Rammer for handelsetablering Tilleggsnotat til handelsanalyse kommuneplan 2014-2029 Versjon 30.04.14
Bakgrunn Dette notatet gir utfyllende vurderinger av rammer for handelsetablering i kommuneplanen og må leses i sammenheng med Senterstruktur og handelslokalisering i Stavanger fagrapport til kommuneplan 2014-2029 datert 13.01.14. Notatet redegjør for resultatene av modellkjøringen med Stavanger kommunes handelsanalyse med de endringene i senterstrukturen som er anbefalt i fagrapporten. Til slutt drøftes også resultatene og det gis anbefalinger for justeringer i rammetall for handelsetablering i senterstrukturen til nye bestemmelser i kommuneplanen. Utfyllende om forutsetninger for modellkjøring Oppfølging etter fagrapport For utfyllende beskrivelse av metode i modellen, henvises det til fagrapporten. Der redegjøres for valg av metode, framgangsmåte og regnemodeller. I fagrapporten anbefales det imidlertid å sette opp ulike alternative forutsetninger for hvordan kjøpekraften til innbyggerne fordeles i senterstrukturen og utenfor (s 42 og 49). Disse alternativene er beskrevet under. Det vises også til dette notatet for en mer utfyllende beskrivelse av forutsetningene i modellen for virkningen av at folk handler i alle delene av senterstrukturen, ikke bare sentrum og nærmeste senter (s 42 vekting av andeler fra handel i «Andre sentre»). Vektingen er beskrevet under. Scenarier for handelsutvikling ulike forutsetninger I tidlige modellberegninger ble det lagt til grunn at innbyggernes kjøpekraft fordeler seg slik i senterstrukturen og utenfor: Sentrum 25 Nærmeste senter 35 Andre sentre (enn nærmeste) 20 Annen handel (dagligvare og 20 handel utenfor kommunen) Netthandel 5 Sum 105 Andel av kjøpekraft i prosent Disse forutsetningene kan i og for seg begrunnes (kfr. S. 41-42 i fagrapport), men det er samtidig relevant å drøfte hvordan ulike scenarier i handelsutvikling kan tilsi at forutsetningene settes opp ulikt. I den endelige modellkjøringen er derfor handelsanalysen testet med følgende fire tilleggsscenarier: Sterk sentrumsvekst Ambisjonene for Stavanger sentrum som regionalt handelsknutepunkt høynes slik at sentrumsandelen økes fra 25 % til 40 %. Sentrums attraktivitet gjør at handelen i nærmeste senter og knyttet til nærservice svekkes noe. STERKT SENTRUM Andel nærmeste 30 % senter Sentrum 40 % Handel andre sentre 20 % Annen handel 15 + netthandel % (eks. sentre) 105 % Netthandelen tar av Alle prognoser for utviklingen i handelsnæringen tilsier at netthandelen kommer til å utgjøre en stadig større andel av omsetningen. Dette vil ha betydning for behovet for handelsareal. I dette scenariet øker netthandelen fra 5 til 15 % på bekostning av handelen utenfor sentrum. Sentrums tilleggskvaliteter knyttet til opplevelse gjør at sentrumshandelen holder stand.
NETTHANDEL Andel nærmeste 30 % senter Sentrum 25 % Handel andre sentre 15 % Annen handel 35 + netthandel % (eks. sentre) 105 % Stavanger som regional handelsmagnet Stavangers attraktivitet som regionalt handelsknutepunkt øker og vi får en situasjon tilsvarende flere av de andre storbyområdene. I dette scenariet økes handelen i alle deler av modellen likt, men slik at handelsoverskuddet øker fra 105 til 125 %. REGIONAL MAGNET Andel nærmeste 35 % senter Sentrum 35 % Handel andre sentre 25 % Annen handel 30 + netthandel % (eks. sentre) 125 % Timinuttersbyen Timinuttersbyen fester grepet og en stor andel av folks handlereiser tas lokalt i nærmeste senter. Andelen handel i nærmeste senter økes fra 35 til 50 % på bekostning av sentrumshandel og handelen i øvrige deler av senterstrukturen. TIMIN BYEN Andel nærmeste 50 % senter Sentrum 20 % Handel andre sentre 15 % Annen handel 20 + netthandel % (eks. sentre) 105 % Vekting av handel i «Andre sentre» I Stavanger kommunes modell for handelsanalyse forutsettes det at en andel av befolkningens kjøpekraft tilfaller deler av senterstrukturen som verken er Stavanger sentrum eller beboerens nærmeste senter. Dette gjenspeiler at vi for eksempel handler i et senter vi passerte på vei hjem fra jobb eller fordi et senter lokker med spennende tilbud. Hvor stor denne andelen er, avhenger av valgt scenarie (jf over). I regneoppsettet tilbakeføres denne handelsandelen til de ulike sentrene når behovet for handelsareal skal beregnes. Tilbakeføringen