UTBYGGINGSAVTALE for HUGGENESSKOGEN NÆRINGSOMRÅDE FELT B/VS, N1, N2A og N2B 1. PARTER Følgende avtale er inngått mellom: Navn: Rygge kommune Org.nr.: 959 272 492 heretter betegnet som RK og Navn: HNP Infra 1 AS Org nr.: 999 659 683, samt HNP VA - Anlegg AS Org nr.: 916 138 911 heretter samlet betegnet som UTBYGGER. 2. DEFINISJONER I denne avtalen menes følgende med disse begreper: Reguleringsplanen: Rekkefølgebestemmelsene: Anleggsbidrag: Kontantbidrag: Reguleringsplan for Huggenesskogen næringsområde, vedtatt av kommunestyret i Rygge den 3.4.2014, sak 2008/1425 (vedlegg 1). 8.3 i reguleringsplanen. Det vederlag som skal ytes for opparbeidelse av samferdselsanlegg og grønnstruktur i Huggenesskogen næringsområde. Anleggsbidraget består av et kontantbidrag og en realytelse. Den del av anleggsbidraget som skal betales kontant. Side 1 av 7
Realytelser: De tiltak som UTBYGGER etter denne avtale har plikt til å opparbeide. 3. FORMÅL OG BAKGRUNN I områderegulering for Huggenesskogen næringsområde er det vedtatt rekkefølgebestemmelser som angir hvilke vilkår som må oppfylles for at igangsettingstillatelse og eller brukstillatelse/ferdigattest for de ulike planområdene kan gis. Utbyggingsavtalen har til formål å oppfylle reguleringsplanens rekkefølgebestemmelser for planområdet B/VS og N1 for eiendommene gnr/bnr: 56/15, 56/16, 56/19, 56/66, 56/72, 56/74, 56/75 samt planområdet N2A og N2B med eiendom 56/73 i Rygge kommune. 4. GEOGRAFISK OMRÅDE Områdene som omfattes av denne avtale er i reguleringsplanen benevnt som KV2, GS5, VS2, VS3, VS4, B/VS, N1, N2A og N2B. 5. FORHOLDET TIL REKKEFØLGEBESTEMMELSER I reguleringsplanen for området er det vedtatt følgende rekkefølgebestemmelser som vilkår for utbygging av planområdet: 8.3 Rekkefølgebestemmelser (1) Før kommunen kan gi brukstillatelse for byggetiltak, skal det være etablert nødvendig teknisk infrastruktur for dette byggetiltaket, Jf. Pbl. 12-7 nr. 10. (2) Før kommunen kan gi brukstillatelse/ferdigattest for tiltak innenfor B/VS eller N1, N2A, N2B eller N3 skal KV2 være bygget i samsvar med avtale mellom utbygger og konsesjonshaver til flyplassen. (3) Før kommunen kan gi igangsettingstillatelse for utbygging av N2A, N2B eller N3, skal krysset Terminalveien-Flyplassveien være ombygget, etter detaljplan godkjent av Statens vegvesen. (4) Før kommunen kan gi igangsettingstillatelse for utbygging i planområdet skal det foreligge en forpliktende avtale om innløsning av boligeiendommene innenfor felt N1, eiendommene med gårds- og bruksnummer 56/19, 56/66 og 56/15. Innløsningssummen skal fastsettes etter reglene i lov om vederlag ved oreigning av fast eiendom av 06.04.1984. Dersom partene i den forpliktende avtalen ikke enes om innløsningssummen, skal innløsningssummen fastsettes ved skjønn etter skjønnsprosesslovens 4 (avtaleskjønn). (5) Før kommunen kan gi brukstillatelse for byggetiltak i område B/VS og N1, skal den del av vegetasjonsskjerm VS 3 og/eller VS 4 som grenser til byggetiltaket være etablert. Før kommunen kan gi brukstillatelse for byggetiltak i området N2A og N2B skal den del av vegetasjonsskjerm VS 2 som grenser til byggetiltaket være etablert. Før kommunen kan gi brukstillatelse for byggetiltak i område N3, skal vegetasjonsskjerm VS 1 være etablert. UTBYGGER skal oppfylle rekkefølgebestemmelse 8.3 første, andre og femte ledd ved å opparbeide tiltakene nevnt i denne avtale pkt 6.2. Side 2 av 7
