MANDAL KOMMUNE Teknisk forvaltning Svein Trygsland Harkmarksveien 264 4516 Mandal DERES REF: VÅR REF: SAKSBEHANDLER: ARKIVKODE: DATO: 2016/2101-9 Glenn Anderson, 38 27 34 15 002/0007 24.08.2017 Fradeling av boligtomt fra gnr. 2, bnr. 7. Sted/adresse: Harkmark Tiltakshaver: Svein Trygsland DISPENSASJON OG TILLATELSE Vedtak Med hjemmel i plan- og bygningslovens (pbl.) 20-1 første ledd bokstav m, 20-2 andre ledd bokstav b, og 20-4 første ledd bokstav d gis tillatelse til fradeling av parsell inntil 3 420 m 2 fra eiendommen gnr. 2, bnr. 7, i tråd med situasjonskart mottatt 18.08.17. Parsellen skal nyttes til boligformål Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra pbl. 1-8 og kommuneplanens arealdel for fradeling av en parsell som delvis ligger i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til landbruks-, natur- og friluftsområde. Det vises til drøftelsen under «Vurdering». Teknisk forvaltnings myndighet og sakens bakgrunn Teknisk forvaltning behandler denne sak etter myndighet tildelt i bystyrevedtak, med virkning fra 21.01.16 i sak 10-16. Den nye parsellen er gitt adresse: Tregdeveien 1230. Hjemmelshaver er med dette underrettet om den nye adressen, i tråd med matrikkellovens 25. Søknaden oversendes oppmålingsavdelingen. Vi vil opplyse om at det for tiden er mange delingssaker. Det må derfor ventes at det tar noe tid før oppmålingen kan finne sted. Ny adresse er jf. matrikkelloven 25 ført i matrikkelen. Registrert eier er med dette underrettet om føringen. Søknaden Svein Trygsland søker om tillatelse til fradeling av en parsell på 3 420 m² fra gnr. 2 bnr. 7 parsellen skal nyttes til boligtomt. POSTADRESSE: BESØKSADRESSE: TELEFON : 38 27 30 00 INTERNETT: www.mandal.kommune.no Postboks 905 Rådhuset, Ytre Sandgt. 25 TELEFAKS: 38 27 30 99 E-POST : fellespost@mandal.kommune.no 4509 MANDAL BANKKTO : 6335.05.22222 ORG.NR : 964 968 519
Arealplanstatus Den omsøkte parsellen ligger delvis i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til LNF-område der spredt boligbygging er tillatt, og delvis i et område som er utlagt til ordinært LNF-område Den aktuelle eiendommen ligger i 100-metersbeltet langs sjøen. Der bygge- og deleforbud etter pbl. 1-8 gjelder. Dispensasjon I brev datert 20.10.16 er det søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel og i brev datert 01.09.17 er det søkt om dispensasjon fra delingsforbudet i strandsonen. Vi viser her til disse søknadene. Andre forhold Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Andre myndigheters uttalelser I brev datert 27.10.16 har fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder kommentert søknaden. Fylkesmannen skriver at søknaden gjelder fradeling av en egen teig av gårdsbruket. Teigen ligger på det nærmeste ca. 100 meter sør for Harkmark kirke og strekker seg 250 meter helt ut til Harkmarksfjorden i øst. Unntatt er et ca. 30 meter bredt belte der Tregdeveien og del av en annen eiendom deler teigen i strandparsell og en indre parsell. Iflg. kommuneplanen er teigen vedtatt som LNF-område med dele- og byggeforbud i 100-metersbeltet langs sjøen. Arealene innenfor er åpnet opp for spredt boligbygging. Fylkesmannen vil slik sett ikke frarå fradeling av den indre delteigen på 3,4 dekar på vilkår av at byggetiltak begrenser seg til arealet hvor det er åpnet for spredt utbygging. Innenfor 100-metersbeltet langs sjøen gjelder strenge nasjonale føringer med dele- og byggeforbud hjemlet i pbl. 1-8. Arealet mellom Tregdeveien og Harkmarksfjorden er lett tilgjengelig for allmennheten og bør ikke fradeles som del av boligtomta. Fradeling av denne strandteigen kan lett føre til privatiserende tiltak og press om byggetiltak. Slik sett gis det råd om at denne teigen på 0.46 dekar ikke fradeles gårdsbruket. Landbruksforvaltningen har i brev datert 07.12.16 gitt delingstillatelse etter jordlovens 12. Det ble stilt vilkår om at før parsellen langs sjøen kunne fradeles måtte tiltakshaver dokumentere at han har sikret seg langsiktig strandadkomst på annen måte. Tiltakshavers tilbakemelding I brev datert 17.08.17 skriver tiltakshaver at han trekker den delen av søknaden som gjelder teigen langs Harkmarksfjorden. Høringsinstansenes merknader er med dette imøtekommet. Merknader fra nabo/gjenboer Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra Thomas Christensen, Per Olav Christensen og Olav 2