er vektet slik at sentrenes størrelse og attraktivitet, rolle (bydelssenter/lokalsenter) og plassering i bystrukturen (sentralitet og transportmessig tilgjengelighet) gjenspeiles. Vektingen i modellen er lik for alle scenariene og fordeler seg slik: Senterets andel av handel i annet senter Hillevåg (Kilden) 25 Madla 25 Jåttåvågen 12 Tasta 5 Hundvåg 2 Storhaug 7 Kvernevik 2 Mariero 12 Madla Revheim 2 Gausel Stasjon 8 100 Hillevåg og Madla er gitt stor vekt på bakgrunn av sentrenes attraktivitet i kraft av sin størrelse, sin rolle som bydelssentre og sin sentrale plassering i bystrukturen. Når bydelssentrene Jåttåvågen, Tasta og Hundvåg er gitt lavere vekt, henger dette sammen med at sentrene er mindre og dermed har mindre tiltrekningskraft, men også fordi de ligger mindre sentralt i bystrukturen og med noe større barrierer til hovedtransportårene. For lokalsentrene er sentralitet i bystrukturen og nærhet til hovedtransportårene vektlagt. Resultater av modellkjøringer Oversikt over modellberegningene for hvert senter med ulike scenarier finnes i tabell bakerst i dette notatet. Beregningene tilsier at de ulike sentrene med nytt befolkningsgrunnlag for 2029 skal ligge innenfor slike intervaller m2 detaljhandelsareal (avrunder til nærmeste 500):
Senter Laveste beregning (scenarie) Hillevåg 21000 Hundvåg 10500 Jåttåvågen 12000 Kvernevik 7000 Madla 17500 Tasta 12500 Storhaug / 12500 Tinnfabrikken Sentrum 93000 Universitetet 4000 (sterkt sentrum og netthandel) Madla- 8000 Revheim Mariero 15500 Forus øst / Gausel stasjon 9500 Høyeste beregning (scenarie) 31500 (reg magnet) 17000 17500 (reg magnet) 11000 28000 (reg. magnet) 19000 19500 155500 (sterkt sentrum) 6500 13000 23000 14000 Sum 223000 350500 Vurderinger av tallmateriale Intervaller Tabellen over angir hvilket intervall de ulike rammetallene for handelsetablering bør ligge innenfor avhengig av de ulike scenariene. Parentes angir hvilket scenario min og makstallene kommer fra. Sentrum Fri handelsetablering i Stavanger sentrum bør videreføres. Kommunedelplan for Stavanger sentrum kan eventuelt detaljere lokaliseringskriterier innenfor dette prinsippet. Bydelssentrene Hillevåg bydelssenter har i gjeldende kommuneplan en ramme for detaljhandelsetablering på 40 000 m2. Størrelsen på bydelssenteret har en regional begrunnelse, jf tidligere fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Madla bydelssenter har i gjeldende plan en detaljhandelsramme på 30 000 m2. Ettersom handelsarealet i disse bydelssentrene allerede er vesentlig større enn beregnet grunnlag, vil et naturlig utgangspunkt være å videreføre rammene uendret i denne kommuneplanen. Jåttå og Tasta bydelssentre har begge en ramme på 10 000 m2 i gjeldende kommuneplan, mens Hundvåg ligger på 10 500 m2. Rammen for Hundvåg er sannsynligvis ikke utnyttet fullt ut. Et naturlig utgangspunkt vil være å videreføre rammene, eller vurdere en forsiktig utvidelse til ca 12 500 m2 i ny kommuneplan. Befolkningsgrunnlaget for økningene på Jåttå og Hundvåg kommer imidlertid først i siste del av planperioden. Lokalsentrene Kvernevik lokalsenter har i dag en ramme for detaljhandelsetablering på 4500 m2. Dagens befolkning gir grunnlag for en noe større ramme opp mot 10 000 m2, men nytt handelsareal må balanseres mot nytt lokalsenter på Madla- Revheim. Storhaug lokalsenter (Tinnfabrikken) har i gjeldende kommuneplan en ramme på 3000 m2, men rammen er gjennom regulering av senterområdet økt til ca 8000 m2. Regulert økning kan med fordel videreføres i kommuneplanen. Kommunedelplan sentrum kan eventuelt vurdere om lokalsenteret skal innlemmes i sentrumssonen. De nye lokalsentrene for Madla-Revheim og Forus øst kan være aktuelt å legge inn med en ramme på 10 000 m2 handelsareal. En slik ramme kan trygt begrunnes i modellberegningene og vil gi en bærekraftig størrelse på handelsarealet. Ved fastsetting av ramme detaljhandel for nytt lokalsenter på Mariero bør forholdet til nabosentre og andre unntaksbestemmelser vektlegges. Handelsanalysen tilsier isolert sett et nokså stort kundegrunnlag. Som en utgangspunkt bør en ramme som tar høyde for videreføring av detaljhandel i samme omfang som nåværende forretningsarealer være et godt utgangspunkt. Eventuelle utvidelser ut over dette bør vurderes i senere kommuneplanrulleringer.
