NYE KONTORER - EYDEHAVN - ARENDAL HAVN BEGRENSET KONKURRANSE OKTOBER 2014
INNHOLDSFORTEGNELSE BESKRIVELSE 3 SITUASJONSPLANER 1:500 11 AREALPROGRAM 13 PLANER 1:200 16 PERSPEKTIV 20
BESKRIVELSE Historikk Eydehavn sin historie med stor industribygging på 1900-tallet er et interessant bakteppe for dagens visjoner for Arendal Havn. Gjennom nesten et århundre var Arendal Smelteverk (dagens Saint- Gobain CM) og Nitriden viktige hjørnesteinsbedriftene i regionen. Sam Eyde etablerte de to fi rmaene i 1912 som produserte aluminium og silisiumkarbid eller råsika. Siste smelteovn ble stengt i 2005. Dagens situasjon I dag er Arendal Havn i endring, havnen utvides og det skjer et opprydningsarbeid som sikrer miljøskadelig avfall fra den tidligere industrien. Arendal Havn skal etableres som et regionalt logistikksenter og knutepunkt for fremtidens verdiskapere står det i deres brosjyre. Eydehavn skal være et bærekraftig industristed med nærhet til friskt og attraktivt naturmiljø. I tilknytning til Havnen tilrettelegges det nå for områder der ulike aktører innen industri og næring kan etablere seg med tilknytning til havnen. Med dette som bakgrunn er det behov for kontorarbeidsplasser, ikke bare for Arendal Havn, men også andre virksomheter med industri i området. Aktuelle leietakere er nå Panterra og Sørcamp. Det er behov for framtidsrettede og fl eksible lokaler. Gode og attraktive kontorarbeidsplasser som kan tilpasses ulike fi rma og behov. Området ligger innenfor reguleringsplan for Eydehavn Industri og havneområde fra 2005. Denne planen ble omregulert i 2011 først og fremst for å sikre oppstart for utbygging uten rekkefølgebestemmelser for ny vei ut til havneområdet. Gjeldende plan for området er i dag Eydehavn Industri og havneområde, Eydehavn Vekst AS, vedtatt 2011. For området sier planen blant annet at maks høyde for tomten er kote +18,0 moh. 3.
Forhold til omgivelsene Den påbegynte tilretteleggingen og oppryddingen vil føre til et moderne industriområde tilknyttet Havnen, men med både natur og kulturmiljøer som nære naboer. På landsiden et grønt bakteppe, foran sjøen og alle aktiviteter tilknyttet den og rett på andre siden mot syd, boligbebyggelse langs sjøkanten på Tromøya. Eksisterende bygg I disse omgivelsene ligger Katedralen, et tydelig landemerke og symbol, som del av Eydehavns industrihistorie. Katedralen ble opprinnelig bygget som kokslager. Det gikk en gondolbane som fraktet koks videre inn til smelteovner på området. I dag står det karakterisktiske bygget der som saltlager for Vegvesenet. Byggets form er kommet ut fra rent praktiske og tekniske vurderinger i forhold til den bruk det ble bygget for. Intensjonen har derfor ikke vært å lage et landemerke eller et ikonbygg, men vi mener, det nettopp er det bygget er blitt. At det på folkemunne kalles Katedralen sier også noe om hvordan omgivelsene ser på bygget. Viktigst er kanskje at bygget er en del av bebyggelsen fra industrihistorien på Eydehavn, og selv om den ikke er defi nert som bevaringsverdig så ser vi fl ere forhold som gjør at byggets form og uttrykk er interessant å beholde og å videreutvikle for ny bruk. Vi ser på det som en unik mulighet til et særpreget bygg med egen karakter og identitet, samtidig som det tilfredsstiller de funksjonelle og tekniske kravene. Vi har derfor utformet et bygg basert på gjenbruk av eksisterende konstruksjon. Funksjonsprogram og krav til ny bruk Vi har lagt ved et utfylt romprogram for et kontorbygg for 90 personer med 85 arbeidsplasser. 40 cellekontor og 40 arbeidsplasser i åpent landskap for de som jobber inne. 5 cellekontorer for de 10 som også jobber utvendig. Det er tatt hensyn til krav om stillerom, møterom, felles kantine og sosiale møtepunkter, det er også tatt hensyn til inngangsforhold og kommunikasjonsareal. Videre er det tatt hensyn til birom for drift som toaletter, garderober, lager og tekniske rom. Det er lagt inn en heis i bygget og vist muligheter for rømning til det fri. Totalt ser vi at nytt kontorbygg uten provisoriske arealer kommer opp i ca. 2000 m2. Prosjektet har da 23 m2 per ansatt. Se eget utviklet romprogram. 4.
