Vestre Slidre kommune ArkivSak: 18/25 JournalpostID: 18/3015 ArkivID: PlanID - 0543R099, K2 - L12 Saksbehandlar: Steinar Tvedt Dato: 05.06.2018 Saksframlegg Saksnr. Utval Møtedato 049/18 Formannskapet 11.06.2018 049/18 Kommunestyret 21.06.2018 Godkjenning av reguleringsplan for Vasetfjell hyttegrend Vedlegg: 23.03.2018 Plankart R99 Vasetfjell til 1.off ettersyn 91311 23.03.2018 Illustrasjon 1_skisse av tilpasning bratte tomter 91313 23.03.2018 Planbestemmelser Vasetfjell_til 1 off. ettersyn 91314 23.03.2018 Vasetfjell - Skredanalyse med faresoner 91316 23.03.2018 Vasetfjell_fargekart for bygg 91317 23.03.2018 Vasetfjell_Planbeskrivelse detaljreguleringsplan 91318 23.03.2018 Vasetfjell_ROS-analyse 91319 06.06.2018 Planbestemmelser Vasetfjell_ etter 1 ettersyn endret 94757 etter innsigelse4 06.06.2018 Plankart etter 1.offentlig ettersyn 94758 06.06.2018 ROS-analyse Vasetfjell hyttegrend rev etter 1 off 94759 06.06.2018 Reguleringsplan Vasetfjell - vedr. innsigelse fra 94808 Fylkesmannen 06.06.2018 Vurdering av overvannshåndtering i forbindelse med 94760 reguleringsplan Vasetfjell 06.06.2018 Innspill Vasetfjell 1. off ettersyn 94761 Saksutgreiing: DETTE ER SAMLET SAKSFRAMSTILLING NY BEHANDLING ETTER OFFENTLIG ETTERSYN STARTER PÅ SIDE 4 Det er fremma ein reguleringsplan for Vasetfjell. Denne planen fremmes med ein arealbruk definert til fritidsbustader, som er i strid med vedtatt arealbruk i kommunedelplan der dette er definert som område for næring bestemt som «hotell-tomt». Planfremjer har kjørt ein prosess med planprogram, der dette vart vedteke i kommunestyret den 19.12.2013. Det vart fatta følgjande vedtak i sak KS-77/13: Kommunestyret godkjenner planprogram for Vasetfjell hyttegrend, jfr PBL 4-1 og 12-9. I planprogrammet vart området som no fremmes til behandling akseptert at kunne nyttas til hyttebygging, dette med bakgrunn i at næringsområde bør konsentrerast til eit definert sentrumsområde som kommunen i utgangspunktet defineres til «handlegata» i regplan Vaset sentrum. Oppsummert anser ein difor at regulering til byggeområde fritidsbustader er i tråd med kommunedelplan for Vaset. Vurdering: I planframlegget legges det opp til 16 nye tomter for fritidsbustad med tilhøyrande vegnett og
teknisk installasjon. Utviding av planområdet: I skredrapporten utarbeidd av Asplan Viak, står det at for å frigjere dette planområdet for ras/skredfare må ein del areal på oversida (nordsida) av vegen opp mot Ålfjell sikrast mot flate hugst. Dette er bakgrunnen for at det no er sendt nytt varsel om planoppstart for på ein enkel måte å sikre det arealet som er naudsynt for rassikring. Det må i tillegg setjast planføresegn for det sikringsområdet, som gjer at det ikkje kan flatehuggast eller gjerast andre tiltak som reduserer rassikringa. I innleverte planføresegn er hogst take med som eit regulert tiltak, dette bør kunne aksepterast slik det er skildra med 20 meter breie striper, som uansett krev kommunal godkjenning. Det er imidlertid ikkje take med «andre tiltak som kan redusere rassikring». Administrasjonen føreslår at dette tas med som eit generelt krav, så vil ettertiden vise kva som går an å etablere av tiltak som defineres som at ikkje reduserer rassikring. Andel grøntareal: Andelen grøntareal er oppgjeve til 23,5 % grøntareal, medan kravet i planen er minimum 30 %. Imidlertid utvides no planområdet nordover pga sikring om ras/skred. Dermed vert grøntandelen betydeleg større. No kan det kanskje vere ein diskusjon om eit grøntareal langt oppe i bratte fjellsida skal gje den funksjon ein ynskjer som er noko luft mellom tomtene som gjer at det ikkje vert ein massiv utbygging. Imidlertid er fakta her at dette arealet var opphavleg tenkt til næringsutbygging. Når dette no er gjort om til hytte-utbygging er det ei grei løysing at det faktisk vert ei tett utbygging, som gjev ein god utnytting såpass nær Vaset sentrum. Dette må og sjåast opp i mot omsyn til terrenget/terrengtilpassing. Bratt terreng: Snitthelling på store