FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE NR. 4552 10.2.2003 EIERSKIFTE Borebilleangrep i bjelkelag avh.l. 3-9. Ved kjøpekontrakt av 28.4.00 kjøpte kjøper en enebolig for kr 2,1 mill med overtagelse 1.7.00. Eiendommen er bygget i 34 med tilbygg i 60. Blant saksdokumentene forelå takst fra Norsk Hussoppforsikring uten anmerkninger og med kommentar nyrestaurert med hensyn til eiendommens vedlikehold. I forbindelse med ombygging av bad ble det oppdaget råteskader i bjelkelag hvor reparasjonsutgifter er anslått til ca kr 90.000. Selskapet viser til at eiendommen er solgt som den er og at det ikke er grunnlag for å si at selger har misligholdt opplysningsplikten da det dreier seg om skjulte skader som ikke ble avdekket før man gjorde inngripen i konstruksjonen. Selskapet har allikevel tilbudt oppgjør på kr 40.000, hvilket kjøper har avvist. TVISTEBELØP: Ca kr 90.000 eks. mva. + kr 5.220. Sekretariatets redegjørelse: 16.10.2002 sak 20011618 - EB Saken gjelder forståelsen av ACEs vilkår for eierskifteforsikring av 24.9.99: 3. Hvilke skader selskapet svarer for 3.1. Selskapet svarer for sikredes (selgers) ansvar etter avhendingsloven dersom kravet fremsettes mot sikrede eller selskapet i forsikringstiden Den aktuelle eiendom ble utlagt til salgs som innholdsrik villa med utleieenhet. Det fremgår at eiendommen er bygget i 34 med tilbygg fra ca 60. I selgers egenerklæring er det svart benektende på spørsmål om det var oppdaget insekter (f.eks. store maur) i eller rundt boligen og også på spørsmål om det finnes sopp/råte/skadedyr i eiendommen. For siste spørsmål er det vist til egen rapport fra Norsk Hussoppforsikring tatt 10.9.98. Det er fremlagt besiktigelsesrapport fra Norsk Hussoppforsikring av 10.9.98 med en avkrysning som ikke viser noen anmerkninger med hensyn til de skader som senere er avdekket. Om eiendommens vedlikehold heter det nyrestaurert. Ved salget ble også fremlagt tilstandsrapport hvorav bl.a. fremgår: huset er å betegne som en herskapsbolig med bl.a. stor hage som er pent beplantet og opparbeidet. Med hensyn til skadedyr og råte er det ikke utført besiktigelse på dette i samråd med eier. Det pga. det nylig er utført kontroll av Norsk Hussoppforsikring. Dette er en bolig som store deler av er restaurert, men på et hus av denne typen og alder bør man gjøre regning med et jevnt vedlikehold og utbedringer. Av kjøpekontrakten fremgår at eiendommen er overdratt for en kjøpesum på kr 2,1 mill og at kjøper skulle overta den senest 1.7.00. Det er tatt forbehold om eiendommens tilstand:
Kjøper er oppfordret til å besiktige eiendommen. Eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jfr. Avhendingsloven 3-9. Umiddelbart etter overtagelsen fikk kjøper noe problemer med adkomsten over naboeiendom. Dette punktet er avklart i den forstand at selger har orientert om problemene. Den 5.11.00 fremsatte kjøper reklamasjon på skjult skade: I forbindelse med ombygging av et bad i første etasje har jeg oppdaget en råteskade i gulvets bærebjelker. Hvor stor skaden er kan jeg ikke si da det er flere bjelker som ikke er avdekket, men denne skade synes for meg sa alvorlig at skaden må repareres fagmessig. Jeg har tatt kontakt med tidligere eier (selger) og informert han om saken. Det ble avholdt takst i nov. 00 som i første omgang kun omfattet skade på en bjelke. Kjøper avdekket deretter skade på flere bjelker, og selskapet avslo ansvar: Bjelker I den aktuelle kjøpekontrakts punkt 8 er det inntatt bestemmelse som følger: Kjøper er oppfordret til å besiktige Eiendommen. Eiendommen selges i den stand den var ved Kjøpers besiktigelse, jfr. avhendingsloven 3-9. Der eiendommen er solgt "som den er" slik forholdet er regulert i lov om avhending av fast eiendom av 3.juli 1992 nr.93 3-9, foreligger i hovedsak mangel i følgende situasjoner: 1. Dersom selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen eller han har unnlatt å gi relevante opplysninger om eiendommen som han måtte ha kjent til og forholdet må antas å ha virket inn på avtalen, jfr. Avhendingslovens 3-7 og 3-8. 