Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Invest AS 2010 1. KVARTAL Rapport pr. 31. mars 2010
1. Innledning Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktivt forvaltet nordisk eiendomsportefølje. Selskapet er eiet av de to investeringsselskapene SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS. Disse to selskapene er nå vedtatt fusjonert til selskapet Nordisk Areal Invest AS. Dette er motivert ut fra et ønske om å gjøre selskapsstrukturen så effektiv som mulig, nå som fondet har gått over i en forvaltningsfase. Fusjonen vil være endelig gjennomført i løpet av juni 2010, etter utløp av nødvendig kreditorfirst. Fusjonen gjennomføres ved at aksjonærene i First Eiendomsinvest I AS mottar 0,98 aksjer i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS for hver aksje de i dag eier i First Eiendomsinvest I AS. Fondet forvaltes av First Newsec Asset Management AS. Selskapsstruktur og eiendomsportefølje fremgår av figuren under: Asle Løvstad adm. dir. First Newsec Investorer Asset Management Nordisk Areal Invest AS Løvstad er utdannet ved Handelsakademiet i Oslo, og har lang Nordisk Areal I AS erfaring fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og for- Nordisk Areal Fastigheter I AB Philip Pedersens vei 1 Økernveien 94 Marieboesgate 13 Karihaugveien 89 Forvalter First Newsec Asset Management AS vurderer utviklingen i det nordiske eiendomsmarkedet som positiv ved inngangen til 2010. Begrunnelsen for dette er blant annet at transaksjonsmarkedet har tatt seg betydelig opp i løpet av årets tre første måneder. I henhold til DTZ Realkapital, er det omsatt like mye næringseiendom i årets første kvartal som i hele 2009. Eiendom til en verdi av i overkant av NOK 13 milliarder har blitt omsatt hittil i år. Den største enkelttransaksjonen var salget av kjøpesentrene i Sektor-porteføljen til det svenske eiendomsfondet Niam. Prognosen for året totalt er oppjustert fra NOK 20-25 til NOK 35 milliarder. Det registreres også økende kjøpsinteresse i annenhåndsmarkedet fra investorer som ønsker eksponering i eiendom, parallelt med at det har vært en betydelig vekst i syndikeringsmarkedet. Keiser Wilhelmsgate 34 Robsrudskogen 15 valtning. Fra 2005 og frem til ansettelse i First i mars 2007 var han økonomidirektør Eiendoms portefølje Sverige Den underliggende driften i selskapet er tilfredsstillende. Eiendomsverdiene i porteføljen holder seg mer eller mindre uendret i kvartalet. i Oslo Areal ASA/ Newsec Asset Management AS. I perioden 2001 2004 var han økonomidirektør. for Vital Eiendom AS. Utleiemarkedet oppleves fortsatt som noe krevende, og det er forholdsvis lav aktivitet. I første kvartal 2010 er det ikke inngått nye leiekontrakter av vesentlig betydning. Ledigheten i porteføljen er håndterbar, og forvalter jobber aktivt for å holde den på et akseptabelt nivå. Pr. utgangen av første kvartal var ledigheten i porteføljen på 12,6 prosent, mot 13,6 prosent i fjerde kvartal 2009. 3
2. Avkastning og kapitalforhold Avkastning Nordisk Areal har som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig avkastning på egenkapitalen (IRR). Dette er nærmere definert som en avkastning på 9-12 prosent pr. år etter forvaltningshonorarer og skatt. Avkastning i eiendomsfondet måles ut fra to parameter; direkteavkastning og verdiendring i porteføljen. Kursutviklingen i Nordisk Areal Invest AS i perioden fra første innbetaling av egenkapital den 27. april 2007 til utløp av første kvartal 2010 har vært -31,5 prosent. Dette tilsvarer en annualisert avkastning på -11,7 prosent. Avkastningen i første kvartal isolert