kan det heller ikke foretas noen utbetaling under selgers eierskifteforsikring hos Ace Insurance, jf forsikringsvilkårenes pkt. 3.1. Kjøper klaget saken inn til FKK og anførte bl.a.: Kjøkkeninnredningen ble revet i månedskiftet oktober/november. Det ble da klart at det elektriske anlegget var eldre enn fra 1997. Ærlig som jeg er sa jeg fra om tidspunktet for rivingen av kjøkkenet, i forbindelse med at jeg innsendte krav om erstatningen. Dessverre var jeg ikke oppmerksom på at jeg burde ha kontaktet selger umiddelbart og bedt henne utbedre mangelen. På bakgrunn av anbud fra tre firma, som hadde vært på befaring engasjerte jeg abc installasjon, v/f W. Anbudet ble overskredet fordi ingen av de etablerte kablene kunne anvendes,... I tillegg til utskiftningen av det elektriske anlegget i leiligheten fikk jeg gjort en del tilleggsarbeid og kjøpte også lysskinner og en lampe av det samme firmaet. Dessverre mottok jeg en uspesifisert samleregning for alt utført arbeid samt tilleggsutstyret jeg hadde fått. Bad muntlig om å få en spesifisert regning for kunne innsende denne i forbindelse med krav rettet mot eierskifteforsikringen. Dessverre måtte jeg purre på spesifisert regning flere ganger før jeg endelig fikk brevet fra F W av 2.6.04. Dette kom midt i en travel periode for meg hvor jeg i tillegg var sykemeldt deler av tiden. Vennligst merk at Ace Europe ikke er informert om at jeg måtte purre på installasjonsfirmaet gjentatte ganger eller at jeg var sykemeldt deler av tiden. Fikk derfor først innsendt mitt krav 01.07 til ACE Europe,... I januar kontaktet jeg megler for å få papirer for å fremme krav til selskapet for eierskifteforsikring. Papirene fikk jeg hos den samme eiendomsmegleren som hadde forestått salget av leiligheten og solgt selger eierskifteforsikringen! Han bemerket da at han husket salget av leiligheten og selger. Han gjorde meg ikke oppmerksom på at krav skulle framsendes snarest mulig eller at jeg først burde kontaktet selger! I brev av 18.09 vises til at eiendommen er solgt som den er og at selger har fraskrevet seg ansvar for eventuelle skjulte feil. Det sies i svaret at: "Selger vil dog kunne holdes ansvarlig dersom det er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen i forbindelse med overdragelsen". Kravet om erstatning er fremmet både på grunnlag av uriktige opplysninger og på grunn av vesentlige skjulte feil, da jeg forventet at de elektriske installasjoner var fra 1997, og ikke at kablene var så sprøe at de smuldret opp. Noe som også er vanskelig å se! Videre sies det i neste avsnitt i brevet av 18.09 at i følge rettspraksis og juridisk teori må forholdet være av et visst omfang for at det skal kunne anses som vesentlig. Vil dette si at en selger kan gi direkte uriktige opplysninger og ikke bli gjort ansvarlig for dette, hvis det etter skjønn hos forsikringsselskapet for eierskifteforsikring ikke er av et visst omfang? Dette er da i så fall noe som potensielle kjøpere av boliger bør opplyses om via media da de ellers vil ha en falsk trygghet når det opplyses at selger har tegnet eierskifteforsikring. I et senere brev har kjøper videre påpekt: Husket plutselig at (selger) var meget opptatt av om jeg ville utskifte kjøkkeninnredningen. Med en gang det gamle kjøkken ble revet var det helt tydelig at de elektriske Installasjoner var meget gamle og også farlige, se rapport fra elektriker, jfr. At kabel til komfyr smuldret opp da den skulle trekkes litt. Hadde jeg ikke revet kjøkkeninnredningen ville jeg ikke ha sett at opplysningene l salgsprospektet og takstrapporten var direkte feilaktige. Flere av de beboere i veien 7 jeg har hatt kontakt med, mener at det er sannsynlig at (selger) kan ha nektet elektrikere å komme Inn i leiligheten da det elektriske anlegget ble utbedret på 90-tallet. FKK skrev til kjøper: I denne saken fremkommer det ikke noen opplysninger om at selger kjente til at det elektriske anlegget ikke var skiftet i 1997 og mangelsansvar etter avh.l. 3-7 og 3-8 er da ikke aktuelt. Det ble vedtatt på Side 5 av 6

generalforsamling i borettslaget at el. anlegget skulle skiftes i 1997 og det foreligger bekreftelse fra elektriker på at det er gjort. Spørsmålet er dermed om eiendommen kan anses å være i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Dette må avgjøres ut fra en helhetsvurdering, der men bl.a ser hen til leilighetens alder, hvilken normallevetid man kan forvente for mangelfulle bygningsdeler, hvilket aldersfradrag som på generelt grunnlag er gjort i takst og videre av sentral betydning, hvilke utbedringskostnader man eventuelt står ovenfor. I dette tilfelle står man ovenfor en nesten 48 år gammel leilighet der det er opplyst om fradrag for gjenstående arbeid kr. 280.000. I dette tilfelle står vi slik jeg forstår ovenfor utbedringskostnader på kr 20.500. Basert på rettspraksis kan man rent skjønnsmessig si at det som en tommelfingerregel må dreie seg om utbedringskostnader på mellom 3 og 5% av kjøpesummen for at mangelen i det hele tatt skal kunne vurderes som vesentlig. I forhold til vesentlighetsvurderingen kan man imidlertid ikke se hen til reparasjonsutgiftene alene, her må og byggets alder eller aktuelle bygningsdelers forventbare stand komme inn. Forventningsavviket må vurderes både ut i fra opplysninger i salgsdokumentene og i forhold til levetidsbetraktningene generelt. Det må og ses hen til hvilke verdireduksjon som er gjort i taksten. Som det fremkommer står vi i dette tilfelle ovenfor et reparasjonsbehov som ligger under de retningslinjer rettspraksis har oppstilt for å kunne kreve prisavslag der boligen er solgt som den er. Jeg kan på denne bakgrunn ikke se at selskapet kan bli ansvarlig for å dekke prisavslag i dette tilfelle. Når det gjelder kjøpers reklamasjonsfrist så følger det av avh.l. 4-19 at det skal reklameres innen rimelig tid. Rettspraksis har lagt til grunn at ca 3 mnd er innen rimelig tid. Når det gjelder selskapets anførsler i forhold til avh.l. 4-10 og 4-11 finner jeg på bakgrunn av det ovenstående ikke grunn til å gå nærmere inn på dette her. Jeg vil imidlertid bemerke at det normalt skal svært mye til for at et prisavslag ikke går tap i et tilfelle der kjøper ikke har fått anledning til å rette. Slik saken nå står opplyst kan jeg vanskelig se at det finnes rettslig grunnlag for å rette krav mot selskapet. På bakgrunn av det ovenstående kan jeg vanskelig se at selskapets standpunkt fremstår som urimelig eller ukorrekt. Dette gjør at jeg ikke finner å kunne ta saken opp med selskapet til diskusjon, og jeg beklager at mitt svar skulle bli negativt for Dem. Kjøper aksepterte ikke svaret og har bedt om at saken forelegges FSN til uttalelse. Spørsmålet til nemnda er om kjøper har krav på erstatning under selgers eierskifteforsikring for de påpekte mangler. Tidligere uttalelser: elektrisk anlegg 4989 5212 5648 5887 5981 innen rimelig tid 4470 4723 5126 5506 Side 6 av 6