Rekkefølgebestemmelse 8.3 femte ledds tredje setning inngår ikke i denne utbyggingsavtalen. UTBYGGER skal oppfylle rekkefølgebestemmelse 8.3 tredje ledd ved å utføre tiltaket i rekkefølgebestemmelsen, se punkt 6.4. UTBYGGER skal oppfylle rekkefølgebestemmelse 8.3 fjerde ledd ved å utføre tiltaket i rekkefølgebestemmelsen, se punkt 6.3. RK skal oppfylle rekkefølgebestemmelse 8.3 tredje ledd ved å utføre tiltaket i rekkefølgebestemmelsen, se punkt 7. 6. UTBYGGERs PLIKTER FOR OPPFYLLELSE AV REKKEFØLGEBESTEMMELSENE 6.1. Anleggsbidrag UTBYGGER skal yte et anleggsbidrag til opparbeidelse av offentlige arealer på Huggenesskogen næringsområde. Anleggsbidraget ytes i form av en realytelse, se pkt. 6.2 og 6.3, samt et kontantbidrag, se pkt. 6.4. 6.2. Realytelse infrastruktur Tiltakene i rekkefølgebestemmelsenes andre og femte ledd utgjør realytelsene. 6.2.1. Opparbeidelse av tiltak UTBYGGER skal for egen regning og risiko prosjektere og opparbeide følgende tiltak: 1. VVA-anlegg for KV2 og GS5. 2. Den del av vegetasjonsskjerm VS2, VS3 og/eller VS4 som grenser til byggetiltaket. Tiltakene er inntegnet på reguleringsplankartet. Rekkefølgebestemmelsens andre ledd anses oppfylt når KV2 er opparbeidet i samsvar med vilkårene stilt av konsesjonshaver til flyplassen. 6.2.2. Standard på tiltakene KV2 skal opparbeides til den standard som kreves av konsesjonshaver for flyplassen og i henhold til veinormaler tilsvarende adkomstvei A2 eller samlevei SA1, så langt de samsvarer med kravene fra konsesjonshaver for flyplassen. Vegetasjonsskjermene skal opparbeides med god og naturlig standard som gir lavt behov for vedlikehold. 6.3. Realytelse boliger For rekkefølgebestemmelsens fjerde ledd anser RK at vilkåret er oppfylt. UTBYGGER har fremlagt kopi av frivillig inngått signerte kjøpekontrakter med beboerne i hhv. Østre Huggenesvei 20 (56/66), 22 (56/19) og 30 (56/15). RK vil etter beste evne og innenfor rådende hjemmelsgrunnlag påse så langt som mulig at andre utbyggere innenfor reguleringsplanen avkreves et kontantbidrag som kompensasjon til UTBYGGER til dekning av UTBYGGERS oppfyllelse av dette rekkefølgekravet, jf. pkt 9. Side 3 av 7
6.4. Kontantbidrag For oppfyllelse av rekkefølgebestemmelsens tredje ledd er det avtalt at UTBYGGER yter kontantbidrag (K1) til RK for at de skal sørge for at rekkefølgebestemmelsen blir oppfylt. Kontantbidraget er beregnet ut i fra en total kostnad på ca. 4,0 MNOK. Totalt BYA for hele reguleringens planområde er 74.072 m 2, herav ca. 56.551 m 2 for N2A, N2B og N3. Kontantbidraget for områdene knyttet til dette punktet utgjør kr 71,- pr. m 2 BYA. Kontantbidragets størrelse for det enkelte byggetiltak beregnes ut fra ovennevnte kronebeløp pr m 2 BYA og maksimalt tillatt m 2 BYA i igangsettingstillatelsen. UTBYGGER har rett til å oppfylle rekkefølgekravet gjennom opparbeidelse av tiltaket som en realytelse (som i pkt. 6.2), i stedet for å yte kontantbidrag. RK skal da oppfylle pkt. 7.2 tilsvarende. Dersom rekkefølgekravets tredje ledd oppfylles og bekostes av andre enn RK og UTBYGGER, bortfaller UTBYGGERS plikt til å yte kontantbidraget. 6.4.1. Regulering av kontantbidraget Kontantbidraget justeres på oppgjørstidspunktet med KPI til kontantbidraget forfaller til betaling. 6.4.2. Oppgjør Hele kontantbidraget for et byggetiltak forfaller til betaling samtidig med at igangsettingstillatelse gis for byggetiltaket. 