Gjenbruk av konstruksjoner og arealer Katedralen består av et solid betongfundament som Arendal Havn selv har vurdert som for kostbar til å rive. Over fundamentet består bygget hovedsakelig av en kraftig stålkonstruksjon som gir en trekantet teltform. Konstruksjonen er i dag dekket av sinusplater som en hud over konstruksjonen. Hvorfor bevare dagens hovedkonstruksjon: 1. Fundament 4. Ny hud Gjenbruk vil gi et bygg med karakter og identitet. Bygget, som Havnens felles administrasjonsbygg og sted der en henvender seg som besøkende vil tydelig markere seg med sin særegne karakter og åpne gavl mot atkomstvegen fra landsiden og fra sjøsiden. Bygget vil være lett synlig på industriområdet. Gjenbruk vil gi en mulighet for ekstra byggehøyde. Dagens mønehøyde er ca kote +26 moh., mulig regulert byggehøyde er kote + 18 moh. Ved å rive eksisterende bygg kan en kun oppføre et nytt bygg i 3 etasjer. Men ved å bevare eksisterende konstruksjon og benytte byggets høyde kan en få inn 4 eller 5 etasjer. I gjeldende reguleringsplan er bygget ikke markert som bygg som skal rives. Gjenbruk gir en minst like god utnyttelse innenfor samme BYA, som ved nybygg. Ved et nybygg i 3 fulle etasjer kan en bygge 3 x 1400 m2 = 4200 m2. Det vil si 2800 m2 kontorbygg og 1400 m2. parkerings- og inngangsareal. 2. Eksisterende konstruksjon 5. Eksisterende elementer og karakter Gjenbruk gir en form med mye mer m2 areal dagslys enn et kvadratisk nybygg på 40 x 36 m2, som vil ha et stort mørkeareal i midten. Stålet kan rehabiliteres og stå som i dag. Betongen kan rehabiliteres og stå som i dag, evt. må den behandles i forhold til saltet som er lagret der i dag. 3. Ny konstruksjon 6. Åpninger i huden/fasaden Med rasjonelle konstruksjoner mener vi gjenbruksløsninger er et like godt alternativ økonomisk. Dagens konstruksjon er gunstig å isolere med en tykk hud. Omkrets ny isolasjonssjikt er større ved kvadratisk nybygg en eksisterende trekantform. Det blir rasjonelle spenn og dimensjoner på ny konstruksjon. 5.
KONSEPT grønt belte havn industri hovedinngang arbeidsplasser flexible arealer kjerne felles arbeidsplasser Adkomsten til havna vil være fra nord gjennom et grønt belte. Allerede slik det er nå fanger Katedralen oppmerksomheten. Formen, høyden og plasseringen gjør at den skiller seg ut fra det omkringliggende. Ved å åpne gavlveggen kan bygget også si dette er sentrum, her treffer du menneskene på havna! Det vil ikke være tvil om hvor administrasjon og besøkssenter er og det fremtrer åpent og attraktivt. Midt mellom anlegg, bygg og farkoster i store dimensjoner får det lysende teltet på brygga en ytre skala som forholder seg til Havnas store dimensjoner, men med et innhold i en menneskelig skala, synliggjort ved silhuettene av mennesker i gavlfasaden. N sund tromøy uteareal Hovedadkomst, kommunikasjon, vestibyle og garderober Inngangen annonseres ved at et volum trekkes ut av fasaden og leder en til og inn i bygget. Rømning Heis/hovedtrapp På nært hold markeres inngangspartiet ved form og materialbruk i fasaden og leder inn til en kjerne i bygget med vertikalkommunikasjonen med heis og hovedtrapp. Inngangen er tilrettelagt både fra parkeringsanlegget og utenfra for de som beveger seg til fots internt på Havneområdet. Trapp og heis med tilhørende resepsjonsområde er plassert sentralt i bygget for å gi kortest atkomst fra fl ere områder. Ved behov er det også mulig å legge atkomst for fotgjengere ut mot fasaden i øst. Byggeteknikk og materialer Stålet og betongstøttene er mulig å rehabilitere for videre bruk. Takstolene kan understøttes slik at konstruksjonen er tilstrekkelig for en isolert takfl ate og dagens snølaster. Snøfangere må tilrettelegges på taket. Vi legger også en ny hud som isoleres utvendig etter dagens krav eller avtalt standard. Inne i denne eksisterende konstruksjonen bygges det en rasjonell konstruksjon med søyler og dekker under taket. Gavlveggene i bygget kles med en isolert transparent fasadevegg, for eksempel i kanalplast / polycarbonatplater eller som en ren glassfasade. Drift og tekniske rom Det er hensiktsmessig å samle den tekniske infrastrukturen. Vi har vist en løsning der det er plassert ved trapperommet over alle etasjene. En annen løsning kan være å legge et hovedrom for tekniske anlegg bak betongvegg mot syd, under terrasse fra kantineområdet. Valg av mest rasjonell løsning avhenger av fl ere forhold som må avklares i en videre prosjektering. 6.
