Side 1 av 5 Saksframlegg Arkivreferanse:2019/22732-27 Saksbehandler: Anita Rettedal Middelthon Avdeling: REGIONALPLAN Hjelmeland kommune - detaljregulering - Sandvik bustadfelt R154 Sakens gang Saksnummer Møtedato Utvalg 2019/22732 03.09.2019 Fylkesutvalget Sammendrag Hjelmeland kommune fremmer forslag til detaljreguleringsplan for Sandvik boligfelt R154 på Fister. Det planlegges 34 nye boenheter med tilhørende anlegg, inkludert lekeplass, tilkomst og offentlig tilgjengelig friluftsområde. Fylkesrådmannen er positiv til at det legges til rette for flere boenheter og varierte boligtyper på Fister, likevel er det elementer i planen som står i strid med forbudet om tiltak i 100-metersbeltet langs sjøen. Fylkesrådmannens innstilling 1. Rogaland fylkeskommune fremmer innsigelse til nye byggetiltak i felt BFS5, grunnet strid med strandsonevernet (pbl 1-8) og at det ikke i nødvendig grad blir tatt hensyn til allmennhetens interesser i strandsonen. 2. Rogaland fylkeskommune fremmer innsigelse til gesims- og mønehøyder i felt BFS3, BFS4, samt omfanget og høyde på BBB1 og BBB2, da dette vurderes å gi uheldige virkninger for landskapsbildet, både fra sjø og fra land. Inge Smith Dokken fylkesrådmann Christine Haver regionalplansjef
Utvalgssakens nummer: Side 2 av 5 Bakgrunn for saken Hjelmeland kommune fremmer forslag til detaljreguleringsplan for Sandvik boligfelt på Fister. Problemstilling Fylkesutvalget bes ta stilling til om planforslaget er i samsvar med nasjonale interesser, regionale mål og føringer, spesielt knyttet til strandsonevernet. Saksopplysninger Planområdet befinner seg på Sandvik på Fister, og ligger ca 1,5 km fra Fistervågen langs vei. Fistervågen er nærmeste mulighet for kollektivtransport, med hurtigbåttilbud til Stavanger. I tillegg går enkelte bussavganger mellom Tau og Hjelmeland innom Fistervågen (2 ganger i døgnet i hver retning). Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge området for etablering av frittliggende eneboliger, bolig/terasseblokker og tilhørende anlegg, inkludert lekeplass, tilkomst og offentlig tilgjengelig friluftsområde. Planlagt arealbruk omfatter 46,3 daa, herunder 16,1daa til boligbebyggelse. Det planlegges 34 nye boenheter. Planområdet er avsatt til boligformål i den nye kommuneplanen for Hjelmeland. Fylkesrådmannens vurderinger Fylkesrådmannen mener det er positivt at det legges til rette for flere boenheter og varierte boligtyper på Fister. Dette kan bidra til å styrke tettstedsutviklingen og gi rom for et breiere spekter av varer, tjenester og funksjoner for fisterbuen. Planområdet er avsatt til boligformål i kommuneplanen (område B10), samtidig ligger størsteparten av området innenfor 100-metersbeltet langs sjøen. Fylkesrådmannen minner om at forbudet mot tiltak langs sjø (pbl 1-8) krever at tiltak i slike områder tar særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.
Utvalgssakens nummer: Side 3 av 5 Figur 1: Illustrasjon av planforslaget, hentet fra planbeskrivelsen Etter fylkesrådmannens vurdering tar ikke planforslaget nødvendig hensyn til landskapet og allmenne interesser i strandsonen, verken fra land eller sjø. Med bakgrunn i landskapsvirkning, allmenn tilgjengelighet i strandsonen, samt uheldige presedensvirkninger fremmer fylkesrådmannen forslag om innsigelse til planforslaget slik det foreligger. Innsigelsene gjelder nye tiltak i BFS5, samt omfang og byggehøyder i BFS3, BFS4, BBB1 og BBB2. Felt BFS5 byggeområde for småhus i tilknytning til eksisterende småhus Figur 2: Eksisterende situasjon (illustrasjon fra planbeskrivelsen) Figur 3: Foreslått situasjon (illustrasjon fra planbeskrivelsen) I felt BFS5 finnes det i dag to eksisterende eneboliger. Det er planlagt å beholde eksisterende boliger, samt å regulere inn to nye eneboliger i samme stil. I tillegg åpnes det for å etablere garasje for alle fire boliger.
