SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 15/04184-49 Saksbehandler Mette Kristensen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 23.11.2016 16/16 2 Bystyret 2015-2019 08.12.2016 105/16 Detaljreguleringsplan for Kulås terrasse - sluttbehandling Saken er fremmet etter prinsippet om fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Arild Oskar Karlsen, Enhet kommunalteknikk Vedlegg: 1. Plankart, datert 8.7.2016 2. Reguleringsbestemmelser, datert 8.7.2016 og revidert 1.11.2016 3. Planbeskrivelse, datert 8.7.2016 og revidert 1.11.2016 4. Sammendrag og kommentarer til innkomne merknader ved offentlig ettersyn 5. Innspill ved offentlig ettersyn Sammendrag: Rambøll Norge AS og Plus Arkitektur AS har på vegne av Vestlia Properties AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Kulås terrasse. Formålet med planen er å transformere området fra frittliggende eneboliger til konsentrert boligbebyggelse. Planområdet ligger ca. 800 meter sør for Sarpsborg torg og grenser i øst mot Kulåsparken. Området omfatter til sammen 7,1 daa. Det legges til rette for rundt 36-40 boenheter. Flere naboer har innvendinger mot planforslaget. Disse dreier seg i hovedsak om byggehøyder, utnyttelsesgrad, trafikk og avvik fra gjeldende sentrumsplan. Etter en samlet vurdering anbefaler rådmannen at innvendingene ikke tas til følge. Det er etter offentlig ettersyn gjort endringer i parkeringsbestemmelsene. Dette betraktes som en mindre endring. Det knytter seg ikke innsigelser til planforslaget. Planen kan derfor egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Kulås terrasse vedtas. Utredning: Bakgrunn for saken Rambøll Norge AS i samarbeid med Plus Arkitektur AS har på vegne av Vestlia Properties AS utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Kulås terrasse.
Formålet med planen er å utvikle området fra frittliggende eneboliger til konsentrert boligbebyggelse. Beskrivelse av området Planområdet har en sentral beliggenhet i et etablert boligområde rundt 800 meter sør for Sarpsborg torg. Innenfor planområdet er det i dag fire eneboliger. Nabobebyggelsen består av terrasseblokker i sør og eneboligbebyggelse på nord og vestsiden. Mot øst ligger Kulåsparken. Arealet er vestvendt, og det er ca. åtte meters høydeforskjell mellom gata Kulås terrasse i vest og Kulåsparken i øst. Planområdet er til sammen 7,1 daa. Forholdet til andre planer Gjeldende reguleringsplan for området er Nedre Kulås, plan-id 12019, vedtatt 27. juni 1977. Arealformålene er frittliggende småhusbebyggelse og friområde. Kommunedelplan for sentrum gjelder foran reguleringsplanen ved eventuell motstrid. Området er i sentrumsplanen disponert til bolig. Planforslaget avviker fra høydebestemmelsene i gjeldende sentrumsplan som er gesimshøyde 7,5 meter og mønehøyde 11,5 meter. Samtidig viser sentrumsplanen at området er vurdert å ha potensiale for tettere utnyttelse, med urban blokkbebyggelse. Rådmannen gjør oppmerksom på at det er anledning til å regulere områder på en måte som avviker fra sentrumsplanens bestemmelser, så lenge det foreligger en begrunnet analyse for avviket og en vurdering av konsekvensene opp mot sentrumsplanens helhet. Føringer fra kommuneplanens arealdel, vedtatt av bystyret 18.06.2015, er at sentrum skal ta en betydelig del av bolig- og næringsveksten fremover gjennom fortetting og transformasjon. Disse føringene er nedfelt i planprogram for sentrumsplanen og ligger også til grunn for regulering av Kulås terrasse. Planområdet er omgitt av Kulåsparken i øst, eneboligbebyggelse i nord og vest og terrasseblokker i syd. Planforslaget legger til rette for bebyggelse i fem etasjer og viderefører den tettere bebyggelsesstrukturen som er etablert videre sørover og øst for Kulås terrasse. Det skrånende terrenget gir gode vilkår for terrassert bebyggelse. Nærhet til Kulåsparken er en ressurs og utbyggingen vil bidra til økt bruk av parken. Silhuetten av Kulås, som er et viktig identitetsbærende element, bevares ved utbyggingen. Beskrivelse av planforslaget Innenfor planområdet legges det til rette for blokkbebyggelse med tilhørende anlegg som lekearealer, felles uteoppholdsarealer, parkeringskjeller, renovasjonsanlegg, internt gangveisystem og veiareal. Skisseprosjektet, som ligger til grunn for planforslaget, inneholder 35-40 boenheter. Som en følge av det skrånende terrenget er tre av fire bygninger foreslått utformet som terrasserte boligblokker. Mellom byggene sikres det gode forbindelseslinjer mellom Kulås terrasse og Kulåsparken. En vegetasjonssone mellom ny bebyggelse og Kulåsstien skal fungere som en gradvis overgang mellom privat sone og offentlig sone langs Kulåsstien. Planforslaget åpner for bebyggelse med fem etasjer pluss parkeringskjeller. Terrassering med trinnvis tilbaketrekking av etasjene bidrar til å redusere høydevirkningen mot adkomstveien Kulås terrasse. Ny bebyggelse vil ikke bryte tre-silhuetten mot Kulåsparken. Gjennomføring av planen vil føre til at fire eneboliger erstattes av fire boligblokker. Stedets karakter vil bli endret til et mer urbant miljø med tettere bebyggelse. Planlagt bebyggelse vil være en videreføring av eksisterende terrassebygg sør for planområdet. 2