ble -2,8 prosent. Verdiendringen på den norske eiendomsporteføljen i første kvartal 2010 var på NOK -2,2 millioner. Når det gjelder den svenske porteføljen, holdt verdiene seg stabile gjennom kvartalet. Som følge av en styrket svensk valuta har den svenske porteføljens verdi styrket seg i NOK i kvartalet. Verdivurderingen av de norske eiendommene er foretatt av Akershus Eiendom AS og DTZ Realkapital Verdivurdering AS, mens verdivurderingene i Sverige er utført av DTZ Sweden AB. Verdien på selskapets rentebindingsavtaler har utviklet seg negativt i kvartalet som følge av en reduksjon i de lange rentene. Selskapets samlede gjeld er økt i kvartalet som følge av at gjelden i Sverige har økt i NOK grunnet svingninger i valuta. Det er også betalt noe avdrag i kvartalet. Dette kombinert med at arbeidskapital har svekket seg i kvartalet, har ført til en reduksjon på NOK 2 pr. aksje i første kvartal 2010. På basis av de gjennomførte verdivurderingene og oppnådde resultater i første kvartal 2010, er tegningskursen i Nordisk Areal Invest AS beregnet til NOK 68,50 pr. aksje. Som følge av at den vedtatte fusjonen mellom Sparebanken I Eiendomsinvest I AS og First Eiendomsinvest I AS ikke blir gjennomført før kreditorfristens utløp (estimert juni 2010) omsettes fremdeles aksjene hver for seg. Den beregnede kursen i SpareBank 1 Eiendomsinvest I AS er NOK 68,50 pr. aksje, mens den beregnede kursen i First Eiendomsinvest I AS er NOK 67 pr. aksje (68,50*0,978679). First Securities AS har etablert et system for håndtering av annenhåndsomsetning av aksjer i Nordisk Areal Invest AS. Omsetning av aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper av tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning av nye aksjer og/eller ved kjøp/salg av aksjer i annenhåndsmarkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Invest AS gjennomgås. NOK/aksje 140 120 100 80 60 NOK 68,50 40 20 Tegningskurs VEK 0 27/04/07 30/09/07 31/12/07 31/03/08 30/06/08 30/09/08 31/12/08 31/03/09 30/06/09 30/09/09 31/12/09 31/03/10 4 (For definisjoner, se side 11).
Kapitalforhold Nordisk Areal Invest AS gjennomførte i løpet av 2007 tre emisjoner. Samlet innhentet kapital til investeringsselskapet var således ved utgangen av 2007 totalt NOK 642,3 millioner. Det har i 2008 og 2009, samt så langt i 2010 ikke funnet sted ytterligere emisjoner i selskapet. I tråd med aksjonærinformasjon sendt ut i løpet av mars inneværende år, anses det fra styrets side som usannsynlig at det vil hentes inn ytterligere kapital til selskapet. Nedsalg/emisjoner Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Invest. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, vennligst kontakt Deres rådgiver. 5
3. Markedssyn 6 Verdensøkonomien Etter at Den Store Resesjonen tok slutt for om lag ett år siden, har veksten returnert til de fleste av verdens regioner. Den globale industriproduksjonen og verdenshandelen har vokst raskere enn trenden før krisen, og kapasitetsutnyttelsen stiger, om enn fra et svært lavt nivå. Bedriftene melder om fortsatt sterk vekst i industriproduksjonen i begynnelsen av 2010. Det er imidlertid fortsatt store forskjeller mellom regionene. Gjeninnhentingen i de fremvoksende økonomiene er fortsatt sterk, om enn trolig litt svakere enn i fjor høst. Kina, andre asiatiske land og Sør-Amerika leder an, mens Øst-Europa blir hengende bak. Det økonomiske oppsvinget har også kommet godt i gang i USA, og veksten i fjerde kvartal var sterk, dog mest på grunn av mindre kutt i lagrene. BNP-veksten var trolig lavere i første kvartal i år, men det er fortsatt