BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø. Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 11.03.2013 Saksnr.: 201101325/14 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: SIFJ ÅSANE, GNR. 199, BNR. 150 MFL. STEINESTØVEGEN BOLIG/ LEILIGHETSBYGG. AREALPLAN-ID 62890000. FORSLAG TIL DETALJREGULERING. 1. gangs behandling. Kort om planforslaget På vegne av Bergen Bolig og Byfornyelse KF fremmes forslag om detaljregulering av eiendommen Steinestøvegen 268 med til hørende atkomst samt tilliggende del av E39. Plankonsulent er Weglo Design, Plan & Landskap AS i samarbeid med M3 Arkitekter. Eiendommen er på ca 4,4 daa, er relativt flat og grenser i øst mot E 39 (Steinestøvegen), like sør for Breisteinskrysset, se oversiktskartet samt bilde s 2. Det står et eldre skolebygg på eiendommen som senere har vært nyttet til barnehage (frem til sommer 2010). Barnehagen er i dag nedlagt. Planområdet inkl veiareal er totalt på ca 9 daa. Oversiktskart Planområdet er i dag uregulert. Eiendommen er i gjeldende kommuneplan (KPA 2006-17) angitt som offentlig byggeområde, og som tjenesteyting i forslag til ny KPA (rulleringen). Videre ligger eiendommen under hensynsone for støy.
I samsvar med vedtak i bystyret 17.10.2011 under behandlingen av kommuneplanens arealdel, er det videre påbegynt arbeid med en kommunedelplan for Hylkjeområdet (del av Haukås Hordvik), hvor også det omsøkte planområdet inngår. For øvrig inngår planområdet også i oppmeldt planområde (2008) for et større nytt boligfelt angitt i kommuneplanen som B8. Oversiktsbilde. (Eksisterende bygning sees øverst.) Eiendommen er i dag i kommunal eie. Planforslaget begrunnes med ønsket om å nytte eiendommen til boligbygging for vanskeligstilte i regi av Bergen Bolig og Byfornyelse KF. Dvs at ønsket formål ikke kommer inn under offentlig byggeområde eller tjenesteyting. Eksisterende bygning skal bygges om til 3 leiligheter, samt at det skal oppføres et nytt boligbygg. Totalt er det tenkt 19 boenheter, hver på rundt 50 m 2. Planområdet er sterkt støyutsatt og det er forutsatt omfattende støyskjerming ihht utarbeidet støyrapport. Dagens atkomst med en parallell vei fra avkjørsel med E 39 noe sør for eiendommen foreslåes opprettholdt, se bildet over. For utfyllende opplysninger om planområdet og planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse med vedlegg. Planprosessen Oppstart og merknader: Det ble avholdt oppstartmøte 03.03.2011, hvor fagetaten konkluderte med at oppstart planarbeid ikke kunne anbefales da planforslaget strider mot arealbruken i kommuneplanen. Det vurderes videre som riktig å se dette arealet i sammenheng med et større oppland og det pågående planarbeidet i området. For øvrig er tomten sterkt støyutsatt og derfor etter fagetatens oppfatning mindre egnet til boligformål. Side 2 av 6
Mot fagetatens anbefaling ble oppstart planarbeid likevel kunngjort i dagspressen 19.08.2011. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 12.08.2011. Merknadsfrist var satt til 30.09.2011. Ved utgang av fristen var det innkommet forhåndsuttalelser fra 8 offentlige instanser samt 2 private merknader. For sammendrag av uttalelser og merknader etter oppstartvarslingen, med forslagstillers kommentarer vises til trykt bilag D (det forekommer noen feil i datohenvisninger). De offentlige uttalelsene gir i hovedsak opplysninger og retningslinjer til nytte for det videre planarbeidet, bla setter Statens vegvesen krav vedr nødvendig plass til gang/sykkelveg mv. De private er mest opptatt av hvilken befolkningsgruppe som er tenkt som fremtidige beboere. Fullstendig planforslag ble mottatt 28.02.2013. Behandling av planforslaget: På bakgrunn av fagetatens negative konklusjon etter oppstartmøtet vil sak om utleggelse til offentlig ettersyn bli fremmet for politisk behandling. Dersom utleggelse ikke blir anbefalt vil forslagstiller bli underrettet ved brev. Siden forslaget i dette tilfellet vurderes å være i strid med arealformålet i overordet plan, vil en slik avgjørelse ikke kunne kreves forelagt bystyret. Dersom saken vedtas utlagt til offentlig