Arkiv: JournalpostID: 19/40283 Saksbehandlar: Per Anthony Rognerud Dato: 11.06.2019 Saksframlegg Saksnr. Utvalg Møtedato 38/2019 Utvalg for Samfunnsutvikling 19.06.2019 93/2019 Formannskapet 19.06.2019 Utbyggingsavtale Farverikvartalet Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til utbyggingsavtale for Farverikvartalet datert 06.06.19 mellom utbygger og Gjøvik kommune legges ut til offentlig ettersyn. Fakta: Forslag til detaljreguleringsplan for Farverikvartalet ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn 23. mai. Hensikten med denne planen er å legge til rette for ny boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse med ca. 130 boenheter med tilhørende parkeringsanlegg, næringsarealer på bakkeplan langs Hunnselva, samt et nytt bygg til nærings- og forretningsformål inne i kvartalet. Parkeringskjelleren på to etasjer vil romme bil- og sykkelparkeringsplasser til boligene, boder, ny pumpestasjon og ca. 75 offentlige p-plasser. I forbindelse med varsling av oppstart av detaljreguleringsarbeidet, ble det også varslet forhandlinger om en utbyggingsavtale mellom Gjøvik kommune og utbygger. I reguleringsplanen er de foreslått arealbruk og rekkefølgebestemmelser som skal følges opp gjennom en utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger. Utbyggingsavtalens formål er å regulere hvem som skal besørge og bekoste gjennomføring av de ulike tiltak. Vedlagte plankart og planbestemmelser viser hva som planlegges og rekkefølgekravene. Farverikvartalet AS som er utbygger eies av Utstillingsplassen Eiendom AS (50 %), Industribygg Eiendomsutvikling AS (31,5 %), Gjøvik Eiendomsselskap AS (11 %) og Agri Eiendom (7,5 %). Forslag til utbyggingsavtale gjelder omlegging og opparbeidelse av kommunalteknisk infrastruktur, kommunal overtakelse av offentlige trafikkarealer i henhold til reguleringsplanen, kjøp av offentlige parkeringsplasser, kommunal medvirkning til etablering og drift av offentlig tilgjengelig felles uteoppholdsareal f_but1 og f_but2, samt gjennomføring av rekkefølgekrav i henhold til planbestemmelsene. Når det gjelder lekeplass vil rådmannen nevne viktige momenter som er vurdert i avtalen mht. anleggstilskudd: Plassen BUT1/2 er nærlekeplass, men samtidig offentlig i henhold til reguleringsbestemmelsene. Farverikvartalet betaler anleggsbidrag på samme måte som andre prosjekter i byen til
områdelekeplass. Gjøvik gård og jernbaneparken ligger i nærområdet og fyller funksjonen som områdelekeplasser. For å i vareta den offentlige interessen knytet til BUT1/2 kanaliseres anleggsbidraget til standardheving på denne plassen. Kommunene skal inngå avtale med det kommende sameiet for å dekke opp merkostnader knyttet til fornyelse, drift og vedlikehold av BUT1/2, slik at den offentlige funksjonen ikke framtidig skal belaste beboerne. Hovedavtalen omfatter følgende elementer: a. Omlegging og utbygging av vann, overvann og avløp. Avtalen bygger på kartlegging og forslag til løsningsprinsipper i Notat Prosjekt 1437 VA-plan for Farverikvartalet, Arealtek, revisjon D, datert 24. april 2019. Vedlegg 3. b. Passasje fra Storgata 10 til Brenneribakken mellom Farverikvartalet og Storgata 12 18, på plankartet angitt som o_sgt6 og o_sgt7. Vedlegg 4. c. Sommerfeldts gate gjennom prosjektet inkl. bru fra Storgata, trapper og heis, på plankartet angitt som o-sgt4. Vedlegg 5. d. Elvepromenaden inkl. forbygning mot Hunnselva, angitt som o_sgt1 og o_sgt2 på plankartet. Vedlegg 6. e. Offentlig tilgjengelig gårdsrom, prinsipielt angitt som f_but1 og f_but2 på plankartet. Arrondering av arealet fastsettes gjennom Overordnet utomhusplan, jfr. reguleringsbestemmelsene 4-3.2.c. Vedlegg 7. f. Anleggsbidrag til områdelekeplass. Vedlegg 7. g. Kommunal overtakelse av ca. 75 parkeringsplasser. Vedlegg 8. I tillegg har avtalen følgende vedlegg: 1. Reguleringsplankart 2. Reguleringsbestemmelser, datert 3. Omlegging og utbygging av vann, overvann og avløp. 4. Passasje fra Storgata 10 til Brenneribakken mellom Farverikvartalet og Storgata 12-18. 5. Sommerfeldts gate gjennom Farverikvartalet inkl. heis. 6. Elvepromenade inkl. forbygning mot Hunnselva. 7. Offentlig tilgjengelig gårdsrom og bidrag til områdelekeplass. 8. Kommunal overtakelse av parkeringsplasser. 9. Sammendrag av kalkyler 10. Framdriftsplan Farverikvartalet, datert. Vedlegg 3 8 i avtalen omtaler avgrensning, kostnader inkl. fordeling, samt ansvar for gjennomføring og ferdigstillelse for hvert tiltak. Utover de tiltak som følger av vedlegg 3 8 er det ikke rekkefølgebestemmelser som omfattes av utbyggingsavtalen. Etter forhandlinger mellom partene har man kommet frem til netto kostnader de ulike tiltak (kalkyle per anleggselement) på til sammen kr. 38 470 000. De enkelte elementene er gjengitt i tabellen nedenfor. Utbyggers kostnadsandel, som tilsvarer det samlede anleggsbidraget fordelt på to faser, er kr. 22 400 000.