Ut fra en grovmasket vurdering av omfang eksisterende handel kan 13 000 m2 være en hensiktsmessig ramme. Nytt lokalsenter på Universitetsområdet har ut fra modellberegningene et begrenset grunnlag, men modellen fanger ikke på noen god måte opp arbeidsplasskonsentrasjonen i området og nåværende + planlagte studentboliger. En forsiktig ramme på 3 000 m2 harmonerer med det behovet for handelsfunksjoner det er på campus. Behovsvurderingen er koordinert med prosjekt områdeplan UIS. Anbefalinger Samlet ramme og forslag til prioritering Tallene viser at det er grunnlag for å vurdere endringer i rammetallene for detaljhandelsetablering i senterområdene når befolkningsveksten fram mot 2029 legges til grunnlaget. Samtidig viser handelsanalysen at den samlede rammen for handelsetablering utenfor sentrum ikke bør bli for stor. Anbefalt handelsareal bør ligge mellom 130 000-190 000 m2 i kommuneplanperioden. Hovedanbefaling er å prioritere innpassing av handelsarealer til nye lokalsentre tilpasset resultatene over og beholde øvrige handelsrammer uendret. Erfaringen med rammene for eksisterende sentra tilsier at disse fungerer godt og er tilstrekkelige. For enkelte av sentrene er heller ikke rammen fullt utnyttet, for eksempel Tinnfabrikken, Hundvågkrossen og Kverntorget. En slik endring sikrer tilstrekkelige handelsarealer for de nye sentrene, samtidig som totalvolumet av handel utenfor sentrum i planen ikke blir for stort. Justeringer av øvrige handelsrammer kan vurderes nærmere i kommende kommuneplanrulleringer.
Modellberegninger EKSISTERENDE GRUNNLAG (eks bruløse øyer) Hillevåg Hundvåg Jåttavågen Kvernevik Madla Tasta Storhaug Sentrum Tvedt Randaberg sentrum UiS sentrum Madla RevheimMariero Gausel Stasjon OPPRINNELIG SCENARIO 16 810 9 565 8 812 6 290 17 849 11 879 10 261 77 322 1 672 153 4 092 4 782 11 211 7 790 STERKT SENTRUM 15 690 8 301 8 168 5 494 16 580 10 438 9 154 113 514 1 433 131 3 508 4 201 10 224 7 087 NETTHANDEL 12 510 8 047 6 642 5 240 13 401 9 803 8 264 75 360 1 433 131 3 508 3 947 8 698 6 070 REGIONAL MAGNET 19 990 9 820 10 338 6 545 21 029 12 515 11 152 102 758 1 672 153 4 092 5 036 12 737 8 808 LOKALT TILBUD 16 992 13 103 9 218 8 424 18 476 15 566 12 693 70 488 2 389 219 5 846 6 269 12 645 8 881 Gjeldende kommuneplan 40 000 10 500 10 000 4 500 30 000 10 000 3 000 Fri 15.000 i reg.plan NYTT BEFOLKNINGSGRUNNLAG 2030 Hillevåg Hundvåg Jåttavågen Kvernevik Madla Tasta Storhaug Sentrum Tvedt Randaberg sentrum UiS sentrum Madla RevheimMariero Gausel Stasjon OPPRINNELIG SCENARIO 27 063 12 521 15 219 8 408 23 445 14 908 15 566 104 197 1 672 153 4 477 9 687 19 634 12 198 STERKT SENTRUM 25 198 10 892 14 005 7 367 22 127 13 178 13 903 155 274 1 433 131 3 808 8 463 17 790 11 096 NETTHANDEL 20 758 10 537 11 874 7 012 17 687 12 290 12 660 101 997 1 433 131 3 808 8 108 15 659 9 675 REGIONAL MAGNET 31 503 12 876 17 350 8 763 27 920 15 796 16 810 139 715 1 672 153 4 442 10 042 21 765 13 618 LOKALT TILBUD 28 217 17 052 16 728 11 176 23 099 19 208 19 313 93 038 2 389 219 6 346 13 003 23 035 14 083 Gjeldende kommuneplan 40 000 10 500 10 000 4 500 30 000 10 000 3 000 Fri 15.000 i reg.plan