Det legges opp til adkomst for bil fra veien Kulås terrasse inn til parkeringsanlegg under bebyggelsen. Det blir gang- og sykkeladkomst både fra Kulås terrasse og fra Kulåsstien. Innenfor planområdet langs Kulås terrasse vil det bygges nytt fortau fram til krysset med Sandesundsveien. Dette medfører at 67 m 2 omdisponeres fra tilliggende boligeiendom til veiformål. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 25.6.2015, og fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com. Det ble sendt ut varsel om en utvidet plangrense til direkte berørte 6.1.2016 som følge av krav til opparbeiding av fortau langs Kulås terrasse. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn av utvalg for plan, miljø og teknikk i møte 31.8.2016, sak 3/16. Høringsperioden var 6.9 1.10.2016. Fagmyndigheter, grunneiere, naboer og berørte parter ble varslet ved brev datert 31.8.2016. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 6.9.2016 og på kommunens nettside. Innkomne merknader og uttalelser, og endringer etter offentlig ettersyn Ved høringsfristens utløp var det innkommet 15 uttalelser. Én av uttalelsene er sendt på vegne av 17 beboere i Kulås terrasse. Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med rådmannens og tiltakshavers kommentarer følger saken som eget vedlegg. Merknadene i sin helhet er også lagt ved saken som eget vedlegg. Offentlige myndigheter støtter i hovedsak planen, men Østfold fylkeskommune ber kommunen gjøre en vurdering av høyder. Det blir fra offentlige myndigheter også påpekt at antall parkeringsplasser er for høyt i forhold til målet om nullvekst i biltransporten, samt at kravet til uteoppholdsareal bør økes. Flere naboer har uttrykt motstand mot planforslaget. Innvendingene dreier seg i hovedsak om byggehøyder, utnyttelsesgrad, trafikk og avvik fra gjeldende sentrumsplan. Etter en gjennomgang av alle innspillene, mener rådmannen at planforslaget samlet sett gir akseptable konsekvenser i lys av målet om fortetting. Rådmannen vil også påpeke at planområdet ikke berører grensene til Kulåsparken. Det er gjort en endring i bestemmelse om parkering. Utover dette er det ikke gjort endringer som imøtekommer innspillene. Endringen som er gjort anses som en mindre endring og har ikke endret planens intensjoner og hovedformål. Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg Østfold fylkeskommune, fylkesmannen i Østfold og Statens vegvesen: Innspillet er delvis imøtekommet ved at maksimalt antall tillatte parkeringsplasser er redusert. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg Østfold fylkeskommunes ønske om en ny vurdering av høyder. Østfold fylkeskommunes ønske om grundigere utredninger om universell utforming, og mer detaljert plankart. Østfold fylkeskommunes og fylkesmannen i Østfolds ønske om at det settes høyere krav til uteoppholdsareal. 3
Innvendinger fra naboer og andre innbyggere som bl.a. protesterer mot høyder, utnyttelsesgrad, for lite parkering, negativ påvirkning på Kulåsparken og brudd på bestemmelser i sentrumsplanen. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det ble utført barnetråkkregistreringer ved Sandesundsveien skole i 2009. Området er bebygd, og ingen av registreringene viser at planområdet brukes til lek av barn og unge. Gangveien fra Kulåsstien til Kulås terrasse brukes som skolevei. Denne skal fortsatt være offentlig tilgjengelig, og skal i tillegg rustes opp til en bedre standard. Det er også sikret universell utforming av lekearealer og gangarealer mellom bygningene. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Planforslaget er vurdert opp mot plan- og bygningslovens 4.2 og forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven (FOR-2014-12-19-1726). Konklusjonen er at verken planen eller tiltak innenfor planområdet gir vesentlig virkning for miljø og samfunn, og omfattes ikke av kriteriene omtalt i forskriften. Rådmannen har derfor ikke funnet grunnlag for å kreve at planforslaget behandles etter forskrift om konsekvensutredninger. Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Oppsummering Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan. Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Kulås terrasse vedtas. Reguleringsplanen fremmes med dette for sluttbehandling. Miljømessige konsekvenser: Ingen negative miljømessige konsekvenser av reguleringen er påvist. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Sarpsborg kommune. Rådmannens innstilling: 4
Behandling i Utvalg for plan, miljø og teknikk 2016-2019 23.11.2016 Følgende hadde ordet ved behandling av saken: Ingen. Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling i Utvalg for plan, miljø og teknikk Behandling i Bystyret 2015-2019 08.12.2016 Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Klaus Lintho (AP), Grete Moræus Stray (H), Annar Hasle (KRF), Harald Rønneberg (H). Votering Innstillingen fra Utvalg for plan, miljø og teknikk ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak RETT UTSKRIFT Dato 12. desember 2016 Torild Lindemark Møtesekretær Saksutskrift sendes saksbehandler for oppfølging. 5