2. Eiendommen ved overtagelsen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Forholdet ble oppdaget på bjelker da gulvet på badet ble fjernet. Forholdet må ha vært skjult for selger. Vi kan ikke se at selger har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger som nevnt i alternativ 1 ovenfor for det forhold reklamasjonen gjelder. Vi vil i denne sammenheng understreke at i samme utstrekning som avhendingsloven ikke oppstiller spesielle krav til undersøkelse ut over normal enkel besiktigelse for kjøpers del, i de tilfeller ikke særlige opplysninger foreligger, har selger heller ingen plikt til å forvisse seg om at eiendommen er mangelsfri. Det avhendingsloven pålegger selger er å informere om mangler som denne har positiv kunnskap om eller måtte kjenne til. Avhendingsloven forutsetter videre at eiendommen, for at alternativ 2 skal komme til anvendelse, må være i "vesentlig" dårligere stand enn det De som kjøper hadde grunn til å regne med. Hvorvidt eiendommen kan sies å være i "vesentlig" dårligere stand, må avgjøres etter en konkret helhetsvurdering. I denne vurderingen legger vi blant annet vekt på den aktuelle eiendommens alder, opplysninger som er gitt i forbindelse med salgsprosessen og hva som kunne observeres på visningen forut for salget. I vurderingen er eiendommens generelle tilstand og alder relevant for de forventninger som er berettigede fra kjøper side. Det vises her til at eiendommen ble bygget i 34. Den innhentede takst angir utbedringskostnader til NOK 3.000 for en bjelke. Takstmannen opplyser at tilsvarende utbedring kan gjøres for de øvrige bjelker, slik vi forstår det er det 5-6 bjelker. Total utbedringskostnad blir NOK 18.000. Dette utgjør 0,9 % av kjøpesummen. 2/5
Basert på en helhetsvurdering av ovennevnte forhold, finner ikke vi at forholdet er vesentlig iht. 3-9. Kjøper aksepterte ikke avslaget, og var også uenig i selskapets anslag vedr. reparasjonskostnader. Han opplyste at han anså skadene for så alvorlige at han ikke ville ha kjøpt huset om han hadde kjent til disse. Kjøper innhentet uttalelse fra Anticimex, som beregnet behandling med insektsdrepende middel til kr 8.500 eks. mva. Videre ble det innhentet en ny skaderapport som konkluderer med samlede reparasjonskostnader på kr 89.950 eks. avgift. Fra denne hitsettes: I forbindelse med ombygging av bad i 1 etg. ble det oppdaget råteskader i bjelkelag. Etter en mindre avdekking av bjelkene ble hele himlingen i underliggende kjellerrom fjernet. Det ble da konstatert råte og angrep av både råteborebille samt stripet borebille i flere av bjelkene. Skadene er hovedsakelig langs yttervegg, og dette tyder på at noe av årsaken er manglende fall fra yttervegg samt tidligere lekkasje under ytterdør. Det er tydelige tegn til at det er gjort utbedringer i etasjeskille under ytterdør tidligere; hvor det er felt inn nytt trevirke i deler av det skadde området. I forbindelse med befaringen til Anticimex ble det også avdekket tegn til Stripet borebiller i hele resterende del av kjellerhimlinger. Kjellerhimlingen består av panel av nyere dato som er montert over gammelt bjelkelag og stubbeloft. Ved fjerning av noe panel ble det avdekket aktivt angrep i bjelker og stubbeloft, samt noe?? angrep gjennom det nyere panelet. ( ). Årsaken til angrepet er høy luftfuktighet i kjelleren. Tidligere eier opplyser at