REGULERINGSBESTEMMELSER DETALJREGULERINGSPLAN FOR KVERNDALEN BO- OG DAGSENTER Arkivsaknr: 1729080 PlanId: 2017019 Dato: 15.4.2019 Planbestemmelsene er i tråd med kommunalt vedtak.(dato), i sak. 1 GENERELLE BESTEMMELSER 1.1 Virkeområde Bestemmelsene gjelder for det regulerte området som er merket med plangrense på plankartet i målestokk 1:1000, datert 01.03.19. 1.2 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med planen er primært å legge til rette for nytt bo- og dagsenter i Kverndalen. 1.3 Arealformål 12-5 Nr. 1 Bebyggelse og anlegg Sentrumsformål BS1 BS4 12-5 Nr. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Samferdselsanlegg o_s1 o_s2 Gatetun o_gt o_gt4 Annen veggrunn - grøntareal o_avg1 Fortau o_ft 1 12-6 Hensynssoner Støysone H220 (gul sone) Støysone H210 (rød sone) Flomfare H320 Bevaring kulturmiljø H570 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav 2.1.1 Rammetillatelse Ved søknad om rammetillatelse skal det foreligge Overordnet landskapsplan 1:500 Overordnet teknisk plan Overordnet overvannsplan
2.1.2 Igangsettingstillatelse Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det foreligge Detaljert landskapsplan 1:200 Detaljert teknisk plan Detaljert overvannsplan Tiltaksplan Anleggsplan Geoteknisk vurdering Luftfaglig utredning 2.1.3 Midlertidig brukstillatelse/ferdigattest Før brukstillatelse/ferdigattest for bygge- og anleggstiltak innenfor planområdet kan gis skal tilhørende uteområder være opparbeidet i tråd med godkjent landskapsplan. For BS1 gjelder dette også arealer utenfor selve feltet, jf. dokumentasjonskrav. 2.2 Dokumentasjonskrav 2.2.1 Landskapsplan Landskapsplaner skal vise ny bebyggelse, terrengbehandling, gamle og nye koter, opparbeiding av gang- og kjørearealer, utvendige trapper, støttemurer, beplantning, renovasjon, sykkelparkering, parkeringsplasser, hvilke arealer som tilfredsstiller/ikke tilfredsstiller krav til UU, sittemøbler og bruk av uteområdene. Landskapsplanen skal samordnes med teknisk plan og overvannsplan. For felt BS1 skal landskapsplanen i hovedtrekk samsvare med landskapsplan datert 25.2.2019, og skal, i tråd med denne, vise løsninger for tilliggende gater og plasser i tillegg til gårdsrom og inngangsareal. Fortau og trerekker langs Kongens gate og Holbergs gate er del av dette. Det samme gjelder tiltak i Kverndalsgata og Kongens gate for å hindre at flomvann renner ned i Holbergs gate. 2.2.2 Teknisk plan Tekniske planer skal vise veger, traseer for VA-ledninger, fjernvarmeledninger og el-kabler, system for gatevarme, samt anlegg for renovasjon. Teknisk plan skal samordnes med landskaps- og overvannsplan. 2.2.3 Overvannsplan Overvannsplan skal vise prinsippløsninger for området, sammenheng med overordnet hovedsystem og dimensjonere og vise overvannshåndtering (inkludert åpne flomveger) og grønnstruktur. Planen skal vise de nødvendige krav, løsninger og arealer for å kunne oppfylle kravet om lokal håndtering av overvann. Overvannsplanen skal samordnes med landskapsplan og teknisk plan. 2.2.4 Geoteknisk vurderinger Det skal foreligge geotekniske vurderinger ved bygge- og anleggstiltak innenfor planområdet. Sikringstiltak, utgravings- og fundamenteringsløsning skal være godkjent av
geoteknisk sakkyndig ved søknad om igangsettingstillatelse. Dette gjelder også utarbeidelse av tiltak knyttet til overvåking av mulige skader på konstruksjoner, anlegg og terreng rundt byggeområdet. Stabiliteten til tilgrensende bebyggelse, samt Skien kirke, skal overvåkes i anleggsfasen og dokumenteres ved ferdigstilt anlegg. 2.2.5 Luftfaglig utredning Det skal ved utbygging innenfor felt BS1 utarbeides en luftfaglig rapport. Utredningen skal gjøres i henhold til statlig retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen. Utredningen skal gi anbefalinger for avbøtende tiltak, og være førende for plassering av luftinntak slik at innendørs luftforurensning blir minst mulig. 2.2.6 Tiltaksplan Det skal utarbeides tiltaksplan for massehåndtering og forurenset grunn. 2.2.7 Anleggsplan Anleggsplanen skal vise plan for anleggsperioden, og skal ha spesielt fokus på trafikkavvikling i tilliggende gater, samt atkomst til eksisterende virksomheter i Kverndalsgata. Anleggsplanen skal utarbeides i samråd med berørte gårdeiere og vise alternative løsninger for syklende, gående, varelevering og renovasjon. 