Arbeidsplasser og dagslys Planløsningens hovedstruktur viser at arbeidsplasser er organisert langs fasadene. Faste arbeidsplasser må ikke sitte mer enn 10 m fra vindusfasade. Dermed blir det gode dagslysforhold for alle med utsikt til omgivelsene. Andre funksjoner med mindre krav til dagslys er plassert i midten av bygget. Det blir dermed fl eksible arealer for arbeidsplassene som i en videre prosjektering vil kunne tilpasses de konkrete behovene. Vi tenker oss to mulige måter å få inn lys på i takfl atene; enten takvinduer i horisontale stripefelt som vist i illustrasjonene, eller det kan settes inn volumer i skråfl aten som da også tar inn dagslys. Fellesfunksjoner Mot sjøen ligger det fellesfunksjoner som kantine og møterom, samt utendørs arealer på alle nivåer. Alle får dermed glede av de fl otte kvalitetene mot sjøen. Møterommet på toppen blir spektakulært både fra innsiden og utsiden. Toppetasjen er i hovedsak provisorisk areal som kan benyttes til prosjektkontorer og møterom. Fleksibilitet Fleksibilitet er et vidt begrep. Det er mulig med full fl eksibilitet mellom åpne arbeidsplasser og cellekontorer, men det handler i stor grad om hva dette koster i forhold til teknisk tilrettelegging. Ventilasjon, belysning og elektronikk må planlegges på forhånd for hvor en ønsker full fl eksibilitet og hvor det skal være enten den ene eller andre løsningen. Selve interiøret kan tilrettelegges med et konvensjonelt system, som løsninger fra GHV, Moelven eller lignende. Vi har derfor planlagt et rasjonelt og solid grunnbygg med faste rom i kjernen, og en hensiktsmessig plan der dagslyset utnyttes i størst mulig grad til arbeidsplasser. Innenfor dette systemet bør en sette av soner som alltid vil være cellekontorer og soner som alltid vil være åpent landskap. Videre må det settes av en egen sone, kanskje i hver etasje, f.eks. en langside, der det tilrettelegges for full fl eksibilitet i teknikk, lyd og lys. En vil således få et robust kontorsystem som kan variere mellom 30-70 % av åpent landskap eller cellekontorer. Teknikk og føringer kan legges i himling eller langs de tette fasadene. Perspektiv 1 viser kontorlandskap og fellesfunksjoner sett fra vestibyle i 2. etasje. Perspektiv 2 viser kantine i 2. etasje med utsikt mot Tromøya. 7.
PLAN 1. ETASJE PLAN 2. ETASJE PLAN 3. ETASJE PLAN 4. ETASJE 8.
9.