ny drenering med knotteplast er lagt rundt huset. Når dette er utført vites ikke, men dette tyder på at det har vært et problem med fukt i kjelleren tidligere. Det foreligger en rapport fra Norsk Hussoppforsikring som ikke påpeker noen form for skadedyr i boligen. Det er heller ingen kommentar om råteskader eller skadedyr i selgers egenerklæring. Kjøper klaget til FKK, samtidig som selskapet fastholdt sitt avslag etter å ha sett den nye skaderapporten: 2. Vurdering av fremsatt krav 2.1 Misligholdt opplysningsplikt Vi kan ikke se at det foreligger nye opplysninger som tilsier at selger har misligholdt sin opplysningsplikt for dette forhold. Det er heller ikke anført fra Deres side. Avh.l. 3-7 og 3-8 kommer således ikke til anvendelse her. 2.2 "Vesentlig dårligere stand" Avhendingsloven forutsetter videre at eiendommen, for at alternativ 2 skal komme til anvendelse, må være i "vesentlig" dårligere stand enn det De som kjøper hadde grunn til å regne med. Hvorvidt eiendommen kan sies å være i "vesentlig" dårligere stand, må avgjøres etter en konkret helhetsvurdering. I denne vurderingen legger vi blant annet vekt på den aktuelle eiendommens alder, opplysninger som er gitt i forbindelse med salgsprosessen og hva som kunne observeres på visningen forut for salget. I vurderingen er eiendommens generelle tilstand og alder relevant for de forventninger som er berettigede fra kjøper side. Det vises her til at eiendommen ble bygget i 34, hvor det må antas at bærebjelkene stammer fra byggetiden. 3/5
Ut fra de opplysninger vi har, og på bakgrunn av skaderapportene finner vi at det kan reises tvil om det påberopte forhold ligger innenfor det som var forventbart for eiendommen. Spørsmålet blir da om forholdet representerer et vesentlig avvik. Den innhentede takst angir utbedringskostnader til NOK 89.950 eks. mva. Dette gir et totalbeløp for utbedring på NOK 111.538 inkl.mva. Utbedring med dagens standard vil medføre en standardheving for eiendommen som ikke kan avkreves selger i henhold til avhendingsloven. Det må derfor foretas en skjønnsmessig reduksjon av et eventuelt erstatnings/prisavslagsbeløp slik at dette bringer forholdet i overensstemmelse med den standard som kunne forventes. Vi anslår etter dette utbedringsverdien til å være NOK 65.000. Den erstatningsmessige verdi utgjør 3 % av kjøpesummen. Basert på en helhetsvurdering av ovennevnte forhold, finner ikke vi at forholdet er vesentlig iht. 3-9. Kjøper var uenig i selskapets syn: I tillegg hevdes at utbedring til dagens standard vil medføre en standardheving noe jeg sterkt uenig i. En utbedring av skadene vil gi en standard. som ble beskrevet i salgsprospektet, et hus uten angrep av sopp eller skadedyr. FKK tok saken opp med selskapet: I takstrapport av påvises omfattende råte- og skadedyrangrep. Utbedring av forholdet anslås til kr 89.950 eks. mva., kr 111.538 inkl. mva. Dette kravet avslås under henvisning til at forholdet ikke medfører at eiendommen er i vesentlig dårligere stand. I begrunnelsen for avslaget vises til eiendommens alder og at utbedring av forholdet må anses å medføre en standardheving som ikke kan kreves erstattet av selger. Vårt kontor kan ikke se at det fremgår av begrunnelsen i hvilken grad det er tatt hensyn til den omstendighet at det like forut for kjøpet var foretatt en gjennomgang av eiendommen av Norsk hussoppforsikring med særlig henblikk på råte- og skadedyrangrep. Det ble da ikke påvist noen slike skader. Vårt kontor kan heller ikke se i hvilken grad det er tatt stilling til den forutgående verditaksering vurdering av etasjeskillere med tilstandsgrad 1, svake symptomer, og konsekvensgrad 0, ingen konsekvenser. Vårt kontor er av den oppfatning at disse