2.3 Miljøforhold 2.3.1 Energikilder Ny bebyggelse innenfor BS1 skal knyttes til fjernvarmeanlegg. Det kan gjøres helt eller delvis unntak fra tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger vil være miljømessig bedre enn fjernvarmetilknytning. 2.3.2 Automatisk freda kulturminner Om det viser seg først mens arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne, skal kulturminnemyndigheten v/telemark Fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Myndigheten avgjør snarest mulig- og senest innen 3 uker- om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlige grunner tilsier det (jf. Kulturminneloven 8, andre ledd). 2.3.3 Universell utforming Ved planlegging, utbygging og gjennomføring av tiltak, skal det sikres god tilgjengelighet for alle befolkningsgrupper, herunder bevegelseshemmede, orienteringshemmede og miljøhemmede. Bygninger og anlegg skal i størst mulig grad utformes slik at de kan brukes på like vilkår av så stor del av befolkningen som mulig. Se også pkt. 3.1.2 g). 2.3.4 Overvann Lokal overvannshåndtering skal legges til grunn ved detaljprosjektering av tiltak. 3 REGULERINGSFORMÅL
3.1 Bebyggelse og anlegg 3.1.1 Generelle bestemmelser til BS1-4. a) Der det er vist byggegrenser i plankartet skal bygget plasseres innenfor disse. Der byggegrense ikke er vist, er byggegrensen tilsvarende arealbruksgrensen. Ny bebyggelse skal bygge opp under og fremheve eksisterende kvartalsstruktur og middelaldergatene Kverndalsgata og Liestredet. b) Ny bebyggelse skal ha høy estetisk kvalitet. Utforming, samt materialbruk på fasader og øvrige flater, skal bygge opp under stedets kvaliteter som område underlagt Riksantikvarens NB!-register. c) Publikumsrettet virksomhet og andre bylivsfremmende funksjoner skal være hovedfunksjonen til den delen/de etasjene av bebyggelsen som vender mot Liestredet og Kverndalsgata (områdene GT1-GT4). 3.1.2 Sentrumsformål BS1 a) Det skal innenfor feltet legges til rette for et bo- og dagsenter. Senteret skal legges i u-form og skal følge kvartalets ytterkanter mot nord, øst og sør. Sentralt i feltet skal det anlegges et gårdsrom på min. 900 m2 som også skal fungere som uteområde for beboere på bo- og dagsenteret. Plasseringen av gårdsrommet er viktig med tanke på byliv i Kverndalen, men også for å sikre best mulige støyforhold på senterets uteområder. Gårdsrommet skal kobles på Kverndalsgata via GT3, og skal være i samme plan som dette. Gårdsrommet skal være offentlig tilgjengelig, og skal utformes i tråd etter prinsipper for universell utforming. Under hele feltet tillates anlagt parkeringskjeller. Inngang til parkeringskjeller skal være fra Holbergs gate, mens hovedinngang skal være tosidig; fra Kongens gate hvor det skal anlegges felt for av- og påstigning, og for gående/syklende fra gårdsrom/kverndalsgata. b) BYA: 75% over ct. 23.5 og 100% under ct. 23.5 c) Det tillates oppført bygg opp til ct. 49.5 i den nordre delen av byggeområdet. Denne delen av bebyggelsen skal ikke omfatte mer enn et fotavtrykk på 1,5daa. Bebyggelsen skal nedtrappes i minst ett trinn til maks ct. 45.5 mot syd. d) Tekniske installasjoner på tak, samt rekkverk og overbygg til ev. takterrasse kan overstige maksimal byggehøyde, men skal trekkes inn på takflaten for å hindre synlighet fra nærliggende gater. e) Innenfor feltet skal det være minimum 30 sykkelparkeringsplasser i tillegg til minst 3 plasser for parkering av sykkelvogner. Sykkelplassene skal fordeles mellom parkeringskjeller og hovedinngang(er), og samtlige skal stå under tak for beskyttelse mot nedbør. Det skal settes av areal for lastesyker. f) All parkering innenfor feltet skal løses i parkeringskjeller. Det skal etableres minst 5 HC biloppstillingsplasser for besøkende. HC-parkeringen skal plasseres med god tilgjengelighet til heis. g) I det sentrale gårdsrommet skal det vektlegges bruk for ulike brukergrupper, og det skal legges til rette for bruk av rullestol, rullator mv. Naturlige og trygge ledelinjer for både synshemmede og demente må hensyntas. Videre skal rommet beplantes med både høye og lave vekster av ulike sorter som gir ulike sanseopplevelser (farger, lukt, lyd, filtrering av lys mv.). Vekstene skal være allergivennlige.