For ytterligere detaljer om disse elementene vises det til vedlagte samlevedlegg. Kommunens andel er ca. kr. 9 mill. i byfornyelse (Elvepromendaen og Sommerfeldsgate). Drøyt kr. 7 mill. vil kommunen ta som sin andel innenfor sanering av vann og avløp. Dette er innenfor selvkostområdet., og vil bli dekket av abonnentene på sikt. Kostnadskalkyler har alltid en usikkerhet. Og for elvepromenaden, Sommerfeldts Gate og lekeplass er kalkylene basert på tidligfase og grove erfaringspriser pr.m2 fra referanseanlegg. Disse har trolig en usikkerhet på minst +/- 10 %. Styret i Farverikvartalet AS har den 11.06.19 opplyst at styret har gitt sin tilslutning til forslaget til utbyggingsavtale. Egenvurdering: Utbyggingen av dette kvartalet midt i byen er en relativt omfattende byfornyelse sentralt i Gjøvik by. Gjøvik kommune ser positivt på dette prosjektet da en realisering vil gi et løft for bysentrum, få flere til å bo i sentrum og heve fysisk standard og kvalitet på området. Det vil medvirke til at Gjøvik by blir mer attraktiv. Forslag til utbyggingsavtale har vært gjenstand for forhandlinger mellom partene, og er nå godt gjennomarbeidet. Rådmannen mener den ut fra erfaringstall og ønsket kvalitet på de ulike tiltak gir en realistisk beskrivelse av kostnader knyttet til de ulike tiltakene som må iverksettes som følge av reguleringsplanen som er ute til høring. Og den har en god balanse mellom hva som er utbyggers ansvar og hva kommunen skal bekoste. Rådmannen vil bemerke at det er en viss usikkerhet med kalkylene som er beregnet, og vil kunne avvike fra faktiske kostnader. Fordelingen vil være den samme selv om beløpets størrelse endres noe. For kommunen vil kostnader med investeringer og drift innenfor vann- og avløp dekkes inn (selvkostområdet), og slikt sett ikke belaste kommunens økonomi, mens byfornyelse er et tiltak som vil være en investering. Rådmannen vil foreslå at dette dekkes innenfor vedtatte investeringer i byutvikling. Det er i økonomiplanperioden avsatt kr. 5 mill. per år til byutviklingstiltak generelt. Utviklingen av Farverikvartalet vil ta flere år, og investeringskostnadene vil ligge på i størrelsesorden kr. 2,5 mill. per år forutsatt at utbyggingen tar minimum 4 år. Fremdriftsplanen (vedlegg 10 i avtalen) er ikke ferdig utarbeidet nå, men vil foreligge når reguleringsplanen skal godkjennes i kommunestyret, og planlegges behandlet sammen med (som del av) utbyggingsavtalen straks deretter. Rådmannen vil anbefale at forslag til utbyggingsavtale legges ut til offentlig ettersyn. Konsekvens for folkehelse: En utbyggingsavtale er helt nødvendig for å kunne realisere Farverikvartalets planer om nye leiligheter midt i byen. Det legges opp til å skape gode møteplasser i kvartalet for beboere og andre som bor i nærheten eller andre som besøker området. Dersom man lykkes med å etablere nye levende og aktive møteplasser, vil det kunne motvirke ensomhet og ha en positiv effekt på
folkehelsen. Vedlegg: FKV UBA 06062019 R1 FKV UBA Samlevedlegg 06062019 Vedlegg i saken: 12.06.2019 FKV UBA 06062019 R1 12.06.2019 FKV UBA Samlevedlegg 06062019 Utvalg for Samfunnsutvikling 19.06.2019: Behandling: Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. SAM- 38/2019 Vedtak: Forslag til utbyggingsavtale for Farverikvartalet datert 06.06.19 mellom utbygger og Gjøvik kommune legges ut til offentlig ettersyn. Formannskapet 19.06.2019: Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. FOR- 93/2019 Vedtak: Forslag til utbyggingsavtale for Farverikvartalet datert 06.06.19 mellom utbygger og Gjøvik kommune legges ut til offentlig ettersyn. Fakta: Forslag til detaljreguleringsplan for Farverikvartalet ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn 23. mai. Hensikten