opplysningene gir kjøper særlig grunn til å regne med at det ikke er råte- og skadedyrangrep i boligen generelt, og i etasjeskillene spesielt. Det antas at kjøpers forventninger til disse forhold må tas med i betraktning ved fastsettelsen av standardhevningsfradraget. I lys av forholdet mellom utbedringsomkostninger og kjøpesum, samt kjøpers berettigede forventninger om forholdet, antas at standardhevningsfradragets størrelse har betydning i relasjon til hvorvidt vesentlighetsvilkåret kan anses oppfylt. Selskapet svarte: Salget av eiendommen omfattes av avhendingsloven 3-9 - eiendom solgt "som den er". Dette følger helt klart av kjøpekontraktens punkt 8. I utgangspunktet kan ikke en eiendom ha mangler når en slik ansvarsfraskrivelsesklausul er inntatt i kontrakten. Unntakene er likevel, som nevnt i avh.l. 3-9, at eiendommen har mangel dersom selger har gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen, eller fordi eiendommen totalt sett var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jfr. avh.l. 3-7, 3-8 og 3-9 annet alternativ. Vi kan ikke se at det er grunnlag for å si at selger har misligholdt opplysningsplikten sin i avhendingslovens forstand i dette tilfellet. Det dreier seg her om skjulte skader som ikke ble avdekket før man gjorde inngripen i husets konstruksjon. 4/5
Spørsmålet er da om forbeholdet som følger av at eiendommen er solgt "som den er", likevel skal settes til side fordi eiendommen etter en total vurdering er i "vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut fra kjøpesummen og tilhøva elles". Hvorvidt eiendommen er i en slik vesentlig dårligere stand, må avgjøres ut fra en totalvurdering. I denne vurderingen må det vektlegges særskilt at eiendommen er over 65 år gammel. Forventningene som kan legges til grunn for de konstruksjonsmessige forhold må, på bakgrunn av alderen, for en stor del reduseres. Vi finner likevel grunn til å imøtekomme kjøper til en viss grad. Kostnadene til utbedring er i en slik størrelsesorden at det kan være tvilsomt om omfanget av det påberopte forhold må være forventbart. Like fullt vil en fullstendig utbedring innebære en standardforbedring som ikke kan avkreves selger i henhold til avhendingsloven. Det er fra denne side ønskelig å komme til en minnelig løsning av saken. Dette innebærer et tilbud om utbetaling av NOK 40.000 fra denne side i henhold til selgers eierskifteforsikring. Tilbudet innebærer et fullt og endelig oppgjør i forhold til der påberopte forhold. Dersom kjøper ikke aksepterer vårt tilbud, gjør vi oppmerksom på at vårt forlikstilbud ikke kan påberopes i en eventuell senere prosess. Kjøper fant selskapets tilbud uakseptabelt og har bedt om at saken forelegges Forsikringsskadenemnda til uttalelse. Spørsmålet til nemnda er om den aktuelle skade kan anses som vesentlig i forhold til avh.l. 3-9. Tidligere uttalelser: andre mangler 3538 3978 4004 4075 4109 4137 4161 4207. Dom fra Ytre Follo herredsrett av 18.5.01. Forsikringsskadenemnda bemerker: Takst fra Norsk Hussoppforsikring var uten anmerkninger og inneholdt kommentaren nyrestaurert. Selgeren opplyste at huset var påkostet ca kr 750 000. Kostnadene ved å skifte ut bjelkelaget i badegulvet er oppgitt til ca kr 110.000. Kjøpesummen var kr 2,1 mill. Huset var bygget i 34 og badet var gammelt. Nemnda finner likevel under tvil at kjøperen ikke hadde grunn til å regne med at bjelkelaget i badegulvet hadde råteskader og var angrepet av borebiller. Etter nemndas syn var eiendommen i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jfr. avh.l. 3-9. Konklusjon: Kjøper gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Brynildsen (varaformann), Engstrøm, Herredsvela, Bjønness og Skofteland. 5/5