Utvalgssakens nummer: Side 4 av 5 Etter fylkesrådmannens vurdering vil nye byggetiltak så tett ned til strandsonen ha en uheldig privatiserende effekt. Delområdet vil i seg selv bli privatisert, samt at tiltakene i større grad vil hindre allmenn ferdsel gjennom området langs sjøen fra sør til nord. Nye bygninger så tett på den offentlig tilgjengelige badeplassen, og inngangsporten dit, vil også påvirke opplevelsen av allmenn tilgang i friluftsområdet LF5 og badeplassen GB. Nye tiltak innenfor felt BFS5 også være spesielt fremtredende i landskapsbildet både fra sjø og fra land. Fylkesrådmannen vurderer nye byggetiltak i felt BFS5 å være i strid med strandsonevernet (pbl 1-8) og at det ikke i nødvendig grad tas hensyn til allmennhetens interesser i strandsonen. Omfang og byggehøyder i BFS3, BFS4, BBB1 og BBB2 Figur 4: Illustrasjon av boliger (hentet fra planbeskrivelsen). Innsigelsen gjelder boliger markert med rødt. Illustrasjonen på forrige side (figur 4) viser forslagsstillers skisser for hvordan planforslaget vil tilpasses terrenget. Det er positivt at størsteparten av nye boliger er planlagt et stykke fra sjøen, det er også positivt at terrasseblokkene (BBB1 og BBB2) er lagt til åssiden slik at de blir mindre ruvende i landskapsbildet. Fylkesrådmannen vurderer likevel byggehøyder i BFS3 og BFS4, samt omfanget av terrasseblokkene BBB1 og BBB2 å få uheldig landskapsvirkning. Maks øvre gesims og maks mønehøyde er vist i plankartet. Eksempelvis ligger de tre eneboligene som ligger nærmest sjøen (i felt BFS4) ca 5moh, mens det i plankartet er definert at de kan ha maks mønehøyde på kote 15,5-16,5. Dette betyr at boligene har tillatt høyde på ca 10m. Til sammenligning har eksisterende boliger i planområdet (i felt BFS5) mønehøyde på ca 6m. Fylkesrådmannen mener dette viser en boligtype som ikke er tilpasset omgivelsene, verken av landskapshensyn eller bygningsmiljø. Omfanget av terrasseblokkene BBB1 og BBB2 (til høyre i figur 4) fremstår som store i omfang, både visuelt og i gesimshøyder oppgitt i plankartet. Etter fylkesrådmannens vurdering gir omfanget av terrasseblokkene uheldige virkninger for landskapsbildet.
Utvalgssakens nummer: Side 5 av 5 Det bør vurderes om én terrasseblokk er nok og om denne kan tilpasses bedre i landskapet. Fylkesrådmannen fremmer forslag om innsigelse til gesims- og mønehøyder i felt BFS3, BFS4, samt omfanget og høyde på BBB1 og BBB2, da dette vurderes å gi uheldige virkninger for landskapsbildet, både fra sjø og fra land. Folkehelseperspektivet Fra et folkehelseperspektiv er det positivt at det legges tilrette for ulike typer nye boliger på Fister. Med et bygningsmiljø bestående av både leiligheter og eneboliger legges det til rette for en befolkningssammensetning for folk i ulik alder og livssituasjon. Befolkningsmiks er en viktig faktor for å gi steder gode og stabile bomiljø. Avstanden til, og hyppigheten i avganger på, kollektivtilbudet gjør at lokaliseringen av nye boliger på Sandvik kan gjøre beboerne mer bilavhengige, sammenlignet med mer sentrumsnære utbygginger. Dette er negativt fra et folkehelseperspektiv på grunn av forurensing og redusert mulighet til hverdagsaktivitet. Konklusjon Fylkesrådmannen vurderer at planforslaget ikke tar nødvendige hensyn til landskapet og allmenne interesser i strandsonen, verken fra land eller sjø. Med bakgrunn i landskapsvirkning, allmenn tilgjengelighet i strandsonen, samt presedensvirkninger fremmer fylkesrådmannen forslag om innsigelse til planforslaget slik det foreligger. Innsigelsene gjelder nye tiltak i BFS5, samt omfang og byggehøyder i BFS3, BFS4, BBB1 og BBB2. Vedlegg - Saksprotokoll AFU Hjelmeland - Planbestemmelser - Plankart - Planbeskrivelse Flere ved plandokument kan lastes ned fra Hjelmeland kommunes nettside Dette dokumentet er elektronisk godkjent.