ettersyn vil dette kunngjøres i dagspresse. Grunneiere, naboer og høringsinstanser varsles ved brev. Etter offentlig ettersyn vil innkomne merknader og uttalelser bli behandlet, og eventuelle endringer innarbeidet. Saken vil så bli oversendt byrådsavdelingen, med fagetatens endelige innstilling, for politisk behandling (2 g. behandling). Et endelig planvedtak fattes av bystyret dersom det ikke fremmes innsigelse fra offentlig myndighet. Vedtaket vil deretter bli kunngjort i dagspressen, og grunneiere/naboer orienteres ved brev. En eventuell klagesak avgjøres av Fylkesmannen. Fagetatens kommentarer Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst i det vedlagte planmaterialet, se oversikt siste side i dette fagnotatet. Bl.a kan vises til planbeskrivelsen, trykt bilag C s 21 vedr ROS. Videre er det utarbeidet støyrapport. De her anbefalte tiltak må ivaretas i planbestemmelsene, dette forutsettes innarbeidet før saken eventuelt 2g. behandles. Barn og unges interesser. Grønn etat viser i sin uttale til at utearealene til den tidligere barnehagen kan være viktige for barns lek. I sin kommentar viser forslagstiller til at dette lekearealet vil bli oppgradert. Det fremkommer imidlertid ikke om dette da kun er med tanke på nye beboere. Siden eiendommen er forutsatt å forbli i kommunal eie vil lekeplassen trolig også fortsatt kunne nyttes av nabolaget, men det formelle er uavklart. Spørsmålet vedr dagens og fremtidig bruk av lekeområdet bør derfor nærmere belyses før en eventuell 2g. behandling. Vedr skole/barnehage vises til planbeskrivelsen, trykt bilag C s 15. Reguleringsmessige forhold: Gjeldende planstatus er omtalt i planrapporten kap 5 (trykt C). Her er også gjengitt et utsnitt av kommuneplankartet på s. 6-7. Slik det også er nevnt tidligere i fagnotatet (s1) er det bl.a påbegynt arbeid med en overordnet plan (sak 201209815) i dette området. Det nevnte reguleringsplanarbeidet for B8 er forutsatt videreført i samarbeid med dette planarbeidet. Side 3 av 6
Melding om programmering av planarbeid ble annonsert i kommunetorget 10.03.2013. Kommunedelplanarbeidet er nå i en innledende fase og det arbeides bla med avgrensing av planområdet og program for planarbeidene. Etat for plan- og geodata har videre invitert noen konsulentgrupperinger til å belyse ulike utbyggingsstrategier (mulighetsstudier). Byrådsavdelingen har sluttet seg til et forslag om også å gjøre allmennheten kjent med analysearbeidet som ledd i utviklingen av et planprogram, for eksempel ved annonse i kommunetorget. Utkast til et planprogram er tenkt skal foreligge våren 2013. Plan- og geodata har for øvrig også tidlig i den nå aktuelle planprosessen påpekt at den nå omsøkte planendringen bryter med føringene i kommuneplanen om rekkefølge og områdeavklaring. De mener det trengs en bredere planprosess for å avklare fremtidige behov for bruk av dette arealet, eventuelt til tjenesteyting slik kommuneplanen foreslår. Konsekvensutredning (KU-) Fagetaten ba i oppstartmøtet forslagstiller utarbeide et notat til kommunen der det ble redegjort for forholdet til KU-bestemmelsene. Dette er ikke mottatt. Forslagstiller regner KU utredninger som ikke aktuelt (jf trykt bilag C kap 7). Fagetaten vil til dette påpeke at selv om det forutsettes at eiendommen fortsatt skal være offentlig (kommunalt) eiet, medfører planforslaget at arealformålet endres fra offentlig (tjenesteyting) til bolig. Dette vil derfor medføre en formålsendring i forhold til overordnet plan (jf KU-forskriften 3 bokstav d). Temaet er foreløpig ikke fulgt opp videre på bakgrunn av fagetatens negative innstilling til planarbeidet. Fagetaten ser gjerne at aktuelle høringsparter spesielt kommenterer KU spørsmålet. Dersom planarbeidet videreføres forutsettes at spørsmålet blir nærmere belyst, og at eventuelle krav etterkommes. Planforslaget En større del av planområdet ligger under «rød» støysone. Støyvurderingen som er utarbeidet konkluderer med at det vil være mulig å tilfredsstille alle krav i T-1442. Perspektivskisse fra planbeskrivelsen. Planlagt prosjekt sett fra nord. Dette forutsetter imidlertid en relativt omfattende skjerming. I tillegg til 2 mindre skjermer, ca 3m lange, foreslåes det å bygge en ca 75m lang skjermvegg mot nord og øst (mot Side 4 av 6