med denne planen er å legge til rette for ny boligbebyggelse i form av blokkbebyggelse med ca. 130 boenheter med tilhørende parkeringsanlegg, næringsarealer på bakkeplan langs Hunnselva, samt et nytt bygg til nærings- og forretningsformål inne i kvartalet. Parkeringskjelleren på to etasjer vil romme bil- og sykkelparkeringsplasser til boligene, boder, ny pumpestasjon og ca. 75 offentlige p-plasser. I forbindelse med varsling av oppstart av detaljreguleringsarbeidet, ble det også varslet forhandlinger om en utbyggingsavtale mellom Gjøvik kommune og utbygger. I reguleringsplanen er de foreslått arealbruk og rekkefølgebestemmelser som skal følges opp gjennom en utbyggingsavtale mellom kommunen og utbygger. Utbyggingsavtalens formål er å regulere hvem som skal besørge og bekoste gjennomføring av de ulike tiltak. Vedlagte plankart og planbestemmelser viser hva som planlegges og rekkefølgekravene. Farverikvartalet AS som er utbygger eies av Utstillingsplassen Eiendom AS (50 %), Industribygg
Eiendomsutvikling AS (31,5 %), Gjøvik Eiendomsselskap AS (11 %) og Agri Eiendom (7,5 %). Forslag til utbyggingsavtale gjelder omlegging og opparbeidelse av kommunalteknisk infrastruktur, kommunal overtakelse av offentlige trafikkarealer i henhold til reguleringsplanen, kjøp av offentlige parkeringsplasser, kommunal medvirkning til etablering og drift av offentlig tilgjengelig felles uteoppholdsareal f_but1 og f_but2, samt gjennomføring av rekkefølgekrav i henhold til planbestemmelsene. Når det gjelder lekeplass vil rådmannen nevne viktige momenter som er vurdert i avtalen mht. anleggstilskudd: Plassen BUT1/2 er nærlekeplass, men samtidig offentlig i henhold til reguleringsbestemmelsene. Farverikvartalet betaler anleggsbidrag på samme måte som andre prosjekter i byen til områdelekeplass. Gjøvik gård og jernbaneparken ligger i nærområdet og fyller funksjonen som områdelekeplasser. For å i vareta den offentlige interessen knytet til BUT1/2 kanaliseres anleggsbidraget til standardheving på denne plassen. Kommunene skal inngå avtale med det kommende sameiet for å dekke opp merkostnader knyttet til fornyelse, drift og vedlikehold av BUT1/2, slik at den offentlige funksjonen ikke framtidig skal belaste beboerne. Hovedavtalen omfatter følgende elementer: a. Omlegging og utbygging av vann, overvann og avløp. Avtalen bygger på kartlegging og forslag til løsningsprinsipper i Notat Prosjekt 1437 VA-plan for Farverikvartalet, Arealtek, revisjon D, datert 24. april 2019. Vedlegg 3. b. Passasje fra Storgata 10 til Brenneribakken mellom Farverikvartalet og Storgata 12 18, på plankartet angitt som o_sgt6 og o_sgt7. Vedlegg 4. c. Sommerfeldts gate gjennom prosjektet inkl. bru fra Storgata, trapper og heis, på plankartet angitt som o-sgt4. Vedlegg 5. d. Elvepromenaden inkl. forbygning mot Hunnselva, angitt som o_sgt1 og o_sgt2 på plankartet. Vedlegg 6. e. Offentlig tilgjengelig gårdsrom, prinsipielt angitt som f_but1 og f_but2 på plankartet. Arrondering av arealet fastsettes gjennom Overordnet utomhusplan, jfr. reguleringsbestemmelsene 4-3.2.c. Vedlegg 7. f. Anleggsbidrag til områdelekeplass. Vedlegg 7. g. Kommunal overtakelse av ca. 75 parkeringsplasser. Vedlegg 8. I tillegg har avtalen følgende vedlegg: 1. Reguleringsplankart 2. Reguleringsbestemmelser, datert 3. Omlegging og utbygging av vann, overvann og avløp. 4. Passasje fra Storgata 10 til Brenneribakken mellom Farverikvartalet og Storgata 12-18. 5. Sommerfeldts gate gjennom Farverikvartalet inkl. heis. 6. Elvepromenade inkl. forbygning mot Hunnselva. 7. Offentlig tilgjengelig gårdsrom og bidrag til områdelekeplass. 8. Kommunal overtakelse av parkeringsplasser. 9. Sammendrag av kalkyler 10. Framdriftsplan Farverikvartalet, datert.