3.1.3 Sentrumsformål BS2 a) BYA=100%. b) Byggehøyder= maks ct. 38,00 (Gjennomsnittlig byggehøyde over Kverndalsgata ca 15m) c) Hovedatkomst for varelevering og renovasjon skal skje fra Kverndalsgata. Atkomst til parkeringsanlegg under BS2 kan skje via BS1 3.1.4 Sentrumsformål BS3 a) BYA=100%. b) Byggehøyder= maks ct. 37,00 (Gjennomsnittlig byggehøyde over Kverndalsgaten ca 15m) c) Hovedatkomst for varelevering og renovasjon skal skje fra Kverndalsgata. Adkomst til kjelleretasje kan skje via BS1. 3.1.5 Sentrumsformål BS4 a) BYA=100%. b) Byggehøyder= maks ct. 36,00 (Gjennomsnittlig byggehøyde over Kverndalsgaten ca 15m) c) Hovedatkomst er fa Holbergsgate. Varelevering og renovasjon kan skje fra Kverndalsgata. 3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 3.2.1 Generelle bestemmelser a) Gater og øvrige byrom i planområdet skal opparbeides slik at det legges til rette for aktiviteter som tiltrekker flere forskjellige brukergrupper gjennom god tilgjengelighet, og god kvalitet i materialbruk og opparbeidelse. b) Gatetun skal opparbeides med materialbruk, gatemøblering, belysning og øvrige tiltak som til rettelegger for gående, men samtidig sikre en god avvikling for syklister, varelevering og renovasjon. c) Gatetunene skal utformes med særlig blikk på trygge gangforbindelser og en utforming som fremmer byliv. d) Gatetun 1 (GT1) er offentlig og kan benyttes til varelevering og renovasjon e) Gatetun 2 (GT2) er offentlig og kan benyttes til varelevering og renovasjon f) Gatetun 3 (GT3) er offentlig og skal kun benyttes av gående og syklende g) Gatetun 4 (GT4) er offentlig og kan benyttes til varelevering og renovasjon 4 HENSYNSSONER 4.1 Støysone_ H220 (gul sone) og H210 (rød sone) Statlige retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging skal ligge til grunn for planleggingen. Innenfor område BS1 skal støyforhold i gårdsrom og på balkonger/uteplasser tilfredsstille støykrav stille uteområder for helsebygg ((Lden <50 db). 85% av aktivitetsrom/fellesrom skal vende ut mot en fasade som tilfredsstiller stillekravene til uteområder for formålet.
4.2 Flomfare_ H320 H320_1 (Holbergsgate) Innenfor H320_1 (Holbergsgate) skal det etableres anlegg for håndtering av overvann. Overvannsanlegget skal utformes slik at en håndtering av overvannet syd for området kan koble seg opp til anlegget. Det tillates ikke tiltak innenfor hensynsone H320_1 (Holbergsgate) som er til hinder for etablering av overvannsanlegget eller vedlikehold av dette. H320_2 (Kongens gate) Innenfor H320_2 (Kongens gate) skal terrenget/vegen utformes slik at overvann ikke renner inn i byggeområde BS1 og slik at overvann ikke renner fra Kongens gate til Holbergsgate. H320_3 (Kverndalsgata) Innenfor H320_3 (Kverndalsgata) skal terrenget/vegen utformes slik at overvann ikke renner inn i byggeområdene BS2, BS3 eller BS4 og slik at overvann ikke renner fra Kverndalsgata til Holbergsgate. Det vises for øvrig til bestemmelser for utforming av uteanlegg og lokal overvannshåndtering, samt dokumentasjonskrav om utarbeidelse av landskapsplan og VAplan. 4.3 Bevaring kulturmiljø_ H570 Byggene innenfor hensynssonen (Kverndalsgate 6 og 8) er viktige historiske og identitetsskapende elementer langs Kverndalsgata skal bevares. Ved vedlikehold og oppussing skal eksteriøret som vender ut mot Kverndalsgata, samt søndre gavlvegg på søndre bygg beholdes eller tilbakeføres til original utforming. Det tillates tilbygg/nybygg innenfor øvrige deler av hensynssonen. Ny bygningsmasse skal være av høy kvalitet, og må utformes på en slik måte at de bevaringsverdige bygningsvolumene blir bevart og er godt lesbare. Utomhusarealer skal gis opparbeiding som harmonerer med den bevaringsverdige bebyggelsen, og er forenlig med bygningenes bevaringsverdi. Opparbeidelsen skal skje i dialog med kommunen.