deler av arealet er bratt, ein del er brattare enn 1:4 som er grensa for utbygging. For å bøte på dette har planfremjer sjølv fremja planføresegn som gjer at det vert sett avgrensing på breidde på bygg i dei tilfeller at hellingsgraden er mellom 1:4 og 1:6 jfr 1, pkt 5. Dette er eit godt utgangspunkt finn administrasjonen. Plassering av tomtemarkeringspel: Det er sett ut tomtemarkeringspel på alle tomtene. På ein del tomter er terrenget såpass bratt, at det kan vere eit poeng å styre plassering av hovedhytte. Planen legg opp til at tomtestikken skal styre plassering på alle tomter, noko ein ikkje finn naudsynt. Imidlertid bør ein styre dette på tomtene 15 og 16 Det er ikkje sett inn styrande planføresegn for korleis ein skal handtere plassering av hytte. Då stikken er plassert der tomta er flatast, rår ein til å lage eit nytt føresegn som styrer bygging der tomtemarkeringspelen står. Nytt planføresegn: Hovudhytte skal plasserast slik at tilnærma senter på hytta kjem på tomtemarkeringspelen. Dette gjeld tomtene 15 og 16. Utnyttingsgrad: Utnyttingsgraden føreslås sett til 20% BYA for alle tomtene. Dette inneber følgjande: 700 m2 tomt = 140 m2 BYA 800 m2 tomt = 160 m2 BYA 1000 m2 tomt = 200 m2 BYA Ved bruk av BYA teller ikkje eventuell underetasje/oppstugu, dette til info. Det er då «fotavtrykket» av bygget som vert tellande, og tillatt mønehøgde styrer om det kan etablerast fleire etasjar. Største tomta her er 1129 m2, som da igjen gir mulighet til å bygge inntil 239 m2 BYA, då med fratrekk av parkering på 36 m2 om det ikkje bygges garasje. Dette er i tråd med tilsvarande planer på Ulset, og samtidig defineres dette arealet såpass nært Vaset sentrum som igjen burde kunne gje rom for ein høgare utnytting. Naturmangfald:
Er gjennomgått i planskildring, og ser ut som ei grundig gjennomgang. Ridestigen: I planskildringa legges det opp til ei flytting av ridestigen for å komme klar av nye tomter. Dersom den får ein minst like god plassering/trase er dette greitt finn administrasjonen. Imidlertid bør det her setjast rekkefølgjeføresegns om sikrer opparbeiding av ridestigen. Det viktigaste må vere at ikkje ridestigen blir øydelag, og dette kan en løyse ved at et rekkefølgjeføresegn som sikrar flytting av ridestigen trer i kraft når det evt graves i traseen ved ridestigen. Administrasjonen føreslår følgjande nytt rekkefølgeføresegn: Tomt T12 kan ikkje bebyggast før det er opparbeida ny trase for Ridestigen. Denne skal fungere som en turveg, og opparbeiding skal godkjennast av kommunen. Største hellingsgrad på Ridestigen skal vere 1:5. Med et slikt rekkefølgjeføresegn varetek ein at ridestigen vert opparbeid når traseen vert omlagt, men det får i praksis lite/ingen følgjer for utbyggar, då vegen til T12 uansett må lagast, og ekstrakostnaden med å koble denne vegen til ridestigen er minimal. Generelt om planføresegn: Administrasjonen har starta eit arbeid for å samordne meir oppsett av planføresegn for kommunen, og ein innarbeider difor planføresegn for Vasetfjell hyttegrend til dette. Det ligg difor ved eit nytt utkast til planføresegn. Desse er ein no eining med planfremjer om, slik at dette vert å anse som ein samordna utkast. Eventuelle tillegg kjem fram av forslag til vedtak. Byggegrenser i plankartet: Det er nokre tomter som det kan tyde på at byggegrenser er lagt opp i bratt terreng, noko som kan gje uheldige terrenginngrep. Dette gjeld tomtene T12, der ein rår til å kutte nedre byggegrense med 5 meter for å unngå bygging for langt ned på «kulen», som kan gje uheldige landskapsverknader. Tomt T11 er lagt inntil ein fjellskrent/berghylle med fast fjell. Det er urealistisk å bygge inn i synleg fjell her, og ein reduserer difor øvre byggegrense med 5 meter for å unngå sprenging i dette synlige fjellpartiet. Tomt T1 har og ein bratt skrent på øvre del av tomta, som det burde være unødig å bygge inn i. om ein reduserer byggegrensa med 3 meter på øvre del vil dette ivareta momentet som tas opp. Eit alternativ til endra