Fredriksen. Merknadene går i hovedsak på at de mener at tomten ikke er egnet som boligtomt. Dette begrunnes med at omsøkte boligtomt er smal og ender i en bratt fjellskråning mot sør i hele teigens lengde, det er i tillegg en høyspentlinje som krysser teigen. Teigen er skyggefull og fuktig med en del vannsig ned fra heia i sør. Østlig del av teig er også innenfor 100m belte mot sjø. Det er anlagt pumpekum og spredegrøfter nærmere enn 4 meter fra grense til omsøkt eiendom på gnr. 2/55 (tinglyst). Brønn med vannforsyning til gnr. 2/38 ligger også på omsøkt eiendom. Eier av bolig på naboeiendom gnr.2 bnr.55 anfører at bolig på omsøkte eiendom vil være til sjenanse med hensyn til innsyn. Det er i søknad ikke gitt noen opplysninger om planlagt løsning for vannforsyning og avløp. Det er heller ikke gitt noen opplysninger om plassering av bolig, garasje/parkering eller annen informasjon om planlagt arealbruk. Basert på overstående mener naboene at søknaden om fradeling av eiendommen til boligtomt bør bli avslått. Vurdering Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19-2. I bestemmelsene heter det bl.a. at: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.». Tiltaket er delvis i strid med delingsforbudet i strandsonen og kommuneplanens LNF-formål, og er avhengig av dispensasjon for å kunne tillates. Pbl. 19-2 åpner for at det kan gis dispensasjon dersom ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. Videre er det et vilkår at fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter Pbl. 19-2 fjerde ledd går det frem at kommunen heller ikke bør innvilge dispensasjon når direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Kommunen har anledning til å sette relevante vilkår for å innvilge en dispensasjon. Det er søkt dispensasjon for fradeling av en parsell som delvis ligger i strandsonen, i et område som etter kommuneplanens arealdel er utlagt til LNF-område. Dette utgjør ca. 517 m². Resten av parsellen som utgjør 2902 m², ligger i et LNF-område hvor det er åpnet for spredt boligbebyggelse. Hensynene bak byggeforbudet i strandsonen er forholdet til allmennhetens ferdsel, det biologiske mangfold, og allmennhetens ferdsel. Hensynet bak byggeforbudet i kommuneplanens LNF-formål, er hensynet til landbruks-, natur- og friluftsinteressene. Berørte naboer har flere merknader til tiltaket. Heia mot syd vil kunne gi en del skygge til eiendommen. Vi kan likevel ikke se at eiendommen er mer skyggefull enn andre eiendommer som tidligere har blitt godkjent i kommunen. Parsellens bredde varierer fra ca. 20 meter til ca. 30 meter. Dette er en akseptabel bredde for plassering av en bolig. Det er gitt utslippstillatelse til eiendommen. Det går ikke frem i søknaden hvor brønnen til gnr. 2 bnr 38 ligger på eiendommen. Dette må avklares i forbindelse med en byggesøknad på eiendommen. Hvordan eiendommen skal opparbeides vil først bli avklart i forbindelse med byggesøknaden. Plasseringen må her vurderes i forhold til høyspentlinjer som går gjennom, området. Vi ser naboens merknader til at en bolig her vil gi innsyn til deres eiendom. Siden 3
det er åpnet for spredt boligbebyggelse i dette området, kan ikke naboens merknader vektlegges så sterkt at søknaden kan avslås. Etter kommuneplanens 3.4 er maksimalt tomteareal satt til 2 000 m² for nye boligtomter i områder som er utlagt til spredt boligbebyggelse. Den omsøkte parsellen er på 3 419 m². Hensynet med den regulerte tomtestørrelsen er å begrense den del av landbruksareal som skal brukes til boligtomt. Siden denne parsellen er en selvstendigteig, som ikke ligger inntil annet areal på eiendommen, vurderes det som fornuftig at parsellen blir fradelt i sin helhet. Vi kan ikke se at dette vil komme i konflikt med landbruksinteressene. Det vises her til at landbruksforvaltningen har gitt delingstillatelse etter jordloven. Etter at den del av parsellen som ligger øst for fylkesveien er tatt ut, ligger parsellen 74 meter fra sjøen. Mellom parsellen og sjøen går det en fylkesvei, og det ligger bolig, hytte og båthus mellom parsellen og sjøen. Vi kan med dette ikke se at intensjonen bak delingsforbudet blir vesentlig forringet dersom parsellen tillates fradelt. Parsellen ligger i hovedsak utenfor strandsonen, og det er her naturlig at bebyggelsen blir plassert. Det vil være fordeler ved at parsellen får en utstrekning frem til fylkesveien, slik at den får adkomst på egen grunn. Vi mener derfor at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Adkomst og tilknytning va Statens vegvesen har brev datert 04.11.16 gitt tillatelse til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel. Utslippstillatelse er gitt i vedtak av 29.05.17. Informasjon Gebyr Behandlingsgebyr for søknaden faktureres i henhold til kommunens gebyrregulativ. Gebyrtype fradeling Pbl. 20-4 10 300,- Faktura ettersendes tiltakshaver. Utgifter i forbindelse med oppmåling og tinglysing, faktureres etter at forretning er avholdt, jfr. Kommunens gebyrregulativ i hht. Matrikkelloven. Sammenslåing er kostnadsfritt. Bortfall av tillatelse En tillatelse gjelder i 3 år. Tiltaket må være satt i gang innen 3 år, ellers faller tillatelsen bort. Fristen løper fra den dag tiltakshaver mottar tillatelsen. Klageadgang Dette er et enkeltvedtak som kan påklages i henhold til forvaltningslovens 28 og 29. Saken er behandlet av teknisk forvaltning og den har fått vedtaksnr. 322/17. Med hilsen Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Brevet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. 4
Kopi til: Tomas Christensen Tregdeveien 1234 4516 Mandal Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Marnardal kommune Rådhuset 4534 MARNARDAL Olav Fredrik Fredriksen Tregdeveien 1221 4516 Mandal Per Olaf Christensen Tregdeveien 1218 4516 M Thunberg-Christensen Tregdeveien 1218 4516 Mandal LKS BYGG AS v/knut Sand Brogata 18A 4515 MANDAL Oppmåling 5