Steinestøvegen) på 4-5m høyde over parkeringsplassen, som sammen med boder og en ca 24m lang og ca 4m høy skjerm mot nord vil gi en tilstrekkelig reduksjon i støynivået. Plassering av støyskjermene er markert på plankartet. Mest belastet fasade vil likevel få en støybelastning på 60-65 db og det vil derfor i tillegg være behov for å nytte balansert ventilasjon. Slik fagetaten ser det vil en så vidt omfattende bruk av skjermvegger være en estetisk utfordring, og eventuelle avbøtende tiltak forutsettes nærmere belyst i det videre planarbeidet. Parkeringsplassen ligger for øvrig ca 4m høyere enn gang/sykkelvegen. Det bør derfor medtas krav til tiltak for å dempe virkningen av støyskjermen også mot denne siden. Parkering: Plankartet viser parkeringsplasser (P1 og P2), til sammen vel 600m 2. På illustrasjonsplanen er det vist 24 parkeringsplasser. Dette kan synes unødvendig høyt. Parkeringsplassene tar en stor del av utearealet. I henhold til kommunens parkeringsnorm vil der være krav om minimum 14 p-plasser (1,4 pr 100m 2 ). Siden leilighetene her er forslått så vidt små kan det etter fagetatens vurdering være hensiktsmessig med inntil 1p-plass pr leilighet. Fagetatens foreløpige vurdering og konklusjon Søknaden begrunnes med at det i kommunen er stor mangel på denne type utleieleiligheter, og at dette derfor er et politisk prioritert formål. Fagetaten stiller ikke spørsmål ved behovet for kommunale utleieleiligheter, men mener de bør lokaliseres et annet sted. Selv om det er mulig å oppnå tilfredsstillende støyforhold ihht gjeldende regelverk mener fagetaten at en så vidt omfattende støyskjerming som det her vil være behov for er uheldig, og at tomten derfor er mindre egnet til boligformål. Videre vektlegges de reguleringsmessige forholdene. Selv om omsøkte areal er relativt lite har det en sentral beliggenhet i forhold til en fremtidig utvikling i dette området. I en slik forbindelse kan også kommunalt eide eiendommer være spesielt verdifulle. Omsøkte planforslag kan derfor legge uheldige føringer for senere planarbeid. Fagetaten vil derfor ikke anbefale at denne saken videreføres. Slik fagetaten ser det bør arealbruken for denne eiendommen vurderes i sammenheng med det overordnete planarbeidet. Spesielt ansees det som viktig at overordnet grønn- og infrastruktur med kollektiv- (eventuelt en mulig bybanetrase?), gang-/sykkelforbindelser mv er fastlagt før detaljplanlegging av enkeltområdene videreføres. Fagetaten har for øvrig ikke noen vesentlige merknader til planforslaget isolert sett. På bakgrunn av fagetatens negative innstilling er ikke planmaterialet gjennomgått i detalj, men materiellet vurderes som tilstrekkelig for en eventuell utleggelse til offentlig ettersyn. Nødvendig supplering/oppretting i planmaterialet forutsettes eventuelt innarbeidet før saken fremmes for 2. gangs behandling (bl.a må bestemmelsene 2.1.2 korrigeres i samsvar med plankart/beskrivelse). Side 5 av 6
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, legges følgende forslag til detaljregulering ikke ut til offentlig ettersyn: Åsane, Gnr. 199, Bnr. 150 mfl. Steinestøvegen bolig/leilighetsbygg. Arealplan-ID 62890000, vist på plankart sist datert 27.02.2013. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 27.02.2013. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Trykte bilag til dette fagnotatet (dok nr 14): A. Plankart datert 27.02.2013. B. Reguleringsbestemmelser, datert 27.02.2013. C. Forslagsstillers planbeskrivelse. D. Oppsummering og kommentarer til uttalelser/merknader. Andre sentrale plandokument: - Illustrasjonsplan, del av dok nr 17 (fil 4). - Snitt, del av dok nr 17 (fil 8-11). - Støyrapport, del av dok nr 12 (fil 14). - VA-rammeplan, del av dok nr 12 (fil 12-13). - Takstrapport, del av dok nr 19 (fil 5). - Oppstartnotat, dok nr 2. - Uttalelser/merknader dok nr 16. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201101325 Side 6 av 6