byggegrenser er å binde opp plassering av hovudhytta, men dette gjev uheldige bindingar for tomtekjøpar så ein finn det betre å endre på byggegrensene. Utbyggingsavtale: Det vert laga ein felles avtale for både regplan for Vasetfjell og Vasetvatnet hyttegrend. Den ivaretek dei vanlege moment som tas med i slike utbyggingsavtaler. Avtalen legges ved saka, men fremmes som en eigen sak. Hensynssone for VA-trase. Det bør teiknast inn regulert hensynssone for VA-trase. Dette for å sikre korridor til offentleg VA-trase oppover mot Ålfjell, jfr plankart. Det føres inn følgjande planføresegn knytt til hensynssone: Sikringssone Andre sikringssoner V/A-traseer Sikringssonen omfatter i all hovedsak kommunalt V/A-nett. Det kan ikke gjøres etableringer innenfor sikringssonen som vanskeliggjør drift og vedlikehold av det kommunale nettet. Det vil i hovedsak si at faste installasjoner skal godkjennes av kommunen sin V/A-avdeling. All drift og vedlikehold av V/A-nettet er tillatt. Planskildring: Det mangler arealrekneskap i planskildringa. Planfremjer må rett opp denne slik at dette fremgår korrekt. Forslag til vedtak: Formannskapet vedtek å legge reguleringsplan for Vasetfjell hyttegrend ut til 1. gongs offentleg ettersyn (jfr PBL 12-11) etter at følgjande endringar er gjort: 1. Planområdet utvides med sikringsareal mot ras/skred, og det setjes følgjande føresegn
i tillegg under 4: Det kan ikkje gjennomførast tiltak innafor henynssona som kan redusere rassikringa utan at det er godkjent av Vestre Slidre kommune. 3. Nytt rekkefølgjeføresegn som erstattar 0 A.: Tomt T12 kan ikkje bebyggast før det er opparbeida ny trase for Ridestigen. Denne skal fungere som en turveg, og opparbeiding skal godkjennast av kommunen. Største hellingsgrad på Ridestigen skal vere 1:5. 4. Byggegrense endres for tomt T1, T11 og T12 jfr plankart. 5. Nytt planføresegn: Sikringssone omfattar i all hovudsak kommunalt VA-nett. Det kan ikkje gjerast etableringar innanfor sikringssone som vanskeleggjer drift og vedlikehald av det kommunale nettet. Det vil i hovudsak seie at faste installasjonar skal godkjennast av kommunen sin VA-avdeling. All drift og vedlikehald av VA-nettet er tillate. 6. Planskildring oppdateres med arealrekneskap. 16.06.2015 Formannskapet Behandling: Befaring. Repr. Ødgård fremma slikt forslag til pkt 7: Formannskapet ber om at det blir utarbeida ei snittegning av tomtene T4 og T6, sett i samanheng med innteikna ei hytte på 120 m2 kvar tomt. Administrasjonen sitt forslag med tilleggsforslag frå repr. Ødegård vart samrøystes vedteke. FS-049/15 Vedtak: Formannskapet vedtek å legge reguleringsplan for Vasetfjell hyttegrend ut til 1. gongs offentleg ettersyn (jfr PBL 12-11) etter at følgjande endringar er gjort: 1. Planområdet utvides med sikringsareal mot ras/skred, og det setjes følgjande føresegn i tillegg under 4: Det kan ikkje gjennomførast tiltak innafor henynssona som kan redusere rassikringa utan at det er godkjent av Vestre Slidre kommune. 3. Nytt rekkefølgjeføresegn som erstattar 0 A.: Tomt T12 kan ikkje bebyggast før det er opparbeida ny trase for Ridestigen. Denne skal fungere som en turveg, og opparbeiding skal godkjennast av kommunen. Største hellingsgrad på Ridestigen skal vere 1:5. 4. Byggegrense endres for tomt T1, T11 og T12 jfr plankart. 5. Nytt planføresegn: Sikringssone omfattar i all hovudsak kommunalt VA-nett. Det kan ikkje gjerast etableringar innanfor sikringssone som vanskeleggjer drift og vedlikehald av det kommunale nettet. Det vil i hovudsak seie at faste installasjonar skal godkjennast av kommunen sin VA-avdeling. All drift og vedlikehald av VA-nettet er tillate. 6. Planskildring oppdateres med arealrekneskap. 