Vedlegg 3 8 i avtalen omtaler avgrensning, kostnader inkl. fordeling, samt ansvar for gjennomføring og ferdigstillelse for hvert tiltak. Utover de tiltak som følger av vedlegg 3 8 er det ikke rekkefølgebestemmelser som omfattes av utbyggingsavtalen. Etter forhandlinger mellom partene har man kommet frem til netto kostnader de ulike tiltak (kalkyle per anleggselement) på til sammen kr. 38 470 000. De enkelte elementene er gjengitt i tabellen nedenfor. Utbyggers kostnadsandel, som tilsvarer det samlede anleggsbidraget fordelt på to faser, er kr. 22 400 000. For ytterligere detaljer om disse elementene vises det til vedlagte samlevedlegg. Kommunens andel er ca. kr. 9 mill. i byfornyelse (Elvepromendaen og Sommerfeldsgate). Drøyt kr. 7 mill. vil kommunen ta som sin andel innenfor sanering av vann og avløp. Dette er innenfor selvkostområdet., og vil bli dekket av abonnentene på sikt. Kostnadskalkyler har alltid en usikkerhet. Og for elvepromenaden, Sommerfeldts Gate og lekeplass er kalkylene basert på tidligfase og grove erfaringspriser pr.m2 fra referanseanlegg. Disse har trolig en usikkerhet på minst +/- 10 %. Styret i Farverikvartalet AS har den 11.06.19 opplyst at styret har gitt sin tilslutning til forslaget til utbyggingsavtale. Egenvurdering: Utbyggingen av dette kvartalet midt i byen er en relativt omfattende byfornyelse sentralt i Gjøvik by. Gjøvik kommune ser positivt på dette prosjektet da en realisering vil gi et løft for bysentrum, få flere til å bo i sentrum og heve fysisk standard og kvalitet på området. Det vil medvirke til at Gjøvik by blir mer attraktiv. Forslag til utbyggingsavtale har vært gjenstand for forhandlinger mellom partene, og er nå godt gjennomarbeidet. Rådmannen mener den ut fra erfaringstall og ønsket kvalitet på de ulike tiltak gir en realistisk beskrivelse av kostnader knyttet til de ulike tiltakene som må iverksettes som følge av reguleringsplanen som er ute til høring. Og den har en god balanse mellom hva som er utbyggers ansvar og hva kommunen skal bekoste. Rådmannen vil bemerke at det er en viss usikkerhet med kalkylene som er beregnet, og vil kunne avvike fra faktiske kostnader. Fordelingen vil være den samme selv om beløpets størrelse endres noe. For kommunen vil kostnader med investeringer og drift innenfor vann- og avløp dekkes inn (selvkostområdet), og slikt sett ikke belaste kommunens økonomi, mens byfornyelse er et tiltak som vil være en investering. Rådmannen vil foreslå at dette dekkes innenfor vedtatte investeringer i byutvikling. Det er i økonomiplanperioden avsatt kr. 5 mill. per år til byutviklingstiltak generelt. Utviklingen av Farverikvartalet vil ta flere år, og investeringskostnadene vil ligge på i størrelsesorden kr. 2,5 mill. per år forutsatt at utbyggingen tar minimum 4 år. Fremdriftsplanen (vedlegg 10 i avtalen) er ikke ferdig utarbeidet nå, men vil foreligge når reguleringsplanen skal godkjennes i kommunestyret, og planlegges behandlet sammen med (som del
av) utbyggingsavtalen straks deretter. Rådmannen vil anbefale at forslag til utbyggingsavtale legges ut til offentlig ettersyn. Konsekvens for folkehelse: En utbyggingsavtale er helt nødvendig for å kunne realisere Farverikvartalets planer om nye leiligheter midt i byen. Det legges opp til å skape gode møteplasser i kvartalet for beboere og andre som bor i nærheten eller andre som besøker området. Dersom man lykkes med å etablere nye levende og aktive møteplasser, vil det kunne motvirke ensomhet og ha en positiv effekt på folkehelsen.