FØRSTE FASE SENERE FASE UTVIDELSESMULIGHET MED ULIKE SCENARIO Scenario 1 Scenario 2 4 etasjer 380 m2 Kontor 2300 m2 380 m2 760 m2 760 m2 1160 m2 1160 m2 1400 m2 Parkering 1400 m2 1400 m2 Scenario 3 Scenario 4 Kontor 3700 m2 Parkering Parkering ute evt. på 2 nivå Det er fl ere scenarier innenfor vårt konsept der det er mulig å utvikle prosjektet i ulike retninger avhengig at behovene slik de er nå og i framtiden. Til sammenligning vil et helt nytt kontorbygg som fyller hele grunnflaten kunne ha 3 etasjer totalt, med da maksimalt 1400 m2 per etasje, 4200 m2 totalt. Scenarie 1. (illustrert løsning) Parkering på 1. plan. 3 etasjer med kontor. Provisorisk areal i store deler av 4. etasje / loft. Scenarie 2. 5 etasjer 1. plan brukes også til kontor. 300 m2 600 m2 940 m2 1160 m2 1400 m2 Kontor 3000 m2 Parkering 1400 m2 300 m2 600 m2 940 m2 1160 m2 1400 m2 Kontor 4400 m2 Parkering Store deler av parkeringsarealet legges på bakkeplan utenfor bygg mot vest. Det etableres trapp / rampe / plattformheis til dette nivået. Her kan begge etasjer være parkering eller en kan trekke ut all eller deler av parkeringen fra 1. etasje. Scenarie 3. Parkering 1. plan Mulig utvidelse senere fase Parkering ute evt. på 2 nivå 4 etasjer kontorbygg over. Det er mulig å ha 4 etasjer hvis øvre dekke legges over hanebjelke og de tekniske føringene tilpasses hensiktsmessig. Scenarie 4. Kontor ca. 2000 m2 1. plan brukes også til kontor. Parkering som i scenarie 2. Parkering 1400 m2 Utvidelsesmuligheter I scenarie 1 er det hensiktsmessig å bygge alle etasjene med en gang, men der provisorisk areal er store deler av 4. etasje / loft som innredes etter behov. For scenarie 3 og 4 kan en tenke seg at en bygger ut tre av fagene (10 m) og la det siste mot inngangssiden vente. Da beholdes uttrykket og det kan utføres samtidig som de øvrige arealene er i bruk. 10.
innkjøring utkjøring SITUASJONSPLAN 1:500 SITUASJONSPLAN 1:500 kjø kjøring in kjøri ør utk t ut u hovedinngang 11. ILLUSTRERT LØSNING
inn- og utkjøring hovedinngang inn- og utkjøring PARKERING LEGGES UTENFOR BYGG SITUASJONSPLAN 1:500 ALTERNATIV LØSNING 12.
2014 Arendal Havn - Katedralen ROMPROGRAM Dimesjoneringsforutsetninger: 85 arbeidstakere beregnet som heltid 40 stk i åpent landskap 40 stk. i cellekontor 5 stk. i cellekontor for utearbeidere garderober for til sammen 10 utearbeidere Totalt 90 arbeidstakere ute og inne. Arealer skal inkludere parkering for ansatte og besøkende Det regnes 25-18 m2 pr arbeidsplass BTA i dette prosjektet er det 23m2 pr. ansatt Rom/funksjon Arealnorm/hjemmel/krav Arealkrav m2 Skissert m2 Hvor i bygget Dagslys Notat Kontorlandskap Ingen faste arbeidsplasser ligge mer enn 10 m fra vindu 6 267 Ja Min. 6 m2 pr arbeidsplass + korridor etc og birom. 185 2.etg 82 3.etg Stillerom Minst en pr etasje og 1 pr 10-12 stk 5 40 nei 4 stk 2.etg 4 stk 3.etg Alle dører >= 25dB R'w Møterom 1 stk 20 stk (35m2), 2 stk 12 pers (20 m2) og 4 stk 6-8 pers 130 130 Nei (15 m2) 3 stk 2.etg Lydkravmotcellekontor/møterom44dB,motkorridor 2 stk 3.etg meddør34dbr'w 1 stk 4.etg Sirkulasjon Min bredde 0,9 m og 1,5 m. 10%? 340 140 m2 2.etg Det regnes 25-18 m2 pr arbeidsplass BTA 120 m2 3.etg Medregnet plass for hyller, rekvista, printer etc. 80 m2 4.etg Cellekontor Et kontor ca. 2,4 x 4,2 m2 eller ca. 10 m2. 10,00 390 Ja Lydkrav mellom cellekontorer 37 db feltmålt. R'w. 20 stk 2.etg Mot felleskorridor 24 db 19stk3.etg Prosjektkontor Kandelesoptilcellekontorellerbrukessamlet 110 4.etg Fellessoner VF Sosialemøtepunkter/kjøkkenøy,4stk/0,81,0m2prperson 20,00 65 20m22.etg Nei 35m23.etg 10m24.etg Adgangskontroll,tørkeavben,førsteinntrykk,orienterbarhet, tørrskoddhet 24 1.etg 13.