7. Formannskapet ber om at det blir utarbeidd ei snittegning av tomtene T4 og T6, sett i samanheng med innteikna ei hytte på 120 m2 på kvar tomt. Saksutgreiing etter offentleg ettersyn: Planforslaget har vært på offentlig ettersyn i 6 uker, med frist for innspill den 07.05.2018. Grunneier ønsket å stille planprosessen for Vasetfjell i bero inntil reguleringsplan for Vasetvatnet også kunne godkjennes. Det har derfor gått lang til frå formannskapets vedtak og til planen ble lagt ut til ettersyn. Som en konsekvens av dette, har administrasjonen endret oppsettet på planbestemmelser for at de skal passe inn i den malen som kommunen bruker for planbestemmelser nå, men utan at innholdet har blitt endret. Planen ble dessverre lagt ut til ettersyn utan at alle elementer i formannskapets vedtak ble innkorporert. Dette gjelder punkt 1, 2, 3, 5, 6 og 7. Dette er sterkt å beklage. Konsekvensen er at disse elementene må tas inn ved godkjenning av planen, dersom kommunestyret ser det som nødvendig. Man kan ta inn elementer i en plan ved godkjenning dersom de er av en
slik art at det ikkje har vesentlig innvirkning for planen som helhet eller for berørte parter. Alternativet er å legge planen ut til nytt ettersyn. Punkt 1 er imidlertid rettet opp i dialog med Fylkesmannen etter ettersynet. Dette er beskrevet under. Det har kommet 2 innspill. Under følger en rask oppsummering av hvert enkelt innspill. Alle innspillene er for øvrig vedlagt saken. Fylkesmannen i Oppland har i tillegg fremmet innsigelse til planen. Fylkesmannen i Oppland: Fylkesmannen fremmer innsigelse til planen fordi planen ikkje sikrer vesentlige nasjonale og regionale interesser innenfor samfunnssikkerhet. Innsigelsen er knyttet til håndtering av overvann og skred. ROS-analysen er ikkje tiltrekkelig mhp. ny rettleder frå DSB, som ble iverksatt i april 2017. Det mangler dokumentasjon for at området kan bebygges i forhold til skre, og det mangler dokumentasjon for håndtering av overflatevann. Ut over dette oppfordrer påpeker Fylkesmannen at mange av områdene på Vaset som opprinngelig var avsatt til næring, blir omregulert til fritidsboliger. Fylkesmannen tar til etterretning at dette er en ønsket utvikling, men oppfordret kommunen sterkt til å prioritere framdriften med ny kommuneplan for å få et oppdatert overordnet planverktøy. Valdres kommunale renovasjon (VKR): Har ingen kommentarer til planen, men setter krav om at eksisterende renovasjonsløsning for området benyttes Vurdering: Som omtalt over, så skulle man ved offentlig ettersyn ha sendt ut et plankart som hadde vært utvidet til å ha med skogen på oversiden, i tråd med formannskapets vedtak. Det er også varslet oppstart på denne utvidelsen av planområdet tidligere. Da det utvidede plankartet ble oversendt Fylkesmannen, var tilbakemeldingen at dette var tilfredsstillende dersom man i tillegg påførte SOSI-kode H-310. Dette er nå gjort. I tillegg ble planbesetemmelsenes punkt 2.2, 3.2 og 5.2 endret i tråd med Fylkesmannens anmodning, samt at punktene 0B (rekkefølgebestemmelse) og 1.1.21 ble tilføyd. Plankonsulenten som har tegnet planen laget også et tilleggsnotat til ROS-analysen mhp. overflatevann. Dette i sum gjorde at FM har trukket sin innsigelse. De enkelte momentene som ble uteglemt ved ettersynet, og som kan tas inn i planvedtaket vurderes her: 1: Utvidet planområde og oppdaterete bestemmelser: Som omtalt over har disse endringene blitt gjort etter krav frå Fylkesmannen. Utvidelsen av planområdet fører ikkje til noe endring, snarere tvert i mot sikrer det at skogen i området blir stående. Det er ingen andre parter enn planfremmerne sjølv som blir negativt berørt av dette. Det same gjelder de oppdaterte bestemmelsene mhp. samfunnsikkerhet og beredskap. Administrasjonen vurderer det derfor slik at disse elementene kan tas inn i planen utan at nytt ettersyn er nødvendig 2: Det har liten praktisk betydning for planen om man tar inn binding av hyttene på T15 og T16. Vurderingen er at dette punktet kan tas inn i planen utan nytt ettersyn. 