7. RKs PLIKTER FOR OPPFYLLELSE AV REKKEFØLGEBESTEMMELSENE 7.1. RK plikter å oppfylle rekkefølgebestemmelsens tredje ledd ved å pålegge enhver annen utbygger innenfor og utenfor reguleringsplanen som vil nyttiggjøre seg denne infrastrukturen et likelydende krav om å foreta denne ombyggingen. UTBYGGER har i så fall krav på reduksjon i kontantbidraget tilsvarende annen utbyggers anleggsbidrag. Dersom kontantbidrag av UTBYGGER allerede er innbetalt har UTBYGGER krav på tilbakebetaling av for mye innbetalt. RK skal stille plankrav ved detaljregulering av felt N2B og N3 som sikrer finansiering av oppfyllelse av rekkefølgebestemmelsens tredje ledd. 7.2. RK plikter å inngå justeringsavtaler iht pkt 10 om merverdiavgift for realytelsene i utbyggingsavtalen. RKs administrasjonskostnad begrenses til kr 4.000,- pr avtale om justeringsrett pr år. Bidraget justeres etter KPI fra inngåelse av denne avtale. 8. OVERTAKELSE AV AREAL OG ANLEGG UTBYGGER skal sørge for at areal regulert til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur som omfattes av denne avtale overdras vederlagsfritt til RK. Arealet som skal overføres til RK består av KV2 og GS5 i vedlagte reguleringskart og overdras til RK når anlegget er ferdig opparbeidet og UTBYGGER med 3 ukers forutgående varsel har krevet at RK overtar. Anleggets SPV-pumpestasjon (merket på vedlegg 3 d) som etter avtale ikke bygges etter kommunal standard før det av UTBYGGER anses hensiktsmessig, overføres ikke til RK før UTBYGGER med 3 ukers varsel har krevet at RK skal overta og pumpestasjonen har kommunal standard. Side 4 av 7
Dersom det går noe tid og VVA-anleggene tas i bruk over lengre tid (i mer enn to år) før UTBYGGER varsler RK om overdragelse, kan RK kreve vedlikehold av anlegget før det overdras. Eksempelvis om asfalterte veier slites vesentlig i brukstiden, kan RK kreve at det asfalteres på nytt før overdragelsen. RK kan ikke kreve opparbeiding utover det beskrevet i pkt. 6.2.2. KV2 og GS5 (del av gnr 56 bnr 71) overdras ved overtakelsesforretning. Utbygger er ansvarlig for å innkalle til overtakelsesforretning og føre protokoll ved overtakelsesforretningen. Ved overdragelsesforretningen skal arealene være opparbeidet i henhold til godkjent byggesøknad. For øvrig overtas arealene som de er, jf. lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93 3-9. RK plikter å overta drift og vedlikehold av anleggene innenfor KV2 og GS5 fra det tidspunkt overtakelsesforretningen er gjennomført. 9. REFUSJON UTBYGGERs mulighet til å benytte refusjon etter plan og byggingsloven for realytelsene i punkt 6 faller ikke bort som følge av inngåelse av denne avtalen. RK skal så langt den har anledning støtte og gi UTBYGGER rett til å kreve refusjon mot andre utbyggere innenfor planområdet for kostnader som UTBYGGER har hatt med å løse de pliktene som fremkommer av pkt. 6 over. Refusjonen skal beregnes etter selvkostprinsippet med KPI og netto størrelse skal fordeles på hele planområdet etter BYA. 10. MERVERDIAVGIFT Nødvendig teknisk infrastruktur på geografisk område omfattet av planen (innenfor reguleringsplanen) skal i betydelig utstrekning bekostes av UTBYGGER eller selskap utpekt av UTBYGGER. Anskaffelse og bygging av slik infrastruktur vil på nærmere vilkår utgjør en kapitalvare etter merverdiavgiftsloven 9-1 første ledd. Som