Vestibyle Kantine For kontor- og konferanselokaler bør man regne vestibyleareal til min. 0,6 m 2 pr. person. Ref. BF nr.379.101 Selvbetjeningsrestauranter. Plassbehovet er 1,4 1,7 m 2 per person, inkludert servering. Det kreves en lang serveringsdisk, se pkt. 5, med møbleringsmål som i fig. 41 b. Serveringstraller må kunne passere mellom bordene. Kjøkkenarealet kommer i tillegg Nærhettilvestibyleogwcdimensjonertfor100personer samtidig.møteplass80+10utearbeidereog10gjester 60,00 70 2.etg DelavVFkanogsåhavestibyle funksjon.vestibylei2.etasjekan fungeresomutvidetkantineog sosialtmøtepunkti2.etasje samtidigsomdenkanhaenmer formellutformingsomet samlingspunktibygget. Ja 220,00 140 2.etg Ja Kantinearealetkaninnbefatte vestibyleområdetsamtto tilstøtendemøterom.arealetvil datotaltbli:276m2 Kantinenharogså uteserveringsareal. Kjøkkentypeserveringmåavklares 50,00 46 2.etg lager/renhold 10,00 2.etg varemottak 10,00 1.etg Garderoberbesøkende 2stk.vedrespesjon/inngangogkantinehvorav1xhcwc 7,00 12 2.etg Nei mforrom 5,00 Garderoberkontoransatte 0.650.85m2pr.ansatt 68,00 20 1etg Nei 22 2etg Dusjeransatte 26 3.etg Nei 10%avantalansatte=8stk.dusjerhvorav1xHCWC 10 3.etg dusj80x80x7+sirkulasjon,tørkeplassogskifterom 20,00 10 4.etg Wcansatte 3stkforherrer,4stkfordamer1stk.=1x1,5 10,50 9 4.etg Forrom 10,00 8 3.etg 1stk.HCWC 5,50 8 2.etg Garderoberutearbeidere 2stkWChvor1stkHCWC+forrom 10,00 30 1.etg 10stk 2stk.dusjhvor1stkHCWC 10,00 skifteplass 5,00 tørkeplass 5,00 Renholdsentral 2,7mx2,2mref.blad379.243732 7,50 9 1.etg hvisheisbørliggeiu.etg. hvisikkeheisetstk.bkpåhveretasje Søppelrom Brannsikkert Kjøltsøppelromtilmatavfall Tekniskrom varierermed 50 valgav ventilasjon Trappogsluse/adkomsttil etasje 160 40pr.etasje Heis 12 3pr.etasje Sumisolertareal 2008 14.
Uteareal Parkeringbil: Parkeringsykkel Adkomstvareleveringog søppelbil Sitteåspiseuteivarmårstid? Kontor 0,5-2,0 p-plass pr. bruker = 1 x pr. bruker og 10 x besøksplasser 10% el.bil og 6% HC ref BF 312.130 = 100 plasser 10%avanstatte+besøk=10stk 50-200 plasser 1050 inntegnet49plasserundertak Arealregnskapsomforespurtiepostpr.27.10.2014 BTAm2 A Eksklusiveutleiearealer 1227 omfattercellekontor,åpnekontorlandskap,stillerommed tilhørendemøteromogsirkulasjonareal B Fellesfunksjoner 503 Møteromsomkanbrukesavflereleietagere Kantinemedkjøkken,lagerogvaremottak Garderoberogtoaletter C Sirkulasjon 390 Trapperomogheis Tekniskrom VF Vestibyle 15.
PLAN 1. ETASJE 1:200 16.
PLAN 2. ETASJE 1:200 17.
PLAN 3. ETASJE 1:200 18.
PLAN 4 ETASJE 1:200 19.
20.
21.