en ganske god vekst i privat forbruk. Selv om sysselsettingen stiger igjen, er arbeidsmarkedet i en forferdelig forfatning. I Japan er det ganske god vekst i økonomien, men fallende prisvekst og høy statsgjeld utgjør en stor bekymring. I EMU er veksten svak fordi innenlandsk etterspørsel fortsatt faller. Fremover vil det være behov for å kutte budsjettunderskuddene i flere land, ikke bare i Hellas. Vi venter tiltakende, men fortsatt moderat vekst i USA, Europa og Japan i 2010, og det er ikke utsikter til at sentralbankene vil sette opp sine renter i inneværende år. Samlet for verden anslår vi en BNP-vekst i 2010 på 4,2 prosent, om lag det samme som i forrige rapport. Norge Oppsvinget i norsk økonomi har vært moderat etter at perioden med nedgang i produksjonen stoppet opp våren 2009. Veksten har vært litt svakere enn vi så for oss i forrige kvartalsrapport. Ekspansiv rente- og finanspolitikk har bidratt til god vekst i privat forbruk og i offentlig etterspørsel, men fallende investeringsaktivitet i bedriftene har dempet den samlede økonomiske veksten i Fastlands-Norge. De fleste indikatorene tyder på at veksten i begynnelsen av 2010 var nokså svak. Igangsettingen av boligbygg og andre bygg er på et lavt nivå. Arbeidsledigheten har flatet ut de siste månedene på et nivå rundt 3,5 prosent, etter å ha steget nokså mye siden høsten 2008. Oppgangen var imidlertid langt mindre enn i våre naboland. Sysselsettingen har vært nokså stabil det siste halve året, etter et fall på vel 1,4 prosent (34 000 personer) fra midten av 2008. Vi venter at den økonomiske veksten i Fastlands- Norge tiltar i løpet av inneværende år og blir på 2,4 prosent fra 2009 til 2010. Det er gode utsikter for videre vekst i privat forbruk og vi venter ikke et videre fall i investeringene de neste par kvartalene. På grunn av svak produktivitetsvekst de to siste årene og lav inntjening venter vi imidlertid kun svak vekst i sysselsettingen. Vi venter om lag uendret arbeidsledighet i resten av 2010. Inflasjonen faller og konjunktursituasjonen tilsier et lavt inflasjonspress i 2010. Det tilsier at rentenivået vil være lavt gjennom hele året. Vi anslår nå kun tre renteøkninger i løpet av 2010 og at renten står på 2,5 prosent ved utgangen av året. Avkastning på norsk eiendom Totalavkastningen på norsk eiendom for 2009 var i følge IPD-indeksen på 4,8 prosent. Av dette er 6,0 prosent direkteavkastning, mens -1,1 prosent skyldes nedgang i eiendomsverdiene. Verdinedgangen i 2009 kommer som en følge av en nedgang i leieprisene. En betydelig endring fra tidligere perioder er at avkastningskravet (yielden) nå er på vei ned etter en periode med markant økning. Dette har vært med på å dempe verdifallet som har kommet som en følge av nedgangen i leieprisene. I løpet av 2009 ble det omsatt næringseiendom i det norske markedet for totalt NOK 15 milliarder, hvilket var en nedgang på 46 prosent i forhold til 2008, og 72 prosent i forhold til 2007. Markedet i 2009 var preget av finansieringstørke, leieprisfall og generell pessimisme blant markedsaktørene. Transaksjonsvolumet endte opp på samme nivå som i forrige nedgangskonjunktur i 2003, og langt unna nivået i toppåret 2006, der eiendom for NOK 68 milliarder skiftet hender. I følge rapporter fra ledende næringsmeglingshus i den norske eiendomsbransjen, hersker det nå bred enighet om at leieprisfallet for næringseiendom i de fire største norske byene er over. Det er noe variasjon i anslagene på markedsleienivå samt arealledighet, men fellesnevneren hos alle aktørene er at man nå ser en utflating i leieprisnivået.