følge av at UTBYGGER eller selskap utpekt av UTBYGGER bekoster utbygging av slik nødvendig teknisk infrastruktur, har RK plikt til å inngå nødvendige justeringsavtaler som omhandlet i merverdiavgiftsloven 9-3 med UTBYGGER eller andre selskaper utpekt av UTBYGGER for overføring av justeringsrett eller justeringsplikt på kapitalvarene anskaffet for oppfyllelse av rekkefølgekrav 8.3. RK plikter å medvirke til at slik avtale er inngått og signert innen oppgavefristen for den avgiftstermin hvor kapitalvaren er overdratt til RK. RK er kjent med at kostnadene forbundet med oppfyllelse av rekkefølgekravet i 8.3 vil kunne bli fordelt mellom flere subjekter, slik at RK vil kunne måtte inngå flere likelydende avtaler som i sum dekker den totale utbyggingskostnaden for nødvendig teknisk infrastruktur. 11. SAKSBEHANDLING OG OFFENTLIGHET RK sørger for at saksbehandlingsreglene for utbyggingsavtaler blir fulgt jf. pbl 17-4. Side 5 av 7
12. ENDREDE FORUTSETNINGER Dersom området blir vedtatt omregulert på en måte som får vesentlig betydning for økonomien i de planer som ligger til grunn for utbyggingsavtalen, skal hver av partene ha rett til å kreve reforhandlinger. Tilsvarende gjelder dersom området ikke kan utnyttes i henhold til reguleringsplanen. 13. MISLIGHOLD Dersom en part misligholder sine plikter etter avtalen, kan den annen part kreve erstatning for direkte økonomisk tap som parten påføres som følge av misligholdet. Erstatning for indirekte tap kan ikke kreves. Den part som vil gjøre gjeldende misligholdsvirkninger, må reklamere skriftlig innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget misligholdet. 14. OVERDRAGELSE UTBYGGER skal være berettiget til å overdra sine rettigheter og forpliktelser etter denne avtalen helt eller delvis, og skal ha rett til på fritt grunnlag å benytte kontraktsmedhjelpere til å oppfylle avtalen. Om UTBYGGER benytter denne retten skal kontraktsmedhjelperen tiltre denne avtalens plikter og rettigheter. RK skal holdes informert dersom UTBYGGER benytter seg av denne retten. 15. VEDTAK AV KOMPETENT MYNDIGHET Avtalen er ikke bindende for RK før den er vedtatt av Rygge kommunestyre og undertegnet. 16. MEDDELELSER OG KORRESPONDANSE Alle meddelelser og påkrav i tilknytning til denne avtalen skal være skriftlig. Meddelelser og påkrav til UTBYGGER sendes til: HNP Infra 1 AS og HNP VA-Anlegg AS c/o Loe Utvikling AS Sjølyst Plass 4 0278 Oslo E-post: post@loeutvikling.no Meddelelser og påkrav som etter avtalen skal rettes til RK, sendes til: Rygge kommune Larkollveien 9 1570 Dilling E-post: postmottak@rygge.kommune.no Side 6 av 7
17. VEDLEGG I tillegg til avtalens hoveddokument, består avtalen av følgende vedlegg: 1. Reguleringskart og -bestemmelser 2. Bekreftet firmaattest for HNP Infra 1 AS og HNP VA-Anlegg AS 3. Anleggsoversikt: a. Veiplan, tegn.nr. 01, datert 20.10.2015 b. Normalprofil, detaljer, tegn.nr 02; datert 20.10.2015 c. Tverrprofiler adkomstvei, tegn.nr. 03, datert 20.10.2015 d. VA-plan, tegn.nr. 04, datert 20.10.2015 e. VA-plan og profil, tegn.nr. 05, datert 20.10.2015 f. Kummer grøftesnitt, tegn.nr. 06, datert 20.10.2015 18. PARTENES UNDERSKRIFTER Sted/dato:.. Sted/dato:.. For Rygge kommune, For HNP Infra 1 AS, Org.nr.: 959 272 492: Org nr.: 999 659 683: Fornavn/Etternavn Fornavn/Etternavn Sted/dato: For HNP VA-Anlegg AS, Org nr.: 916 138 911 Fornavn/Etternavn Side 7 av 7