3: Det å krevje ridestien anlagt før tomt T12 kan fradeles i stedet for å kreve at ridestien skal være anlagt før noen tomter i planen kan fradeles i det hele tatt, er en lettelse for tiltakshaver. Dette kan imidlertid ha konsekvenser for almennheten i det ridestien da kan bli anlagt senere. Imidlertid anses dette som lite vesentlig, særlig med tanke på at det først er når tomt T12 blir fradelt at situasjonen i dette området av planen endrer seg vesentlig frå i dag. Administrasjonen vurderer det slik at punktet kan tas inn uten nytt ettersyn. 5: Det er uproblematisk å ta inn hensynssone for offentlig VA i plankartet utan nytt ettersyn. 6: Dette er ikkje en del av den juridisk bindende reguleringsplanen. At oppdatert arealregnskap ikkje har vært på ettersyn er en mindre vesentlig feil, særlig da man ikkje her en diskusjon om dyrket/dyrkbart areal i denne planen. Dette knytter seg først og fremst til
arealet som blir tatt inn som følgje av utvidelse av plangrensa. 7: Dette punktet forstås slik at dette ikkje skulle være med ut på ettersyn, men var ønsket som beslutningsgrunnlag ved politisk ferdiggodkjenning. Dersom formannskapet fortsatt ser at dette vil være nyttig, så kan dette legges fram for kommunestyret når planen skal behandles. Forslag til vedtak: Vestre Slidre kommune godkjenner, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, reguleringsplan for Vasetfjell hyttegrend slik den foreligger med følgende endringer: 1. Planen godkjennes med det utvidede planområdet som består av skog bundet med faresone H-310. 3. Det tas inn nytt rekkefølgjeføresegn som erstattar 0 A.: Tomt T12 kan ikkje bebyggast før det er opparbeida ny trase for Ridestigen. Denne skal fungere som en turveg, og opparbeiding skal godkjennast av kommunen. Største hellingsgrad på ridestigen skal vere 1:5. 4. Det tas inn en sikringssone for offentlig VA-nett i plankartet. 5. Nytt planføresegn: Sikringssone VA omfattar i all hovudsak kommunalt VA-nett. Det kan ikkje gjerast etableringar innanfor sikringssone som vanskeleggjer drift og vedlikehald av det kommunale nettet. Det vil i hovudsak seie at faste installasjonar skal godkjennast av kommunen sin VA-avdeling. All drift og vedlikehald av VAnettet er tillate. Formannskapet 11.06.2018: Behandling: Samrøystes FS- 049/18 Vedtak: Vestre Slidre kommune godkjenner, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, reguleringsplan for Vasetfjell hyttegrend slik den foreligger med følgende endringer: 1. Planen godkjennes med det utvidede planområdet som består av skog bundet med faresone H-310. 3. Det tas inn nytt rekkefølgjeføresegn som erstattar 0 A.: Tomt T12 kan ikkje bebyggast før det er opparbeida ny trase for Ridestigen. Denne skal fungere som en turveg, og opparbeiding skal godkjennast av kommunen. Største hellingsgrad på ridestigen skal vere 1:5. 4. Det tas inn en sikringssone for offentlig VA-nett i plankartet. 5. Nytt planføresegn: Sikringssone VA omfattar i all hovudsak kommunalt VA-nett. Det kan ikkje gjerast etableringar innanfor sikringssone som vanskeleggjer drift og vedlikehald av det kommunale nettet. Det vil i hovudsak seie at faste installasjonar skal godkjennast av kommunen sin VA-avdeling. All drift og vedlikehald av VAnettet er tillate.
Kommunestyret 21.06.2018: Behandling: Samrøystes KS- 049/18 Vedtak: Vestre Slidre kommune godkjenner, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, reguleringsplan for Vasetfjell hyttegrend slik den foreligger med følgende endringer: 1. Planen godkjennes med det utvidede planområdet som består av skog bundet med faresone H-310. 3. Det tas inn nytt rekkefølgjeføresegn som erstattar 0 A.: Tomt T12 kan ikkje bebyggast før det er opparbeida ny trase for Ridestigen. Denne skal fungere som en turveg, og opparbeiding skal godkjennast av kommunen. Største hellingsgrad på ridestigen skal vere 1:5. 4. Det tas inn en sikringssone for offentlig VA-nett i plankartet. 5. Nytt planføresegn: Sikringssone VA omfattar i all hovudsak kommunalt VA-nett. Det kan ikkje gjerast etableringar innanfor sikringssone som vanskeleggjer drift og vedlikehald av det kommunale nettet. Det vil i hovudsak seie at faste installasjonar skal godkjennast av kommunen sin VA-avdeling. All drift og vedlikehald av VAnettet er tillate.