3500 3300 3100 2900 2700 2500 2300 2100 1900 1700 1500 1300 1100 900 700 500 Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo ytre vest 3Kv 2007 2Kv 2007 1Kv 2007 4Kv 2006 3Kv 2006 2Kv 2006 1Kv 2006 4Kv 2005 3Kv 2005 2Kv 2005 1Kv 2005 4Kv 2004 3Kv 2004 2Kv 2004 1Kv 2004 Gjennomsnitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) Gj. snitt leiepris per sone (nom. kr/kvm) 1Kv 2009 4Kv 2008 3Kv 2008 2Kv 2008 1Kv 2008 4Kv 2007 1Kv 2010 4Kv 2009 3Kv 2009 2Kv 2009 Kilde: Leieprisrapporten 1. kvartal 2010, Eiendomsverdi Næring AS. Svensk økonomi Svensk økonomi ble mye hardere rammet av finanskrisen enn norsk økonomi fordi eksporten falt kraftig, og det økonomiske oppsvinget har latt vente på seg. I følge nasjonalregnskapet var det fortsatt nedgang mot slutten av fjoråret og de siste indikatorene taler ikke for at det var noen vekst i begynnelsen av 2010. Nedgangen i sysselsettingen har vært langt mindre enn fallet i BNP tilsier og bedriftene burde kunne øke produksjonen mye uten å øke bemanningen. Men sysselsettingen er nå i ferd med å stabiliseres og arbeidsledigheten viser tegn på stabilisering, på rundt 9 prosent av arbeidsstyrken. Det er en svært høy ledighet, men like fullt lavere enn mange hadde fryktet. Vi venter at svensk økonomi vil begynne å vokse igjen i løpet av inneværende år. Økt etterspørsel globalt i kombinasjon med en svak kronekurs vil bidra til å øke produksjonen i svensk industri, selv om veksten vil bli noe dempet av den svake utviklingen i euroområdet. Bedriftene melder om god vekst i ordreinngangen. Det lave rentenivået og den høye spareraten vil støtte privat forbruk nå som arbeidsmarkedet viser tegn til stabilisering. Det vil imidlertid ta tid før arbeidsmarkedet begynner å bedre seg markert. Til tross for svak økonomisk utvikling og fallende inflasjon, har Riksbanken varslet at den vil begynne å heve renten gradvis i løpet av sommeren eller tidlig høst, fra dagens rekordlave nivå på 0,25 prosent. Avkastning på svensk eiendom Totalavkastningen på svensk eiendom for 2009 var i følge IPD- indeksen på 1,4 prosent. Av dette var 5,4 prosent direkteavkastning, mens -3,8 prosent skyldes nedgang i eiendomsverdiene. Det totale transaksjonsvolumet i Sverige endte på SEK 18,5 milliarder, en økning på 172 prosent i forhold til første kvartal 2009. I henhold til Jones Lang LaSalle (JLL) har den internasjonale interessen for svensk eiendom tatt seg betraktelig opp, og utlendinger sto i årets første kvartal for 45 prosent av transaksjonene. Bakgrunnen for denne økende interessen antas å være en vurdering av at Sverige nyter godt av gode statsfinanser og positive makroøkonomiske utsikter, sammenlignet med andre etablerte markeder. JLLs antar videre at aktivitetsnivået kommer til å være relativt høyt også resten av året, grunnet sterk etterspørsel etter næringseiendom av høy kvalitet både fra svensk og internasjonal kapital. Dette på tross av et noe begrenset tilbud og et relativt tøft finansieringsmarked. 7
4. Eiendomsporteføljen Selskapet har investert i en kontorportefølje bestående av seks eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 100 mindre eiendommer spredt over store deler av Sverige. Den norske porteføljen ble i hovedsak ervervet våren 2007, mens den svenske porteføljen ble overtatt i mars 2008. Samlet eiendomsverdi på porteføljen utgjør pr. første kvartal 2010 ca. NOK 1,9 milliarder, og all innhentet kapital er investert. Eiendommer: Nordisk Areal I AS eide pr. 31. mars 2010 tre kontoreiendommer i Oslo, en kontoreiendom i Ålesund, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Nordisk Areal I AS eide pr. samme dato videre en portefølje bestående av 100 handelseiendommer i Sverige, spredt over hele landet. Eiendom Beliggenhet Segment Areal (kvm) Philip Pedersens vei 1 Oslo Kontor 23 371 1,1 Mariboes gate 13 Oslo Kontor 17 151 6,4 Økernveien 94 Oslo Kontor 18 193 1,7 Karihaugveien 89 Oslo Kontor 11 135 3,4 Keiser Wilhelms gate 34 Ålesund Butikk/kontor/lager 2 620 3,1 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager 10 451 0,6 Svensk handelsportefølje Sverige Handel/kontor 115 566 4,1 198 487 3,4 Totalt Gjenværende leietid Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS: MNOK 80 70 60 50 40 30 20 10-8 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
5. Finansiering Nordisk Areal I AS vil søke og oppnå en fremmedkapitalgrad på mellom 70 og 80 prosent av total eiendomsverdi i porteføljen. Eiendomsselskapet vil til enhver tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. Fist Newsec Asset Management AS vil kontinuering overvåke risiko knyttet til renteendringer og likviditet, og det vil løpende bli vurdert hvor stor andel av fremmedkapitalfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemarkedet. Fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt av SpareBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Sparebanken Hedmark og SpareBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapitalfinansieringen av selskapets virksomhet i Sverige er inngått med Swedbank. Ved utløpet av første kvartal var den totale langsiktige rentebærende gjelden NOK 1.527,3 millioner, hvorav 52,1 prosent er rentesikret. Total belåningsgrad er pr. utgangen av første kvartal 78,7 prosent og gjenværende løpetid på lånene er 5,1 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen av første kvartal er på 4,4 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet av eksterne verdivurderere, på eiendomsporteføljen er 8,1 prosent. Dette gir et positivt yield gap på 3,7 prosent, hvilket medfører en positiv gearingeffekt på egenkapitalen som er investert i eiendomsselskapet. Yield gap: Prosent 9 8 7 6 5 4 3 2 Yield Nordisk Areal Rentekostnad Yield gap 1 - Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 Kvartal Selskapet har inngått rentesikringsavtaler for å sikre forutsigbarhet i kostnader og likviditet. Rentesikringsavtaler har til enhver tid en markedsverdi og denne blir reflektert i regnskapet kvartalsvis. I første kvartal har lange rentene beveget seg ned og selskaptes regnskapet ble påvirket negativt med MNOK 10,3 grunnet endring i markedsverdiene på rentesikringsavtalene. Det er viktig å påpeke at endringene i markedsverdiene på rentesikringsavtalene ikke påvirker den underliggende driften og at verdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la avtalene løpe til forfall. Hva gjelder renteutviklingen i Norge er det ting som tyder på at rentenivået er på vei opp, og Norges Bank satte da også opp styringsrenten med 0,25 prosent fra 1,75 prosent til 2,00 prosent i sitt rentemøte i mai. Det forventes at renten vil stige ytterligere utover i 2010. Vi forventer at renten vil nå sitt normalnivå på rundt 5,0 prosent innen utgangen av 2012, men vi forventer en mer moderat vekst enn tidligere antatt som følge av den siste tids uroligheter i finansmarkedene i Europa. Renteutviklingen i Sverige derimot antyder en svært lav rente i lang tid og Sveriges Riksbank beholdt på sitt møte i april styringsrenten uendret på 0,25 prosent. For selskapets finansiering i Sverige er dette positivt og innebærer lave rentekostnader på den flytende delen av fremmedkapitaliseringen. 9
Renteutvikling: 7,50 % 6,50 % 5,50 % 4,50 % 3,50 % 2,50 % 10 års SWAP 3 mndr NIBOR 1,50 % 2. kvartal 2007 3. kvartal 2007 4. kvartal 2007 1. kvartal 2008 2. kvartal 2008 3. kvartal 2008 4. kvartal 2008 1. kvartal 2009 2. kvartal 2009 3. kvartal 2009 4. kvartal 2009 1. kvartal 2010 Når det gjelder valutasikring i forbindelse med kjøpet av den svenske eiendomsporteføljen, har selskapet valgt å sikre 50 prosent av totalt innbetalt egenkapital i prosjektet. Den resterende innbetalte egenkapitalen sikres ved at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende valutakursutviklingen. 10
Definisjoner: Direkteavkastning Eiendomsfond/-selskap Investeringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR Tegningskurs/anbefalt omsetningskurs VEK Yield/avkastningskrav Netto leieinntekter for perioden dividert på eiendommenes markedsverdi. Nordisk Areal I AS. Nordisk Areal Invest AS. Investement Property Databank Ltd. Uavhengig bransjeorgan som utarbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentvis årlig avkastning på investert kapital over investeringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er villige til å låne hverandre penger for i en spesifisert periode. Single Purpose Vehicle Et selskap etablet med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i investeringsselskapenes emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablerings- og tilretteleggingshonorarer. Verdijustert egenkapital. Beregnes ved å ta utgangspunkt i eiendommenes markedsverdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket over-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og avsetning for suksesshonorar til forvalter. Alternativ rente som blir benyttet i verdivuderinger, og som gir uttrykk for summen av risikofri realrente og risikopremie. 11
Design og trykk: www.kursiv.no Nordisk Areal Invest AS c/o First Securities ASA Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: 23 23 80 00 First Newsec Asset Management AS Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: 24 06 16 80